От встречи с мошенниками сегодня не застрахован никто. Причем, нечистые на руку граждане промышляют в самых разных сферах, от банального обсчета на рынке до подделывания подписей в финансовых договорах. Особенно привлекательной для мошенников является сфера недвижимости, ведь здесь в случае удачи они быстро могут получить очень солидный куш.
Существуют сотни мошеннических схем с квартирами. Ниже будут рассмотрены пять самых распространенных из них, и даны советы, как не стать жертвой аферистов, и чему уделить особое внимание при заключении таких сделок.
Махинация с задатком
Одним из самых популярных видов мошенничества в сфере недвижимости является обман, основанный на задатке. К продаже предлагается объект недвижимости по очень выгодной цене. На первой же встрече покупателю предъявляются документы, подтверждающие, что имущество действительно принадлежит продавцу.
Покупателя все устраивает, и он заявляет о готовности оформить сделку. Продавец выдвигает условие, что ему нужен задаток. В соответствующем договоре прописывается пункт, что в случае отказа покупателя от сделки, задаток ему не возвращается. После передачи задатка продавцу, покупателю вдруг становятся известны факты, которые на предшествующих встречах были от него скрыты второй стороной, но при этом, они являются очень существенными. Покупатель отказывается от сделки и теряет задаток. Сумма задатка для покупателя не критична, но тем не менее, обман налицо. Хотя, стороны заключили договор, поэтому в формальном смысле действия продавца можно считать законными, и состава преступления в них нет. В сделках с задатком нужно обращать внимание на мелочи, и пытаться понять логику продавца.
Что нужно делать при покупке квартиры в новостройке?
Самым правильным решением при покупке новой квартиры станет подписка договора напрямую с застройщиком. Если это невозможно, следует выбирать агентства недвижимости, которые существуют на рынке не первый год и имеют хорошую репутацию. Прежде чем подписать договор, нужно потребовать от застройщика показать соответствующие документы на данный объект, а также разрешение на строительство на этом участке. Если по каким-либо причинам вам отказывают в этом, то будьте уверены, что здесь что-то нечисто. В таком случае от приобретения недвижимости стоит воздержаться.
Появление неожиданных наследников
Следующая мошенническая схема имеет отношение к наследованию. Вообще, тема наследства в сфере недвижимости является очень привлекательной для мошенников. Причиной этого является несовершенство закона и, так сказать, «ничейность» принадлежавшего покойному имущества.
Например, предлагается квартира, цена которой на 20% ниже рыночной. Объясняя причину такой щедрости, продавец обычно рассказывает, что недвижимость получена в наследство, а продается дешево исключительно из-за срочной нужды в деньгах. Оформляется сделка купли-продажи. А спустя немного времени внезапно объявляется другой наследник бывшего владельца квартиры, который заявляет, что только узнал о смерти родственника, и сразу, как это предусмотрено законом, явился к нотариусу с целью подачи заявления о принятии наследства. И уже там, у нотариуса, он «вдруг» узнал, что квартира продана новому владельцу.
После этого покупатель долго доказывает в суде, что его действия при покупке недвижимости были абсолютно законными, и что нет оснований для признания договора купли-продажи недействительным. А новый наследник, вроде бы тоже на вполне законных основаниях, утверждает, что он знать не знал, и ведать не ведал о смерти родственника, а сейчас у него есть все права наследовать имущество.
К сожалению, суд обычно принимает сторону наследника. Ведь по закону, если тот представит суду доказательства того, что ему действительно не было известно о смерти родственника, то срок принятия наследства может быть восстановлен. Сделка купли-продажи по наследуемой квартире в этом случае признается недействительной. Что касается продавца квартиры, — ищи ветра в поле! Деньги за квартиру он уже потратил, а имущества у него нет.
Распространенные способы обмана при покупке квартир
Наверняка каждому приходилось видеть объявления о покупке или продаже квартир без посредников. С одной стороны, такой подход позволяет сэкономить, но с другой — существенно повышает риски сторон, заключающих сделку. Чаще всего в мошеннических схемах неблагоприятные последствия наступают для покупателя, хотя также известны случаи обмана продавца. Рассмотрим самые известные схемы обмана при покупке квартир на вторичном рынке.
