Аванс или задаток при покупке квартиры являются неким способом подтверждения сторонами серьезности своих намерений по заключению сделки. Суть обоих способов заключается в том, что покупатель передает определенную денежную сумму продавцу до подписания договора купли-продажи квартиры. Именно поэтому эти два понятия на практике часто путают.
Однако, несмотря на некоторые общие черты, аванс и задаток имеют также и ряд существенных различий. В чем разница между ними, какие у них преимущества и недостатки, и что лучше выбрать разберем в данной статье.
Каким документом подтверждается факт передачи аванса?
Документом, подтверждающим передачу аванса наличными денежными средствами, является расписка продавца, оформленная надлежащим образом. Для того чтобы она имела юридическую силу, необходимо грамотно ее оформить.
Расписка должна быть составлена в письменном виде, содержать полные сведения о лицах, передавших и получивших денежные средства, размер полученного аванса цифрами и прописью, дату и место составления расписки и получения аванса, а также о том по какому обязательству был выплачен этот аванс. Расписка должна быть подписана лицом, получившим аванс в присутствие покупателя. Оригинал расписки должен храниться у покупателя.
договора аванса при покупке квартиры (бланк).
Стороны могут также заключить договор или соглашение об авансе и прописать в нем свои права и обязанности по внесению аванса, его возврату, а также иные условия.
Отличие аванса от задатка при покупке квартиры
Авансовый платеж может быть принят как агентством, так и продавцом по расписке или по соглашению в соответствующей форме. Заключение данного соглашения не обязывает стороны в результате оформлять договор купли-продажи.
Аванс при покупке квартиры является предварительным способом расчета, поэтому соглашение может быть расторгнуто одной из сторон без каких-либо серьезных последствий. В случае, когда сделка аннулируется, аванс в полном размере всегда возвращается покупателю.
Обязательные платежи при покупке квартиры (коммунальные платежи переоформление, задолженность)
Соглашение о задатке должно быть в обязательном порядке оформлено в соответствии со всеми необходимыми нормами. В этом случае намерения обеих сторон, когда одна продает, другая покупает, принимают определенные обязательства.
При их невыполнении виновник должен понести последствия.
А именно: если был внесен задаток при покупке квартиры и покупатель отклонил сделку, то деньги остаются у продавца, если сделка сорвалась по вине продавца, то возвращается двойной размер задатка покупателю.
Поэтому задаток при купле-продаже квартиры, представляет собой более ответственный и цивилизованный метод оформления договоренности между сторонами.
Понимая размер потерянных средств или размер двойной выплаты при отклонении сделки, ни одна из сторон не станет рисковать и срывать сделку.
Помимо этого, сторона, не выполнившая соглашение о сделке, обязана возместить убытки другой стороне, которые заранее предугадать невозможно.
Вот основные моменты, которые формируют отличия покупки квартиры с авансом и задатком.
Как правило, в совершении сделки зачастую заинтересован покупатель, который хочет приобрести данный объект недвижимости.
Но причины, по которым сделка может не состояться, могут быть разными и самыми непредсказуемыми, поэтому соглашение о внесении аванса при покупке квартиры, носит более лояльный характер для обеих сторон. В данном случае сделка аннулируется, и не будет представлять никаких последствий, как для покупателя, так и для продавца.
При этом, когда предметом соглашения выступает задаток при купле-продаже квартиры, урегулирование данного вопроса принимает порой самые непредсказуемые и неблагоприятные последствия, потому что такое понятие, как «человеческий фактор» законодательством в данном случае не учитывается.
Какими документами подтверждается передача задатка?
Помимо договора сторона, получившая задаток должна выдать расписку с указанием личных и паспортных данных лиц, передавших и получивших деньги, дату и место составления расписки, сумму задатка цифрами и прописью и обязательство, по которому был выдан задаток. Расписка должна быть подписана надлежащим лицом с расшифровкой ФИО.
Задаток может быть перечислен на счет продавца. В этом случае в назначении платежа должно быть указано, что перечисленная сумма денежных средств является задатком, а также должно быть идентифицировано обеспечиваемое им обязательство.
договора задатка при покупке квартиры.
Ответы юристов на часто встречающиеся вопросы
Какие вопросы наиболее часто возникают у сторон договора при оформлении сделки с предоплатой?
Завершая повествование сегодняшнего материала, наш ресурс представит ответы юристов на часто задаваемые вопросы со стороны тех людей, которые решили осуществить куплю-продажу квартиры с внесением/получением задатка.
