Особенности и порядок перепланировки квартир в монолитном доме

Что такое незаконная перепланировка квартиры и ее признаки

Планируя работы в жилых и нежилых помещениях МКД, нужно заказать проект, подтвердить безопасность изменений объекта для здания. Условия безопасного проведения перепланировочных работ проверяются в ходе согласований МЖИ (Мосжилинспекция). Это ведомство будет проверять и соответствие завершенных работ проекту, законодательным нормам. Правила проектирования и согласований на указанные виды работ регламентированы ЖК РФ, региональными нормативными актами.

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения наступает при выявлении следующих нарушений:

• если проведены работы без согласия собственника помещения (например, если это сделали арендаторы или наниматели);
• если на работы не оформлялись обязательные документы (в Москве это не только проект, но и техническое заключение на несущие конструкции);
• если проектная документация не проходила согласование в МЖИ, либо инспекция вынесла отказное решение;
• если при проведении работ были сделаны отступления от проекта, нарушены строительные нормы, правила пожарной и иной безопасности.

Указанные правила распространяются не только на квартиры, но и на нежилые помещения МКД. Например, если ИП незаконно произвел перепланировку подвала жилого дома, переоборудовал его под опасное производство или создал угрозу безопасности зданию, его оштрафуют, заставят вернуть помещения в исходное (первоначальное) состояние.

Комментарий эксперта. Штраф за незаконную перепланировку квартиры могут взыскать даже в случае, если вы купили объект с несогласованными изменениями. Ответственность по КоАП РФ несет текущий правообладатель квартиры, а предъявить претензии к продавцу крайне сложно. Чтобы избежать таких проблем, внимательно проверяйте технические документы при покупке квартиры, сверяйте их с фактическим состоянием конструкций и оборудования помещений. Особое внимание рекомендуем уделить красным линиям на поэтажных планах техпаспорта БТИ.

Если перепланировка проведена с нарушением строительных норм, ее будет невозможно узаконить даже через суд. Например, это касается сноса несущих стен внутри квартиры.

Перепланировка квартиры в монолитном доме

Перепланировка квартиры в монолитном доме

Монолитные дома считаются современными, надежными и функциональными строениями, по характеристикам долговечности и прочности они существенно превосходят кирпичные и панельные здания. Несущие конструкции таких объектов представляют собой монолитный железобетонный каркас из колонн, поперечных и продольных стен, что и гарантирует хорошую надежность дома.

Перепланировка квартиры в монолитном доме может включать множество сложных работ, направленных на демонтаж внутренних перегородок, объединение помещений и разделение комнат на отдельные функциональные зоны. Выполняя перестройку в соответствии с современными законодательными положениями, собственник получает возможность улучшить свою квартиру, сделать ее более функциональной и привлекательной.

Особенности перепланировки монолитной квартиры

В монолитных домах практически не встречаются несущие внутренние перегородки, за счет этого собственники получают широчайшие возможности по перепланировке. Контролирующие государственные службы не препятствуют работам, направленным на снос межкомнатных стен и их перемещение, потому во время капитального ремонта комнаты можно объединять и разделять в соответствии с имеющимися у пользователей нуждами.

В монолитных новостройках межкомнатные стены и вовсе могут быть не построены, а лишь намечены. Собственники таких жилых помещений могут выполнить перепланировку сразу и с минимальными финансовыми вложениями.

Несмотря на кажущуюся простоту, перепланировку всегда следует выполнять по разработанному профессионалами проекту. Только специалисты, обладающие большим опытом и обширными профессиональными знаниями, могут спланировать проведение ремонта в полном соответствии с законодательными нормами. Именно поэтому собственников интересует вопрос: где заказать перепланировку квартиры?

Выбрать профессиональное проектное предприятие достаточно просто, владельцу квартиры нужно лишь убедиться в том, что интересующая его компания имеет необходимые государственные лицензии, сертификаты и допуски СРО. Фирмы с такими документами обладают штатом профессиональных сотрудников, которые могут подобрать для перепланировки жилища оправданные решения.

