Перепланировка квартиры в новостройке

Свободная планировка

Юридически такого понятия как свободная планировка не существует. Этот термин используется застройщиками новостроек в качестве маркетингового хода. Но если мы обратимся к поэтажному плану дома, то на нем увидим, что черными яркими линиями отмечены уже возведенные стены, а пунктиром – те, что не возведены, но должны быть и, соответственно, обязанность по их возведению ложится на собственника.

А теперь представьте ситуацию: вы покупаете квартиру «без перегородок», планируете размещение комнат и т.д., проводите ремонт и выясняется, что застройщик получал разрешение на совсем иной проект квартиры, а ваша планировка незаконна. Только вас «забыли» предупредить об утвержденном проекте.

Даже в новостройках не бывает «свободных планировок»

Покупателей квартир на первичном рынке в монолитно-кирпичных домах нередко вводит в заблуждение фраза о «свободной планировке», тогда как на планировку таких квартир действуют такие же ограничения, как на вторичном рынке. В результате немало квартир с неузаконенной перепланировкой в бывших новостройках попадают на рынок. О том, что нельзя менять в собственной квартире, специалисты писали в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья». На этот раз мы расскажем о том, как продать и купить жилье с несогласованной перепланировкой.

Миф о свободной планировке Термином «свободная планировка» обозначается минимальное количество несущих стен (колонн), а также отсутствие межкомнатных перегородок. Между тем юридически такого понятия как «свободная планировка» не существует, утверждает Наталья Абрамова, генеральный директор (входит в ГК «ИНТЕКО»).

Как правило, даже в квартирах, которые продаются со свободной планировкой, существует планировка по проекту, которая и входит в буклеты и прочие информационные источники о жилом комплексе. «Такая планировка учитывает нормы инсоляции, теплотехнические характеристики, звукоизоляционные качества квартиры», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Если собственник квартиры обустраивает ее согласно этому плану, то дополнительных согласований планировки не требуется.

Правда, как отмечает Наталья Абрамова, план в буклете все же является примерным, а единственным допустимым документом, который определяет планировку квартиры, является только план БТИ. Обычно эти планы идентичны, но иногда случаются накладки. Например, частный риелтор Виктор Куприянов помогал продавать квартиру клиенту, который был первым ее собственником, при этом квартира была с отделкой от застройщика. «И только когда взяли план из БТИ для оценщика, проявился интересный факт: санузел с «темной комнатой» перепутаны друг с другом. Чья это ошибка – тех, кто делал ремонт, или тех, кто рисовал план, сказать сложно», – рассказывает он. Сделка завершилась нормально, однако банк ВТБ 24 взял заявление с покупателя о том, что он согласует перепланировку или сделает квартиру соответствующей плану БТИ.

Если собственник решил спланировать квартиру в новостройке по-своему, то ему придется согласовывать перепланировку. «Он должен в частном порядке пригласить дизайнера, который разработает для него детальный проект планировки. С этим проектом и необходимо обратиться сначала в эксплуатирующую организацию, а потом в жилищную инспекцию Москвы или Московской области», – говорит Григорий Алтухов. Если проект утвержден и по нему получен положительный результат, глава управы издает постановление о внесении изменений в планировку данной конкретной квартиры.

В случае с новостройками действуют все те же ограничения, что и для вторичных квартир: запрещено сносить несущие конструкции, обязательно наличие окна в комнате, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми комнатами соседей и так далее (подробнее об этих ограничениях читайте в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья»).

Обычно девелоперы не оказывают покупателям поддержки при индивидуальной планировке. «К сожалению, такие услуги сегодня оказывает чаще «серый рынок» и компании, не имеющие никакого отношения к девелоперу», – говорит Наталья Абрамова. Однако крупные девелоперы все чаще создают отдельное подразделение или компанию, которая занимается перепланировками. Например, в ГК «ИНТЕКО» это делает «Магистрат-Арт», а в ФСК «Лидер» – .