«В каких ситуациях чаще всего случается расторжение предварительного соглашения по продаже недвижимости с внесением предоплаты?»
Чаще всего расторжение предварительного соглашения по продаже недвижимости с внесением предоплаты случается в таких ситуациях как:
- нарушение условий сделки одной из сторон;
- покупатель нашел более выгодный вариант;
- выяснены дополнительные условия, которые не удовлетворяют желаниям продавца или покупателя.
В любой ситуации разрыва договора виновная сторона обязана понести законную ответственность.
Как быть, если сделка по покупке недвижимости не состоялась, а аванс или задаток уже внесены?
«Что происходит с авансом/задатком, если сделка не состоялась по вине продавца/покупателя?»
Аванс в полном объеме должен быть возвращен продавцом покупателю, если первый виновен в расторжении сделки или же она не состоится по обоюдному согласию.
Если же виновником срыва сделки является покупатель, то в ряде ситуаций он обязуется оставить аванс продавцу квартиры (по предварительному договору, например).
Задаток же возвращается исходя из законодательных положений ГК РФ (статьи 380 и 381):
- если виновник срыва сделки покупатель, то задаток остается продавцу;
- если виновник срыва сделки продавец, то последний обязуется вернуть всю сумму задатка покупателю и доплатить эквивалентную стоимость сверху.
«Что делать, если накануне сделки вам подняли цену на квартиру?»
Если предварительный договор по внесению задатка или аванса содержит стоимость квартиры, то она является окончательной и менять ее запрещено.
Поэтому при повышении цены на квартиру в таком случае вы имеете полное право обратиться для решения спорных вопросов в суд.
В остальных же случаях, продавец имеет право изменять стоимость квартиры. Поэтому при заключении предварительного соглашения важно указывать окончательную стоимость недвижимости, а не надеяться на «честное» слово продавца.
Как видите, законодательство четко регулирует все вопросы по предоплате при покупке квартиры и процесс ее оформления достаточно прост.
Главное при оформлении подобных сделок – документально заверять каждое совершаемое между сторонами действие в полном соответствии с законодательством РФ.
Что же выбрать при покупке квартиры: аванс или задаток? Об этом вы сможете узнать из данного видео:
Смотрите также Телефоны для консультации 03 Янв 2020 kasjanenko 340
Поделитесь записью
Обсуждение: 4 комментария
- Елена says:
06.10.2018 в 11:29Впервые сталкиваюсь с понятием аванса при сделке купле-продажи квартиры. Я давала задаток, в размере 10% и в случае отказа от покупки, мне бы его не вернули, он остается хозяину квартиры. Об этом я была предупреждена изначально.
Ответить
- Ларка says:
07.10.2018 в 01:13
Аванс разве что можно дать при покупке квартиры разве что только тому, кого давно и хорошо знаешь, или же родственникам, тогда вероятность обмана очень маленькая, а так чужому человеку, как-то страшно.
Ответить
- Лиза says:
08.10.2018 в 01:06
Если виновник не состоявшейся сделки продавец, то он хотя бы вернул ту сумму средств, которую взял не говоря уже о каких-то дополнительных деньгах, что полагаются за моральный ущерб.
Ответить
- Аня says:
09.10.2018 в 01:11
«Честное слово» продавца, это считай что почти ни чего, всё должно быть зафиксировано документально. Я вообще несмотря на то, что прочитала информацию не понимаю зачем давать авансы, или задатки, это очень рискованно.
Ответить
Что выбрать?
Стороны вправе принять решение о том, какой способ предварительной оплаты выбрать, по обоюдному согласию. Все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если продавец не уверен в том, что он впоследствии точно заключит договор о приобретении квартиры, более выгодным для него будет внесение аванса, потому что только в этом случае он сможет получить назад все внесенные деньги. Если же выбранная квартира полностью отвечает его требованиям и он ни при каких условиях не хочет ее терять, то в этом случае ему выгоднее внести задаток, ведь в таком случае, если продавец передумает заключить договор, ему придется выплатить покупателю двойную сумму задатка.
Какой бы из вариантов не был выбран сторонами, покупателю перед внесением денежных средств необходимо проверить все документы на квартиру, а также полномочия лиц, подписывающих договор.
В случае возникновения спорных ситуаций, в том числе ситуаций, связанных с не возвратом продавцом суммы внесенного аванса или задатка в двойном размере, стороны вправе обратиться в суд для разрешения конфликта.
