Как снять квартиру без посредников + 10 советов специалистов

Договор о съеме жилья — это документ, наличие которого поможет застраховаться от неожиданных ситуаций и арендодателя, и квартиросъемщика..ru Олег Феофанов

Прежде всего необходимо обратить внимание на само название этого договора. Это должен быть договор найма

, а не аренды, как часто случается. Дело в том, что в соответствии с Российским законодательством, жилое помещение для проживания гражданин снять может только на основании договора найма. Это не фатальная ошибка и она не повлияет ни на что, но это в какой-то мере будет показателем того, с насколько грамотной стороной вы имеете дело, тем более если такой договор заключается через какую-либо фирму.

Обязательно проверьте, кто перед вами

. Если жилье сдает собственник, то посмотрите его документы, убедитесь, что это тот «Иван Иванович», за которого он себя выдает.

Затем узнайте, на каком праве он владеет жилым помещением. Заключить договор найма можно ТОЛЬКО в отношении квартиры, находящейся в собственности лица, никак иначе. Такое право собственности подтверждается свидетельством о праве собственности. Обязательно проверьте, что указано в разделе «вид права собственности».

Если там указан вид права «индивидуальная», проблем не будет. Если там указан вид права «общая долевая» и указана доля в праве, то это вас должно насторожить. Это говорит о том, что помимо того лица, которое сдает вам квартиру, собственником ее является еще кто-то. И этот кто-то (или эти кто-то, если их много) в дальнейшем смогут при большом желании в судебном порядке признать договор найма недействительным и потребовать вашего выселения, если их согласие на сдачу квартиры внаем не будет получено. Поэтому в данном случае оптимальным было бы заключение договора, где на стороне наймодателя выступают все собственники, либо у одного из них есть доверенности на заключение договора от имени остальных. В общем, вариантов много, но важно то, что на это обстоятельство нужно обратить особое внимание.

Если жилое помещение сдает не собственник

, то проверьте у того, кто предлагает вам заключить договор полномочия на его заключение. Они могут подтверждаться доверенностью, агентским договором, иным договором. К сожалению, рассмотреть все тонкости и особенности этой стороны интересующей нас проблемы в рамках настоящей статьи невозможно, но то, что необходимо уяснить четко — это то, что вы должны быть уверены, кто перед вами: собственник или доверенное им лицо. В последнем случае нужно проверять его полномочия.

Обратите внимание и на то, что входит в плату за наем

. Если там указана твердая сумма, то платить сверх ее (например, коммунальные услуги) вы не должны, поскольку все эти расходы должен нести по закону собственник.

Если вы вселяетесь в жилое помещение вместе с членами семьи, то укажите их в договоре найма. Если они не будут указаны, то наймодатель может потребовать их выселения, поскольку согласия на их вселение не давал. Это правило не относится к несовершеннолетним. Они могут и не указываться в договоре. А вот вселять остальных членов семьи (супругов, братьев, сестер, родителей и т.д,) придется с согласия наймодателя.

Специалисты настоятельно рекомендуют при заключении договора найма жилого помещения в самом договоре предусмотреть порядок оплаты найма

и придерживаться его. Зачастую бывает, что деньги передаются из рук в руки без расписок, и в случае недобросовестности наймодателя довольно тяжело потом будет доказать, что вы добросовестно оплачивали найм.

Представляется, что одним из желательных вариантов будет зачисление сумм на карточный счет наймодателя, указанный в тексте договора. В таком случае проверить факт оплаты труда не составит.

Необходимо также упомянуть о досрочном расторжении договора

. В соответствии с законодательством, без объяснения причин наниматель не может потребовать расторжения договора найма. Это возможно только в случае недобросовестного нанимателя, то есть в случае длительного невнесения платы за найм либо разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или членами его семьи. В отличие от наймодателя, наниматель имеет право в любое время расторгнуть договор найма, но об этом он должен ПИСЬМЕННО предупредить нанимателя не менее чем за 3 месяца до момента такого расторжения.

Таким образом, даже при заключении такого не очень сложного и распространенного договора, как договор найма жилого помещения, следует быть внимательным.

Продолжаем разговор о том, как правильно сдавать квартиру и на что стоит обратить внимание собственнику жилья. Начало статьи можно прочитать .