Распространенные варианты перепланировки

В ходе проведения капитального ремонта в монолитной квартире чаще всего осуществляют следующие ремонтные работы:

1. Создание студии из квартиры. Такие работы предполагают демонтаж стены, разделяющей кухню с гостиной. После перепланировки образовавшуюся большую комнату нужно будет разделить на несколько функциональных зон и оформить в соответствии с желаниями жильцов.
2. Совмещение санузла. Повысить эксплуатационные качества туалета и ванной комнаты можно за счет их объединения в одно помещение. Освободившуюся из-за демонтажа стены площадь используют для размещения в комнате необходимых технических средств и мебели.
3. Изменение количества и площади жилых помещений. Если в квартире недостаточно помещений для всех жильцов, их число можно увеличить. Во-первых, собственник может просто разделить большую гостиную на два жилых помещения, выделив таким образом дополнительную спальню или детскую. Во-вторых, все внутренние помещения можно объединить в одно, после чего перераспределить жилое пространство и организовать в квартире необходимое количество комнат с нужными размерами.

Согласование перепланировки квартиры

Перепланировка 2-комнатной квартиры в кирпичном доме, панельном или монолитном объекте может осуществляться только по профессиональным проектам, прошедшим необходимое согласование с представителями государственных органов.

Существует два варианта утверждения проектной документации. Первый способ согласования — простой, он предполагает утверждение ремонтных работ по заранее подготовленному эскизу. Данный вариант согласования подходит собственникам, желающим внести в планировку жилища незначительные изменения, затрагивающие исключительно ненесущие внутренние конструкции.

Если собственнику требуется сложный капитальный ремонт, в результате которого будут изменены конструктивные или инженерные параметры квартиры, ему придется выполнять сложное согласование. Данный вариант утверждения проектной документации предполагает предварительную подготовку проекта специалистами, имеющими допуски СРО и другие государственные сертификаты.

Чтобы контролирующие госслужбы выдали заявителю разрешение на перепланировку, он должен подать на утверждение сам проект, а также ряд важных сопроводительных документов, подтверждающих, что запланированные изменения квартиры полностью соответствуют действующему законодательству и не могут отрицательно отразиться на функциональности и надежности здания.

Чтобы определить стоимость капремонта, выполняемого в соответствии со всеми современными законами и нормами, собственнику следует воспользоваться онлайн-калькулятором.

26.02.2017

Источник: https://energy-systems.ru/main-articles/pereplanirovka-i-soglasovanie/9121-pereplanirovka-kvartiry-v-monolitnom-dome

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Чтобы узнать, чем грозит перепланировка квартиры без согласования, нужно обратиться к нормам КоАП РФ. Однако штраф за перепланировку квартиры без разрешения является не единственной мерой воздействия для правообладателя. Если он не сможет подтвердить, что завершенные работы не угрожают надежности и устойчивости здания, МЖИ вынесет предписание о приведении объекта в исходное состояние. Все расходы на такие будет нести нарушитель. Если не исполнить предписание, будет подан соответствующий иск в суд.

Штраф за незаконную перепланировку по КоАП РФ

Разберем, чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры по закону. Такой состав правонарушения описан статьей 7.21 КоАП РФ. В эту норму в апреле 2020 года были внесены изменения. Теперь редакция ст. 7.21 КоАП выглядит следующим образом:

• самовольное переустройство и перепланировка жилых помещений влечет штраф на граждан от 2000 до 2500 руб.;
• если нарушение допущено должностным лицом, его оштрафуют на сумму от 4000 до 5000 рублей;
• размер штрафа за перепланировку без разрешения для организации составит от 40000 до 50000 руб.
• За нарушения, допущенные ИП, взыскивается такой же штраф, что и для юр. лица.

Для передачи материалов на взыскание штрафа составляется протокол. В нем будет описан состав проступка, данные о собственнике и объекте. Обращаем внимание, что уплата штрафа не освобождает от обязанности узаконить выполненные работ, либо привести объект в исходное состояние.

