Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество - с изменениями, проверено 09.09.2020 - ГК РФ ч. 1

Что представляет собой закон?

Федеральный закон № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” был принят Государственной думой в третьем чтении 17 июня 1997 года и одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 года. 21 июля 1997 года закон был подписан президентом и вступил в силу.

Федеральный закон № 361-ФЗ от 03.07.2016 признал утратившими силу главы 1-4, статью 31 и главу 6 законодательства о госрегистрации прав на недвижимое имущество, таким образом все положения закона, кроме ст. 31, являются недействительными. Полностью закон будет упразднён 1 января 2020 года. В текущее время госрегистрация недвижимого имущества происходит в соответствии с законом № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 главами 3 и 11.

ФЗ-122 предусматривал государственную регистрацию недвижимости в обязательном порядке, потому что только она является законным доказательством прав на владение имуществом, и позволяет совершать сделки с ним.

ЕГРП + ГКН = ЕГРН

Единый государственный реестр прав и Государственный кадастр недвижимости объединяются, образуя Единый государственный реестр недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

ЕГРН будет состоять из: ЕГРП, ГКН, реестра границ (территориальных зон), реестровых дел, кадастровых карт, книг учета документов.

Последние поправки

Статья 13 предусматривала порядок проведения государственной регистрации прав.

Часть 1 устанавливала следующий порядок действий для процедуры госрегистрации:

приём и регистрация необходимого пакета документов;
проверка документов на правомерность сделки и отсутствия несоответствий между сторонами, а также причин для отказа в регистрации или признания её недействительной;
внесение информации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
подпись документов и выдача удостоверения о госрегистрации недвижимости.

Часть 2 указывала, что госрегистрация ограничений права собственности третьими лицами могла проводиться по решению обладателя прав или лиц, которые только приобретали их. Если обременения проводились государственными или местными органами управления в публичных интересах, тогда необходимо было в обязательном порядке уведомить об этом правообладателя в течении 5 рабочих дней. Госрегистрация перехода прав на недвижимое имущество или их ограничение осуществлялась только при наличии ранее зарегистрированных привилегий на данный объект в Госреестре.

Часть 3 устанавливала, что госрегистрация должна проводиться в течении пяти рабочих дней, со дня подачи документов, если не указаны другие условия. Госрегистрация ипотеки на земельные участки, здания и нежилые помещения проводилась в течение пятнадцати рабочих дней с момента приёма документов. Если регистрация проводилась на основании нотариально заверенного соглашения, тогда срок сокращался до трёх рабочих дней.

Часть 4 предусматривала невозможность отказа в приёме документов для регистрации.

Часть 5 предписывала, что в случае отказа в госрегистрации, весь пакет поданных документов, включая заявление, должен был быть отправлен заявителю, с соответствующим оповещением об отказе и изложенными причинами, послужившими для принятия подобного решения. Также предусматривалось возвращение квитанции об уплате госпошлины, которую можно бы было предъявить при следующей подаче документов.

Статья 17 излагала основания для государственной регистрации прав на недвижимость.

Причинами для регистрации наличия, остановки, передачи, обременения прав могут быть следующие обстоятельства:

документы и акты, которые были изданы государственными или местными органами управления, соответствовавшие действующему местному законодательству на момент их выдачи;
документы о приватизации жилья, оформленные по текущему местному законодательству на момент осуществления сделки;
документы, подтверждающие право на наследство;
вступление в законную силу судебных актов;
решение третейских судов;
свидетельства о правах на имущество, выданные органами власти согласно закону, который действовал в то время по месту выдачи данных документов;
другие документы о передаче имущества, соответствующие законодательству, актуальному в момент совершения сделки;
другие документы Российской Федерации, которые в соответствии с законом подтверждают существование, появление, прекращение, переход или ограничение прав на недвижимость;

Проверка законности документов, представленных для госрегистрации, а также проверка правомерности сделки, кроме нотариально заверенного соглашения, проводилась ведомством, отвечающим за госрегистрацию. Истребование других документов, кроме перечисленных статьёй 18 текущего законодательства, ФЗ-122 запрещал.

