Приобретая квартиру многие покупатели, желая сэкономить на услугах риэлтора, подыскивают себе варианты и берутся самостоятельно за подготовку документов и последующее сопровождение сделки. Однако не каждый достигает желаемого, и в результате дело заканчивается в зале суда. Более 90% судебных тяжб, касающихся спора о недвижимости, связаны в первую очередь с желанием покупателей сэкономить деньги на юристе. Рассмотрим причины такой статистики и определим, какие существуют риски при покупке квартиры самостоятельно.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Вторичный рынок, как и первичный, тоже полон сюрпризов для того, кто впервые ступает на эту стезю. Для тех, кто желает приобрести жилплощадь в многоквартирном доме в первую очередь стоит тщательно изучить историю квартиру, при каких обстоятельствах она приобреталась и кем, почему продавец решился ее продать. Необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы на квартиру, а также есть ли среди собственников несовершеннолетние, недееспособные, признанные умершими или безвестно отсутствующими лица, не наложен ли на недвижимость арест.
Если квартира была приватизирована, следует выяснить, все ли участники осуществили свое право на приватизацию полагающейся им части квартиры. Вместе с тем, если квартира была унаследована, подарена или перешла к собственнику по договору ренты нужно узнать, не осталось ли третьих лиц, которые в будущем смогли бы претендовать на нее.
Покупателю не стоит соблазняться явно заниженной стоимостью квартиры, нужно выяснить, в чем причина такой цены и не ждать ли впоследствии подвоха.
Риск же покупки квартиры по подложным документам в первую очередь связан с заключением договора по доверенности. Для покупателя есть большая вероятность быть обманутым, поскольку доверенность в любой момент может быть отозвана, или доверитель может скоропостижно скончаться, что влечет недействительность этого документа.
Все эти риски при покупке квартиры, которые не исчерпываются приведенным перечнем, могут привести к признанию сделки купли-продажи недействительной и как следствие потерянному зря времени и средств. Чтобы не тратить время впустую и не стать жертвой злоумышленников стоит обратиться за помощью к квалифицированным специалистам, которым не в новинку решать такого рода. трудности. Агентство недвижимости «Этаж» располагает не только ресурсами для выявления рисков, но и возможностью для их эффективного преодоления. Закажите выезд юриста для проверки документов на квартиру.
Риски и «подводные камни» при покупке квартиры на «вторичке».
У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.
1. Покупка по фальшивой доверенности
Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.
Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.
2. Незаконная приватизация
Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.
3. Несогласованная продажа
Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.
4. Неучтенное наследство
Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.
5. Коммунальные долги
Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за коммунальные услуги или телефонные переговоры. Платить по счетам придется вам. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки. Кроме того, некоторые продавцы жилья, покидая квартиру, увозят с собой не только дверные ручки, лампочки, но и сами двери, а случается, что и сантехнику. Поэтому лучше, если вы оговорите с ними заранее, что бывшие хозяева планируют забрать, а что оставить.
Чтобы избежеть рисков при покупке квартиры на вторичном или первичном рынке жилья обратитесь к профессионлу рынка-риэлтору. Оплатить услуги риэлтора или рисковать по-крупному каждый решает сам…
Мамонтова Таьяна Васильевна специалист по городской недвижимости,эксперт рынка вторичного жилья,всегда готова помочь в нелегкой жилищной ситуации.Телефон для связи 8-903-170-13-84 Звоните. Всегда рада помочь.
Риски при покупке квартиры в новостройке
В соответствии с российским законодательством допускается привлечения денежных средств граждан на основании договора долевого участия ДДУ, организацией в форме жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов, которые действуют в пределах определенных законодательством.
ДДУ подлежит государственной регистрации и из всех перечисленных альтернатив менее рискованный и наиболее популярен при покупке квартиры на первичном рынке недвижимости. Если вдруг застройщик просит оплатить сумму договора до регистрации, то этот вариант является сомнительным.
Законодатель запретил прибегать к иным схемам покупки квартир в новостройке, среди которых использование векселей, инвестиционных контрактов, заключение предварительных договоров и пр. Поэтому если вам предлагают не предусмотренный законом вариант привлечения финансирования стоит насторожиться, возможно, выбранный застройщик мошенник.
