Договор задатка или предварительный договор

Покупка или продажа квартиры – серьезный шаг для любого гражданина. Но если вы нашли подходящий вариант, то не спешите радоваться и расслабляться, ведь продавец или покупатель может передумать и тем самым нарушить все планы.

Именно для обеспечения обязательств вашей договоренности нужно заключить договор задатка.

Что это такое?

Задаток при покупке квартиры, по сути, является денежной суммой, которая является гарантией выполнения обязательств и передается покупателем продавцу.
Он выступает гарантией исполнения договора не только покупателем, но и продавцом.

Договор задатка – это обеспечительная мера, которая имеет свои последствия для обеих сторон. Он заключается между будущими участниками договора купли-продажи квартиры и в нем оговариваются все существенные условия.

Обе стороны сделки обязуются выполнить прописанные в договоре пункты, в противном случае наступают юридические последствия невыполнения договора.

Суть и понятие задатка изложена в ст. 380 ГК РФ, как и последствия невыполнения обязательств. Нужно понимать, что это непросто передача денег, а заключение договора с серьезными намерениями и последствиями.

Если одна из сторон этого договора не исполняет обязанностей, то наступают юридические последствия, которые урегулированы ст.381 ГК РФ. В случае невыполнения договоренностей покупателем – последний теряет сумму, переданную продавцу.

Если от своих обязательств отказывается продавец, то по закону он обязан возместить покупателю удвоенную сумму задатка, о чем говорится в ГК РФ. Возврат денег осуществляется через суд.

Но учтены и форс-мажорные ситуации, при которых сумма задатка за квартиру просто возвращается продавцом покупателю.

Тут имеются в виду только те ситуации, за которые не могут нести ответственности ни одна из сторон. По сути, это происшествие, которые происходит вне зависимости от воли человека (например, смерть, тяжелая болезнь, стихийное бедствие).

Оформление соглашения о задатке

Задаток обязательно оформляется в письменном виде, иначе переданные деньги считаются авансом, а аванс – это всего лишь предварительный платеж, который никого ни к чему не обязывает и возвращается в любом случае.

Соглашение должно содержать в себе данные владельца и покупателя недвижимости, характеристики объекта, его стоимость, условия и сроки заключения договора купли-продажи, а также размер самого задатка.

Главный вопрос, который возникает на данном этапе, это какой сумме должен равняться задаток. Законом не предусмотрено никаких указаний и рекомендаций по этому поводу. Стороны, заключающие соглашение, в праве сами определить размер передаваемого платежа. Чаще всего он зависит от сроков выполнения обязательств и общей суммы сделки. Как правило, размер задатка не превышает 5% от полной стоимости недвижимости, реже – 10%. Сумма в договоре указывается в национальной валюте. Тем не менее, рекомендуется дополнительно вписать долларовый эквивалент.

Присутствие нотариуса при подписании и заверении подписей не обязательно. Соглашение само по себе имеет юридическую силу.

.

Плюсы данного соглашения

Заключение договора задатка имеет существенные положительные стороны:

1. Будет гарантироваться денежными средствами обязательство купить и обязательство продать квартиру.
2. Фиксируется конкретная стоимость продажи квартиры, что обезопасит покупателя от изменения цены объекта покупки.
3. Договор обязует в конкретные сроки заключить основную сделку (договор купли-продажи квартиры).
4. При несоблюдении договоренностей одним из сторон, наступают последствия в виде денежного обязательства у продавца или потери суммы задатка у покупателя.

Заключив такой договор, можно спокойно дальше готовить документы или ждать основной договор, не переживая, что квартиру продадут кому-то другому, продавец посчитает оговоренную стоимость продажи недостаточной, покупатель найдет более выгодный вариант и т.п.

Конечно, все это может случиться и при наличии такого договора, но в этом случае сторона, которая отказалась от обязательств, теряет деньги, а это – лучшая мотивация и исполнению предварительной договоренности.