Продажа по дубликатам
Одним из самых криминальных способов обмана считается оформление договоров сразу с несколькими покупателями. В таком случае владельцем недвижимого имущества будет признан тот, кто первым зарегистрирует права на него. Остальным жертвам афериста будет весьма сложно вернуть свои суммы.
Как избежать обмана
Чтобы уберечься от таких ситуаций, следует помнить, что передача денег до регистрации права на новую квартиру чревата негативными последствиями.
Наличие претендентов на квартиру (долю)
Такой способ не всегда напрямую связан с мошенничеством. Обычно собственник попросту умалчивает о наличии прав на жилой объект у других лиц (например, временно отсутствующих родственников). Если дело дойдет до разбирательства, суд будет на стороне появившегося претендента.
Как избежать обмана
Если вы беспокоитесь о том, как правильно купить квартиру чтобы не обманули, обязательно поинтересуйтесь, каким путем жилье попало в собственность продавца. Например, при переходе прав по наследству потребуется подписи всех наследников. Иногда требуется разрешение органов опеки, согласие супруга даже после развода и так далее.
Заниженная цена на объект недвижимости в договоре
Собственник просит покупателя указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, якобы для уменьшения налога. При этом нередко разница передается продавцу даже не под расписку. Затем мошенник под заранее продуманным предлогом обращается в суд и требует признать сделку недействительной. В таком случае покупатель получит по решению суда лишь ту сумму, что прописана в договоре.
Как избежать обмана
Не стоит указывать в документах заниженную стоимость квартиры. В лучшем случае приобретатель становится соучастником налогового нарушения, в худшем — рискует потерять приличную сумму.
Продавец намеренно не выписывается
После заключения сделки продавец внезапно заявляет, что ему некуда переехать. Новый хозяин пытается выселить прежнего из квартиры, но последний обращается в суд с просьбой аннулировать сделку, предоставив убедительные доводы. Подвох в том, что истец имеет право просить суд о поэтапном возврате денег, полученных от покупателя, и судьи могут пойти ему навстречу.
Как избежать обмана
Чтобы обезопасить себя и не попасться на удочку непорядочному продавцу, стоит указать в договоре сроки выписки бывшего владельца и назначить штрафные санкции на этот счет.
Это далеко не все случаи обмана при покупке квартир, которые нечестные граждане используют при заключении сделок. По данным статистики правоохранительных органов и компаний, работающих в сфере недвижимости, часто регистрируются случаи реализации неприватизированного жилья, продажи квартир по доверенностис истекшим сроком, по поддельным правоустанавливающим документам и так далее.
Использование незаконного решения суда о наследовании имущества
Некоторые мошенники действуют с помощью незаконного решения суда, позволяющего наследовать имущество. Обычно с этой целью они доказывают родство в районном суде небольшого города. По закону, установление факта родства производится по месту жительства заявителя. Вряд ли нужно озвучивать факторы, способствующие мошенникам в получении такого судебного решения. Кто хочет его получить, тот знает, как это сделать.
Обзаведясь решением такого суда, мошенник отправляется к нотариусу, чтобы заявить о своих правах на наследство умершего. Понятно, что, чаще всего объектом внимания аферистов становятся квартиры лиц, не имевших ближайших родственников. Или такие родственники есть, но в силу каких-то обстоятельств не могут оформить наследство в установленный законом шестимесячный срок (например, отбывают наказание в местах лишения свободы).
Сговор мошенников с недобросовестным нотариусом
Чтобы завещание обладало правовой силой, его должен одобрить нотариус. Нужно сказать, что федеральная нотариальная палата регулярно проводит чистки, лишая полномочий нотариусов, которые обвиняются в незаконной деятельности или подозреваются в ней. И все же, мошенники находят недобросовестных нотариусов, готовых удостоверить завещание незаконно, «задним числом», в отсутствие самого завещателя. При этом, его подпись подделывается.