Задаток
Что такое задаток? Задаток – это конкретная сумма денег, которая передается хозяину недвижимости в качестве предоплаты за жилую площадь. Он выступает в роли гаранта совершения сделки в дальнейшем. Когда договор купли-продажи подписывается, то уже внесенная сумма приписывается к общей цене, которую необходимо заплатить.
Обязательства возникают согласно нормам Гражданского кодекса России, в котором закреплены функции и понятие задатка. Есть несколько функций, которые характеризуют такой платеж, среди них:
- доказательственная – он служит удостоверением заключения договора,
- платежная – сумма такого платежа засчитывается в размер общей стоимости, если все условия по сделке будут соблюдены,
- обеспечительная – стимулирует стороны соблюдать заранее оговоренные условия.
Стороны сделки могут прийти к общему решению о том, что будущему покупателю необходимо внести задаток за приглянувшуюся квартиру. Когда гражданину ищет жилье риэлтор, он также может предложить подписать бумаги по его внесению. Необходимо учитывать, что если все сорвется по вине покупателя, вернуть себе отданные деньги не удастся.
Если приобретение жилья не состоится по вине продавца, то сумма будет возвращена в удвоенной величине. По законодательству, его величина зависит от выгоды сторон. То есть, если гражданину понравилась квартира, то он оставляет продавцу определенную сумму задатка. Если на недвижимость появятся еще желающие, которые готовы заплатить за нее другую стоимость, превышающую прошлую договоренность, то хозяину жилища выгоднее будет продать объект им. Даже, несмотря на то, что придется возвращать задаток в двойном размере.
Гражданин, передавая деньги, бронирует за собой право приобрести площадь. Если он найдет более выгодный вариант, то должен будет учесть то, что потеряет внесенный задаток.
Оба гражданина, которые участвуют в сделке купли-продажи недвижимости, являются заинтересованными в том, чтобы она состоялась. Внесение первоначального платежа в такой форме обязательно должно быть письменно задокументировано.
Составляется соглашение о задатке, в котором указывается, что денежная сумма, переданная гражданином, который выступает покупателем, является задатком. Также в нем прописываются:
- сведения о недвижимом объекте,
- информация о сторонах,
- полная цена за недвижимость.
Перед тем как подписать договор, нужно удостовериться, что:
- свидетельство о праве собственности на имущество принадлежит продавцу,
- все собственники (если он не один) будут присутствовать на подписании сделки.
Предоплата в виде задатка может быть внесена только хозяину недвижимого помещения. Передавать деньги иным лицам и заключать с ними подобные договора нельзя.
Когда жилье приобретается в ипотеку, то банковское учреждение вычтет размер задатка из суммы первоначального взноса, это требует заключения обязательного соглашения. Залоговые обязательства начинаются после подписания договора. В залог банковскому учреждению передается квартира, которая была куплена на его средства. Кредитор получает возможность продать имущество, находящееся в залоге.
Как отличить договор задатка?
Любой договор – права и обязанности его сторон.
Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Так определяет задаток Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 380.
Основные признаки договора задатка – 1) заключается только в письменной форме, 2) должен содержать условие о признании произведенного покупателем платежа «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
Все без исключения договоры агентств недвижимости, с которыми нам пришлось столкнуться при сопровождении покупки квартир и иной недвижимости, по своей сути являлись договорами задатка. Можете быть уверенными: если вы покупаете квартиру через агентство продавца, для бронирования квартиры вам предложат подписать договор задатка.
Не имеет значения, какое название у договора. Он может быть озаглавлен просто: соглашение, договор, или предварительный договор купли-продажи квартиры, или иным образом. Суть договора содержится не в названии а в его содержании.
Внимательно читайте текст договора. Как правило, это несколько листов, и главное, будет расположено не на первом листе. Ищите фразы: «обеспечение обязательства», «уплаченная сумма не возвращается» и т.д.
Договор специально пишут так, что иногда правильно квалифицировать договор затрудняются даже юристы, специализирующиеся на сопровождении покупки квартир. Только опыт систематической подготовки сделок купли-продажи квартир и знание методик работы агентств недвижимости позволяет защитить деньги покупателя и заключить договор на выгодных покупателю условия, или применить другой договор, или значительно снизить возможные риски покупателя.
Требуйте разъяснений неясных пунктов договора. Если что-то в тексте договора вам не нравится, требуйте эти положения из договора убрать или изложить в предложенной вами редакции. Вы убедитесь, ни одно агентство править свой договор под ваши пожелания не станет. Позиция будет жесткой: «Или подписывайте такой договор, или бронировать квартиру не будем».