Как выбрать арендатора

В первую очередь следует определиться, кому вы готовы сдать квартиру. Это может быть семейная пара, одинокий мужчина, девушка или группа лиц, независимо от пола. Будете ли вы рассматривать арендаторов с детьми или домашними животными? Играет ли национальность для вас роль? Есть ли у вас какие-либо требования к будущим жильцам? Это может быть обязательная постоянная регистрация в данном городе, наличие постоянного места работы и так далее. Все эти пожелания следует указать в объявлении о сдаче жилья, чтобы избежать лишних звонков. В ходе телефонного разговора задайте все интересующие вас вопросы. По разговору уже будет понятно, насколько адекватен тот или иной потенциальный квартиросъемщик.

Телефонный разговор с арендатором. Какие задать вопросы?

Уже при телефонном разговоре можно отсеять нежелательных арендаторов. При самостоятельной сдаче жилья это несомненный плюс, ведь риелторы не столь заинтересованы в тщательном отборе будущих жильцов. Как правило, они стремятся сдать квартиру побыстрее и приводят на просмотр все более менее подходящие кандидатуры. Какие вопросы задать арендатору по телефону? Кто планирует проживать (сколько человек), откуда приехал арендатор, есть ли у него постоянная прописка в данном городе, работает или учится, где и кем работает, снимал ли уже жилье и по какой причине съехал. Обязательно спросите, все ли устраивает из того, что написано в объявлении, перечислите еще раз свои условия. Если звонивший человек вам не понравился, то лучше просмотр квартиры не назначать, ведь вживую отказать будет сложнее, чем по телефону, да и арендатор зря потратит время. Можно сказать, что квартира уже под залогом и вы сами перезвоните, если ситуация изменится.

Показ квартиры арендаторам

Квартиру следует показывать в том виде, в каком она будет сдаваться, то есть чистую и свободную от посторонних вещей. Навязывать свой вариант арендатору не стоит, но можно упомянуть о достоинствах сдаваемого жилья. Если показ происходит в темное время суток, не лишним будет сказать, что в дневное время квартира светлая и солнечная. Также можно сказать о сделанном ремонте, докупленной новой мебели и так далее. Главное, конечно, чтобы это соответствовало действительности. Пусть арендатор посмотрит мебель, бытовую технику, проверит сантехнику. Обговорите на месте все свои условия, задайте вопросы потенциальному жильцу. Возможно он захочет увидеть оригинал свидетельства о собственности на квартиру. Риелторы при показе любят говорить, что у них уже есть желающие на квартиру и готовы снять уже сегодня. Это своеобразное психологическое давление на арендатора. Стоит ли идти на эти уловки, решать только вам. Но наше мнение, что человек должен сам принять решение, без давления со стороны. И напоследок, если арендатор согласен снять квартиру, а подписание договора переносится на несколько дней, можете попросить небольшой залог в качестве подтверждения намерений. Как правило, это сумма не превышает 1-2 тысяч рублей.

Арендная плата. Стоит ли брать залог?

Первый платеж за аренду квартиросъемщик делает сразу после подписания договора. Как правило, это оплата за один месяц аренды квартиры вперед и страховой депозит (залог) в размере одной арендной платы. Таким образом, перед тем как въехать в съемное жилье арендатор передает собственнику сумму, равную двум арендным платам. По договоренности, залог можно разбить на две и более частей, которые квартиросъемщик сможет отдать позднее. Сумма, переданная на руки при подписании договора, а также то, каким образом будет возвращен залог, прописывается в договоре аренды. Сумма залога может быть возращена по окончанию срока аренды и освобождением арендатором снимаемого жилья либо зачтена в счет арендной платы за последний месяц. Для чего нужен залог? В случае нанесения ущерба мебели, бытовой технике и другому, собственник вправе вычесть сумму ущерба из залога и даже не возвращать его арендатору, если нанесенный ущерб превышает сумма залога. В некоторых случаях, собственник жилья заключает договор на 11 месяцев и прописывает в договоре штрафные санкции, если арендатор захочет досрочно расторгнуть соглашение по аренде.

Платежи за коммунальные и другие услуги

В первую очередь собственник должен определиться, что входит в арендную плату, а что оплачивается дополнительно. Общий принцип должен быть таков: постоянные величины (ежемесячные платежи за парковку, консьержа, стационарный телефон, интернет и так далее) лучше включить в арендную плату, а за переменные (электроэнергия, междугородные звонки и так далее) брать с арендатора отдельную плату. Если счета за коммунальные услуги должен оплачивать квартиросъемщик, то их оплату стоит контролировать. Бывают случаи, когда арендатор съезжает и оставляет за собой большую задолженность. Как вариант, собственник может раз в месяц забирать счета за коммунальные услуги и электроэнергию, оплачивать самостоятельно и при получении арендной платы за следующий месяц получать с жильца назад потраченную сумму.

