Покупка квартиры в строящемся доме до июля 2020 года была своеобразной лотереей: люди напрямую платили застройщикам, при этом не было практически никакой гарантии, что дом будет достроен и сдан вовремя. С июля 2020 года все изменилось: по закону дольщики теперь перечисляют деньги на эскроу-счета, а строительные компании получают их только после сдачи домов в эксплуатацию.
Права дольщиков сейчас защищены более надежно, но многие до сих пор не разобрались, что из себя представляют эскроу-счета, действуют ли договоры долевого участия (далее – ДДУ), как происходят расчеты, как выглядит схема покупки и какие подводные камни могут ждать покупателя. Разберемся более подробно.
Законодательство
- Содержание и образец договора
- Содержание и образец договора
- Документы
Перед тем, как купить квартиру в новостройке, нужно изучить особенности такой покупки. Они регламентируются несколькими законами:
- ФЗ от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве…». Здесь указан порядок расчетов, заключения и расторжения договора, срок передачи объекта застройщиком дольщикам.
- ФЗ от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ». Размер застрахованной суммы, перечисленной на эскроу-счет по ДДУ, составляет 10 000 000 руб. Если банк обанкротится, средства вернут в полном объеме.
- Ст. 860.7 ГК РФ «Договор счета эскроу». Определяет порядок открытия счета эскроу и обязательства по нему.
Важно! ДДУ сейчас заключаются так же, как и раньше. Но изменился порядок расчетов. Если до середины 2020 года на переходном этапе застройщики могли брать деньги с дольщиков через эскроу или напрямую, то сейчас расчеты производятся только через специальные счета. Они открываются для каждого ДДУ. Банк выступает третьим лицом, а его участие минимизирует риски для дольщиков. Они могут быть уверены, что их деньги никуда не денутся, и если даже застройщик обанкротится или заморозит строительство, им вернут полностью всю сумму.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае
Договоры покупки квартиры в новостройке
В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:
- Договор долевого участия (ДДУ);
- Жилищно-строительный и Жилищно-накопительный кооперативы (ЖСК и ЖНК) (запрет с 1 июля 2020 г., но есть исключения, подробнее по ссылке);
- Жилищный сертификат Застройщика (запрет с 1 июля 2020 г., подробнее по ссылке);
- Договор инвестирования;
- Договор уступки права требования;
- Предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
- Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
- «Вексельная схема» покупки квартиры (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).
Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.
Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.
Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.
♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦
Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.
Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.
Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?
На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.
Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.
Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.
Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:
- риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
- когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
- когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).
Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.
Что такое эскроу-счет?
Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.
При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.
Можно ли купить квартиру без эскроу-счета?
Главной целью введения эскроу-счетов при расчетах по сделкам с недвижимостью стала безопасность дольщиков. Но надежные строительные компании и сейчас могут принимать от них деньги напрямую, достаточно лишь соответствовать нескольким требованиям:
- Первый ДДУ заключен до 01.07.2019 года.
- Дом построен минимум на 30%, продано более 10% квартир.
- Компания может подтвердить степень готовности заключением.
- Проданные компанией доли будут проверяться в Росреестре вместе с проектной декларацией и зарегистрированными договорами.
- Если застройщик получил право работать без эскроу-счета, он обязан перечислить деньги в фонд защиты дольщиков. В дальнейшем оттуда выплачивается компенсация, если компания не исполняет обязанности по ДДУ. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости жилья.
Важно! В некоторых случаях требования к минимальной степени готовности снижаются. Например, достаточно 6%, если компания является системообразующей, строит более 4 000 000 квартир, и на участке есть социальные объекты. 15% достаточно, если застраиваются целые микрорайоны по программам освоения территории, строятся школы, поликлиники и детские сады.
