Стоимость недвижимости остается очень актуальной темой среди всех потенциальных участников рынка недвижимости, однако, наибольший интерес она вызывает у продавцов жилья.
Хочется самых точных цифр в самое короткое время. Где их взять, если нет опыта и знаний в сфере оценки недвижимости квартир? Есть два способа: или обратиться к специалистам, или все же решиться на самостоятельные действия. Рассмотрим оба. Но прежде необходимо получить хоть некоторые азы процедуры оценивания квартиры, которую собираетесь продавать.
…
Как происходит оценка квартиры
Чтобы определить приблизительную сумму, которую вы сможете заполучить за проданное жилье, необходимо обозначить основные факторы, которые влияют на цену и на которые ориентируются все продавцы недвижимости при необходимости узнать стоимость своего товара.
- Месторасположение дома. Район, в котором находится объект продажи, играет немаловажную роль при составлении цены. Правило: стало всеобщим и нарушать его еще никто не решался. Шаговая доступность к престижным магазинам, заведениям общепита, большим рынкам, офисам и госучреждениям стОит на 25-35% дороже. Но и спальные районы бывают разными, а потому цена на квартиры тоже варьируется в зависимости от близости метро или зоны отдыха, или поликлиники.
- Общая площадь. Ситуация на рынке недвижимости складывается в пользу меньших квартир – квадратные метры «однушки» профессионалы оценивают дороже, чем площадь в двух-, трехкомнатных квартирах. Чем больше квартира, тем дешевле квадратный метр.
- Площадь кухни. В процессе оценивания жилья площадь одной (самой любимой домочадцами) комнаты рассматривается как отдельный фактор: чем больше кухня, тем выше общая стоимость квартиры.
- Планировка. Удобство расположения комнат (отдельные или смежные), наличие или отсутствие лоджии или обычного балкона могут сыграть решающую роль в составлении оптимальной цены жилья.
- Качество ремонта. За обои в стиле 90-х годов прошлого века просить слишком много не стоит – покупатель вас не поймет. Ведь ему предстоит огромный кусок работы: после официальной части (нотариального оформления права собственности) закатывать рукава и доводить квартиру до состояния современного жилья. А это недешево, так зачем же ему переплачивать при покупке?
- Тип дома. Показатель долговечности и комфортабельности, на который покупатель обращает пристальное внимание. В монолитных домах квартиры самые дорогие, чуть дешевле – в кирпичных, самые дешевые – в панельных.
- Инфраструктура. При анализе этого фактора необходимо учесть как положительные, так и отрицательные моменты. В список преимуществ (и, соответственно, повышения цены) внесите наличие садика, школы, больницы, автостоянки, в список недостатков (понижения цены) – шумную автостраду или перерабатывающее предприятие по соседству.
Рыночная оценка недвижимости для наследства
Несмотря на то, что смерть человека является основанием для того, чтобы инициировать процедуру наследования, необходимо помнить о том, что к ней нужно подготовиться.
Если обращаться к законодательству нашей страны, то наследование недвижимого имущества не может быть осуществлено без определения его стоимости.
При этом, стоимость должен определять не наследник, а профессиональный оценщик.
Кроме того, наличие экспертного документа о рыночной стоимости квартиры по факту проведения процедуры оценки необходимо для того, чтобы обратиться к нотариусу.
Если наследников несколько, а имущество только одно, и каждый хочет поделить данную недвижимость поровну, необходимо точно знать, какова ее стоимость на рынке путём проведения процедуры оценки.
Рыночная оценка недвижимости для наследства может понадобиться в том случае, если между наследниками начинается судебный процесс и дележка наследуемого имущества.
Для проведения данной процедуры, оценщику необходимо наличие следующих документов:
- документы о праве собственности, по факту которых наследодатель распоряжается недвижимостью;
- справка из БТИ;
- а также документы, которые подтверждают наличие каких-либо обременений на недвижимости, если таковые имеются.
Прежде, чем приступать к рыночной оценке квартиры удалённо, оценщик так же должен посетить недвижимость, чтобы воочию убедиться в том, что он придёт к правильному решению.
Как сделать
Вариантов для осуществления оптимальной оценки стоимости квартиры для продажи или для других целей существует четыре, но наши граждане пользуются лишь двумя – так им кажется дешевле и быстрее. Мы же рассмотрим все, чтобы в случае необходимости вы имели более широкий выбор возможностей.
Вариант №1. Официальные документы
До недавних пор оценочным правом единолично обладали БТИ, которые никогда не ориентировались на колебания рынка и на рыночную стоимость, что в случае продажи квартиры является одним из основных факторов оценки.