Статья 20 текущего федерального закона предусматривала основания для отказа в госрегистрации прав. Отказать в регистрации документов могли в следующих случаях:

недвижимое имущество не подлежит регистрации в соответствии с текущим ФЗ;
с заявлением о регистрации прав обратилось лицо, не имеющее разрешения на подобные действия;
представленные документы не соответствуют предъявленным требованиям и стандартам;
документ о предоставлении прав на имущество признан недействительным;
документ выдан неуполномоченным лицом;
лицо, имеющее ограниченные полномочия, не указало данный факт в заявлении;
правоустанавливающий акт свидетельствует об отсутствии прав заявителя на указанное имущество;
заявитель не предоставил документ о ранее зафиксированном праве на объект недвижимости;
не предоставлены все необходимые документы;
наличие несоответствий между заявленными и зафиксированными правами;
неправильное оформление кадастрового документа (отсутствие координат характерных точек и прочее).

Не допускалась регистрация недвижимости, которая не была внесена в кадастровый реестр РФ. Если на момент регистрации велось судебное разбирательство о границах земельного участка, это не было препятствием для совершения процедуры госрегистрации.

Статья 23, предусматривавшая особенности госрегистрации недвижимости в многоквартирных домах, состояла из двух следующих частей:

Государственную регистрацию прав на недвижимость в многоквартирных домах предусматривалось производить в соответствиии с настоящим Федеральных законом, а также Жилищным кодексом РФ.
Госрегистрация появления, передачи или ограничения полномочий на жилую или нежилую площадь в многоквартирных домах считается государственной регистрацией связанного с ней права общей долевой собственности на общее имущество.

Статья 24, предусматривавшая особенности госрегистрации права общей собственности на недвижимость, состояла из следующих частей:

В первой части перечислялись общие положения по регистрации прав на совместное имущество:
при продаже своей доли третьему лицу, продавец должен отправить всем участникам долевой собственности официальное извещение о продаже с указанием условий сделки и её цены;
продажа части общей собственности возможна только по истечению одного месяца после извещения об этом всех остальных участников. Однако, если нотариусу будут представлены документы об отказе остальных участников долевой собственности от покупки указанной части, тогда сделку можно заключить раньше предписанного срока;
если при регистрации права на долю в общей собственности между участниками возникли споры, то их необходимо решать в судебном порядке.
Если один из сособственников обращался с заявлением о перераспределении долей, то для проведения госрегистрации требовалось представить письменное согласие всех остальных участников долевой собственности, чьи права должны перераспределиться.
Госрегистрация возникновения, перехода и прекращения права совместной собственности на недвижимость проводилась на основании заявления одного из сособственников, если законом или соглашением правообладателей не предусматривалось иное.
Заявления о госрегистрации права общей долевой собственности лиц, владеющих инвестиционными паями на недвижимость, которое составляет общий паевой инвестиционный фонд, представлялись компанией, которая управляет паевым фондом в соответствии с доверительным соглашением. При этом помимо обязательных документов, установленных настоящим ФЗ, необходимо было дополнительно предоставить следующие бумаги:
лицензия управляющей компании;
договор доверительного управления фондом.

Статья 25 устанавливала порядок государственной регистрации права на владение создаваемым объектом недвижимого имущества и состояла из следующих частей:

Право собственности на созданный объект регистрировалось на основании документа, подтверждающего права на земельный участок, где находится созданный объект недвижимости, а также разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Документ, подтверждающий владение земельным участком, не требовался, если на его основании заявитель ранее уже зарегистрировал в госреестре указанный участок.
Право собственности на строящийся объект недвижимости регистрировалось на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, а также разрешения на строительство. Правоустанавливающий документ на земельный участок не требовался, если заявитель на его основе ранее зарегистрировал свои права на указанный участок.
Если земельным участком, на котором строится недвижимость, заявитель владеет по праву собственности, тогда право на объект строительства регистрируется на базе документов, подтверждающих владение земельным участком и разрешения на строительство.
Если участок принадлежит заявителю на основании других прав, тогда для регистрации строящегося на нём недвижимого объекта требовался документ, подтверждающий принадлежность земельной собственности, а также разрешения на строительство.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В статье было проведено комплексное исследование вопроса государственной регистрации прав на объекты недвижимости; определены ее правовые основы, порядок и принципы. Дано определение объекта недвижимости. Проанализированы действующее законодательство в сфере регистрации прав на объекты недвижимости и научные труды, исследующие данную проблему. Определены принципы и стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации.