Минусы внесения предварительного платежа

Как и у любой сделки, есть свои минусы и при задатке. Этот договор стоит заключать, только если вы уверены в своих намерениях на все 100%.

Но это не единственный нюанс, которого стоит бояться. Немало есть и мошенников, которые с помощью задатка овладевают денежными средствами безвозвратно.

Чтобы обезопасить себя от этого, достаточно просто вдумчиво читать все пункты договора. Всегда стоит указывать реальные суммы, которые будут передаваться, ведь именно на этом что играют мошенники, уговаривая вас указать сумму меньше действительной.

Стоит внимательно изучить документы продавца, а лучше пойти с ним для разъяснения в ближайшую нотариальную контору. Нотариус проверит соответствие всех документов и объяснит возможные проблемы, если таковые могут возникнуть.

Перед заключением договора купли-продажи и внесением задатка стоит учесть следующие моменты:

• желательно, чтобы все перепланировки были узаконены до задатка, иначе нужно будет насчитать время оформления документов;
• стоит проверить наличие арестов, обременений и прочих нюансов, которые сделают невозможным заключение основного договора;
• перед заключением договора нужно внимательно осмотреть не только документы, но и состояние квартиры, чтобы не возникли неприятные сюрпризы.

Лучше знать все о документах и приобретаемом объекте, так больше шансов без рисков получить именно желаемый результат.

Оформление задатка при купле-продажи недвижимости

Чаще всего передача задатка оформляется в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Однако возможны и другие варианты, например, договор о задатке или агентский договор с риэлтерской фирмой.

В некоторых случаях передача задатка происходит и вовсе на основании обычной расписки или вообще без письменного оформления. Это полностью лишает задаток его обеспечительной функции, и может привести и к расторжению договора со стороны продавца, и к потере всей суммы задатка покупателем.

С одной стороны несоблюдение письменной формы оформления задатка не лишает права заинтересованную сторону ссылаться на показания свидетелей. С другой стороны раз требование закона о письменной форме не соблюдены, данную сделку суд может по требованию одной из сторон признать недействительной.

Кроме того, передача задатка без надлежащего юридического оформления лишает и продавца, и покупателя возможности защищать свои интересы. Поэтому можно назвать основные требования к юридическому оформлению задатка:

1. Получение задатка продавцом должно оформляться только в письменном виде независимо от суммы вносимого задатка;
2. Желательно оформление задатка в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры;
3. В договоре переданная продавцу сумма должна быть названа именно задатком (не авансом или предоплатой).

Несоблюдение этих требований может вызвать возникновение спорных ситуаций и привести к неблагоприятным последствиям для обеих сторон.

В предварительном договоре стороны прописывают все условия будущего соглашения купли-продажи, в том числе и окончательную стоимость квартиры, а также указывают сумму задатка и те неблагоприятные последствия, которые возникнут у каждой стороны при одностороннем отказе от заключения основного договора купли-продажи.

Желательно, чтобы предварительный договор купли-продажи был составлен профессиональным юристом и заверен у нотариуса. Это поможет сторонам снизить риски и избежать недоразумений.

Риэлтерские фирмы очень часто берут с потенциального покупателя задаток при заключении агентского договора. Иногда даже бывают ситуации, когда задаток берется, а подходящая квартира еще не найдена. Это не совсем правомерно, тем более что задаток в данном случае теряет свою обеспечительную функцию.

Это связано с тем, что он передается не продавцу или его доверенному лицу, а посреднику, который не может гарантировать исполнение продавцом предварительного договора. В рамках агентского договора с риэлтором речь о задатке может идти только тогда, когда он передается непосредственно в счет оплаты услуг риэлтора.

Следует внимательно проверять терминологию договора. Вносимая сумма должна быть названа именно задатком. В противном случае эта сумма будет рассматриваться судом как аванс, даже если она и не будет названа авансом. Следовательно, любая из сторон может расторгнуть соглашение без штрафных санкций, так как аванс должен быть полностью возвращен покупателю независимо от того, по чьей вине условия соглашения не были выполнены.

