Соглашение об авансе при покупке квартиры: образец договора

Что это такое — авансовый платеж при купле-продаже жилья?

Заключая договор купли-продажи такой дорогой вещи, как жилая недвижимость, обе стороны беспокоятся о том, чтобы сделка не сорвалась. Для защиты своих интересов продавец и покупатель используют разные меры, одним из них является внесение аванса.

Отдельно нормы об авансе гражданским законодательством не предусматриваются, однако такой термин в нём есть.

Авансом, исходя из содержания ч. 3 ст. 380 ГК РФ, является сумма, выплаченная покупателем продавцу в счёт цены договора до того, как будет передана основная масса денег. Аванс – это частичная предоплата, выплаченная до того, как квартира переходит от продавца к покупателю. Предоплата же предусмотрена ст. 487 ГК РФ.

Закон предусматривает два вида платежа виде предоплаты:

Аванс, «чистая» предоплата.
Задаток, предоплата с определёнными условиями.

Принципиальное различие между ними состоит в том, что условия о задатке стороны должны оговаривать дополнительно – хотя бы в предварительном договоре. Если в документе прямо не сказано, что передаваемая сумма является задатком, то она всегда должна рассматриваться как аванс.

Договор аванса при покупке квартиры

Оформление договора об авансе происходит в письменном виде. Для того чтобы быть уверенным во всех нюансах и правильном составлении соглашения, необходимо обращаться за помощью к риелторам. Последние, в свою очередь, уже имеют образцы, где прописаны детали соглашения. Тем не менее вы должны знать, что должно находиться в самом договоре, а также, что следует прописать в нём. Таким образом, в соглашении должны быть такие пункты:

информация о квартире;
размер аванса, сроки и способы предоплаты;
сведения об участниках договора;
дата совершения сделки купли-продажи;
сроки действия договора;
дата подписания договора;
возможные штрафные санкции, в случае нарушения или расторжения договора.

Так же, как и в случае с задатком, продавцу в момент получения финансовых средств, следует написать расписку. Её содержание должно гласить:

название документа и дата;
информация о сторонах сделки;
сумма задатка (прописными буквами и цифрами);
характерные особенности квартиры;
подпись продавца.

Помните, лучше несколько раз все проверить прежде чем что-либо подписать!

В каком размере вносится оплата?

Относительно размера первого (авансового) платежа законодательство не говорит вообще ничего. Это условие целиком остаётся на усмотрение сторон.

В любом случае аванс должен быть меньше 100% стоимости квартиры. В противном случае придётся уже говорить о полной предоплате, а не об авансовом платеже.

На практике размер аванса сильно разнится в зависимости от цены и класса жилья. За обычную однокомнатную квартиру продавец может попросить заплатить вперёд примерно 10% от её стоимости, за элитное дорогое жильё – обычно не более 2-3%. Однако эти размеры являются исключительно ориентировочными: ни обязательность аванса, ни его точная сумма законом не фиксируется, а практика различается в зависимости от города и текущего состояния рынка жилья.

Как правильно оформить соглашение между физическими лицами?

В каком виде?

Требований к оформлению договора о внесении аванса закон не предусматривает. Формально можно даже заключить его устно. Но, поскольку авансовый платёж выступает как гарантия при заключении договора купли-продажи недвижимости, для которого письменная форма обязательна (ч. 1 ст. 550 ГК РФ), необходимо составлять этот документ хотя бы в простой письменной форме.

Ни регистрация, ни нотариальное заверение для авансового договора не обязательны. Тем не менее, стороны вправе обратиться к нотариусу и заверить соглашение об авансе.

Содержание и существенные условия

В договоре о выплате аванса должны быть оговорены сторонами следующие моменты:

Предмет основного договора. Стороны должны указать, исполнение какой именно сделки обеспечивается авансовым платежом. Следовательно, в соглашении об авансе нужно или указать реквизиты уже подписанного договора, или описать, за какое именно жильё вносится предоплата.
Цена основного договора и размер аванса. Размер нужно указывать в виде точной суммы, чтобы избежать споров.
Способ, которым вносится авансовый платёж – передача наличных под расписку, перечисление денег на расчётный счёт или карточку продавца и т. д.
Срок, в течение которого должен быть внесён аванс.
Ответственность за невыплату аванса в установленный сторонами срок.

По желанию сторон соглашение может быть дополнено и другими условиями, которые продавец и покупатель сочли для себя важными.