Внимание : С 2015 года продавцы применяют новую «фишку» — платеж по авансовому договору называют «обеспечительным платежом». И покупатели легко подписывают такой договор! Ведь обеспечительный платеж, это не задаток, значит продавец его вернет.
Ошибаетесь, господа покупатели! Обеспечительный платеж вернуть не проще, чем задаток.
Особенно подобными выкрутасами грешат крупные брендовые агентства.
Второй признак задатка – крупная сумма в договоре. В Москве, в зависимости от категории квартиры, сумма по договору доходит до 500 тыс. руб.
Как определить размер денежных средств для передачи
Граждане могут договориться о любой сумме, которая их строит. Указать ее в соглашении и в расписке о получении можно в процентном отношении от общей продажной стоимости квартиры или в цифрах с прописью.
Законодатель не ограничивает размер предоплаты, но обычно он колеблется в пределах 1−10%. Если желают выставить фиксированную величину, то можно остановиться на размере 50−100 тыс. руб.
Читайте Заявление на выдачу загранпаспорта старого образца 2020
Необходимые меры перед актом передачи задатка
Наверняка каждому здравомыслящему человеку понятно, что просто отдать внушительную сумму денег чужому человеку недопустимо. Предварительно необходимо составить официальный договор, где будут чётко прописаны размер и время передачи задатка. Конечно же, такой договор должен иметь юридическую силу. На первый взгляд, вся процедура кажется несложной и безоблачной, однако практика показывает обратное.
Не многие покупатели недвижимости знают о том, что вернуть часть потраченных средств можно с помощью налогового вычета. О том, сколько составляет сумма налогового вычета при покупке квартиры и какие необходимы документы для его оформления читайте в нашей подробной статье. Что такое цессия и какие существуют нюансы оформления переуступки прав требования на квартиру узнайте в новой публикации.
На сегодняшний день существует масса всевозможных преступных схем, позволяющих обмануть доверчивых граждан. Не попасться на удочку поможет высокая бдительность и информированность участников сделки. Ниже приведены некоторые моменты, которые следует принять во внимание, перед передачей денег продавцу:
- Если в продаваемой квартире прописаны несколько человек – все они обязаны присутствовать в момент передачи задатка, ведь если продавец квартиры находится в браке, но прописан один – его жена имеет возможность предъявить свои права на жилплощадь в течении трёх лет даже в случае развода.
- Задачей продавца является передача покупателю всего необходимого перечня документов, в том числе, документы на право владения квартирой и договор основания.
- Также необходимо потребовать справку о всех прописанных на данной жилплощади лицах. в которой должны быть указаны прописанные в квартире люди на сегодняшний день и в прошлом. Вполне может оказаться, что кто-то из прописанных ранее имеет статус временно выписанных, в связи с тюремным заключением или службой в армии. Соответственно однажды вернувшись, они смогут предъявить права на свою собственность, и по закону Вы ничего не сможете этому противопоставить.
- Перепланировка квартиры, проведённая без согласования с органами государственного контроля, впоследствии, заставит Вас выложить немалую сумму, к тому же судебные тяжбы такого рода достаточно трудоёмки и продолжительны.
- Очень желательно до акта передачи денег выяснить, не находится ли часть прав на продаваемую жилплощадь у третьих лиц.
Все данные, касающиеся прописанных собственников и третьих лицах, находятся в Едином правовом реестре.
Если Вы почувствовали неладное и появились сомнения – лучше обратитесь к юридически грамотному лицу.
Составление договора об авансе
Это особенно актуально, когда у покупателя нет всей суммы для оплаты сразу, он планирует взять кредит или в долг у частного лица.
Читайте Характеристика на сотрудника
Поэтому у соглашения по задатку или предварительного купли-продажи 3 основные функции:
| Обеспечение гарантии | Он желает уверить продавца в будущей сделке. Последний, в свою очередь, требует задаток, чтобы она «не сорвалась». |
| Платежная | Когда будут внесены средства, обязательства на его сумму уменьшатся при совершении главного соглашения. |
| Доказательная | Передача денег по расписке и в присутствии свидетелей будет доказательством, что стороны уже вступили в договорные отношения, хотя и предварительные. |
В ГК, ст. 380 сказано, что соглашение о задатке оформляется только письменно.
Вступает в силу контракт о задатке после подписи сторонами и/или их представителями, которые должны действовать на основании доверенности.
По содержанию нужно вносить:
- Наименование документа, место и дату заключения.
