Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Ипотека

Назад

Опубликовано: 27.01.2018

Время на чтение: 3 мин

0

94

Приобретаемая квартира может быть ограничена по своему обороту. Это может быть вызвано в силу наложений на такое жилье каких-либо обременений.

• Что такое обременение?
• Порядок покупки
• Где проверить существующие обременения?

Нередко купленная в ипотеку квартира может быть продана её владельцем в силу различных причин. Одной из основных является невозможность платить по ипотеке. Для таких квартир существует свой порядок приобретения.

Что это?

Обременение представляет собой определенное ограничение или запрет, который относится к возможности продажи недвижимости, а также ее использованию в полном размере.

Статус обременения квартиры в обязательном порядке фиксируется в ЕГРП, а также в свидетельстве, устанавливающем право собственности.

При продаже квартиры обременение не исчезает, но переходит от одного владельца новому – непосредственному покупателю, если до покупки данное обременение не было предварительно погашено.

Наиболее частым видом обременения является ипотека, хотя не практике можно встретить и другие типы.

Два обременения на квартиру застройщика

• свидетельство о постановке дома на учет в Регистрационной палате;
• акт передачи строения на баланс местной администрации;
• протокол про присвоения новостройке статуса коммерческой;
• технические условия, отработанные БТИ;
• разрешение местной администрации на ввод дома в эксплуатацию;
• кадастровый адрес объекта недвижимости.

Обременением считается наложение определенных ограничений и запретов на право собственности владельца недвижимости относительно ее использования и отчуждения. Без разрешения третьих лиц, наложивших одно или два запрета на квартиру, ее нельзя продать, обменять, сдать в ренту или в аренду. В некоторых случаях под запретом находится прописка и проведение перепланировки. Иногда жилплощадь становится закрытой для проживания в ней самих владельцев.

Это интересно: Через Какое Время Оформляют Инвалидность После Инсульта

Виды

Основной вид обременения недвижимости – ипотека. Это связано с тем, что квартира, ипотека по которой не является погашенной, предстает в качестве залога перед банком.

В этом случае какие-либо манипуляции с имуществом могут быть осуществлены только с разрешения финансовой организации.

В некоторых случаях устанавливаются условия касательно оплаты определенного размера долга заемщиком и некоторые другие, без выполнения которых продажа невозможна.

Арест

Под арестом понимаются специальные меры, которые применяются в отношении недвижимости за серьезные проступки владельца – например, длительная неуплата коммунальных услуг.

Арест является одним из наиболее тяжелых обременений, по причине чего любые операции с арестованной квартирой будут автоматически признаваться недействительными.

Чтобы снять арест с квартиры, необходимо устранить причину – в случае с долгами оплатить их, в случае с несовершеннолетними детьми дождаться их совершеннолетия либо сменить место прописки.

Рента

В случае, если владелец недвижимости заключает договор ренты (оно же пожизненное содержание), то квартира автоматически получает обременение – ее невозможно перепродать другому лицу, так как для этой операции необходимо составление договора купли-продажи, недействительного для квартир с обременением.

Обременение снимается только в том случае, если собственник жилья уходит из жизни – в этом случае право собственности переходит рентоплательщик, который автоматически становится новым хозяином недвижимости.

Найм

Согласно договору, составляемому при сдаче недвижимости в аренду, продажа квартиры невозможна вплоть до окончания срока действия аренды.

Для снятия обременения и дальнейшей продажи площади собственник может воспользоваться двумя путями:

• дождаться окончания срока действия договора;
• преждевременно расторгнуть составленный договор.

Стоит сказать, что сами наниматели не смогут оказать законного сопротивления продаже обремененной жилплощади, однако с юридической стороны такая сделка будет недействительна.

Прописанные жильцы

Если помимо собственника квартиры в ней прописаны другие физические лица, на такую недвижимость накладывается обременение, действующее на общих правилах.

В большинстве случаев продажа такой квартиры не вызывает проблем, так как собственник как правило всегда один, и это не зависит от общего числа прописанных людей.