Ключевые слова: принцип, государственная регистрация, недвижимость, регистрация недвижимости, недвижимое имущество, достоверность государственного реестра, публичность реестра, принцип внесения, защита добросовестных участников оборота, проверка законности оснований регистрации.

Одной из особенностей правового режима недвижимых вещей, закрепленных действующим российским законодательством, является необходимость (обязанность) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничения таких прав, обременения недвижимого имущества (ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ).

Впервые принципы прав на недвижимое имущество изложены в проекте вотчинного Устава в развитие гражданского кодекса Российской империи в 1892 году. Назывался «позитивный принцип внесения» — реальное право на недвижимое имущество возникает в момент внесения записи о нем в родовую книгу, а также гласности (публичности) и достоверности информации, содержащейся в родовых книгах [6].

Прототип системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество начал формироваться в дореволюционный период. «Позитивный принцип внесения» закреплен как основное начало российского регистрационного режима (ст. ст. 8, 131 ГК РФ) с 1 января 1995 г. после вступления в силу ч. 1 ГК РФ [2].

Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 30 октября 2001 г., в нем был установлен принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости, это явилось основанием для будущей унификации систем учета земельных участков и объектов капитального строительства.

Принципы любой отрасли права имеют большое значение для устойчивого развития, и право на недвижимое имущество не является исключением. Люлин П. Б. определяет, что принципами государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются: законность, публичность и достоверность; оценка имущества до регистрации права на него; приоритет первого зарегистрированного права; индивидуализация имущества с целью его идентификации; независимость регистратора при осуществлении бухгалтерского учета; исключительно государственный характер [11, с. 205–206].

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации разработчики о [10, с. 32].

В 2013 году в рамках реформы гражданского кодекса значительные изменения были внесены в Гражданский кодекс, в котором заложены основные принципы дальнейшего развития системы государственной регистрации недвижимого имущества.

Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [4] вступил в силу 1 марта 2013 года и внес в Гражданский кодекс РФ [2] статью 8.1. Так, в п. 1 этой статьи закреплены принципы государственной регистрации прав на имущество уполномоченным органом, подлежащие применению независимо от что является объектом регистрации (недвижимость, доли в уставном капитале хозяйственных обществ и др.) на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Необходимость соблюдения этих принципов еще в 2001 году была отмечена Конституционным судом РФ [5], который определил, что государственная регистрация прав на имущество должна предоставлять гарантии надлежащего исполнения сторонами всех обязательств, защищать добросовестных участников правоотношений и способствовать консолидации и стабильности гражданского оборота в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], вступившего в силу с 1 января 2020 года, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на основе принципов: единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации; достоверности данных; доступности данных. Закон юридически закрепил слияние двух систем: регистрация прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимого имущества [8].

Среди новелл Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] можно отметить введение принципа экстерриториальности регистрации прав (по месту подачи заявления на регистрацию права не зависит от места нахождения объекта недвижимости).

Таким образом, принципы государственной регистрации недвижимости, изложенные в Гражданском кодексе Российской Федерации, и принципы, изложенные в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» не полностью совпадают, за исключением принципа надежности.

Конституцией РФ [1] в отношении исследуемой области — государственной регистрации недвижимости, устанавливаются три группы положений: правила, регулирующие принципы реализации права на недвижимое имущество; положения, устанавливающие основы государства, которые разграничивают сферу ответственности органов местного самоуправления и органов государственной власти; порядок реализации федеральных законов в области регистрации прав на недвижимое имущество.

Принципы государственной регистрации, предусмотренные законом № 218-ФЗ, неоднократно обсуждались как в научной доктрине, так и в судебной практике.