Если перепланировка была проведена без согласований, однако не повлекла нарушений в сфере строительства, ее можно узаконить через МЖИ.

Региональные штрафы

Регионы тоже могут вводить штрафы за нарушение правил проведения работ в жилых и нежилых объектах. Так как штраф за перепланировку квартиры утвержден на федеральном уровне, регионы могут привлекать к ответственности:

• за нарушение правил ведения работ;
• за порчу, повреждение или разрушение объекта;
• за неисполнение предписания жилинспекции, других надзорных органов.

Закон Москвы об административных правонарушениях предусматривает штраф 4000 руб. за порчу жилого помещения в МКД. Кроме штрафа, нарушитель будет обязан возместить или устранить причиненный ущерб. Для возмещения ущерба или понуждения к переделке помещения подается отдельный иск в гражданский суд.

На примере незаконная перепланировка, связанная с расширением площади квартиры за общие габариты МКД. Такие работы запрещены, поэтому узаконивание завершится отказом.

Последствия незаконной перепланировки в нежилых зданиях

В нежилых зданиях перепланировочные работы согласовывать не нужно. Точнее, эта процедура не предусматривает обращение в МЖИ, хотя собственнику все равно придется заказать техплан, пройти учет изменений в Росреестре. Но проект на работы заказчик утверждает сам, после чего может приступать к перепланировке.

Учитывая изложенные выше правила, штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения в нежилом здании не грозит. Собственника могут привлечь только на нарушение безопасности при проведении работ, за порчу чужому имуществу, причинение вреда людям.

• Комментарий эксперта. Если перепланировка не узаконена, последствия наступают только при выявлении факта нарушений. Узнать, в чем заключался ремонт в чужой квартире, достаточно сложно. Поэтому многие факты неузаконенных работ не выявляются. Однако несоответствие в конфигурации помещений будет обязательно выявлено при совершении сделок. Это будет являться основанием для отказа в регистрации договора.

Кто может привлечь к ответственности за незаконную перепланировку жилого помещения

Ответственность за перепланировку, выполненную без разрешения или с нарушением строительных норм, наступает на основании протокола. Его может составить специалист Мосжилинспекции. Алгоритм привлечения к ответственности заключается в следующем:

• проводится плановая проверка в МКД, либо внеочередная инспекция по обращениям граждан, организаций;
• по факту нарушения составляется протокол (в нем будет указано место и время рассмотрения дела);
• постановление на штраф за несогласованную перепланировку квартиры выносит должностное лицо МЖИ или суд (это зависит от характера выявленных нарушений);
• если собственник не согласен с постановлением, он может подать жалобу в суд.

Собственник имеет право не впускать в квартиру посторонних лиц без судебного постановления (кроме действий полиции при предотвращении или пресечении преступлений). Если специалисты МЖИ располагают информацией о возможных нарушениях, они могут через суд обязать допустить их в квартиру. Судебное постановление может быть исполнено приставами с наложением дополнительного штрафа, исполнительского сбора. Таким образом, последствия самовольной перепланировки могут наступить, даже если собственник откажется открывать дверь.

Комментарий эксперта. На каждой стадии рассмотрения дела о неузаконенной перепланировке можно отстаивать интересы при поддержке представителя. Для этого необходимо выдать доверенность через нотариат. Помощь в подготовке документов, защите при рассмотрении дела и обжаловании окажут специалисты нашей компании.

Для согласования перепланировки заказывается проект, техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Как узаконить самовольную перепланировку в Москве

Даже если собственнику не удалось избежать ответственности за незаконную перепланировку квартиры, ее все равно нужно согласовать. Для этого нужно оформлять и собирать документы, подтверждающие безопасность работ и соответствие их строительным нормативам. Сам процесс узаконивания может проходить в административном порядке (через МЖИ), либо через суд. Подробнее об этой процедуре читайте ниже.