Однако могут возникнуть трудности в случае, если в качестве прописанных лиц выступают несовершеннолетние и недееспособные.

Без предоставления альтернативного жилья выписать таких лиц невозможно, что следует учесть.

Аварийный дом

Вполне логично и очевидно, что продать квартиру в аварийном доме, подлежащему выселению, невозможно.

Это не только противоречит здравому смыслу, но и ставит под угрозу здоровье и жизни людей, поэтому про аварийную недвижимость стоит забыть, но никак не продавать.

Сервитут на земельный участок

Сервитут представляет собой определенное ограничение, которое распространяется не на саму квартиру, а на земельный участок, в пределах которого она находится.

Как правило, сервитут устанавливается под влиянием нескольких сторон в случае возникновения вопроса о комфортном и безопасном проживании соседей.

Такое обременение довольно часто регистрируется в органах ЕГРП, а для узаконивания сервитута составляется и подается в ЕГРП специальное заявление.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Здравствуйте! Очень понравилась квартира заложенная на 40% стоимости в сторонний банк (не тот, в котором у нас одобрена ипотека). Сегодня узнали, что у квартиры задолженность по коммунальн. платежам около 300тыс. руб, + на сбор разных справок у продавца нет денег:) Есть мысль в качестве залога дать необходимую сумму на погашение долгов и подготовку справок. При этом залог составит почти 10% от сделки. Мы останемся совсем без наличных и подтвердить банку наличие необходимых 10% от стоимости жилья не будет возможности. Если эта сумма прописана в предварительном договоре банк это примет? Высокие ли у нас риски? Риелтор продавца уверяет что снятие обременения возможно организовать одновременно с выдачей нам кредита. Какова схема работы в такой ситуации? Под залог аванса мы забираем документы на квартиру?

Это интересно: Какие срока по ст 228 прим 1 часть 5

Первое о чем следует помнить покупателю – так это получение разрешения от банка о последующей продаже квадратных метров. Финансовое заведение является одной из сторон, которая заключила договор по ипотечному займу, поэтому имеет определенные права, тем более когда другой участник (первичный должник) не справляется со своими обязательствами.

Проверка

Покупка необремененной недвижимости без проблем – нормальное желание каждого человека.

Чтобы не допустить оплошность и не попасть в сложную ситуацию, рекомендуется проверить квартиру на наличие обременения.

Это можно сделать одним из нескольких указанных способов:

1. Обращение в ЕГРП за выпиской по интересующему объекту недвижимости. В этом документе можно узнать всю необходимую информацию, в том числе по обременению.
2. Отправка онлайн-запроса в ЕГРП в случае, если личное посещение органа невозможно.

Перед получением выписки необходимо заполнить специальное заявление и оплатить небольшую государственную пошлину.

Будьте уверены, что оплата пошлины не сравнится с теми проблемами, с которыми можно столкнуться при случайно покупке квартиры с обременением.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Без согласия залогодержателя собственник может проживать в квартире, сдавать внаем, но для любой сделки, направленной на отчуждение жилья, в том числе – продажу, потребуется письменное согласование с банком. Механизм согласования сделки устанавливает банк – залогодержатель.

Поэтому покупатель квартиры должен тщательно проверять все документы на квартиру и ее историю. Особенно необходимо проверить наличие обременений на квартиру, то есть каких-либо обязательств продавца квартиры перед организациями, частными лицами, которые в результате могут предъявить на приобретаемую вами квартиру свои права.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Главное отличие, которым характеризуется покупка квартиры с обременением ипотекой, это приобретение недвижимости не у физического собственника, а у банка.

Это связано с тем, что обремененная квартира находится в залоге у финансовой организации, в связи с чем процедура покупки несколько видоизменяется по сравнению со стандартным порядком оформления.

С материнским капиталом

Использование материнского капитала при покупке квартиры с обременением позволит устранить последнее.

Процедура оформления ипотеки в данном случае аналогична стандартной за исключением следующего – обременение снимается после перечисления на счет банка-владельца суммы материнского капитала.

До совершения этого действия обременение сохраняется в пользу продавца. Следует учесть, что перевод средств занимает до 60 суток.