Однако подобные ограничения не исключает возникновение рисков, а лишь минимизирует их. Даже при самом защищенном варианте могут возникнуть подобные ситуации:
- строительство не начато или дом не достроен;
- качество строительства ниже, чем предусмотрено договором;
- планировка квартиры отличается от ранее оговоренной;
- договор расторгнут по инициативе застройщика и деньги возвращены покупателю;
- сроки сдачи дома затягиваются и др.
Среди прочих может существовать преднамеренная или непредвиденная задержка оформления акта передачи квартиры от застройщика, отсутствие которого тормозит дальнейшую регистрацию права собственности на квартиру. Наша рекомендация: не стоит экономить 20.000 рублей на сопровождение сделки по покупки квартиры в новостройке.
Риски покупки квартиры по наследству
Итак, какие риски при покупке квартиры, полученной продавцом по наследству, может понести покупатель? Их всего два:
- Поддельное завещание. Если гражданин, претендующий на недвижимость, в судебном порядке докажет, что завещание было поддельным, то договор купли-продажи будет аннулирован.
- Появление внеочередных наследников. В таком случае договор о покупке квартиры
будет разорван или его действие приостановлено до момента внесения ясности в ситуацию.
Важно! Покупка квартиры по наследству может быть аннулирована также в том случае, если продавец уже после заключения договора купли-продажи был признан недостойным.
Риски при покупке недвижимости
Вероятные риски
К одному из самых распространенных ныне рисков, можно отнести мошеннические действия с залогом
. Известно, что залог не возвращается покупателю в том случае, если приобретает недвижимости по какой-то причине раздумал приобретать понравившуюся жилплощадь. А заставить его передумать могут некоторые обстоятельства, допустим, если он выяснит, что продавцу залог был предоставлен сразу несколькими потенциальными покупателями. Это как раз тот случай, когда выказывать недовольство, и развязывать скандал бесполезно.
В ходу сегодня одна из распространенных махинаций, уголовной направленности — подделка документов или их кража
, в подборке документов могут оказаться недействительные доверенности на квартиру, предоставлены подставные или вовсе не существующие люди и многие другие уловки. Такие
схемы прокручивают аферисты для продажи не принадлежащего им жилья
.
Именно сюда можно отнести и продажу обманным путем присвоенной жилой площади
. Способов для этого много – присвоение с использованием угроз, вымогательства, обмана или с использованием служебного положения. Как бы там ни было, покупка такой квартиры не законна и покупатель легко может оказаться на улице, если вдруг объявится её настоящий хозяин.
Даже если существует уверенность, что жильё продается точно собственником
, то всё равно надо убедиться в том, что продавец вправе совершать такую операцию. Вопрос этот содержит множество деталей.
- • Первое — продавец обязан быть дееспособным;
- • Второе — в момент сделки он должен быть вменяемым и в здравом сознании;
- • Третье — любые его действия ни в коей степени не должны быть направлены на ущемление прав малолетних, наследников, супруга, с котором на момент сделки находится в разводе, но когда-либо вносящего долю средств на покупку жилья.
Но всё же важнее всего уточнение того, что касается не достигших совершеннолетия членов семьи и супругов. Ребёнку, живущему в такой квартире должна предоставиться жилая площадь, соразмерная той, которая у него была в продаваемом жилье. Она может быть меньше по площади, но район для проживания, в этом случае, должен быть хорошим. Если такие условия не будут соблюдены, сделка не будет считаться действительной.
Не законной будет признана сделка, если при её оформлении у нотариуса были допущены какие-либо ошибки
, ибо они, по предварительной договоренности с продавцом, могут быть допущены намеренно. Впрочем — это уже относится к настоящей
махинации
.
Ошибки допущенные непреднамеренно нотариус обязан исправить бесплатно
, если, конечно, в этом есть доля его вины. Если же их виновник кто-либо из сторон сделки, то после переделки всё должно быть оплачено заново.
Задолженность по ЖКХ
так же может явиться проблемой при оформлении документов.
Долг за жильё
обязательно должен учитываться, а цена на квартиру соответственно снизиться. Если это по каким-либо причинам будет скрыто, сделка так же будет считаться недействительной, поскольку информация, которая будет указана в договоре, совсем не будет соответствовать реальности.
Вывод
Важное и самое приятное в приобретении квартиры
– это сбывшаяся мечта о дальнейшем проживании в новой квартире и нестерпимое желание, как можно быстрее закончить волокиту. Но именно она и требует особого внимания. Лучше не пожалеть денег, и взять и
обратиться к грамотному нотариусу
, чтобы тот проверил все документы и подтвердил, что сделка совершена законна.