Правовой вопрос Впоследствии, когда собственники квартир в новостройках, не потрудившиеся согласовать планировку, выставят их на перепродажу, этот вопрос все равно встанет. Зачастую они не подозревают о том, что должны были что-то согласовывать. Частный риелтор Виктор Куприянов вспоминает квартиру в Реутове, в которой ликвидировали встроенный шкаф: «Собственники владели квартирой более 10 лет и не знали, что это перепланировка. Узнали от специалиста БТИ, когда готовились к сделке по ипотеке».

По оценке юридической группы «Яковлев и Партнеры», из всех произведенных перепланировок и переустройств не более 5% являются согласованными. «Учитывая внимание, уделяемое покупателями к приобретаемым квартирам, доля законных перепланировок среди реализуемых квартир наверняка выше», – предполагает специалист компании Александр Мачнев, юрист практики «Земля, недвижимость, строительство». Риелторы говорят, что, «на глазок», примерно каждая десятая квартира на вторичном рынке – с неузаконенной перепланировкой.

Считается, что продать квартиру с несогласованной перепланировкой намного сложнее. Однако, по словам риелторов, люди порой переоценивают эту проблему. В большинстве случаев продать такое жилье можно, по крайней мере никаких юридических препятствий нет. «При купле-продаже решается вопрос о праве на недвижимость, а неюридическая судьба технических параметров не затрагивается», – говорит Александр Манчев.

То есть сама по себе неузаконенная перепланировка не является противопоказанием к продаже. Однако новый собственник, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение 6 месяцев. Для этого надо обратиться в арбитражный суд и доказать, что совершенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, говорит юрист Екатерина Баглаева. Таким доказательством может быть, например, акт строительно-технической экспертизы. «Та квартира, в которой сделана перепланировка, которую невозможно узаконить, скорее всего, будет очень долго искать нового собственника», – говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Скидка за фантазию Чаще всего квартиры с несогласованной перепланировкой предлагаются по более низкой цене, однако универсального размера скидки не существует. «Когда расходы на узаконивание незначительные, покупатели не заостряют внимание на неузаконенной перепланировке. Если же процесс влетит покупателю в копеечку, стороны путем переговоров пытаются прийти к консенсусу, – отмечает Елена Бобкова, руководитель офиса «Зеленый проспект» . – Обычно стоимость узаконивания просто вычитается из цены квартиры, поскольку новый владелец полностью берет на себя ответственность за квартиру. Таким образом, продажа квартиры с перепланировкой, которую узаконить невозможно, становится непредсказуемой. Так, продавец может потерять в районе 25% от рыночной стоимости жилья, а может и не потерять, все зависит от уровня спроса на конкретный объект».

По словам генерального директора (входит в ГК «НДВ») Бориса Леонтьева, иногда дисконт может даже в несколько раз превышать затраты, связанные с узакониванием планировки. Ведь покупатель сталкивается не только с дополнительными расходами, но и с потерей времени и ненужной бюрократией.

Между тем стоимость квартиры не всегда падает из-за перепланировки. «Если перепланировка очень удачная, цена может и вырасти, так как объект сразу выделяется из общей массы типового жилья», – говорит управляющий директор АН Home Staging Анна Моисеева. Например, однажды Анна продавала двушку в хрущевке со смежными комнатами, которую удачно переделали в маленькую трешку. «Согласовать такую перепланировку невозможно (одна комната получилась без окна, кухню с газовой плитой объединили с частью комнаты, что тоже запрещено), но покупателям планировка понравилась, и они заплатили на 10% выше рыночной цены таких двушек», – вспоминает риелтор.

В отдельных случаях риелторы даже рекомендуют клиентам приобрести квартиру с незаконной перепланировкой из-за дисконта. Одному из клиентов Виктора Куприянова понравилась квартира на улице Рогожский Вал с удаленной частью внешней стены – из окна сделали дверь, и на лоджии поставили посудомойку и газовую плиту. Такая перепланировка подлежит только восстановлению, узаконить ее нельзя. Тем не менее риелтор не возражал против покупки этой квартиры. Дело в том, что это был не панельный дом, а внешняя стена была из керамзитовых блоков и не несла нагрузки – то есть опасности разрушения не было. К тому же покупатель и так планировал полный ремонт квартиры, поэтому в общем бюджете стоимость возврата к первоначальному виду была несущественной.