Сейчас в стране функционируют саморегулируемые организации оценщиков, которые после определенного срока работы (обычно это занимает неделю) предоставляют заказчику отчет на нескольких десятках листов, в котором на основе сравнительного метода «вырисована» цена продаваемой квартиры. Оценщики оставляют за собой право на небольшой процент погрешности.
Цена такой услуги – от 3 до 5 тысяч рублей, но пользуются ею, в основном, ипотечные покупатели, которым необходимо доказать в банке «рыночность» цены жилья, на покупку которого они собираются взять кредит.
Недостатки такой формы оценки для продавца очевидны:
- действие документа ограничено – месяц со дня вручения заказчику;
- оценщики ориентируются на цены предложений, а не реальных сделок. Если спрос на подобные квартиры падает, то цена остается очень завышенной, невзирая на наличие погрешности, в этом случае ее процент не соответствует действительности.
Вариант №2. Агентства и риелторы
Обычный звонок риелтору, а лучше сразу нескольким, может направить течение ваших мыслей в правильное русло.
Такой вариант самый популярный среди продавцов жилой недвижимости, поскольку усредненная оценка от двух-трех опытных риелторов в результате и оказывается реальной ценой за квартиру. Кроме того, не следует упускать из виду такой важный момент как наличие профессиональной интуиции. Риелтор, на счету которого десятки удачных сделок, безошибочно назовет вам ту цену квартиры, за которую вы ее действительно сможете продать.
Если вы собираетесь продавать жилье через риелторскую контору, то недвижимость выставят на продажу с некоторой надбавкой – не удивляйтесь и не возмущайтесь этому, все сделано для создания возможности торга.
Естественно, основная работа риелторов – не раздавать советы в телефонном режиме, они ищут клиентов, с которыми можно подписать договор о сделке. Поэтому будьте готовы к сотрудничеству.
Некоторые агентства любезно предлагают определить настоящую стоимость недвижимости посредством Интернета и предлагают заполнить анкету клиента, некоторые пункты которой должны вас насторожить: адрес, количество проживающих и прописанных и т.д. Возможно, что все подобные действия направлены на благо заказчика и удобство работы сотрудников агентства, но ведь гарантий того, что к вашим данным не получат доступа третьи лица нет никаких…
Преимущества такого способа: оперирование оценщиком реальными цифрами состоявшихся сделок. Недостатки: возможное завышение цены.
Вариант № 3. Сам себе оценщик
Как гласит популярный нынче афоризм: Интернет вам в помощь. Благо сейчас можно найти не один независимый сайт, позволяющий самостоятельно определить приблизительную оценку жилья, которое вы собираетесь выставить на продажу.
Схема проста: вы вводите данные своей квартиры и система автоматически подсчитывает, сколько может стоить такая недвижимость. Также можно сделать выборку подобных квартир и на основе сравнительного анализа оценить свою.
Преимущества способа: очень быстрое получение результата. Недостатки:приблизительность результата. Такой метод подходит только в случае праздного любопытства: «Интересно, сколько может стоить моя квартира», и совершенно не годится для дела.
Вариант № 4. Своя цена
Этот метод часто называют авторитарным и бесперспективным, однако, на удивление, он срабатывает. Правда, чтобы получить результат, нужно обладать достаточными запасами времени и терпения.
Схема стара, как мир: поставить свою цену, так называемую «от фонаря», и просто ждать своего покупателя.
Такой способ оценки может отлично сработать в период растущего рынка. Никто с точностью не сможет спрогнозировать, сколько именно нужно ждать своего клиента, поэтому терпение – главный партнер при подобном методе оценки. Известны случаи, когда квартиры ожидали покупателей годами, а потом их продавали легко, быстро и без торга.
Преимущества способа: вы чувствуете себя хозяином положения и ставите ту цену, которая устраивает вас. Недостатки: слишком долгое ожидание сделки.
Особенности составления отчета
На основании проведенной оценки формируется специальный отчет.
Именно на него ориентируются банки при одобрении кредита или определения максимальной суммы, которая будет выдана в кредит.
Отчет обладает юридической силой, а также должен соответствовать определенным требованиям. Он выступает доказательством того, по какой причине объект обладает той или иной ценой.
Формировать его могут только специалисты, имеющие разрешение на этот процесс.
На сайте банка есть список оценочных компаний, с которыми банк работает.
Как правильно оформляется отчет
Чтобы документ принимался банком, во время его оформления должны учитываться определенные требования:
- изучаются требования АИЖК и АРБ;
- делается документ в печатном виде;
- информация может быть представлена текстом или таблицей;
- в ней должны иметься данные, которые применялись для расчета;
- число страниц не должно быть больше 30.