Соглашение (или договор) о внесении аванса при покупке квартиры можно скачать ниже:

Образец соглашения 2020 г.

В законодательстве не содержится конкретных требований к образцу или утвержденных форм договора об авансе. Поэтому стороны сами могут составить этот документ – и скорректировать текст под свой случай. Обычно документ называется соглашением, хотя не будет ошибкой именовать его и договором об авансе.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Смотрите так же как юридически правильно составить расписку в получении денежных средств за квартиру — подробности тут.

В тексте оговаривается порядок расчетов, ответственность продавца и покупателя в тех случаях, если они по каким-то причинам откажутся от дальнейшего проведения сделки. Поэтому в соглашении обязательно отразить такие сведения.

Реквизиты сторон и предмет соглашения

Указывают место подписания, дату ФИО и данные паспортов каждой стороны.

Предметом соглашения обычно выступают сразу 2 утверждения:

Первое связано с обязательством заключить договор купли-продажи, по которому рассматриваемая квартира обязательно перейдет от продавца покупателю не позднее указанной даты (например, в течение 1 месяца).
Второе связано с описанием самого аванса – т.е. суммы, которая передается в качестве предоплаты от покупателя продавцу. Ее размер обычно устанавливается в процентах от стоимости квартиры, но в любом случае нужно точно прописать сумму цифрами и прописью. Также необходимо отдельно указать, что эти деньги уже входят в стоимость сделки, т.е. в дальнейшем покупатель только доплачивает разницу.

Важно указать, что речь идет именно об авансе, а не о задатке. Это разные понятия, хотя между ними есть и общие черты.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Предполагается, что на момент подписания этого соглашения стороны уже договорились об итоговой стоимости квартиры. Эта цена также фиксируется в документе.

Сведения о документах на квартиру

Отдельным пунктом подробно прописывают, кто именно является собственником объекта, на каком основании принадлежит ему квартира. Таким образом, в соглашении об авансе нужно указать реквизиты свидетельства о собственности, а также договора, на основании которого объект стал принадлежать владельцу (купля-продажа, дарение и т.п.). Если недвижимость перешла по наследству, договор отсутствует – вместо него указывают реквизиты свидетельства о наследстве. Предполагается, что покупатель изучил все эти документы перед подписанием соглашения и убедился в их подлинности.

Обязательства продавца

Наиболее важные пункты связаны с обязательствами сторон по проводимой сделке. Сам факт подписания соглашения предполагает, что продавец и покупатель гарантируют друг другу определенные действия или факты. Например, собственник утверждает, что верны такие сведения:

на квартиру не претендуют какие-либо третьи лица;
в квартире нет арендаторов (частных или юридических лиц);
она не находится под арестом на основании судебного решения;
отсутствует обременение по ипотеке (хотя оно может и присутствовать – об этом стоит упомянуть отдельно);
собственник полностью дееспособен и не состоит на учете в соответствующих медицинских учреждениях (психиатрический, наркологический диспансер);
объект не подвергался незаконной перепланировке; если были сделаны какие-либо конструктивные изменения, они производились согласно разрешению муниципальных органов;
нет запрета на прописку новых жильцов (например, он может быть, если дом признан аварийным, в связи с чем предполагается снести его).

Отдельно прописывают полный список лиц, которые в данный момент зарегистрированы на данном объекте. Указывают ФИО, дату рождения и степень родства с собственником, если речь идет о родственниках.

Отдельным пунктом можно указать порядок проведения сделки и другие обязательства собственника:

Представить покупателю все документы еще до подписания соглашения, а если это невозможно – предоставить документы не позднее указанного срока.
Не производить никаких действий с квартирой в течение всего срока действия договора об авансе, если они могут нарушить права покупателя (прописывать других лиц, заключать аналогичные соглашения и принимать аванс от посторонних граждан, производить перепланировку и т.п.).
Погасить все коммунальные платежи, обязательства по которым возникнут вплоть до даты подписания окончательного договора купли-продажи.
Явиться в день совершения сделки в орган Росреестра (или МФЦ), а также обеспечить явку всех собственников (если, например, речь идет о продаже доли или комнаты в коммунальной квартире – это обязательное требование).
Снять с регистрационного учета (т.е. выписать) всех граждан, которые ранее были прописаны в квартире на момент подписания договора купли-продажи. Также можно отдельно указать, что собственник должен к этому же времени расторгнуть договоры аренды, если таковые заключались ранее.
Прочие обязательства (например, оказать содействие покупателю во время переоформления договоров оказания телефонных услуг, предоставления интернет-линии и т.п.).

