Что делать с земельным паем?

Главная / Недвижимость / Земельный участок / Право собственности / Оформление

Назад

Опубликовано: 24.07.2017

Время на чтение: 8 мин

0

117

При использовании сельскохозяйственных земель может возникнуть необходимость оформить на такие земли права собственности – для продажи, разделения на отдельные наделы земли и т.д. В ряде случаев для оформления прав необходимо сначала выделить участок из общей собственности и уточнить его границы.

• Понятие сельскохозяйственных земельных участков
• Законодательное регулирование
• Процедура оформления
• Предварительный этап
• Необходимые документы
• Порядок действий
• Стоимость и сроки

Понятие сельскохозяйственных земельных участков

К сельскохозяйственным землям принято относить участки, которые предназначаются для занятия сельским хозяйством и находящиеся при этом за чертой городских поселений, согласно п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Сельскохозяйственные участки могут быть предназначены как для целей:

• Индивидуального хозяйствования;
• Садоводства, огородничества;
• Производства сельскохозяйственной продукции;
• Выпаса скота и сенокошения.

Сельскохозяйственная земля может принадлежать одному физическому лицу, организации (КФХ) или нескольким лицам (долевая собственность).

Земельный пай – это доля сельскохозяйственного земельного участка, принадлежащая

одному физическому или юридическому лицу.

Выдача земельных паёв проводился после распада СССР с целью приватизации земель колхозов их бывшими работниками. Земельный пай не имеет натурального выражения в виде границ, он даёт право на обладание указанной в документе о наличии пая доли на землю в праве общей собственности.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности нескольких пайщиков, управляется общим собранием таких пайщиков.

Как отсудить земельный пай?

В процессе выдела и приватизации земельных участков происходят различные спорные ситуации. Зачастую эти споры связаны с другими сособственниками по поводу определения места и границ выделяемого участка, с регистрирующим органом, между наследниками, с органом местного самоуправления, например в случае изъятия земельного участка, и прочее.

Для того чтобы владельцам пая отстоять свои законные права на использование земельного пая в случае возникновения спорных ситуаций, необходимо обратиться с исковым заявлением в орган правосудия. А конкретно – в суд общей юрисдикции (в районный суд по месту нахождения ответчика).

При этом, стоит иметь в виду при обращении в суд, что существует такое понятие как исковая давность (3 года с момента обнаружения нарушения права), а также то, что каждая конкретная ситуация требует индивидуального подхода, поэтому рекомендуем Вам обращаться за правовой помощью к профессиональному юристу.

Законодательное регулирование

Если участок для сельского хозяйства находится в собственности государственных органов власти, то оформление прав на такой участок осуществляется в рамках приватизации и регулируется:

• Ст. 39.5 Земельного кодекса;
• Ст. 3 закона № 137 «О введении в действие ЗК».

Оформление прав на собственности на земельный пай, находящийся в составе сельскохозяйственного земельного участка, регулируется положениями ст. 13 и ст. 13.1 закона № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Процедура оформления

Способ получения сельскохозяйственного земельного участка в собственность зависит от вида права, на основании которого землепользователь претендует на участок. К таким правам могут относиться:

• Право на пай, находящийся в составе надела общей собственности;
• Право бессрочного пользования или пожизненного владения государственным участком.

Для перехода прав на участок из государственной собственности в частную необходимо написать заявление земельному собственнику (местному органу исполнительной власти) о предварительном согласовании приватизации, а при наличии земельного пая необходимо подать объявление в СМИ о желании выделить надел из общей собственности в натуре.

Как распорядиться участком

Собственник пая может распорядиться ним множеством способов:

• продать участок;
• обменять на другое недвижимое имущество;
• сдать в аренду;
• подарить участок или передать наследникам;
• отдать в пользование;
• заложить пай;
• использовать как уставной капитал.

В большинстве случаев пай сдаётся в аренду или передаётся в доверительное пользование, чтобы получать с него прибыль.

Как найти земельный пай, смотрите в этом видео:

Плюсы и минусы земельного пая

Главным преимуществом участка является возможность получения дохода. Это могут быть деньги, полученные как вследствие проведенных сделок, так и продажи урожая по рыночным ценам. Также возможно получать прибыль с участка в виде сельскохозяйственной продукции.

Среди недостатков можно выделить обязательное налогообложение, недобросовестность арендаторов, возможные хитрости арендодателей, маленький урожай или полная его потеря, что несёт за собой убытки.

Согласно законодательству, государство в принудительном порядке может изъять не используемые по назначению, юридически неоформленные или с рядом нарушений земли сельскохозяйственного назначения.

Предварительный этап

После предварительного согласования предоставления или публикации объявления о выделе в СМИ землепользователю необходимо организовать геодезические работы по определению границ сельскохозяйственного надела.

Геодезические работы осуществляются кадастровыми инженерами, состоящими в федеральном реестре кадастровых работников, или межевыми компаниями, организующими работу таких инженеров.

Работы проводятся непосредственно на участке и включают в себя:

• Топографическую съёмку территории;
• Измерительные работы;
• Определение координат граничных точек;
• Оценка состояния почвы.

После выполненных работ кадастровый инженер обрабатывает результаты измерений, после чего составляет проект межевого плана.

Согласно п. 6 ст. 13.1 ФЗ № 101, проект плана утверждается не ранее, чем через 30 дней после ознакомления с ним всех заинтересованных лиц (соседей, будущего собственника и других пайщиков участка).