Важно! Аккредитованные банком организации учитывают вышеуказанные требования, поэтому обычно не возникает никаких проблем с документами, полученными от них.
Какие данные содержатся в документе
В отчете должны иметься определенные сведения:
- информация о самом заказчике и компании, которая занималась оценкой;
- сведения об объекте, который подергался анализу;
- задачи проведения оценки;
- методы, используемые во время работы специалистом;
- указывается адрес квартиры и имеющаяся инфраструктура;
- непременно должны быть фотографии дома, квартиры и подъезда;
- описываются детально все особенности жилья;
- приводится непосредственный расчет стоимости, причем он должен учитывать разные коэффициенты, которые могут быть понижающими или повышающими.
Важно! Обязательно в отчете должна быть ликвидационная стоимость и рыночная, а также обычно имеются разные приложения, копии документов и фотографии.
За какой промежуток времени делается и передается заказчику отчет
Формирование документа может занимать разное количество времени, которое зависит от сложности работы и квалификации оценщика.
Обычно не длится процесс дольше двух дней, но в договоре часто оговаривается 5 рабочих дней.
Заказчик уведомляется о том, что отчет готов разными способами, после чего он может забрать его и передать в банк.
Как оценивается квартира для банка при взятии ипотеки? Смотрите видео:
Срок действия документа
Стоимость любого объекта постоянно меняется под действием разных факторов, поэтому может увеличиваться или уменьшаться. Поэтому после получения отчета надо сразу воспользоваться им по назначению.
Важно! Действует документ только на протяжении полугода.
Если в течение этого времени не получится оформить ипотеку, то придется повторно проводить оценку.
Как поступить, если цена квартиры в отчете отличается от суммы ипотечного кредита
Нередко оценочная стоимость ниже, чем цена квартиры, которая требуется владельцем. В этом случае разница обычно покрывается покупателями за счет личных средств, а также можно оформить дополнительно потребительский кредит.
Важно! Если оформляется дополнительный потребительский кредит, то он будет выдаваться только под высокие проценты, что не всегда подходит для потенциальных ипотечных заемщиков.
Также можно обратиться к другому эксперту, так как предыдущий оценщик мог не учесть некоторые важные детали, влияющие на стоимость, например, качественный ремонт в жилых помещениях, оптимальное расположение рядом со школами, магазинами и остановками.
Как оформить ипотеку в Сбербанке? Советы и особенности здесь.
Невозможно поднять цену…
Существует несколько причин, которые могут очень помешать вам продать квартиру по «хорошей» цене. Их немного, но ценовое предложение они портят очень существенно.
- Квартира, которая за последние несколько лет постоянно переходила из рук в руки (то есть частая смена владельца) или ее владельцы несколько раз разводились и вступали в брак , на рынке считается очень рискованным объектом покупки. Ее невозможно будет продать по той же цене, что и аналогичное жилье, хозяином которого постоянно на протяжении десятилетия был один человек.
- Тот факт, что вы продаете квартиру, которую купили по доверенности, может снизить шансы ее продажи по рыночной цене. Придется продавать намного дешевле, особенно если с момента предыдущей сделки еще не прошло трех лет – из-за риска появления наследников, о существовании которых вы знать не могли, но, тем не менее, они имеют законное право на владение своей частью наследства.
- Покупателя отпугивает и то, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети или даже являются собственниками жилья. Чтобы продать такую недвижимость, цены на нее необходимо существенно снижать.
Снять квартиру: риски при этом могут быть очень велики! Это зависит от многих факторов, каждый из которых мы рассматриваем.
Самостоятельная аренда квартиры привлекает многих, но достаточно ли вы подготовлены? Более подробно об этом читайте здесь.
Оценка при ипотечной программе Сбербанка
Способ, как происходит оценка квартиры при ипотеке от Сбербанка, ничем не отличается от того, что было описано выше. На официальном сайте можно найти список компаний, производящих независимую оценку. Естественно, все они имеют официальную аккредитацию. При оценке новостроек от застройщика в Сбербанке оценщиками проводятся мероприятия по следующей оценочной программе:
- нужно пройти осмотр объекта;
- составить отчет с фотографиями и ксерокопиями документов;
- обосновать произведенную оценку;
- представить отчет в кредитную организацию.
Процедура проводится согласно требованиям Сбербанка. Поэтому с выдачей ипотечного кредита в этом случае проблем, как правило, не возникает. Аналогичные действия нужно проходить и при проведении оценки для банка ВТБ 24 или иных кредитных организаций.