Принципы, предусмотренные законом № 218-ФЗ, указаны как непосредственно в положениях самого закона, так и в подзаконных актах. В частности, принцип доступности (публичности) информации реализуется в положениях статьи 7 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», закрепляющей доступность информации, за исключением случаев, установленных законом, а также статьи 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3], регламентирующей порядок предоставления информации, содержащейся в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН). В свою очередь, принцип достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, конкретизирован в ст. 26 и 35 Закона № 218-ФЗ, определяющих основания и сроки приостановления государственной кадастровой регистрации и государственной регистрации прав, а также правила внесения в ЕГРН записей возражений против зарегистрированного права на недвижимое имущество.

Существуют различные мнения о перспективах реализации принципа публичной достоверности в российском законодательстве.

Алексеев В. А. рассматривает содержание принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество на основе критического анализа норм ст. 8.1 ГК РФ и вносит предложение об уточнении формулировки этого принципа в законе [6, с.39].

По мнению Е. М. Тужилова-Орданская, значимость принципа достоверности трудно переоценить [13, с.39]. В целом, предполагается, что вся информация, введенная в ЕГРП, считается достоверной и в полной мере отражает правовой режим недвижимого имущества, который вытекает из пункта 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которым установлен статус государственной регистрации как единственного доказательства существования зарегистрированного права. В совокупности со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» относительно возможности оспаривания зарегистрированного права только в суде можно говорить о своеобразной презумпции достоверности.

А. В. Швабауэр о [14, с.30].

Таким образом, принцип публичной достоверности должен иметь конкретную формулировку в законе и ссылки на другие статьи Гражданского кодекса.

Принцип бесповоротности не был выделен в качестве самостоятельного принципа государственной регистрации, однако он, несомненно, связан с принципом достоверности. Общепринято считать, что принцип бесповоротности означает доверие к записям ЕГРН, то есть возможность лиц, использующих информацию ЕГРН, рассчитывать на то, что эта информация соответствует правовому статусу недвижимости, следовательно, эти лица могут строить свои отношения на основе таких записей. Принцип бесповоротности в его буквальном смысле подразумевает невозможность изменения данных ЕГРН, и в этом смысле он не характерен для отечественной системы государственной регистрации [13, с.40].

Установив бесповоротность в качестве принципа государственной регистрации, законодатель лишил бы собственника возможности оспорить неправильно зарегистрированное право или сделку и тем самым защитить свое право.

Принцип бесповоротности государственной регистрации отвечает интересам защиты прав «добросовестного приобретателя». Данный аспект приобретает особую актуальность с внесением в п. 2 ст. 223 ГК РФ изменений касательно возможности возникновения права собственности на недвижимое имущество у «добросовестного приобретателя» начиная с момента государственной регистрации отчуждения имущества.

Представляется, что необходимо закрепить бесповоротность, то есть неизменность, как принцип государственной регистрации. Вместе с тем, статья 8.1 Гражданского кодекса РФ, где этот принцип легитимно не был признан.

Принцип надежности связан с принципом публичности (гласности) или как называют — принцип открытости.

Е. В. Тресцова указывает, что: «Введенная ГК РФ в 1994 г. система государственной регистрации прав на недвижимое имущество была направлена на решение следующих задач: установление контроля за оборотом недвижимого имущества; обеспечение надежности и гласности при совершении сделок с недвижимостью; охрана и защита интересов участников рынка недвижимости» [12, с. 151].

Согласно принципу — надежности, любое лицо в соответствии с пунктом 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» может получить информацию, содержащуюся в ЕГРП, о любом имуществе. Этот принцип обеспечивает публичность информации о правах и сделках. Любое лицо имеет право на получение информации при условии подачи соответствующего заявления и предъявления документа, удостоверяющего личность.

Представляется целесообразным выделить еще один принцип -приоритет ранее зарегистрированных прав (принцип старшинства), в соответствии с которым права и требования, зарегистрированные ранее, должны учитываться в качестве приоритета (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 1, п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации»).

В ФЗ «О государственной регистрации» (п. 7 ст. 16) достаточно четко указано, что приоритеты прав устанавливаются по дате регистрации: государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в последовательности, определенной порядком приема документов [9, с. 6].