Еще одна трудность при оформлении задатка, с которой могут столкнуться продавец и покупатель квартиры, это утрата обеспечительной функции задатка при частичном исполнении обязательств. Несмотря на то, что задаток должен обеспечивать полное исполнение обязательств по предварительному договору, в судебной практике сложилась другая ситуация. Очень часто суд отказывает пострадавшей стороне в применении положений о задатке, если частично требования договора были исполнены.

Так, например, покупатель по закону может потребовать возврата задатка в двойном размере, если продавец не выехал из квартиры в указанный срок. Однако если остальные условия договора продавцом были все-таки выполнены, суд чаще всего отказывает покупателю во взыскании двойной суммы задатка.

Узнайте, где взять выписку из домовой книги и каков порядок и сроки ее получения.

А все про выписку из ЕГРП читайте здесь.

Если предварительный договор купли-продажи с оформлением задатка не заверяется у нотариуса, который сам проверяет все необходимые документы, при передаче и оформлении задатка следует обратить внимание на следующие важные моменты:

• покупатель обязательно должен проверить у продавца наличие оригинала правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру;
• лучше всего передавать задаток через депозитную ячейку в банке. Это, конечно, приведет к дополнительным расходам, но сведет к минимуму риск потерять деньги в результате мошенничества. Если продавец квартиры окажется мошенником, то покупателю, лично передавшему ему деньги, придется добиваться их возврата через суд. Используя же банковскую ячейку, покупатель будет уверен, что деньги перейдут к продавцу лишь при надлежащем исполнении договора;
• желательно, чтобы при подписании предварительного договора присутствовали все собственники квартиры. Если это невозможно, продавец должен представить нотариальную доверенность от отсутствующих собственников. Так, например, следует помнить, что квартира, приобретенная в браке, по закону является общей собственностью обоих супругов, даже если в договоре продавцом выступает лишь один из них. Отсутствие согласия одного из собственников квартиры может в дальнейшем привести к признанию договора, а, следовательно, и соглашения о задатке, недействительным;
• не стоит вносить задаток и подписывать предварительный договор, если в приобретаемой квартире имеется не узаконенная перепланировка. В этом случае продавец сначала должен узаконить перепланировку, поскольку в данном виде он не сможет продать квартиру и оформить на нее соответствующую документацию.

Если покупатель при подписании договора не обратил внимания на незаконную перепланировку, он, в лучшем случае, столкнется с невозможностью совершения сделки купли-продажи в обусловленный договором срок. В худшем случае – продавец откажется продавать квартиру без возврата задатка в двойном размере из-за невозможности узаконить самовольную перепланировку.

Пожалуй это все важные моменты касающиеся задатка при сделках с недвижимостью, которые мы хотели довести до вашего сведения в этой статье.

Все тонкости получения архивной выписки из домовой книги

Порядок выписки несовершенолетнего ребенка из квартиры

Налог на землю для пенсионеров нужно ли платить

Ликвидация ТСЖ

Порядок получения и оформление поквартирной карточки

Заказываем кадастровый паспорт на квартиру через интернет

Составление договора

Лучше всего заключать этот договор у нотариуса или в агентстве недвижимости. Это более безопасный вариант, ведь опытные юристы смогут подсказать и объяснить все пункты договора.

Стоит отметить, что они смогут проверить документы перед сделкой и предостеречь от возможных проблем.

Договор задатка обычно составляется в печатной форме и подписывается сторонами. Кроме того, следует еще и составить расписку. Дело в том, что этот договор свидетельствует о ваших намерениях и будет надежнее, если к нему будет прилагаться расписка о передаче денег.

Расписка пишется собственноручно продавцом и синей пастой. В ней указывается – кто и от кого принял деньги, сколько и в счёт чего. Ещё обязательно указываются паспортные данные и сумма прописью.