Например, человек умер, не оставив после себя завещания. В этом случае его квартира должна перейти наследнику по закону. Однако, войдя в сговор с нотариусом, мошенники создают «завещание», по которому квартира должна достаться одному из них. Нужно понимать, что оспаривание удостоверенного нотариусом завещания является очень сложной задачей. В первую очередь, потому, что с 2020 года удостоверению нотариуса придана сила удостоверенного факта, то есть, он является практически неоспоримым. Далее, в среде нотариусов тоже существует такое понятие, как корпоративная солидарность. То есть, нотариальное сообщество без энтузиазма принимает факт недобросовестности нотариуса, поэтому рядовой гражданин имеет очень мало шансов доказать его незаконные действия.
Использование мошенниками поддельных документов
Большинство людей даже не представляют, насколько реалистичными могут быть поддельные документы. Есть «умельцы», которые могут состряпать решение суда с печатями и подписями; завещание, как будто удостоверенное нотариусом; свидетельство о праве на наследство и т. д.
Например, у жителя Сочи умерла тетя, которая жила в Подмосковье. Мужчина был ее единственным родственником, и в установленный законом срок принял наследство по закону. Но когда до истечения шестимесячного срока оставалось лишь две недели, нотариусу, который вел наследственное дело, предоставили завещание в пользу другого наследника, якобы удостоверенное нотариусом из Курска. Когда стали разбираться, выяснилось, что подпись и печать на завещании не соответствовали подписи и печати данного нотариуса. Кроме того, в его реестре такого завещания просто не было.
Как распознать мошенничество
Прежде всего, настороженность должна вызвать низкая цена недвижимости (особенно, если она была получена наследство). Всем покупателям следует помнить: незаконно получив имущество в наследство, мошенники стараются как можно быстрее его реализовать. Ведь всегда есть вероятность того, что преступный замысел будет обнаружен, или объявится настоящий наследник. Поэтому, чтобы ускорить продажу, они предлагают недвижимость по ценам ниже рыночных (как правило, не меньше чем на 20%).
Еще одним признаком мошенничества может быть частая смена собственников жилья. Зачастую аферисты, чтобы создать видимость законности владения объектом недвижимости, проводят несколько сделок. По мнению экспертов, в случае, если квартира за три последних года более двух раз меняла хозяев, от покупки лучше отказаться. Более того, даже если в течение трех лет после приобретения проводилась одна сделка (сделка дарения между родственниками не в счет), то это должно насторожить, ведь НДФЛ в размере 13% — это серьезный аргумент. А более двух сделок за три года, как показывает практика, почти всегда говорит о том, что объект недвижимости является очень проблемным.
Мошенничество при покупке квартиры на ошибках в договоре
Сегодня все чаще покупатели сталкиваются с ситуациями, когда узнают, что купленные ими помещения у застройщика, оказываются заложенными на условиях кредита. Таким образом, дольщики слишком поздно узнают о том, что они заключили договор не о долевом участии, который должен оформляться по форме 214-ФЗ, а именно предварительный договор долевого участия, позволяющий застройщику оформлять недвижимое имущество на свое имя и распоряжаться им на свое усмотрение. Такая невнимательность дольщиков приводит к тому, что они не могут воспользоваться заложенным имуществом, оплатив его стоимость. Собственно, на такую ошибку и рассчитывает недобросовестный застройщик.
Любой дольщик должен понимать, что, несмотря на то, что неразрешенное строительство велось, а сдача дома в эксплуатацию не произошла, виноватого вряд ли когда-нибудь найдут. В связи с этим подписывать договора долевого участия не рекомендуется, невзирая ни на какие обещания застройщика.
Стоит обратить особенное внимание, что бывают такие ситуации, когда дом уже полностью возведен и даже заселен, но позже выясняется, что у строительной компании вообще не было разрешительной документации на возведение новостройки. В таких случаях дом признается самостроем, и людей, живущих в нем, могут выселить, а сам дом снести. При этом дольщикам не будет возмещен ни имущественный, ни моральный ущерб.