Документы на узаконивание несогласованной перепланировки

Самовольная перепланировка жилого помещения может быть узаконена после выполнения работ. Чтобы подтвердить, что изменение конфигурации проведено с соблюдением норм безопасности, не угрожает надежности и устойчивости конструкциям МКД. В перечень документов, которые могут потребоваться при обращении в МЖИ или суд, входит:

• заявление о согласовании (подается непосредственно в МЖИ или через сайт mos.ru);
• исковое заявление (нужно при обращении в суд, если МЖИ отказала в узаконивании);
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций (оформляется через автора проекта МКД, либо через ГБУ «Экспертный центр»;
• технический план, описывающий новую конфигурацию и обновленные характеристики помещения;
• согласие собственников помещения;
• протокол общего собрания МКД, если работы проводились на общедомовом имуществе.

Точный перечень документов можно определить только для конкретной ситуации. Помощь с их подготовкой окажут специалисты нашей компании.

На данном примере сделан поэтажный план на помещения после перепланировки.

Обращение в МЖИ

В большинстве случаев последствия незаконной перепланировки квартиры можно устранить в административном порядке. Эта процедура проходит через МЖИ, характеризуется следующими нюансами:

• собственнику нужно подтвердить, что завершенные работы соответствуют нормативным актам и не повлекли угрозу безопасности;
• для подтверждения безопасности выполненной перепланировки нужно получить тех. заключение о состоянии несущих конструкций МКД (эксперты проведут их обследование, укажут выводы об отсутствии угроз надежности и прочности);
• если МЖИ даст разрешение на узаконивание, на основании техплана нужно пройти учет в Росреестре, внести новые данные в ЕГРН.

В процессе узаконивания можно вообще избежать ответственности за самовольную перепланировку. Если собственник сам подал документы в МЖИ, протокол могут не составлять. Процедура проводится бесплатно, а окончательное решение специалисты инспекции обязаны вынести не позже 45 дней.

Судебный порядок

В случаях, когда представленные документы неоднозначно свидетельствуют о безопасном выполнении работ, МЖИ может вынести отказ в узаконивании. Нередко такое происходит из-за лишней перестраховки чиновников, которые боятся сами принять положительное решение. В этом случае собственнику придется обращаться в суд. Вот основные моменты, связанные с узакониванием перепланировки через судебные инстанции:

• при подаче иска в суд нужно подтвердить, что заявитель проходил административный порядок согласования, но получил отказ;
• основными документами для доказывания в суде будет тех. заключение о безопасном состоянии конструкций и технический план с новыми характеристиками помещений;
• для доказывания можно оформить заключение кадастрового инженера (его сделают специалисты нашей компании);
• если суд примет положительное решение, на его основании Росреестр внесет новые данные в ЕГРН.

Через суд можно оспорить и штраф за перепланировку нежилого помещения или квартиры без разрешения. При обжаловании нужно доказать нарушения, допущенные в ходе привлечения к ответственности, либо полное соответствие по безопасности работ.

Комментарий эксперта. Самостоятельное обращение в МЖИ или суд может повлечь проблемы при узаконивании перепланировочных работ. Только поддержка специалиста, знающего нюансы федерального и регионального законодательства, поможет их избежать. Наши специалисты знают, на какие вопросы обращаются внимание при согласованиях, заранее учтут эти моменты при подготовке документов.

Перепланировка в монолитном доме — 2019 год, что разрешено, согласование

В 90-х годах 20 века строительные компании стали производить монолитные дома. Строения с первых дней привлекли потенциальных покупателей.

Монолитные дома отличаются от кирпичных и панельных зданий наибольшей прочностью, долговечностью, улучшенной вентиляцией и теплоизоляцией. Также в момент усадки не происходит деформации бетона. Несущие конструкции представлены железобетонным монолитным каркасом, выполненным из колонн и продольных, поперечных стен.

Так как межкомнатные и межквартирные стены имеют кирпичную или гипсокартонную основу и не являются несущими, перепланировка в монолитном доме значительно упрощается. Важно знать порядок и возможность ее проведения в 2020 году.

