Статья 21 Земельного кодекса РФ в новой редакции с Комментариями и последними поправками на 2020 год

Не все земельные наделы принадлежат гражданам на правах собственности. Хоть и реже, но пожизненное наследуемое владение земельным участком тоже встречается, как один из вариантов использования земли. По сути, владелец обладает ограниченным правом собственности, когда фактически владеет и пользуется землёй, но принадлежит она государственным или муниципальным органам.

Данный тип прав на землю образовался ещё во времена СССР, когда надел не мог принадлежать гражданину на основании собственности. После смены экономической системы, многие граждане продолжили владеть участками на прежних правах, так и осталось всё по сей день.

Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Собственность – это самый надёжный вариант обладания любым объектом, в том числе и землёй, но далеко не единственный. На данный момент всё ещё встречаются случаи, когда надел принадлежит гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, поэтому важно понимать, что это такое и в чём принципиальное отличие от собственности.

Земля выдавалась на условиях пожизненного владения во времена СССР. Суть в том, что собственность на такой объект раньше не предусматривалась, земля рассматривалась как достояние всей страны и народа. Но передавать её в использование гражданам было необходимо, поэтому и была введена новая формулировка.

По сути, наследуемое владение предусматривает почти полный комплекс составляющих элементов собственности. Так, владелец имеет право пользования и владения, но ограничен в распоряжении землёй.

Несмотря на то, что распоряжение участком запрещается, есть исключение из этого правила. Земельный кодекс в статье 31 предусматривает, что надел может быть передан по наследству. Данное правило действует ещё с советских времён.

Получить наследуемое владение ранее можно было от государства. Сейчас земля не выдаётся таким образом, используются другие правовые механизмы, например, долгосрочная аренда или бессрочное пользование. Однако получить право можно следующими способами:

по наследству. Наследник будет обладать тем же объёмом возможностей, что и наследодатель;
купив или получив в дар строение, которое располагается на земле. Прямая продажа земли запрещена, но закон (статья 523 Гражданского кодекса РФ) допускает продажу строений и указывает, что земля будет следовать за такой недвижимостью.

Кроме того, земельный участок, принадлежащий гражданину на данном основании, может образоваться при разделе или объединении участков, существующих в тех же правовых рамках.

Правовое регулирование

Впервые понятие пожизненного наследуемого владения было введено в Советском Союзе. Получение надела на данном основании было возможно, судя по нормам законодательства, существовавшим до 2001 года. Новый Земельный кодекс уже не предполагает такого варианта.

Правовое регулирование производится на основании нескольких законодательных актов:

В первую очередь, это Земельный кодекс РФ. Так, в статье 11.8 указываются способы получения пожизненного наследуемого владения;
Гражданский кодекс РФ в статье 265 указывает, что данное право возникает в случаях, указанных в ЗК РФ, а в статье 266 указывается на наличие права получить такой надел по наследству и возводить на нём здания и сооружения;
Постановление Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 используется, когда необходимо определить стоимость такого участка, например, для последующего выкупа;
Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2020 г. «О государственной регистрации недвижимости» определяет порядок регистрации сделок с данными объектами, например, в статье 49 перечисляется перечень документов, требуемых для государственной регистрации права собственности на такой участок.

Получается, что государство более не выдаёт землю на этом основании, но и не меняет действующее положение в принудительном порядке. Однако владельцы все же имеют возможность для переоформления наделов в собственность.

Ссылка на документ:

Как можно распоряжаться таким участком

Прямая продажа земли, которая имеется у гражданина на таком основании, запрещена. В этом и есть основное отличие от собственности, ведь собственник может распоряжаться принадлежащим ему объектом так, как посчитает нужным.

По общему правилу, такую землю можно только передать по наследству. Она передаётся как по закону, так и по завещанию.

Однако есть одна лазейка, которой пользуются граждане. Так, законодатель не запрещает, а прямо разрешает строительство домов и иных строений и сооружений на территории наделов, которые потом будут принадлежать на праве собственности владельцу участка. Лицо сможет продать строение в любой момент, а также подарить его или распорядиться как-то иначе.

Но что будет с землёй в таком случае? Очевидно, что она последует судьбе строения, на котором располагается, то есть перейдёт новому владельцу с тем же объёмом прав, которые были у продавца. Этот принцип закрепляется в статье 552 Гражданского кодекса РФ.

Комментарий к Статье 21 ЗК РФ

Право пожизненного наследуемого владения впервые было предусмотрено Основами законодательства СССР и союзных республик о земле <213> 1990 года и впоследствии получило закрепление в первоначальной редакции ЗК РСФСР <214> в отношении земельных участков, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в населенных пунктах; садоводства; индивидуального или коллективного дачного строительства, строительства индивидуальных и коллективных гаражей; предпринимательской деятельности и иных не запрещенных законом целей. ——————————— <213> Основы законодательства СССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 года // Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. N 10. Ст. 129.

<214> ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 года N 1103-1 // Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1991. N 22. Ст. 768.