Мнение эксперта

Харитонов Андрей

Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию

Советуем ознакомиться с тем как правильно составить предварительный договор купли продажи — подробности тут.

Ответственность продавца

Ответственность возникает в связи с тем, что собственник, с одной стороны, должен продать квартиру именно этому покупателю, а с другой – он берет сумму аванса. Таким образом, продавец несет материальную (финансовую) ответственность перед покупателем жилья.

Если какие-либо из обязательств в итоге не будут исполнены, и владелец откажется от проведения сделки, он будет должен:

Вернуть сумму аванса в полном объеме в короткие сроки (обычно 1 рабочий день).
Заплатить неустойку, размер которой оговаривается отдельно.
Компенсировать ущерб, понесенный покупателем (это также можно прописать отдельно).

Обязательства и ответственность покупателя

Со своей стороны покупатель также берет на себя обязательство, суть которого в том, что он тоже не может уклониться от проведения сделки и должен приобрести квартиру за указанный срок по заранее оговоренной цене. В противном случае продавец вправе удержать сумму аванса в полном объеме – деньги не будут возвращены покупателю.

Если возникли непредвиденные обстоятельства

Могут возникнуть и форс-мажорные обстоятельства, предвидеть которые объективно не могли ни продавец, ни покупатель. Их также называют обстоятельствами непреодолимой силы. В этом случае соглашение об авансе будет считаться расторгнутым, а вся сумма за 1 рабочий день возвращается покупателю.

В этом пункте можно сослаться на нормы гражданского законодательства, например:

Однако желательно также отдельно прописать, о каких конкретно случаях идет речь (пожары, стихийные бедствия, резкие, одномоментные скачки цен на рынке недвижимости и т.п.). Также нужно указать, какие факты могут привести к утрате квартиры покупателем (или к ограничению прав на нее). Обычно речь идет о возможных претензиях со стороны третьих лиц (супруга, дети и др.).

Порядок проведения расчетов и организация сделки

Этот пункт также важно отразить в соглашении об авансе. Имеются в виду такие положения:

Как будет происходить расчет – наличными средствами, с помощью обмена через банковскую ячейку, безналичным переводом, при посредстве банка (с помощью ]аккредитива[/anchor]) и т.п.
Кто именно будет подписывать договор купли-продажи – сами стороны или их представители, которые действуют по нотариально заверенной доверенности.
Кто оплачивает издержки, связанные с оформлением сделки.

Заключительные положения

В заключение стороны указывают, с какой даты соглашение вступает в силу, до какого дня оно будет действовать. Именно до этой даты считается, что обязательства каждой стороны сохраняются друг перед другом, после чего соглашение можно продлить. Для этого нужно получить дополнительное согласие сторон, которое они заверяют своими подписями.

Здесь же стороны отражают, что документ составлен в 2 одинаковых экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу. Наконец, очень важно отдельно прописать и сам факт приема/передачи денежных средств – цифрами и прописью.

Можно ли в предварительном договоре прописать сумму?

До сих пор говорилось о выплате по отдельному соглашению, заключённому сторонами. Часто в обеспечение будущей купли-продажи стороны заключают предварительный договор. Можно ли в его условия включить выплату аванса? Чёткого ответа на этот счёт закон не даёт.

Однако, поскольку такой вариант прямо не запрещён законодательством, здесь будет действовать ст. 421 ГК РФ, предусматривающая свободу договора. Там прямо говорится, что стороны вправе заключить сделку, даже если она не предусмотрена нормативными актами, включив в неё любые условия, прямо не противоречащие законодательству.

В этом случае действия сторон будут следующими:

Заключается предварительный договор.
Выплачивается предоплата.
Заключается основной договор.
Покупатель вносит оставшуюся сумму на условиях, определённых договором купли-продажи жилья.

Если условия об авансовой выплате включены в предварительный договор, то отдельно ответственность за невыплату предусматривать не требуется. При заключении соглашения покупатель передаёт деньги продавцу сразу же.