На что нужно обратить внимание при покупке готовой квартиры в новостройке
Весь процесс заселения в новую квартиру можно разделить на три основных этапа:
1. Оплата стоимости квартиры согласно обмерам БТИ с составлением соответствующего акта; 2. Полный осмотр жилого помещения при участии представителя застройщика, он также оформляется актом; 3. Скрепление подписью акта приемки-передачи; 4. Перевод средств для оплаты коммунальных услуг и заключение договора на обслуживание; 5. Прием ключей.
Кажется, что ничего сложного здесь нет. Это будет правдой только в том случае, если застройщику удалось удовлетворить все требования клиента обозначенные в договоре. Но, к сожалению, такое бывает достаточно редко. В случае если покупатель получает не то, что он планировал, эксперты советуют осмотреть все комнаты и фиксировать на бумаге выявленные отклонения.
Что проверять в первую очередь?
Самое основное, что проверяется в первую очередь:
• Качество установки дверей; • Состояние систем канализации и водоснабжения, проверить функционирование вентиляции; • Осмотреть электропроводку, проверить её работоспособность.
Если в квартире были обнаружены недостатки строительства, нельзя подписывать акт приемки-передачи. Такие нарушения пунктов договора как установка деревянной входной двери вместо металлической, отстутсвие подвесных потолков, меньший метраж комнат, должны быть зафиксированы документально. В последствии они устраняются застройщиком или проводится корректировка продажной стоимости в сторону уменьшения.
В случае обнаружения недоделок необходимо составить дефектную ведомость, в котрой четко описать все выявленные отклонения. Проверяются окна, утепление швов, подключение отопления. При обнаружении подтеков труб,неплотном закрытии двери, трещинах на стеклах все эти моменты описываются в ведомости.
В случае, когда договором не была предусмотрена чистовая отделка, проверяется стяжка в санузлах на предмет её ровности и отсутствие трещин. Если отделка была закреплена в контракте, обязательно проверяется наличие входных и межкомнатных дверей, насколько ровно выполнены стены, качество поклейки обоев, качество электропроводки и работоспособность водопровода. Если отделка прописана в приложении к договору, можно сверит каждую позицию с фактическими результатами.
Пристального внимания заслуживает:
• Система вентиляции; • Электропроводка; • Швы между стенами; • Ровность стен — проверяется специальным уровнем; • Стяжка полов должна быть однородного серого цвета, без трещин.
Для большей уверенности можно пригласить специалиста, который досконально оценит все имеющиеся недостатки и занесет их в документ. При наличии возможности выявленные дефекты фиксируются на фото или видеоноситель.
Если выявлено очень много дефектов
Типовой формы дефектной ведомости, как и обязательного перечня реквизитов не существует, допускается оформление листа осмотра и составление записи в специальном журнале. В любом случае, пока качество жилища не устраивает покупателя, он может туда не заселятся и не подписывать акт до момента устранения недостатков. Обычно строительной компании дается срок в 45 суток для устранения выявленных дефектов, либо более длительный оговоренный в письменном соглашении. Акт приемки – передачи подписывается только после устранения всех недостатков, в противном случае, покупателю придется обращаться в суд.
Порядок действий дольщика в случае продажи ему квартиры ненадлежащего качества регламентируется законом 214-ФЗ. Что же нужно делать?
• Требовать от строительной компании подписать дефектную ведомость и ликвидировать все помеченные в ней недостатки. Возможно, что когда результат строительства конкретной компании не устраивает клиента, то и последующие переделки ситуацию не исправят. Многие компании намеренно затягивают процесс устранения недостатков, протянув так время до окончания гарантийного пятилетнего срока. По окончания этого периода добиться справедливости даже в суде уже маловероятно. Если компания не желает выполнять требования покупателя, он приглашает независимого специалиста, который делает свое заключение и уже с ним обращается в суд. Как правило, такие споры решаются в досудебном порядке, однако иногда бывают случаи, когда суд отклоняет претензию, поскольку сочтет содержащиеся в ней требования не имеющими под собой оснований. Получается, что до судебного разбирательства дело лучше не доводить.