С середины 1990-х годов намечается тенденция к постепенному изъятию права пожизненного наследуемого владения из текстов нормативных правовых актов и исчезновению категории землевладельцев. Согласно п. 1 комментируемой статьи после введения в действие ЗК предоставление земельного участка гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, а внесенным в Государственную Думу законопроектом N 444365-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» и вовсе предлагается исключить комментируемую статью из текста действующего ЗК.

Право пожизненного наследуемого владения возможно только в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Землевладельцу предоставляется право владения и пользования земельным участком, включая возведение зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, с установлением (п. 2 комментируемой статьи) запрета на распоряжение земельным участком, за исключением наследования и добровольного отказа лица от принадлежащего ему права на основании ст. 53 ЗК. ВС РФ указывал (см. п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9), что в состав наследства входят и наследуются на общих основаниях принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком <215>. Вместе с тем крайне важным является положение п. 78 названного Постановления Пленума ВС РФ, в соответствии с которым в случае наследования несколькими лицами каждый наследник приобретает долю в указанном праве независимо от делимости земельного участка. Наследниками земельного участка, принадлежавшего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, могут быть только граждане, а включение в завещание распоряжения относительно такого земельного участка в пользу юридического лица влечет в этой части недействительность завещания. ——————————— <215> В случае если право на земельный участок принадлежит нескольким лицам, наследуется доля в праве общей собственности на земельный участок либо доля в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком в соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и п. 1 статьи 131 Гражданского кодекса России подлежит государственной регистрации.

Как и в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование, право пожизненного наследуемого владения можно переоформить, но ограничительный срок для этого не установлен.

Землевладельцы платят земельный налог также как собственники и лица, которым земельные участки принадлежат на праве бессрочного пользования (см. комментарий к ст. 20 ЗК).

Как отказаться от пожизненного наследуемого владения

Правила ст. 53 Земельного кодекса РФ предусматривают возможность отказаться от прав на земельный надел, который принадлежал владельцу на праве пожизненного наследуемого владения. Сделать это можно, обратившись в администрацию муниципального образования, на территории которого объект расположен.

Отказ осуществляется по заявлению, к которому нужно будет приложить подтверждение личности заявителя, а также следующие документы:

кадастровый паспорт, если в базе кадастровой палаты содержатся соответствующие сведения;
документы, которые подтверждают наличие прав на указанный участок;
копия решения о предоставлении земли гражданину.

Решение о прекращении прав на земельный надел выносится в месячный срок с даты подачи соответствующего заявления. Документ направляется заявителю в трёхдневный срок с даты принятия решения.

Права у заявителя прекращаются не в момент подачи заявления, а в момент принятия решения.

Если соответствующее право было зарегистрировано в Росреестре, то муниципальная администрация в недельный срок с даты принятия решения должна направить соответствующее уведомление в Росреестр. Администрация самостоятельно уведомляет и налоговый орган.

Что понимается под нарушением природоохранного законодательства?

Несоблюдением требований считаются:

нерациональное использование или использование не по назначению (отказ от строительства, если участок передан под строительство);
нарушение экологических норм;
порча почвы;
игнорирование обязательств по рекультивации, в результате чего участок невозможно использовать по назначению.

Владельцу дается 3 года. За это время он должен начать строительство или иную деятельность, предусмотренную целевым назначением. По истечении этого срока органами земельного контроля выносится решение, и документы передаются в суд на изъятие.

Изъятие земельного участка за нарушения, предусмотренные законом, допускается исключительно в судебном порядке. Орган земельного контроля обязан собрать пакет документов, подтверждающих, что ранее выносилось предупреждение о недопустимости нарушений земельного законодательства. И владелец никак не выполнил в срок требования, изложенные в предупреждении.

Прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком разрешается или по воле владельца, или по решению суда. Администрация не имеет права без суда отнимать участки.

Как получить право пожизненного наследуемого владения

На данный момент право пожизненного наследуемого владения не может быть предоставлено от государства или муниципалитета. Органы используют иные порядки передачи недвижимости нуждающимся гражданам, например, заключают договора аренды.

Получить надел на таком основании можно либо по наследству, либо купив строение, расположенное на нём. Иные способы отсутствуют.

Получить участок на таком основании может как физическое лицо, так и юридическое. Законодатель не запрещает организациям владеть наделами на данном основании. Однако получить надел от государства уже не получится, как это могло быть реализовано ранее, до введения в правовое поле Земельного кодекса в 2001 году.

Изъятие под общественные нужды

Изъятие участка для общественных нужд разрешается под утвержденные проекты с предоставлением компенсации владельцам участков.

Предупреждение высылается пользователям земли за 12 месяцев с предложенными условиями. Компенсация рассчитывается по методике, утвержденной в Правительстве РФ.

Если же она, по мнению владельца, недостаточна, он вправе обратиться в суд. Органы власти часто проигрывают из-за несоблюдения сроков или низкой выкупной цены.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком можно конвертировать в приличную сумму денег, если выбрать компетентного юриста в случае изъятия участка.