Мошенничеством при покупке жилья могут заниматься посредники, которых нередко нанимает застройщик. Такие субподрядчики занимаются реализацией квартир согласно договору с застройщиком. С каждого покупателя они имеют свои проценты. Однако стоит остерегаться посредников, потому что случается, что они пропадают с деньгами, а люди, которые заключили с ними договора, остаются ни с чем.
Какие документы нужно требовать у продавца
Абсолютной гарантии чистоты сделки не даст никто. Однако, можно в определенной мере обезопасить сделку, запросив у продавца некоторые документы или получив их самостоятельно. Если есть хоть какие-то сомнения, нужно требовать у продавца дополнительные документы. Ведь он хочет продать квартиру, а значит, в его интересах убедить покупателя в безопасности сделки.
Стандартный набор документов представлен:
- свидетельством о праве собственности/выпиской из ЕГРП;
- справками из ПНД и НД;
- правоустанавливающим документом (договором, свидетельством о праве на наследство);
- согласием супруга на сделку.
В дополнительный набор документов могут входить:
1. Справка о переходе прав на приобретаемое жилье. Она может быть выдана территориальным органом Росреестра только собственнику объекта недвижимости. По этому документу можно проследить цепочку сделок вместе с основаниями для перехода прав.
2. Расширенная выписка из домовой книги. Изучив ее, можно узнать, кто был прописан в квартире, куда и по какой причине выписался. Здесь нужно обратить внимание на то, были ли прописаны по данному адресу малолетние дети, куда они выписаны, и сколько им лет на момент проведения сделки. Если лицо было выписано из квартиры по причине осуждения, то с квартирой тоже могут возникнуть проблемы.
3. Технический паспорт БТИ. Из него можно узнать, производились ли в квартире работы, которые нужно согласовывать с соответствующими инстанциями. Важный момент: все выписки и справки должны получаться в присутствии покупателя или его доверенного лица.
4. Если речь идет о наследственном имуществе, то следует посмотреть, в течение какого срока наследник владел имуществом. Если он составляет менее трех лет, имеет смысл изучить материалы наследственного дела, которое наследник может взять у нотариуса.
- Похожие записи
- Последняя воля: как правильно завещать квартиру
- Что нужно знать о наследстве: 10 важных фактов
- Риски наследников: долги, переходящие по наследству
«Фейковые» квартиры, или ненужная информуслуга
Еще одна распространенная схема «относительно честного» отъема денег у населения — так называемая «информационная услуга». Не хотелось бы стричь под одну гребенку все агентства (многие из них работают вполне профессионально), но компаний-однодневок, продолжающих брать деньги за некачественную информацию об арендных квартирах, по-прежнему хватает.
Суть работы этих самых «информагентств» состоит в том, что они «ловят» клиентов на какой-нибудь особо «вкусный» вариант (например, «однушка» со свежим ремонтом недалеко от метро за 230 у.е.) и затем, обещая дать номерок хозяев заветной квартиры, предлагают подписать договор на предоставление информационных услуг. Обычно все понятно становится уже после его подписания.
Оказывается, что «квартира мечты» только что была сдана, а другие варианты либо ничем не отличаются от тех, что вы могли найти самостоятельно, либо опять же не совсем настоящие. Несколько недель вас могут кормить завтраками и подбрасывать телефоны несуществующих хозяев или откровенно плохих вариантов, а за всей этой возней, глядишь, и срок договора выйдет. Вернуть уплаченные за услугу деньги у вас вряд ли получится. Формально-то информацию вам предоставили.
Совет: ищите квартиру «по факту».
Если вы не хотите платить за ненужную вам услугу, но нуждаетесь в помощи профессионалов, обратите внимание на «оплату по факту». В этом случае агентство должно будет подобрать для вас тот объект, который будет соответствовать вашим требованиям. А оплату за свои услуги компания получит только после того, как вы с хозяином, что называется, ударите по рукам. Обычно стоимость такой услуги составляет 5 базовых величин.
Фото использовано в качестве иллюстрации.