Ранее в цивилистике обсуждался еще один принцип — принцип двойной регистрации. Однако, законодатель закрепил положение о том, что с 01.03.2013 государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части 2Гражданского кодекса РФ отменяется система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении недвижимого имущества. Таким образом, закон регулирует, что правила государственной регистрации сделок с недвижимостью, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса, не применяются к договорам, заключенным после принятия закона.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество выполняют функцию защиты прав на недвижимое имущество, достаточно точно и строго соблюдать все требования закона и тогда не потребуется вмешательства судебных и иных органов, а проводимая модернизация гражданского законодательства способствует совершенствованию этого процесса [7, с.13–14]. Прежде всего, представляется необходимым:

– изменить действующее регулирование публичной достоверности реестра с точки зрения соотношения записи в реестре и юридической силы сделки, на основании которой сделана запись, в пользу введения принципа безотзывности записи;

– ввести принцип абсолютной достоверности и достаточности регистрационной записи на праве;

– ввести принцип бесповоротности записи реестра о наступлении права.

Внедрение этих механизмов в систему регистрации прав может быть оценено как прогрессивное изменение правового регулирования регистрации прав, соответствующее вектору развития законодательства в данной сфере, направленное на достижение фактической достоверности реестра.

Литература:

Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием от 12 декабря 1993 г. // Собрание законодательства РФ. 2009. № 4. Ст. 445
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) (ред. от 25.12.2018) // Собрание законодательства РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344
Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 04.03.2013) // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
Постановление Конституционного Суда РФ от 4 июня 2020 г. N 13-П; Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О // СПС «КонсультантПлюс»
Алексеев В. А. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость: действующий принцип или дело будущего? [Электронный ресурс] https://alekseevadv.ru/upload/iblock/4ce/4ce3a401cf964de9a73bb125f9a4d2f6.pdf (дата обращения 15.04.2019)
Бадулина Е. В. Развитие правового регулирования государственной регистрации недвижимости в России /Е.В Бадуллина.- Нотариус. — 2017. — № 6 с.13–14
Бадулина Е. В. Система государственной регистрации недвижимости в России: этапы становления и перспективы развития / Е.В Бадуллина. — Имущественные отношения в РФ. — 2020. — № 7. — С. 7–12
Бадулина Е. В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы / Е.В Бадуллина. — Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. N 10. С. 6
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009). М., 2009. С. 32
Люлин П. Б. Особенности государственной регистрации прав на объекты недвижимости /П.Б Люлин. — Вестник гражданских инженеров. 2018. № 3 (68). — С. 205–206
Тресцова Е. В., Огородников М. С. Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ Монография. — Ивановск: ИГУ, 2008.
Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация прав на недвижимость / Е.М Тужилова-Орданская. — Lex Russica. 2020. № 8. С. 39
Швабауэр А. В. Государственная регистрация прав, обременений прав и сделок в гражданском обороте недвижимого имущества / автореферат диссертации на соискание ученой степени к. ю.н. СПб., 2011. 30 с

Временный характер сведений ГКН отменяется

Новым объектам недвижимости больше не будет присваиваться временный статус. Те объекты, которым уже был присвоен временный характер сведений ГКН, сохраняют этот статус, но только до момента регистрации права, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока все сведения об объектах недвижимости, имеющих временный характер, будут исключены из ЕГРН.

Также новым законом установлено, что объект недвижимости с временным статусом, могут снять с учета собственники. Если земельный участок был образован из земель гос. или муниципальной собственности, то с заявлением о снятии с учета таких объектов может обратиться представитель органа гос. власти или ОМС.

Почитайте другие интересные статьи:

Акт обследования

Таким образом, акт обследования требуется, когда объекта недвижимости (здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения) уже не существует, а в государственном кадастре недвижимости по-прежнему содержатся сведения о нем. Такие сведения необходимо исключить из кадастра.

Новая XML-схема межевого плана (версия 06) 2020 г.

6 июля 2020 года вступает в силу новая XML-схема межевого плана (версия 06), спустя 2 месяца после опубликования на сайте Росреестра.

Преимущества отмены Свидетельства о государственной регистрации права

С 15 июля 2020 года в России выдается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним вместо свидетельства о государственной регистрации прав собственности на недвижимость. При этом свидетельства о государственной регистрации прав, которые были выданы до указанной дат…