Прекращение пожизненного владения участком земли

Прекращение прав на наследуемое владение осуществляется по одному из следующих оснований:

Добровольный отказ от заявленного права. Осуществляется через подачу заявления в администрацию муниципального образования. Заявитель не обязан указывать на причины отказа.
В случае передачи земли в собственность. Надел может быть передан в частную собственность, законодатель стимулирует этот момент, максимально упрощая порядок.
Принудительное отчуждение при нецелевом использовании надела. Осуществляется в рамках статьи 54 Земельного кодекса РФ. Реализуется на основании решения органа, после чего дело передаётся на рассмотрение в суд. Пользователь надела может попытаться оспорить данное обстоятельство, доказав, что использует надел по назначению, а эксплуатация не наносит вред окружающей среде и экологии.
При продаже строения, которое располагается на участке.

Права на объект прекращаются и в момент смерти физического лица, а также в момент ликвидации юридического и передаются правопреемникам.

Как перевести в собственность

Учитывая тот факт, что на данный момент получить участок на таком основании невозможно, государство стимулирует граждан переводить такие объекты в собственность. Сделать это можно в упрощённом порядке.

Процедура перевода такого надела в личную собственность достаточно проста. Потребуется всего два документа:

кадастровый паспорт;
распоряжение муниципального органа о предоставлении надела.

Документы предоставляются в Росреестр. Само собой, нужно будет при себе иметь паспорт или иной документ, подтверждающий личность, а также оплатить пошлину, размер которой составляет в 2020 году 2000 рублей.

Процедура немного усложнится, если участок ранее не имел чётких границ, то есть в отношении его не была проведена инвентаризация. В таком случае начинать нужно будет с проведения межевых работ, чтобы составить кадастровый план.

Если участок передаётся по наследству, то сначала нужно будет его принять, переоформить на себя, а затем заниматься оформлением права собственности в общем порядке. Переоформить объект до принятия наследства не получится.

По сути, институт пожизненного наследуемого владения на землю постепенно исчезает. На данный момент множество участков находятся у граждан на этом основании, но государство стимулирует перевод в собственность.

Разрешённое использование земельного надела

Использование земельного надела возможно в соответствии с категорией земли. Чаще всего предполагается личное использование, например, ведение подсобного хозяйства и строительство недвижимости, в том числе жилой.

Никакой разницы в использовании участка, находящегося на праве собственности, нет. Отличие только в возможности его реализации. То есть продать или подарить землю не получится, но можно реализовать расположенные на ней строения.

Как следует из названия и содержания норм закона, участок может быть передан по наследству, даже если строения на нём полностью отсутствуют.

Земельный надел может быть передан в аренду. Данное право не запрещается, ограничено лишь отчуждение.

Когда прекращается действие права?

Когда прекращается действие права? Это возможно можно или по желанию владельца, или по решению госорганов, то есть в принудительном порядке.

Читать также: Как подтвердить личность и учетную запись госуслуги в МФЦ

Добровольный порядок прекращения права владения рассматривается по одной из двух возможных причин:

отказ лица от постоянного владения в дальнейшем;
покупка земли в личную собственность и предоставление в госорган свидетельства о таком переходе (учитывайте, что в этом случае очень важно соблюдать порядок переоформления).

Прекращение действия права в принудительном порядке по ст. 45 ЗК РФ является возможным, когда участок изымается:

для муниципалитетных или государственных нужд;
по причине пользования, которое считается ненадлежащим.

Последнее расшифровывается как:

способствование появлению экологической обстановки, которая считается неблагоприятной;
порча земли;
нерациональная эксплуатация или применеие не по целевому назначению;
игнорирование обязанностей, направленных на рекультивацию или охрану почвы;
приведение участка в состояние, которое является непригодным для рациональной эксплуатации.

Следует знать, что в отдельных случаях земельный участок предоставляется лциам с целью размещения на нем сельскохозяйственного производства или же постройки жилого типа. В отдельных случаях при уклонении от этой цели на протяжении трех лет участок может быть изъят. В указанный период не входит время, которое требуется для освоения земли.

Чем отличается от права собственности?

Права пожизненного наследуемого владения земельным участком никаким образом не равнозначно правам собственности.

Существует несколько фундаментальных отличий:

Землю нельзя отчуждать. Продать, подарить, сдать в аренду участок не получится. Более того, при попытке это сделать неофициально вещественное право могут отобрать на законных основаниях;
Рыночная цена такого актива равна нулю. Только для фактического владельца может быть ценность – ведь он там построил дом или регулярно собирает урожай. Сторонний человек ничего с этой земли получить не может;
Оформить такое право теперь невозможно, ведь основной закон, регулирующий земельные отношения, прямо говорит – право пожизненного наследуемого владения сохраняется за всеми лицами, оформившими его до вступления в силу ЗК, а новых норм этому поводу нет.

Однако судебная практика говорит о том, что юристы давно нашли лазейку в этом вопросе. Ведь согласно 53 статье ЗК при продаже частного домовладения, земля под ним автоматически переходит в собственность нового владельца. Однако большое число подводных камней не гарантирует отсутствие проблем через несколько лет.