Ипотечные проблемы Действительно большим препятствием перепланировка может стать для покупателей, которым необходима ипотека. Например, PR-менеджер Анна Чуксеева прошлой осенью искала квартиру, и среди многих интересных и привлекательных по цене вариантов в основном были квартиры с неузаконенной перепланировкой. «Не все банки были готовы дать ипотеку под варианты с перепланировкой. Поэтому продавцы искали потенциальных покупателей, готовых совершить сделку за наличные, – рассказывает она. – Потом я нашла привлекательный вариант для себя и без видимой перепланировки – все стены были на своих местах. Оказалось, что и в этой квартире была перепланировка: убрана дверь в кухню и демонтированы двери стенного шкафа. В итоге ни я, ни продавцы решили не рисковать с банком и разойтись».

Банки никогда не выдают кредит на квартиру с перепланировкой, согласование которой в принципе невозможно. Но многие из них готовы предоставить ипотеку, если перепланировку можно узаконить и покупатель обязуется сделать это в течение определенного времени. «Клиент предоставляет нотариальное обязательство, что в течение шести месяцев с момента сделки он обязан либо узаконить перепланировку, либо вернуть объект в исходное состояние, соответствующее плану БТИ», – говорит начальник управления ипотечного кредитования «СБ Банка» Максим Честикин. При анализе объекта залога банк ориентируется на отчет независимых оценочных компаний, в котором как раз и указано, подлежит ли согласованию та или иная перепланировка.

Правда, порой продавцам и покупателям удается «обмануть» оценщиков. Некоторые из них создают временные «видимости»: возводят фальшивые стены на месте снесенных, ставят батарею в положенное место, хотя все радиаторы уже давно перенесены и т.п. А клиенту риелтора Виктора Куприянова как-то удалось договориться с оценщиком, чтобы тот сфотографировал комнаты под таким ракурсом, чтобы неузаконенная перепланировка не бросалась в глаза. Как говорит риелтор, никакой дополнительной «мзды» за такую уступку оценщик не взял.

Таким образом, неузаконенная перепланировка может помешать при продаже квартиры. Однако, по словам специалистов , она скорее осложнит жизнь не продавцу, а покупателю, причем как на вторичном, так и на первичном рынке.

Актуальные проекты компании ФСК (сентябрь 2020)

ТаблицаКарта

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Показать все

Что можно и что нельзя делать

Даже если стен в квартире нет, при планировании расположения помещений стоит помнить несколько правил:

Что делать нельзя:

• переносить ванную комнату и кухню, так как это мокрые зоны;
• переносить вентиляцию и газовые трубы;
• делать помещение нежилым без получения разрешения;
• возводить конструкции, которые будут затруднять доступ к инженерным коммуникациям;
• устанавливать теплые полы от горячего водоснабжения или от системы отопления (если это квартира) и т.д.

Что можно делать:

• совместить ванную и санузел или расширить их за счет коридора (обустроив при это гидроизоляцию пола и сделав пороги);
• расширить коридор за счет жилой комнаты (помним про минимальный размер жилого помещения на человека) и т.д.

Как узаконить перепланировку в новостройке со свободной планировкой

Часто перепланировка в квартире со свободной планировкой проводится собственниками незаконно. Это когда ремонтные работы выполняются без какого-либо согласования.

Узаконить перепланировку квартиры свободной планировки в новостройке можно, если все проведенные работы соответствуют общепринятым строительным нормам. В ином случае Мосжилинспекция обяжет переделывать ремонт.

Кроме того, за самовольную перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой придется заплатить штраф. Если при выполнении ремонта собственник ничего не нарушил, то узаконить совершенное переустройство он может при предоставлении Мосжилинспекции технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ.

Читать дальше: Если договор пролонгируется нужно ли доп соглашение

Как бы то ни было, прежде чем приступать к согласованию будущей перепланировки квартиры свободной планировки или узакониванию уже выполненных работ, получите предварительно консультацию у специалистов в области оформления и проектирования перепланировок.