• Можно составить документ о выявленных дефектах и произвести доведение жилища до удовлетворительного состояния самостоятельно. При этом потребовав от застройщика компенсировать расходы. Здесь нужно будет скрупулезно собирать все документы об оплате.
• Подписать акт приемки-передачи, предварительно договорившись с застройщиком о снижении суммы оплаты. Этот вариант может показаться приемлемым многим клиентам.
Есть ещё экстремальный способ решения проблемы – отказ от приемки квартиры и расторжение договора, но в этом случае вернуть свои деньги своевременно и в полном объеме достаточно сложно. Придется провести очень много времени в судах.
Главная трудность заключается в том, что до подписания акта приемки – передачи покупатель не может зарегистрировать право собственности. В случае появления осложнений можно обратиться в Мосгорстройнадзор, жилищную инспекцию, прокуратуру.
Когда акт уже подписан, у покупателя все равно остается возможность предъявить претензии застройщику. Действовать придется через управляющую компанию, которая рассмотрит поданную претензию и изучит описанные в заявлении факты. После сопоставления гарантийных сроков по выявленным несоответствиям на предмет истечения, она самостоятельно направит письмо к застройщику и будет отслеживать процесс исправления недочетов.
Если строительная компания идет навстречу заказчику и своевременно исправляет все, что было сделано ненадлежащим образом, новому собственнику квартиры можно подписать акт. Этот документ должен содержать несколько обязательных реквизитов:
• Номер и дату договора купли-продажи; • Адрес; • Площадь; • Цену приобретаемого объекта.
Если квартира чем-то не устраивает покупателя, никто не может принудить его к совершению сделки. При заключении договора каждый вправе требовать выполнения обязательств по нему и получить объект недвижимости законченном виде в оговоренные сроки.
Способы покупки квартиры в новостройке
Стандартно все сделки с новостройками проводятся по ДДУ. Но некоторые застройщики предлагают людям покупать квартиры в рассрочку.
В целом, купить квартиру в новостройке можно несколькими способами:
- По ДДУ. Он заключается на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию.
- По договору уступки права требования, когда один дольщик продает право требовать еще не построенную квартиру у строительной компании. Происходит замена дольщиков.
- Предварительный договор купли-продажи в рассрочку. Самый рискованный для покупателя вариант, который зачастую используют застройщики, чтобы уйти от заключения ДДУ и оплаты через эскроу-счета. Потребуется первоначальный взнос, оставшуюся часть суммы покупатель вносит несколькими платежами. После полного расчета оформляется основной ДКП и регистрируется в Росреестре.
- Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья. Невыгодный для покупателя вариант: вторичку оценят по минимальной стоимости, она пойдет в зачет цены новостройки. Обычно оформляется два ДКП: по одному компания выкупает вторичное жилье, по второму – продает новую квартиру. Но может быть другая схема сделки.
Совет юриста: лучше не экспериментировать и купить квартиру по обычному ДДУ с расчетом через эскроу. Застройщик может предлагать скидки на рассрочку, но в таком случае деньги продавца не будут застрахованы. При возникновении проблем получить их обратно будет тяжело.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!
Общая информация о покупке квартиры в новостройке
Будущие застройщики квартиры стремятся продать еще тогда, когда только закладывается общий фундамент дома. Поэтому нередко бывает, что приходится ожидать счастливого события до нескольких лет. Естественно, как и при любой сделке, в данном случае имеется целый ряд особенностей, о которых нужно знать и обращать на них внимание. То, что будущее жилье обходится, гораздо дешевле готового, является весомым аргументом в пользу его приобретения. В то же время, в этом есть и немало недостатков. Поэтому, чтобы принять окончательное решение, стоит спокойно обдумать все плюсы и минусы этого варианта.
Помимо дешевизны, к преимуществам строящегося жилья относятся следующие:
- отсутствие каких-либо жильцов до покупки;
- получение совершенно новой квартиры, со всеми необходимыми коммуникациями, которые находятся в полном порядке.