Существенные условия договора задатка

В это договоре обязательно должно быть указано:

• Ф.И.О.;
• паспортные данные;
• прописка;
• описание предмета договора (тип объекта, адрес, площадь, количество комнат, правоустанавливающий документ продавца);
• стоимость (сумма задатка и сумма продажи прописью, с оговоркой, что эти показатели неизменны);
• срок исполнения обязательств (точная дата, до которой нужно заключить основной договор);
• права и обязанности сторон;
• ответственность за невыполнение договоренности.

Все это обезопасит вас от лишних проблем и при таких условиях договор задатка будет считаться действительным. Если пренебречь этими пунктами, то договор будет легко расторгнуть или отменить в суде.

Предварительный договор и договор задатка

Наши покупатели и их «волшебник» две недели подряд обещали, что завтра мы идем на сделку. Мы ждали… Прошел срок исполнения, прописанный в предварительном договоре, после него прошел еще месяц обещаний, врали так, что сказочники нервно курят.. Все это время мы меняли билеты, готовились к сделке,хоть как-то пытались объяснить своим клиентам что происходит, хотя цензурных слов не находилось.Потом все внезапно замолчали, мы пытались прояснить ситуацию, но граждане покупатели с тяжелыми вздохами говорили, что нужно ЖДАТЬ. Собственник все-таки улетел, поручил нам ведение всех переговоров.

Важно

А еще через две недели наши «любимые » покупатели явились в агентство и объявили, что банк им ВНЕЗАПНО отказал и теперь они хотят обратно получить сумму задатка. Сил не было ничего объяснять, им просто отказали, сославшись на предварит.договор.А теперь мы получили повестку в суд.

Факт передачи денег

Есть два проверенных и верных способа безопасной передачи денег:

1. Передача денег продавцу после написания им расписки.
2. Банковская ячейка. Покупатель кладет туда деньги, сумму которых проверяет банковский работник. Причем получить их сможет только продавец при предъявлении надлежащим образом оформленного договора задатка за квартиру с человеком, который клал деньги в ячейку.

Первый вариант опасен тем, что могут подсунуть фальшивые деньги. Поэтому, если заключаете договор у нотариуса или агентства недвижимости, настаивайте на проверке подлинности купюр. В противном случае лучше заказать эту услугу у банка.

Предварительный договор

Предварительный договор – это, по сути, договор о намерениях, который отсрочивает заключение договора купли-продажи по причине невозможности его заключения пока что.

Этот договор заключается в большинстве случаев нотариально, в нем учитываются все пункты, что и в задатке, но добавляется:

• пункты, которые обязывают привести в порядок документы;
• дата выписки прописанных лиц;
• дата погашения задолженности по коммунальным платежам;
• перечисляются предметы обихода, которые перейдут новому владельцу вместе с квартирой;
• другие условия, о которых договорились стороны.

Если учесть все эти пункты, ответственно отнестись к покупке или продаже квартиры, то все пройдет гладко и вы не останетесь обманутыми.

Что такое предварительный договор и зачем он нужен

Многие участники сделок в сфере недвижимости часто спрашивают – договор ПДКП – что это? Предварительный договор купли-продажи квартиры – это официальный документ, заключаемый между сторонами сделки по покупке объекта недвижимости на заранее оговоренных условиях. Основным предметом данного документа является передача продавцом задатка за квартиру для покупателя, который потом можно будет возвратить, если сделка не состоялась. Кроме того, соглашение преследует следующие существенные условия и важные для обеих сторон цели:

• Документ удостоверяет, что обе стороны, его подписавшие, выступят в качестве основных участников при совершении сделки. Это означает, что своими деньгами покупатель гарантирует окончательный выбор понравившейся квартиры, а вторая сторона в свою очередь прекращает её продавать.
• В данном контракте всегда фиксируется итоговая стоимость жилья, и никто не имеет права её поменять единолично, без согласования со вторым участником сделки.
• В соглашении также фиксируется точная дата или период, в которые должен быть оформлен основной договор купли-продажи объекта.

Покупка квартиры

Важно! Главное для договора – это его юридическая сила, что позволяет любому из участников контракта обратиться в суд при выявлении факта нарушения его условий оппонентом.