Подписание договора с арендатором

Подписание договора с арендатором обычно переносится на следующий день. За это время нужно согласовать сам договор аренды.

Если вы подготовили свой вариант договора аренды заранее, то можете вручить копию арендатору для ознакомления при показе квартиры. В данном случае, остается спросить все ли устраивает арендатора и будут ли какие дополнения с его стороны. В противном случае можно воспользоваться электронной почтой для согласования всех пунктов договора. Будьте готовы показать оригинал свидетельства о собственности на жилье и свой паспорт при подписании договора. Если собственник квартиры не один, то при подписании договора должны присутствовать все сособственники, либо должно быть нотариально-заверенное согласие на сдачу в аренду жилья отсутствующих. Свой паспорт должен показать и будущий жилец. Можно также попросить у него копию паспорта. После подписания договора квартиросъемщик должен передать первую арендную плату и получить ключи от квартиры.

Корреспондент «АиФ» обратился в несколько столичных агентств недвижимости с целью снять однокомнатную квартиру в районе станций метро «Марьино», «Люблино». И выяснил, на что нужно обращать внимание при аренде квартиры.

А подходит ли ключ к замку?

Первое, что необходимо, — изучить цены и не покупаться на слишком заманчивые предложения — иначе велика вероятность обмана. Второй шаг — выбор агентства. Начать его стоит с опроса знакомых, которые имеют опыт аренды жилья. Например, мне довелось от друзей услышать следующую историю. Свою «двушку» они сняли за 25 тыс. руб. в месяц, цена показалась очень привлекательной, поэтому согласились на первую же квартиру, которую предложило агентство. Но через некоторое время риелторы подняли арендную плату до 28 тыс. — якобы доплатить надо было за коммунальные услуги. Потом эта цифра выросла до 30 тыс, а затем и до 34! Хозяин жилья, как выяснилось, вообще получал от агентов несоизмеримо меньшие деньги, чем те, что были записаны в договоре.

Как правило, риелторы не принимают участия в передаче денег. Это возможно, только если владелец квартиры отдал её агентству в доверительное управление. В остальных случаях все агентства в Москве оценивают свой труд в 100% от месячной стоимости аренды квартиры — и это всё, что вы им должны. Поэтому, кстати, обзванивать всех и сравнивать расценки нет смысла, они везде одинаковые. А если помощь в поиске квартиры предлагают за 200-300 долл., не соглашайтесь — наверняка обманут.

Шаг третий — оформление заявки. Первый, кто будет вести с вами разговор, когда вы позвоните в агентство, — диспетчер. Его интересует самая общая информация: размер искомой квартиры, район, цена, сколько человек будет в ней проживать, ваш возраст, вид деятельности. Ответы он передаст агенту, который свяжется с вами через некоторое время и продолжит «допрос». Ему вы расскажете обо всём подробнее. При встрече обязательно возьмите у риелтора типовой договор и покажите его независимым юристам.

Когда квартира найдена и договор подписан, останется заплатить единовременно три стоимости месячной аренды. Одну — хозяину, вторую — агентству, третью — также хозяину в качестве залога за порчу имущества (его вам при расторжении договора вернут). Деньги вы платите строго после подписания договора и въезда в новое жильё. И не забудьте перед этим проверить, подходят ли к двери ключи!

Как обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду

Шаг второй: поиск арендодателя После подготовки вашего жилья к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некоторую плату или даже бесплатно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов). Дайте объявление на специализированных сайтах в сети интернет, а также поместите его в газеты.

• Свидетельство собственности на него;
• Договор, подтверждающий право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);
• Гражданский паспорт.
• В том случае, когда арендодателем выступает представитель собственника, он должен предоставить нотариальную доверенность, подтверждающую право управления.

«Вам надо — вы и звоните!»