Конечно, это очень приятно. Но необходимо выделить, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, так это на недостатки, а именно:
- заселение сразу после заключения сделки невозможно хотя бы потому, что квартиры просто еще не существует;
- сделка сопровождается высокими рисками, так как проект может возводиться дольше обозначенного времени или вовсе приостановиться на неопределенное время;
- если не уточнить всех моментов и не указать их в договоре, то в результате можно получить 4 стены, которые явно не такие, каких ожидалось увидеть изначально;
- может возникнуть необходимость в доказательствах права собственности, если не пройти всю процедуру, как это необходимо.
Оформление самой собственности может затянуться надолго.
Покупка квартиры у застройщика: порядок действий
Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:
- Проверка застройщика. Это самый важный этап.
- Заключение ДДУ.
- Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
- Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
- Оплата по ДДУ.
После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.
Содержание и образец договора
ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.
Какая информация должна быть отражена в договоре:
- Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
- Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
- Реквизиты разрешения на строительство.
- Срок передачи объекта дольщику.
- Условный номер квартиры на время строительства.
- Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
- Права и обязанности застройщика.
- Права и обязанности дольщика.
- Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
- Порядок оплаты.
- Разрешение споров.
От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.
Договор долевого участия в строительстве жилья (дду)
Документы
Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:
- Паспорт дольщика.
- Доверенность представителя застройщика, паспорт.
- Учредительные документы.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
- Проектная декларация со всеми изменениями.
- Разрешение на строительство.
- ДДУ.
- План строящегося многоквартирного дома.
- Договор страхования ответственности застройщика.
- Справка из банка об открытии эскроу-счета.
Расходы
Комиссию за открытие и обслуживание эскроу оплачивает застройщик согласно тарифу. В среднем это 0,5-0,7% в год.
Размер госпошлины составляет 350 руб. Стороны самостоятельно определяют, кто ее будет оплачивать.
Важно! Можно оформить доверенность на работника компании, и он сам подаст все документы на регистрацию. Это оплачивается дополнительно, в среднем 20 000-30 000 руб.
Преимущества покупки квартиры у застройщика
Квартиры в новостройках обычно стоят меньше чем вторичное жилье, это является их главным преимуществам, хотя и планировка у них является новой и коммуникации. Но, не смотря на эти выгодные условия при покупке квартиры в новостройке, существуют большие риски быть обманутым.
Именно поэтому надо тщательно изучать все документы и читать все пункты договора достаточно внимательно.
Как купить квартиру в строящемся доме в ипотеку?
Алгоритм покупки квартиры в новостройке с ипотекой немного отличается:
- Покупатель находит застройщика, проверяет документы и уточняет условия сделки с ним.
- Выбирается банк, подается заявка на ипотеку.
- После одобрения заявки банком заключается ДДУ и регистрируется в Росреестре.
- Заключается ипотечный договор с банком, затем перечисляются деньги на эскроу-счет.
Совет юриста: чтобы повысить шанс на одобрение ипотеки, стоит присмотреться к застройщикам-партнерам банка. Перед оформлением ипотечного договора кредитор тщательно проверяет строительные компании, и к партнеру у него будет больше доверия.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
Содержание и образец договора
ДДУ с ипотекой содержит практически те же сведения, что и без нее. Но в нем должен быть указан порядок расчета с застройщиком и реквизиты кредитора.
Документы
Для оформления ипотеки на новостройку понадобится:
- Паспорт заемщика.
- Справка 2-НДФЛ.
- Заверенная копия трудовой книжки.
- ДДУ.
Обратите внимание! Если используется материнский капитал, в банк представляется сертификат и справка об остатке средств по нему из ПФР. Для подтверждения внесения первоначального взноса понадобится платежное поручение и выписка по банковскому счету.
Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок
Особенности сделки при покупке квартиры в новостройке
Приобретая новое жилье, следует внимательно ознакомиться со всей документацией. Подписывая договор, необходимо учесть обязательные пункты, которые должны быть прописаны в документе. Среди них:
- Реквизиты обеих сторон.