Если все участники общей долевой собственности намерены выделить свои доли и получить права собственности на отдельные участки земли, то они утверждают на общем собрании проект межевания общего участка и определяют границы будущих наделов.

Решения общего собрания оформляется в протокол, к которому прилагается проект межевания, в соответствии с которым происходит образование отдельных участков, и дополнительное согласование границ с участием кадастрового инженера в таком случае не требуется (п. 3 ст. 13 ФЗ № 101).

Необходимые документы

Для оформления в собственность земельного пая потребуются следующие документы:

• Документ о праве на пай;
• Межевой план участка;
• Кадастровый паспорт;
• Справка из ЕГРП о наличии обременений.

Документ о праве на земельный пай является основанием, по которому пайщик может выделить свой участок в натуре, а указанная в данном документе доля участка позволяет кадастровому работнику вычислить площадь образуемого участка и определить его границы.

Право на пай выдаётся при разделе коллективных участков каждому пайщику бесплатно или может приобретаться на рынке ценных бумаг как земельный капитал, его стоимость зависит от категории земли и её кадастровой ценности.

Межевой план необходим для оформления кадастрового паспорта участка, его изготавливает кадастровый специалист на основе проведённых измерений, стоимость его изготовления зависит от площади участка и его доступности для измерений и может составлять до 15000 рублей для участков площадью не более 1 Га. Изготовление межевого плана составляет 1-3 недели.

Кадастровый паспорт необходим для регистрации права собственности на участок и внесения соответствующих сведений в ЕГРП, оформляется в кадастровой палате бесплатно на основании межевого плана в течение пяти дней.

Справка из правового реестра необходима для того, чтобы исключить возможные притязания на образуемый надел со стороны третьих лиц и убедиться в том, что на землю не наложен арест. Заказать такую справку можно в многофункциональном центре или в разделе сайта Росреестра.

При предоставлении земли из муниципальной собственности необходимо писать заявление по стандартной форме.

В заявлении необходимо указать:

• ФИО и адрес заявителя;
• Адрес расположения участка;
• Кадастровый номер участка;
• Категорию земли и вид использования участка.

Текст начинается с указания органа подачи бумаги с указанием ФИО и должности принимающего заявления сотрудника, после чего следует просьба предоставить право собственности на участок с изложением его характеристик.

Порядок действий

Оформление прав на земельный пай для случая, когда участок выделяет один из пайщиков, осуществляется в следующем порядке:

• Подача объявления в СМИ о желании выделить пай в натуре;
• Организация межевых работ на местности;
• Получение кадастровых документов;
• Регистрация права собственности в Росреестре.

Перечень СМИ, в которые публикуются объявления о выделе пая, утверждается местным законодательством.

Если за 30 дней никто из пайщиков не выразил несогласия с выделением участка из общей собственности, подавший объявление пайщик заключает договор с геодезической компанией на изготовление межевого плана.

Изготовленный межевой план подлежит согласованию с другими пайщиками и соседними землепользователями. Важно учитывать, что площадь образуемого участка может отличаться от расчётной из-за особенностей рельефа или почвы, но не более, чем на 10 процентов (п. 16 ст. 13.1 ФЗ № 101).

После изготовления кадастровых документов землепользователю необходимо зарегистрировать своё право на участок, для этого в местное отделение Росреестра подаётся заявление на регистрацию, к которому прилагаются следующие бумаги:

• Кадастровый паспорт;
• Документ о праве на земельную долю (пай);
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если выдел участка в натуре происходил на основании проекта межевания, утверждённого общим собранием пайщиков, то к заявлению необходимо приложить выписку из протокола собрания.

При нахождении земли в собственности органов власти, регистрация прав на участок после оформления кадастровых документов осуществляется на основании заявления, поданного в уполномоченный орган, о предоставлении земли в собственность.

Выкуп земельного участка из аренды возможен только в случае исполнения всех условий договора аренды. Во сколько обойдется аренда земли у муниципалитета? Узнайте об этом из нашей статьи.

Что такое ЖСК и стоит ли его использовать при покупке квартиры? Подробно об этом мы рассказали в нашем материале.

Межевание сельхозугодий

Характерной особенностью сельскохозяйственных земель, отличающей их от приусадебных участков, является значительная площадь, которая иногда в десятки или даже в сотни раз превышает стандартные 10–20 соток, выделяемых под индивидуальное жилое строительство. Следовательно, это вносит свои изменения в процедуру межевания, заметно усложняя полевые работы. Вместе с тем во всем остальном процедура создания кадастровой документации для участков, выделенных под аграрное производство, мало чем отличается от межевания других объектов недвижимости.

Читать также: Составить договор аренды земельного участка правильно

Исходя из норм статьи 13.1 ФЗ проект межевых работ для аграрного землевладения должен выполняться кадастровым инженером — членом местной саморегулирующейся организации. Если речь идет о том, чтобы провести границы участка, не принадлежащего какому-либо одному собственнику, будущий проект обязан пройти одобрение большинства участников коллективного землевладения. Поскольку результат межевания — весьма важная информация для дальнейшего пользования, оповещение о будущем собрании лично направляется каждому владельцу пая общего поля. Если это невозможно, анонс о проведении собрания обязательно публикуется в региональных СМИ.

Когда в ходе собрания утверждается проект определения границ участка, отведенного для отдельного фермерского хозяйства или надела, документ следует заранее согласовать с его владельцем. В случае наличия со стороны собственника каких-либо возражений по поводу границ, конфигурации или места выделения его аргументы должны быть представлены в дополнении к проекту.