Порядок покупки квартиры в ипотеку поможет совершить сделку грамотно. Сколько стоят услуги риэлтора по покупке квартиры в 2020 году? Смотрите тут.

Основные риски

Покупатели, которые планируют купить квартиру на первичном рынке, гораздо меньше рискуют попасться на обременение, чего не скажешь о любителях вторичного жилья.

Основной риск, с которым связано обременение квартиры – возможность признания сделки купли-продажи недействительной, что может привести к потере времени и больших денег.

Если отбросить данный риск (который снижается путем проверки квартиры), данная процедура не так и плоха.

Порядок оформления

Чтобы приобрести обремененную недвижимость в ипотеку, можно погасить долг предыдущего владельца, передав ему или непосредственно банку необходимые для этого средства.

После полной оплаты обременение автоматически снимается, и после сделки купли-продажи квартира становится полноправной собственностью нового покупателя.

Данный вариант не действует в отношении арестованных квартир – приобрести такую недвижимость просто невозможно.

За исключением процедуры снятия обременения, покупка квартиры в кредит практически ничем не отличается от стандартного случая. Здесь также потребуются определенные документы и время.

Необходимые документы

Для первичной процедуры – снятия обременения – потребуются следующие документы:

• заполненное по форме заявление;
• паспорт собственника обремененной недвижимости;
• документы, устанавливающие право владения квартирой;
• письмо из банка о кредитном договоре;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРЮЛ.

Здесь представлены образец заявления о снятия обременения с квартиры, образец договора покупки квартиры.

Документ, необходимый для снятия обременения, обычно изготавливается в течение 5-7 дней после направления вышеперечисленных документов в соответствующий орган.

Оплатить при этом придется только небольшую государственную пошлину – в остальном процедура бесплатна.

Оформление документов при покупке квартиры является важным этапом перед совершением сделки. Чем отличается аванс от задатка при покупке квартиры? Читайте здесь.

Что нужно знать покупателю при покупке квартиры? Полезная информация в этой статье.

Как купить квартиру в ипотеку с обременением

• Если жилье просто переоформляется на нового собственника, то он получает вместе с метрами еще и обременение. При обычной операции подобного не будет. Квартира либо дом сразу попадают в полное распоряжение физического лица.
• Регистрация и получение бумаг в этом деле более длительные и трудоемкие.
• При переоформлении собственности не получится избавиться от кредитора, сотрудники которого станут навещать нового клиента по несколько раз в году. Таким образом они следят за ликвидностью жилья.

1. Для снятия ареста необходимо подписать предварительное соглашение, в котором говорится, что в процессе покупки будущий собственник гасит за заемщика его обязательства. Все это визируется нотариусом.
2. Пройдя этот этап, клиент банка и покупатель заключают договор купли-продажи.
3. Банкиры быстро готовят соответствующие документы о том, что долг погашен предыдущим владельцем.
4. Потом продажа имущества проходит по стандарту.
5. Сумма квартиры по соглашению купли-продажи обязана превышать стоимость, указанную в ипотеке (чаще всего так и бывает). Разницу кладут в банковскую ячейку.
6. После сделки деньги отдают продавцу, когда договор пройдет госрегистрацию.

Плюсы и минусы

Покупка обремененной квартиры имеет как достоинства, так и недостатки.

К первым относятся:

• возможность подобрать отличный вариант, если другие квартиры не устраивают;
• более выгодная стоимость недвижимости за счет потери большей части цены;
• полное отсутствие третьих лиц, претендующих на объект недвижимости.

Несмотря на существенные достоинства, обремененные квартиры имеют и некоторые недостатки:

• материальные риски, которые, однако, снижаются при грамотной проверке жилья;
• возможность попасть на мошенников, упорно скрывающих факт обременения.

Из-за неоднозначного баланса достоинств и недостатков каждый должен сам решить, стоит ли приобретать квартиру с обременением, либо обратить внимание на «чистую» недвижимость.

В любом случае этот распространенный вариант обзавестись своим жильем имеет право на жизнь.