- Полная характеристика объекта.
- Сроки строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию.
- Стоимость.
- Форма и порядок оплаты.
- Гарантийные условия.
- Форс-мажорные ситуации.
- Перечень документации.
- Срок действия.
Оговорив условия договора, его можно подписывать. Однако, не каждый может сразу выложить крупную сумму, поэтому существует несколько способов покупки недвижимости.
Оформление ипотеки на новостройку
Если приобретается новая жилплощадь на кредитные средства, следует выбрать такого застройщика, который аккредитацию прошел у банков, в таком случае у заемщика есть ряд льгот и преимуществ в получении ссуды. Если строительство дома завершено, и строительная организация получила все необходимые правоустанавливающие документы, то квартиры получают статус вторичного жилья. Соответственно, при оформлении сделки, будет подписан договор купли-продажи.
Бываю ситуации, когда дом возведен, есть на него акт ввода в эксплуатацию, при этом строительная компания свидетельство о праве собственности не получила. В таком случае при получении ипотеки, подписывается предварительный договор купли-продажи.
Важно! Не все банки предлагают такую схему кредитования.
Взять ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме можно несколькими способами.
По переуступке права
В данной ситуации объект приобретается по договору долевого участия у предыдущего покупателя. Не все банки предлагают такую программу кредитования, поскольку есть ряд сложных моментов. Среди них:
- Залогом является права требования к строительной компании, а не реальный объект.
- Кредитор получает меньше дохода от данной программы по сравнению с другими, более востребованными.
- Ипотека переуступки более рискованная для банков, так как есть вероятность заморозки жилья или нарушение срока сдачи дома.
По договору долевого участия
Особенность данного вида ипотеки состоит в том, что объектом залога выступает ДДУ, который регламентируется 214-ФЗ.
Важно учесть, что сначала заключается кредитное соглашение с банком, затем потенциальный покупатель с застройщиком подписывают договор долевого участия, который в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреесте.
После того, как дом будет введен в эксплуатацию, и на него застройщик получит правоустанавливающие документы. Дольщик на квартиру получит выписку из ЕГРН и подпишет с кредитором дополнительное соглашение о смене залога, которым станет новая жилплощадь.
Важно! Если вам строительная компания предложит заключить предварительный договор ДУ, то делать этого не стоит. Поскольку такой вариант сделки поступает от ненадежных застройщиков, целью которых является нечестное ведение бизнеса: работа не по закону. Таким образом, можно вложить свои деньги в долгожданную квартиру, но никогда ее не получить.
По договору с жилищно-строительным кооперативом
При покупке квартиры у ЖСК, как правило, заключаются соглашения паевых взносов или паенакопления. Это вполне законная сделка, которая дает возможность начать строительство. Деятельность таких организаций контролируется статьями 110- 123 Главы 11 ЖК РФ, а также положением о потребительских кооперативах п.2, § 6 ГК РФ. Однако, в данном случае ответственность сведена к минимуму, а цены на квартиры довольно низкие по отношению к рыночной стоимости, что, конечно же, привлекает потенциальных покупателей. Все сделки признаются законными, но, получить ипотеку под такое строительство довольно затруднительно.
Помимо выше перечисленных вариантов приобретения нового жилья, есть еще и другие.
Покупка недвижимости у собственника
Приобрести квартиру в новостройке у владельца прекрасный вариант. Жилплощадь фактически «чистая», но при этом можно натолкнуться на некоторые сложности:
- Регистрация несовершеннолетних детей.
- Квартира находится в залоге у банка.
- Незаконная перепланировка.
- Ошибки в правоустанавливающих документах.
Приобретаем жилье у подрядчика
Вполне справедливо мнение, что купить новостройку у подрядной организации выгоднее всего. Он заинтересован в быстрых продажах, в получении реальных средств, а следовательно, не завышает цену на квартиру. Однако, такие сделки довольно рискованны, так как не гарантируют конечный результат.