Корреспондент «АиФ» выбрал для проверки пять риелторских контор. Агента «БЕСТ-недвижимость» интересовал лишь район, в котором я хочу жить, и удалённость от метро. Он сразу же начал перечислять варианты, даже не поинтересовавшись, нужны ли мне ремонт, мебель, балкон. А ведь эта информация сразу помогла бы отсечь лишние адреса. Тем не менее мы договорились на следующее утро ехать смотреть квартиры. Звонка я ждала полдня, и, как оказалось, зря: риелтор не смог договориться с хозяевами. Но и на следующий день агент был готов показать мне всего лишь одну квартиру. Пока шли от метро, он с упоением рассказывал, как она хороша — надо брать, ничего другого и смотреть не стоит. Однокомнатная квартира в 7 минутах от метро стоила 27 тыс. рублей в месяц. При прощании риэлтор попросил у меня 200 руб. — оказывается, забыл предупредить, что показывает квартиры только за деньги. После того как я сниму квартиру, мне обязательно их вернут. Удивительное дело, но ни в одном другом агентстве платить за показ мне не пришлось.

В агентстве «Столица-М» вопросов задавали множество, пытаясь максимально полно определить, что я ищу. Уже через несколько часов риелтор перезвонила: есть отличный вариант в 5 минутах от метро с евроремонтом, итальянской мебелью , бытовой техникой — всего за 25 тыс. Посмотреть можно сегодня. Но рано я радовалась. Ни евроремонта, ни итальянской мебели не было и в помине — обычная «однушка» ниже среднего уровня. И при этом хозяин попросил за неё не 25, а 30 тыс.

«Как вы себе представляете свою будущую квартиру?», — с этого очень правильного вопроса началось мое общение с агентством «МИЭЛЬ-Аренда».

При встрече риелтор сказал, что первую квартиру мы посмотрим, чтобы понять, что именно я ищу. Оказалось, что однозначно не продемонстрированную старомодную «однушку» в 10 минутах от метро на окраине Москвы, за которую хозяин надеялся получить 34 тыс.

Риелтор агентства «Акрус» взяла трубку лишь на второй день и сообщила, что на сегодняшний момент вариантов нет. «Когда же ждать вашего звонка?» — спрашиваю. Дама была крайне возмущена: «Если у вас есть деньги, сами и позвоните». Но несколько вопросов задать мне всё же удалось. Оказалось, что правила оплаты коммунальных услуг сотрудники агентства прописывают в своём договоре от руки. И если хозяин решит досрочно расторгнуть договор, меня могут выселить без предупреждения в тот же день. «МИЭЛЬ-Аренда», например, в такой ситуации гарантирует бесплатное переселение или даже денежную компенсацию.

Как обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду самостоятельно

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник. В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом. Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Позаботьтесь об исправности коммуникаций, наличии основных бытовых приборов и чистоте в комнатах и на балконах. Хлам выбрасывайте без сожалений: жилье с аккуратным косметическим ремонтом (как с новой мебелью, так и пустое) пользуется большим спросом, чем заставленное горами ненужного и старого скарба, с обветшалыми стенами, продавленными диванами и поломанными шкафами. Вложения в ремонт и обустройство окупятся.

Как выглядит договор

На документе должна стоять печать, указаны паспортные данные — ваши и хозяина жилья, адрес квартиры, её площадь, сумма, которую вы будете ежемесячно выплачивать. Обязательно впишите, что размер арендной платы до истечения срока договора не повысится и что вас не могут внезапно выселить, не предупредив об этом минимум за месяц. Обратите внимание: договор заключается непосредственно с собственником квартиры. Также прописываются права и обязанности сторон — вы имеете право по обоюдному согласию с хозяином дописать свои условия. Дополнительно должны быть прописаны выявленные при осмотре квартиры недостатки (порванные обои, ободранные двери и т. д.). Необходимо выяснить, в каком состоянии находятся водопроводные трубы и электросети, внести в договор показания счётчиков газа, воды, электричества, перечислить ценное имущество, находящееся в квартире.

При подписании договора в обязательном порядке должен присутствовать собственник квартиры, имеющий при себе свидетельство о праве собственности, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Основные риски

Для того чтобы не попасться на уловки мошенников, важно вовремя предпринять меры предосторожности.