Особенности идей

Внутренние перегородки в монолитных домах отсутствуют. За счет этого процесс перепланировки проходит легче, а дизайнеры, архитекторы и строители получают большой простор для деятельности.

Перегородки, которые имеются внутри квартиры, могут не быть выложены. Иногда застройщики намечают границы с помощью одного кирпича. Поэтому многие владельцы жилых помещений принимают решение о том, что перепланировка в монолитном доме обязательна.

Несмотря на то, что отсутствие простенков относит квартиру к типу жилья со свободной планировкой, на деле все обстоит не всегда просто. Для того, чтобы перестроить помещение, необходимо согласовать свои действия в соответствии с регламентирующими перепланировку нормативно-правовыми актами.

Среди них выделяют:

При несильных изменениях, которые затрагивают только внутренние перегородки, не являющиеся несущими, согласование проводится без выдачи технического заключения. Однако при переделке туалета, ванны, кухни, коммуникаций и несущих конструкций, требуется наличие проекта и технической документации от застройщика.

В большинстве случаев после продажи квартир в монолитных домах строительные компании прекращают свою деятельность. Тогда разрешение может быть выдано жилищной инспекцией или другими компетентными органами.

Особенностью перепланировки монолитного дома является возможность ее проведения сразу после вселения, ведь владельцы не должны ждать усадки здания, которая в кирпичных домах приводит к возникновению трещин, а, следовательно, повторному ремонту помещения, а такой проблемы у монолитных домов не наблюдается

Этапы перепланировки в монолитном доме

За счет свободной планировки квартир в монолитных домах создается возможность реализации самых смелых задумок проектировщиков и архитекторов.

Если перепланировка осуществляется полностью, то выделяют несколько этапов ее проведения:

1. Из обычной кухни можно сделать студию. При этом разрешено поменять ее размеры и расположение. Ведь площадь зоны для готовки и принятия пищи зачастую не отвечает требованиям собственника. Поэтому кухню можно объединить с комнатой.
2. Увеличить площадь можно, совместив санузел. Совместные ванна и туалет обыгрываются дизайнерами. Такая мера позволяет расширить пространство, рационально используя мокрую зону.
3. Изменения отмечаются в количестве и площади жилых комнат. Если их недостаточно для каждого члена семьи, имеется вариант достройки новых помещений. Этого можно добиться, разделив одну спальню на две, захватив часть коридора или кладовки.
4. Забрав зону коридора, можно сделать гостиную более просторной.
5. Владелец может обустроить ниши, гардеробные, подсобки. Также отличным вариантом станет зонирование пространства.

Важные уточнения

Монолитные дома являются типом жилых помещений, возводящихся по новым техническим стандартам.

Поэтому предъявляются более высокие требования к:

• прочности конструкций;
• теплоизоляции;
• гидроизоляции;
• звукоизоляции.

Однако такие характеристики нередко прописываются только на бумаге. При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Поэтому многие владельцы решаются на перепланировку.

Несмотря на то, что шахты вентиляции стали более широкими, возможно подключение более мощной системы для выведения воздуха из комнат. Для того, чтобы внести такие изменения, требуется проект. При расположении квартиры в монолитном доме сделать это намного проще, чем в панельном или кирпичном здании.

Монолитные дома создают более широкие возможности для перепланировки за счет отсутствия несущих стен (их функция возложена на колонны, а стены могут отмечаться только в санузлах, кухнях)

Владельцы могут самостоятельно установить радиаторы отопления и провести электричество от щитов на лестничной площадке.

Между колоннами располагаются стены-диафрагмы. Они необходимы для фиксации несущих конструкций. Об их расположении можно узнать из проекта дома.

При желании провести перепланировку необходимо получить согласие у владельцев здания. Процедура регламентируется Жилищным кодексом РФ, а также организацией, которая управляет домом.