Важно. Оформляя договор о покупке недвижимости в новостройке напрямую у подрядчика, вы рискуете, так как приобретаете лишь право на жилье после завершения строительства. Организация не предоставляет никаких гарантий, а отвечает только за подлинность и законность предоставляемой вам документации.
Как зарегистрировать право собственности?
Регистрация права собственности возможна только по завершении строительства, когда у застройщика уже будет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпаспорт.
Как все выглядит пошагово:
- Компания получает все документы, составляется протокол распределения площадей.
- Дольщик принимает квартиру, подписывает передаточный акт.
- Подаются документы на регистрацию через Росреестр или в МФЦ.
- По итогу собственник получает выписку из ЕГРН.
Документы
Для регистрации права собственности понадобится:
- Заявление (заполняется на месте).
- ДДУ.
- Передаточный акт.
- Ипотечный договор и закладная, если квартира куплена в ипотеку.
- Техпаспорт.
Госпошлина
За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.
На что обратить внимание при покупке новостройки?
Чаще всего людей интересует, какие вопросы задать застройщику при покупке квартиры. В первую очередь нужно спросить, есть ли у него разрешение на строительство и проектная документация, затем ознакомиться с документами.
Также рекомендуется уточнить:
- Насколько развита инфраструктура, как обстоят дела с транспортным сообщением.
- Планируется ли строительство новых объектов рядом.
- Есть ли договоры с энергетиками и другими компаниями, предоставляющими услуги.
- Работает ли застройщик с ипотечными дольщиками, если планируется ипотека.
- Из каких материалов строится дом.
Совет юриста: застройщик может ответить что угодно. Лучше проверить всю информацию самостоятельно, запросив документы и ознакомившись с инфраструктурой района.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?
Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета
ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке
Блоги экспертов
Дмитрий Луцевич Что будет осенью на рынке недвижимости в ожидании второй волны пандемии?
Пандемия с самоизоляцией изменили нашу жизнь в этом году и многие люди поняли, что все может изменит…
Анна Хрюкина Гатчина. Где жить и стоит ли переезжать?
Обзор города Гатчина.
Элла Дворниченко ПУШКИН И ПУШКИНСКИЙ РАЙОН г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (пост №2)
О Пушкинском районе Санкт-Петербурга, плюсы и минусы. И о том, почему следует присмотреться к Пушкинскому…
Дмитрий Луцевич Где искать видовые квартиры и на что обращать внимание при покупке элитной недвижимости?
Сейчас выходит все меньше новых проектов на рынок элитной недвижимости, тем не менее есть интересные…
ГлавнаяГородская недвижимостьНовости и статьиНазад
Статья. 12.04.2016 Версия для печати
По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.
Предмет покупки
Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, – это, собственно, предмет покупки.
— Самое главное – проверить и перепроверить, что в итоге по договору приобретается. Покупателю необходимо внимательно проанализировать предмет договора, – отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Екатерина Артёмова.
По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия – описание приобретаемой квартиры.
— В ДДУ должен быть прописан строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё – с отделкой или без. И чем более детально указаны характеристики объекта, тем лучше, – подсказывает она.
Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.
Фиксированная цена
Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.
— В договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию, – комментирует старший вице-президент банка «ВТБ», финансирующего проект МФК MatchPoint, Владислав Мельников.
Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.
— Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, – предупреждает эксперт.
Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).
Передача квартиры
Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.
— Нередки ситуации, когда в рекламной кампании заявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, минимум на полгода превышающий заявленный. Поэтому, заключая договор, необходимо понимать, за какой срок застройщик юридически отвечает, – отмечает руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин.
Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:
— Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию – плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.
А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.
Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно – чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.
Регистрация и ответственность
Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.
— Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику. И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков – например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, – комментирует Виталий Правдухин из AAG.
Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.
По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере – 1/150 ставки ЦБ.
Кризисные изменения
Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.
— С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе – залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, – рассказывает директор Наталья Шаталина.
Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.
— В связи с общим уменьшением платёжеспособности населения ситуация на рынке недвижимости становится всё более напряжённой, у застройщиков уменьшается количество потенциальных покупателей. Сегодня строительные компании всё чаще готовы рассматривать предложения клиентов по корректировке некоторых условий договора и готовы пойти на изменение стандартных форм ДДУ, – отмечает Ирина Маевская из ГК «Премьер».
Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
— Например, в некоторых ДДУ предусмотрена возможность изменения окончательной суммы сделки девелопером. Покупателю нужно знать, что это может произойти только по соглашению обеих сторон.
В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.
Разумная Недвижимость
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
Как проверить застройщика?
Для начала нужно проверить документы строительной компании:
- Устав.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Свидетельство о регистрации в ИФНС.
- Разрешение на строительство.
- Проектная декларация.
- Договор страхования новостройки.
Не лишним будет проверка информации о застройщике по нескольким сервисам.
Например, на сайте Минстроя России можно узнать количество продающихся от компании домов, ее регистрационные данные, сведения о руководителе, адрес электронной почты и номер телефона приемной. Если застройщик нигде не зарегистрирован, сведений о нем там не будет. Это должно насторожить, лучше отказаться от сделки. Есть вероятность, что это мошенник.
Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если у строительной компании есть долги, они там отразятся. Наличие задолженности негативно сказывается на репутации, к такой сделке нужно отнестись настороженно: есть вероятность, что застройщик скоро обанкротится.
Примечание: можно проверить строительную компанию и по отзывам. Лучше спрашивать их у тех, кто уже покупал там квартиры. Идеально, если это будут родственники или знакомые. В интернете есть шанс нарваться на заказные отзывы.
Ответы юриста на вопросы о покупке жилья в строящемся доме
Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?
Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.
Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?
Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.
Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?
Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.
Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?
Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.
Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?
Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.
Боитесь допустить ошибку по сделке купли-продажи?
Юристы бесплатно проконсультируют по каждому шагу сделки и помогут избежать ошибок
Порядок покупки квартиры в сданном доме
Помимо долевых схем строительства, рынок первичной недвижимости также насыщен предложениями о продаже квартир в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию и практически полностью заселены.
Согласно ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, ДДУ может быть заключен с момента получения разрешения на строительство, до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Покупка квартиры у застройщика в сданном доме возможна либо по договору купли-продажи, либо по предварительному договору купли-продажи (до момента регистрации собственности за строительной компанией).
Так, для приобретения уже сданного в эксплуатацию жилья, необходимо придерживаться следующего порядка:
- Обращение в отдел продаж выбранного застройщика. Необходимо ознакомиться со свободными квартирами, изучить проектную документацию, наличие акта о сдаче дома в эксплуатацию, изучить учредительные документы застройщика, инвестиционный контракт и прочие документы.
- Визуальный осмотр выбранного помещения. Вместе с представителем компании осуществляется выезд и осмотр выбранного помещения. Возможно использование услуг специалистов БТИ по обмерке площади, соответствию проекту и т.п.
- Заключение договора с застройщиком. Внимательное изучение подписываемого договора — залог отсутствия проблем в последующем. Надежнее всего заключить договор купли-продажи у нотариуса. В случае заключения предварительной сделки, основной документ должен быть подписан сразу после оформления права собственности на застройщика.
- Составление передаточного акта. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), передача недвижимости осуществляется по акту приемки-передачи. В нем указываются все значимые характеристики помещения, и подробно описывается состояние, в котором находится квартира на момент ее передачи покупателю.
- Регистрация прав собственности на квартиру. Регистрация проводится в порядке, установленном ст. 29 ФЗ № 218 от 13.07.2015, в местных отделениях Росреестра. Для ее проведения новый собственник должен представить необходимые документы (проектная документация, кадастровый паспорт, акт о сдаче дома в эксплуатацию, договор, заявление и т.д.), а также оплатить госпошлину (2 тыс. рублей для граждан).