- Реквизиты участников (ФИО, паспортные данные, контакты).
- Сведения об объекте недвижимости:
- адрес;
- общая и жилая площадь;
- стоимость квартиры;
- технические характеристики;
- кто является владельцем и на основании чего были приобретены права;
- есть ли в помещении прописанные граждане и когда им следует выписаться после совершения сделки;
- о наличии или отсутствии обременений на объекте;
- другие при необходимости.
- Сумму задатка цифрами и прописью, и как его следует передать:
- наличными;
- перечислить на карту или счет, в этом случае нужно указывать реквизиты для оплаты;
- отправить почтовым переводом по адресу проживания продавца, необходимо указать код подразделения почты России.
- В какие сроки будет осуществлена сделка после того, как оформится предварительный договор.
- Каким образом покупатель должен перечислить оставшуюся часть денег владельцу, и в каком размере.
- Права и обязанности участников соглашения, санкции за их невыполнение согласно ГК, ст. 381. К примеру, продавец обязан отдать квартиру в том виде, в котором она была при осмотре. Приобретатель обязан внести сначала задаток, а затем в оговоренные сроки остальную часть.
- Кому требуется понести расходы, связанные с заключением и передачей объекта недвижимости в будущем.
- Какие обстоятельства можно считать форс-мажорными.
- Возможна ли пролонгация предварительного соглашения, если в указанные сроки по уважительной причине деньги не будет перечислены.
Такой договор ничем не отличается по структуре от основного, поэтому в конце проставляются реквизиты участников и их подписи. Стороны должны знать, что сумма не подлежит возврату, если сделка в будущем не состоится, т. е. задаток по закону не возвращается..
Образец расписки в получении задатка за квартиру
В чем разница?
Чтобы наглядно отразить особенности каждого вида платежа, информация представлена в сравнительной таблице:
| Отличия | Задаток | Аванс |
| Назначение платежа и его основная функция | Является финансовым обеспечением, гарантирующим участие сторон в предстоящей сделке. При отказе он нее наступают материальные последствия. | Передача и получение аванса не гарантирует, что стороны исполнят свои обязательства, поскольку аванс является лишь предоплатой по предстоящей сделке |
| Последствия отказа от сделки для покупателя | Не возвращается, полностью остается у продавца | Возвращается покупателю в полном объеме |
| Последствия отказа от сделки для продавца | Покупателю возвращается полностью и штрафной платеж в таком же размере | |
| При заключении договора купли-продажи | Является частью стоимости квартиры | |
| Оформляется | Договором и подтверждающей передачу средств распиской | |
| Размер | Является результатом договоренности сторон, чаще всего 5-10 процентов от стоимости квартиры | |
Образец составления
После заключения соглашения о задатке рекомендуется взять с продавца расписку о получении денежных средств. Она выступает важнейшим документом при совершении любой сделки с недвижимостью. Как правило, его заключают в письменном виде, с подписями обеих сторон. Лучше подготовить расписку сразу в двух экземплярах, один из которых остается у собственника жилья, а другой – у покупателя.
Перейдем к тесу самого документа. Итак, она должна содержать:
- Паспортные данные всех собственников и покупателей квартиры;
- Общую стоимость недвижимости;
- Сумму задатка;
- Сведения о квартире (адрес, количество комнат, этажность, общая площадь);
- Обязанности участников сделки;
- Иные условия получения задатка.
Скачать
Образец расписки о задатке при покупке квартиры.doc бланк расписки о задатке при покупке квартиры.doc
Расписка о получении задатка не требует обязательного нотариального удостоверения. Тем не менее, она имеет очень важное значение для исхода самой сделки. Например, данный документ должен содержать такой пункт, как обязанности сторон. В нем следует указать, что если сделка сорвется по вине владельца квартиры, то он должен возместить покупателю ущерб в размере полной стоимости взноса. Если же сделку, наоборот, сорвет покупатель, то задаток остается у продавца.
Примеры
Согласно Гражданскому кодексу, покупатель благодаря задатку показывает продавцу, что у него серьезные намерения. Поэтому, если он отказался после передачи денег, логично, что они ему не вернутся.
ГК предусмотрены и ситуации, когда средства можно вернуть. Нужно доказать вину владельца, по которой не осуществилась сделка, например, он отказался, не имея на то серьезных причин. В таком случае продавец должен вернуть приобретателю в двойном размере.
Подобные ситуации можно рассмотреть на примерах:
| Без оформления ипотеки |
|
| С ипотекой |
|