Наша компания консультирует бесплатно. Свои вопросы можете адресовать нашим консультантам по телефону или онлайн.

По вашему желанию мы можем подготовить проект с техническим заключением для будущей перепланировки или техническое заключение по факту совершенных работ, если перепланировка уже сделана.

У нас можно воспользоваться . В этом случае оформлением всех документов и взаимодействием с госорганами (БТИ и Мосжилинспекцией) будете заниматься не вы, а мы по доверенности.

Примеры перепланировок квартир «свободной планировки»:

Разбираемся в вопросе планировки жилья и выясняем, так ли привлекательно отсутствие стен в новой квартире.

Как получить разрешение на перепланировку

1. Подготавливаем проект вместе с организацией, получившей членство в СРО и согласовываем его со всеми службами, например, пожарной инспекцией, СЭС и т.д.
2. Обращаемся в орган МСУ, который выдает разрешение на перепланировку со следующими документами:

• Паспорт;
• Заявление;
• Проект;
• Согласие соседей;
• Технический паспорт и правоустанавливающие документы (по желанию).

1. Получаем разрешение или отказ (можно обжаловать в течение 3 месяцев в суде).
2. На основании проекта производим ремонтные работы.
3. Вызываем специалиста из органа, выдавшего разрешение и получаем акт приемки выполненных работ. Если конечный результат разнится с проектом, никто работы не примет, так как утверждали и давали разрешение на то, что обозначено в проекте. Поэтому собственник должен вернуть помещение в то состояние, которое предусмотрено проектом.
4. Акт направляется органом в Росреестр и вносятся изменения в ЕГРН.

Особенности: в каждом регионе имеется свой порядок получения разрешения на перепланировку. Например, в Москве возможен вариант оформления по типовому проекту. Такой вариант сэкономить деньги и время собственника, и в тоже время оградит его от ненужных проблем, позволив получить разрешение.
Поэтому рекомендуем перед началом перепланировки обратиться в орган МСУ для выяснения порядка и правил оформления документов.

Значение слова планировка

Все основные моменты, касающиеся этого процесса, будут подробно рассмотрены в главе «Перепланировка».) Если вас полностью устраивает расположение комнат в вашем доме, а также общая его планировка, то в смету не придется вносить перенос или снос стен.

Квартира очень понравилась Анне, такой планировки двухкомнатной квартиры она еще не видела: дом старый, потому и планировка такая оригинальная и столько подсобных помещений – объяснила самой себе тогда Анна.

Но проблемы с малоэтажным коттеджным проектированием, недостаток квалифицированных архитекторов, сотворение проектов по знакомству (чаще всего проектная документация заказывалась у знакомых архитекторов за наличный расчет, причем служила по большей части лишь отпиской для получения разрешения под застройку), строительные бригады шабашников и прочее – все это привело к тому, что в домах этого периода планировка зачастую приближена к планировке городской квартиры (небольшие комнаты), фундамент может не соответствовать требованиям почвы (к примеру, располагается выше точки промерзания грунта на пучинистых грунтах и при довольно солидном весе дома), стены сырые (нарушение технологий строительства), имеется гниль в подкрышном пространстве (кровельщики забыли о вентиляции) и т. д.

Несмотря на то что Энгус уже бывал здесь раньше, он не мог не торжествовать при мысли, что этот волшебный дом с захватывающими дух видами, планировка которого позволяла максимально использовать естественное освещение, принадлежит ему.

Большинство здешних жителей оккупанты переселили сюда из их сельских домов и заставили выстроить для себя подобные жилища; а то, что планировка и используемые материалы в случае пожара превращали дома в настоящую западню, объяснялось не только недосмотром архитекторов.

Совершенно ясно, что эта планировка тесно связана с более общей проблемой ориентации, игравшей черезвычайно важную роль во всех традиционных цивилизациях древности, касалось ли это города в целом, или отдельных зданий.

Необычная планировка стирала привычные очертания улиц, дома стояли свободно, располагаясь широкими кольцами.