Основные риски:

1. Сдача квартиры в аренду сразу нескольким клиентам – чтобы застраховать себя от нежданных гостей, уговорите владельца квартиры сменить замок на входной двери перед заселением. Смена замка должна происходить во время присутствия обеих сторон.
2. Сдача чужой квартиры – иногда мошенники снимают квартиру на один день, а потом пересдают ее на несколько месяцев. Чтобы этого не случилось, всегда требуйте документы на квартиру и перед составлением договора пообщайтесь с соседями.
3. Предоплата за осмотр квартиры – вы находите подходящее объявление, а владелец по телефону приглашает в офис, где требуется небольшая сумма за предварительный осмотр квартиры. В указанное время человек не приходит, а офис переезжает в другое место.
4. Претензии на право аренды со стороны родственников – после съема квартиры могут наведаться другие владельцы (бабушки, дети, внуки), которые выступят против права на проживание. При оформлении документов потребуйте полный список жильцов, что прописаны в квартире и их разрешение на аренду объекта.
5. Создание условий, после которых жилец сам решит съехать с квартиры – тщательно осматривайте квартиру и заранее оговаривайте с владельцем условия проживания.

Чтобы избежать различных схем аферистов, следуйте таким правилам:

1. Всегда знакомьтесь с соседями и с участковым.
2. Не давайте деньги наперед.
3. Запишите и проверьте адрес владельца и его домашний телефон.
4. Задавайте много вопросов о квартире и о предыдущих жителях – аферист будет нервничать и завираться.
5. Требуйте документы от владельца.

Совет! Настаивайте на осмотре квартиры в вечернее время – мошенники работают преимущественно днем.

Как правильно сдать квартиру в аренду, основные нюансы оформления

Самостоятельная сдача аренды в квартиру позволит избежать затрат на риэлтерские услуги и даст арендатору возможность контролировать весь процесс самостоятельно. Кроме того, при самостоятельном совершении сделки отсутствует риск столкнуться с мошенничеством со стороны недобросовестных агентств по недвижимости.

В зависимости от того, является ли сдаваемая квартира собственностью арендодателя, нужно заключать либо договор имущественного найма, либо поднайма. Договор поднайма заключается тогда, когда владелец квартиры сам считается нанимателем (если квартира муниципальная или служебная).

Как обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду самостоятельно

После подготовки вашего жилья к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некоторую плату или даже бесплатно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов). Дайте объявление на специализированных сайтах в сети интернет, а также поместите его в газеты. Как только вы найдете потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все нюансы и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению необходимых документов.

Жертвой в данном случае становится доверчивый арендодатель, который вместо получения арендной платы лишается жилплощади. Такой вариант аферы имеет более глобальные масштабы, чем получение прибыли от аренды и классифицируется как деяние, совершенное организованной группой лиц.

Как обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду самостоятельно

Сдавая квартиру в наем честным людям, вы тоже рискуете. Рискуете по окончании срока аренды получить квартиру совсем в другом состоянии: с покалеченной сантехникой, ободранным полом и обоями, поломанной мебелью. Если вы не держите животных, а у нанимателя был кот или собака, вы сразу поймете это по запаху, которым пропитается квартира и от которого трудно избавиться.

Это самый приятный момент для собственника и неприятный для квартиросъёмщика – предоплата. Здесь всё просто: сумма обговаривается заранее, поэтому никаких сложностей произойти не должно. Все финансовые операции желательно записывать и ставить подписи обоих сторон, чтобы избежать недопонимания в будущем. Заведите специальную тетрадь для этих целей, где вы будете писать сумму и подписываться под тем, что её получили, а арендатор за то, что передал вам её. Не забывайте указывать число. Имея такую тетрадь, вы и ваш жилец будете уверенны, что никаких вопросов по финансовой части не возникнет, каждый раз можно заглянуть в записи и проверить наличие платежа.

Интересное: Сколько получает мать одиночка за первого ребенка 2019

Как обезопасить себя при сдаче квартиры

Если вы владелец свободного жилья и у вас появилось желание его сдавать, то перед вами встанет проблема поиска честных и порядочных людей. Как удостовериться в том, что они не действительно будут платить и квартира останется в приличном состоянии после того, как они выедут? Это настоящая проблема.

Относительно составления договора найма: если срок аренды до 3-х лет, то нотариальная форма договора не обязательна, но к юристу лучше все-таки обратиться, чтобы договор был грамотно составлен, если же решили делать нотариальную форму договора, то нотариус сам предложит уже готовый договор и самим составлять его не надо.

26 Апр 2020 glavurist 310

Поделитесь записью

Похожие записи
• Документы на открытие счета в сбербанке ип
• Бланк доверенности на управление транспортным средством бланк
• Медаль ордена за заслуги перед отечеством с мечами 1 степени
• В трудовом праве основной документ деятельности работника