В некоторых случаях застройщики еще на момент строительства дома предлагают клиенту на выбор несколько вариантов планировок. В этом случае можно сэкономить время на последующее согласование, а также деньги на изменение вида жилого помещения.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Сроки и стоимость узаконивания самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах

Незаконная перепланировка помещений – это не приговор! При надлежащей подготовке документов и обосновании требований можно пройти все процедуры, получить разрешения и выписку ЕГРН с новыми характеристиками помещения. Сроки узаконивания определяются следующим образом:

• подготовка тех. заключения и техплана допускается только после обследования объектов, поэтому может занять несколько дней;
• на рассмотрение документов в МЖИ дается 45 дней;
• судебная процедура может занять до двух месяцев;
• учет в Росреестр проводится за 7 или дней (в зависимости от способа подачи документов).

Платить за узаконивание в МЖИ не нужно. При подаче иска в суд госпошлина составит 300 руб. (для граждан) или 6000 руб. (для организаций). Дополнительные расходы будут связаны с оплатой услуг по оформлению тех. заключения и техплана. О примерных расценках за услуги и документы можно узнать из таблицы ниже.

В графической части технического плана на помещение фиксируется его конфигурация, основные характеристики.

Сервис по согласованию перепланирования недвижимости

Наша компания предоставляет клиентам следующие услуги в данном направлении:

• бесплатные консультации, начиная с того куда пойти и с чего следует начать;
• платные консультации с выездом специалиста по согласованиям на ваш объект;
• сбор необходимого и достаточного пакета документов, начиная с заявления в БТИ и заканчивая новой выпиской из ЕГРН с новой планировкой;
• штат наших инженеров-проектировщиков в кратчайшие сроки подготовит проектную документацию (проект перепланировки, техническое заключение о возможности перепланировки, а также техническое заключение о безопасности выполненной перепланировки) в объёме необходимом и достаточном для согласования;
• инженеры-конструкторы проведут нужные обследования для выпуска технического заключения о возможности выполнения перепланировки;
• специалисты отдела согласований в кратчайшие сроки согласуют как планируемые, так и ранее выполненные работы по перепланировке;
• специалисты отдела собраний, если перепланировка затрагивает общее имущество, в строгом соответствии с требования жилищного кодекса организуют и проведут общее собрание собственников, проведут поквартирный обход и соберут необходимое количество подписей, предложат оптимальные варианты разрешения конфликтных ситуаций.

Наши услуги

В нашей компании работают специалисты, имеющие опыт узаконивания даже самых сложных перепланировок. Мы поможем:

• обжаловать штраф за незаконную планировку;
• быстро подготовить документы для обращения в МЖИ и суд;
• пройти учет в Росреестре и получить выписку ЕГРН;
• внести изменения в техпаспорт БТИ, так как это требуется по Жилищному кодексу РФ.

Чтобы согласовать сроки и стоимость услуг или оформления документа, свяжитесь с нашими консультантами, подробно опишите ситуацию.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры?

Возможно обратная ситуация, когда вы решаете купить квартиру и видите, что ее планировка отличается уникальностью.

Самым простым способом является сличение реальной планировки квартиры с техническим планом. Если на документе имеются красные линии, значит, имеются выявленные отклонения существующей планировки от плана. Кроме таких красных линий в техпаспорт могут внесены записи в поле Особые отметки. Специалист БТИ может указать здесь, что изменения не согласованы, или что разрешение не получено.

Конечно, это потребуется, если продавец сам еще на этапе переговоров не заявил о том, что были сделаны изменения планировки.

В любом случае, перепланировка, проведенная законно или узаконенная постфактум, должна быть отражена в документах – черными линиями на документе с синими печатями, а также должно иметься согласование.

Выводы

• Незаконная перепланировка может заключаться в выполнении работ без проекта и разрешения, при нарушении строительных правил и норм безопасности.
• Санкции за незаконную перепланировку квартиры указаны в КоАП РФ, предусматривают наложение штрафа.
• Узаконить выполненные работы можно через МЖИ или суд, подтвердив безопасность для здания и его конструкций.

При поддержке наших специалистов вы пройдете процедуру узаконивания максимально быстро и без сложностей. Звоните, мы подробно расскажем обо всех нюансах сотрудничества.