Внутренняя планировка гаража: 1 — умывальник; 2 — шкаф с выдвижными ящиками; 3, 11 — доски для Инструмента; 4 — верстак;

Что и говорить, плоская, унылая местность, застроенная преимущественно деревянными домами, в общем даже и не претендующими на архитектурные красоты, неправильная планировка, в которой нет ничего живописного или оригинального, лениво растянувшаяся по всему полуострову длинная и сонная улица, одним концом упирающаяся в городскую тюрьму и холм с виселицей, а другим в богадельню, — словом, весь внешний вид города, где я родился, может внушить не больше нежных чувств, чем доска с беспорядочно разбросанными шашками.

Разрешена ли перепланировка квартиры в новостройке

Изменение планировки квартиры допускается как во вторичном жилом помещении, так и в новостройке, причем сделать это гораздо проще до сдачи дома в эксплуатацию, нежели после, поскольку пока дом еще не сдан в эксплуатацию, в нем ведутся строительно-ремонтные работы и внести необходимые коррективы на данном этапе легче всего. Перепланировка жилого помещения в новостройке обязательно должна быть согласована с главным архитектором проекта строящегося дома и всеми компетентными государственными инстанциями.

Перепланировка до получения права собственности

До недавних пор согласно российскому законодательству разрешалось делать перепланировку только в той квартире в новостройке, на которую были оформлены права собственности. Но затем правительство внесло определенные поправки и изменения в законодательно-нормативные акты, и теперь проведение перестройки возможно и до сдачи дома в эксплуатацию и получения выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости.

Как и в любом другом случае, перепланировку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме необходимо согласовать. Для согласования этого вопроса обязательно нужны правоустанавливающие документы на жилое помещение, которых у владельцев новой квартиры быть в принципе не может, поэтому документом, устанавливающим права на объект недвижимости, в данном случае является договор долевого участия (ДДУ) или договор цессии, если квартира была куплена по переуступке прав требования. Помимо этого соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, необходимо собрать следующие документы:

• письменное согласие застройщика, выданное после согласования перепланировки с главным архитектором проекта новостройки;
• копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
• акт приемки-передачи жилого помещения от застройщика новому владельцу (оригинал или его копия);
• документальное подтверждение проведения полных взаиморасчетов с застройщиком (чеки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей и т.д.).

В случае, когда планируется перепланировка в новостройке до получения собственности на жилье, а застройщик уже сдал дом в эксплуатацию по акту приема-передачи, для согласования перестройки необходимо также предоставить и заключение о сдаче дома в эксплуатацию.

Если гражданин, планирующий проведение перепланировки в новой квартире, принадлежащей муниципалитету, и который проживает в ней на основании договора социального найма, желает согласовать этот вопрос и получить официальное разрешение на воплощение задумки в жизнь, от него потребуется:

• копия приказа главы местной администрации о проведении застройки;
• акт приема-передачи новостройки;
• договор социального найма, на основании которого человек проживает или планирует проживать в ближайшем будущем в данном жилом помещении.

Перепланировка со свободной планировкой

Свободная планировка – словосочетание, которое привлекает внимание потенциальных покупателей жилой недвижимости в новостройке, делает хорошую «кричащую» рекламу застройщику и скрывает под собой вполне успешные попытки застройщика сэкономить на строительстве дома. Под свободной планировкой понимается отсутствие ненесущих перегородок в квартире или условное разграничение функциональных зон в помещении путем возведения небольшого «бордюрчика» в один кирпич высотой. Это якобы дает возможность будущим хозяевам свить свое уютное гнездышко с такой планировкой, которую они сами захотят. Но не все так просто.

Застройщик согласно проекту и плану дома, которые он исполнительно предоставляет государственным контролирующим инстанциям, показывает эти «бордюрчики» как полноценные стены и перегородки, полностью выстроенные согласно нормативным требованиям. На самом деле, вместо стен и перегородок, разделяющих туалет, ванную комнату, кухню, коридор и спальню, в квартире просто нет. Они есть, но только на бумаге, а по факту строительная фирма просто сэкономила, представив все это так, как будто она печется о комфорте и удобстве будущих жильцов.