Способы внесения денежных средств

Авансовый платёж при покупке жилья может быть передан от продавца покупателю несколькими способами:

Путём передачи наличных.
В этом случае покупатель просто платит продавцу оговоренную сумму, а тот составляет расписку о получении денег.
Для верности расписка может быть заверена подписями одного или нескольких свидетелей, присутствовавших при передаче.
С помощью банковского перевода.
Такой способ чаще всего используется, если продавцом выступает организация, однако никто не запрещает безналичные расчёты и физическим лицам. Покупатель вносит деньги на свой банковский счёт либо карточку, а затем делает оттуда перечисление продавцу в оговоренном ранее размере.
Такой способ абсолютно надёжно спасает продавца от возможности получить фальшивые купюры, но зато может занять больше времени: если у сторон счета в разных банках, перевод может занять пару дней.
Кроме того, в этом случае покупателю придётся заплатить банку ещё и процент за перечисление.
С помощью банковской ячейки.
Такой вариант подходит в тех случаях, когда в качестве предоплаты сторонами передаются значительные суммы, и продавец с покупателем беспокоятся о безопасной передаче. Покупатель арендует ячейку в банковском депозитарии, оговорив в договоре аренды право доступа к ней продавца при определённых условиях. После этого в ячейку помещается необходимая сумма, которую оттуда продавец забирает.
Этот вариант передачи безопасен, однако тоже требует расходов на оплату аренды. Кроме того, такого рода банковские услуги доступны не везде: в небольшом городе может не оказаться банковского отделения с депозитарием. Наконец, такой вариант чаще используется при передаче основной суммы, чем при внесении аванса.

При желании стороны могут использовать и другие способы платежей, допускаемые по закону.

Последствия

В случае с авансом отмена сделки будет иметь несколько иные последствия. Если инициатором отмены выступает покупатель, он будет нести последствия согласно Гражданскому кодексу. В данном случае продавец имеет право требовать компенсацию понесенных убытков. Если отмена сделки произошла по вине продавца, покупатель имеет право на возврат аванса. Бывают также ситуации, когда продавец затягивает процесс возврата аванса. При таких обстоятельствах предусматриваются штрафные санкции, регулируемые положением о займе.

Таким образом, продавцу выгоднее условия аванса, а не задатка, так как в случае неблагоприятных обстоятельств ему придется всего лишь вернуть полученные денежные средства, а не платить в два раза больше, как с задатком.

Рассмотрим образец договора внесения аванса при покупке квартиры подробнее.

Последствия отказа от сделки

Многих заботит вопрос, возвращается аванс или нет в случае отказа от сделки. В том случае, если аванс внесён, но кто-то из участников договора решил отказаться от сделки, последствия зависят от условий ответственности, включённых в договор.

Если в договоре нет дополнительных мер, то аванс возвращается покупателю в полном размере. При этом если сделка сорвалась по вине продавца, то покупатель вправе потребовать с него не только аванс, но и проценты в размере учётной ставки ЦБ РФ (ст. 395 ГК РФ). Однако для этого покупатель должен сначала потребовать возврата своих средств: проценты будут начисляться лишь после того, как продавец вовремя не выполнит его требование.

Здесь аванс принципиально отличается от задатка. Для задатка ст. 381 ГК РФ предусматривает правила:

Если в срыве сделки виновен покупатель – задаток остаётся у продавца.
Если от договора отказался продавец – он возвращает деньги в двойном размере.
Если договор расторгается по обоюдному согласию сторон – то продавец просто возвращает ровно столько, сколько получил.

Зачастую многие покупатели путают «задаток» с понятием «аванса». Однако это не означает, что аванс хуже задатка. Условия о задатке жёстко прописаны в ГК РФ – а в соглашении об авансе стороны могут прописать любые меры ответственности за сорванную сделку и просрочку с возвращением денег.

Предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты применяются лишь в том случае, если договором продавец и покупатель не предусмотрели иных условий.

При покупке квартиры могут использоваться не только аванс или задаток, но и залог, о чем вы можете прочитать в других материалах.

Аванс и задаток

В сфере купли-продажи объектов собственности аванс встречается в статье 380 Гражданского кодекса, которая описывает такое понятие как задаток. В статье говорится, что если возникают сомнения о том, считать ли частично внесенные средства задатком, особенно без соблюдения письменной формы соглашения, то данная сумма автоматически становится авансом. Как следствие, в этом случае применяются соответствующие санкции при невыполнении условий подписанного договора.

Следует принять во внимание, что между авансом и задатком есть существенные различия. Они выполняют разные функции, несмотря на то что используются в идентичных ситуациях. Последствия нарушения условий договора аванса при покупке квартиры и задатка будут разными.