Доходы тсж на общей системе налогообложения

Положения закона

В силу пп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Закона N 212-ФЗ для организаций, применяющих УСНО, основным видом экономической деятельности (в соответствии с ОКВЭД (ОК 029-2001)) которых является управление недвижимым имуществом, в переходный период 2011-2027 годов действуют пониженные тарифы страховых взносов с выплат и иных вознаграждений физическим лицам.

Согласно п. 3.4 ст. 58 Закона N 212-ФЗ в течение 2012-2018 годов указанные плательщики страховых взносов применяют следующие тарифы страховых взносов: в ПФР — 20%, в ФСС — 0%, в ФФОМС — 0%.

Важное дополнение. С 01.01.2014 вступили в силу несколько знаковых изменений:

— Федеральным законом от 02.12.2013 N 333-ФЗ продлен период применения льготного тарифа страховых взносов до 2020 года (обновленная редакция ст. 58 Закона N 212-ФЗ);

— в соответствии с Федеральным законом от 04.12.2013 N 351-ФЗ уплата страховых взносов на обязательное пенсионное страхование (начиная с расчетного периода 2014 года) осуществляется единым расчетным документом, направляемым в ПФР на соответствующие счета Федерального казначейства, с применением КБК (в 2013 и 2014 годах он одинаковый), предназначенного для учета страховых взносов на выплату страховой части трудовой пенсии. Сумма страховых взносов на обязательное пенсионное страхование на финансирование страховой и накопительной частей трудовой пенсии в отношении застрахованных лиц определяется ПФР самостоятельно на основании данных индивидуального (персонифицированного) учета в соответствии с выбранным застрахованным лицом вариантом пенсионного обеспечения.

В соответствии с разд. К ОКВЭД группа 70.32 «Управление недвижимым имуществом» включает две подгруппы: 70.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда» и 70.32.2 «Управление эксплуатацией нежилого фонда».

Согласно ч. 1.4 ст. 58 Закона N 212-ФЗ соответствующий вид экономической деятельности, предусмотренный п. 8 ч. 1 настоящей статьи, признается основным видом экономической деятельности при условии, что доля доходов от реализации продукции и (или) оказанных услуг по данному виду деятельности составляет не менее 70% в общем объеме доходов. При этом сумма доходов определяется в соответствии со ст. 346.15 НК РФ.

Отдельные эксперты считают, что применять пониженные тарифы страховых взносов ТСЖ-«упрощенец» вправе только в том случае, если оно относит к налогооблагаемым доходам платежи собственников квартир на содержание и ремонт, а также на оплату коммунальных услуг. В арбитражной практике довольно редко, но все же встречается подобное толкование законодательства. Например, в Постановлении ФАС УО от 27.09.2013 N Ф09-10040/13 поддерживается вывод о том, что диспозиция ст. 58 Закона N 212-ФЗ корреспондирует с диспозицией ст. 346.15 НК РФ, из чего следует, что льготный тариф, предусмотренный ст. 58 Закона N 212-ФЗ, может применяться только при начислении страховых взносов на фонд оплаты труда, источником финансирования которого являлись налогооблагаемые доходы хозяйствующего субъекта. Аналогичные выводы сделаны в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 N А50-18174/2012. Данные разъяснения тем более удивительны, если учесть, что в других постановлениях те же самые суды делают абсолютно противоположные выводы.

На практике многие товарищества в соответствии с применяемой ими учетной политикой признают обязательные платежи своих членов, которые связаны с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД, а также с оплатой коммунальных услуг, целевыми поступлениями, не облагаемыми единым налогом при применении УСНО. Закрывают ли они себе тем самым возможность применять пониженные тарифы? Автор утверждает, что нет. В ряде судебных решений (постановления ФАС УО от 23.07.2013 N Ф09-5561/13 , от 14.02.2013 N Ф09-2/13 , ФАС МО от 25.09.2013 N А41-50078/12, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 N А50-23309/2012) при рассмотрении дел, когда все поступившие от собственников жилья денежные средства учтены ТСЖ в качестве налогооблагаемой выручки и не отнесены к целевым поступлениям, исключаемым из состава доходов на основании ст. 251 НК РФ, судьи специально обратили внимание на то, что:

— в случае отражения ТСЖ всех поступающих в его адрес платежей от собственников помещений в качестве целевых поступлений его право на льготу не утрачивается, поскольку данные поступления (будучи полученными и отраженными в налоговой отчетности) также будут отнесены к коду 70.32 ОКВЭД;

— органы Пенсионного фонда не являются контролирующими в сфере налогообложения и не представляют доказательств неверного формирования доходной части облагаемой единым налогом базы.

Выделим две позиции по вопросу расчета доли доходов от «льготного» вида деятельности.

Налогообложение ТСЖ: какого типа налогами облагается товарищество?

Современная государственная система налогообложения предусматривает следующие налоги в ТСЖ:

• сбор с полученной прибыли;
• налог на добавленную стоимость;
• имущественный;
• земельный;
• транспортный.

О том, какие налоги платит ТСЖ, нужно говорить отдельно.

Налогообложение прибыли подразумевает, что ТСЖ занимается определённой деятельностью, приносящей доход. Поступающие финансовые средства дают возможность соответствующим органам понять, может ли сообщество считаться полноценным плательщиком.

Дело в том, что именно выручка ТСЖ должна быть включена в налоговую базу. Определение целевых поступлений прописано в Налоговом кодексе Российской Федерации в статье под номером 251. Фактически, это платежи, поступающие от участников товарищества.

Сюда входят также взносы, направленные на осуществление регулярных ремонтных работ и капремонта имущества, которое принадлежит сообществу. Эти деньги не подлежат сборам.

Собственники многоквартирного дома, не являющиеся участниками ТСЖ, оплачивают только жилищно-коммунальные услуги. Их взносы не считаются целевыми.

Гражданский кодекс Российской Федерации разрешает товариществу проводить коммерческую деятельность. Но с условием, что она направлена на использование совместной собственности. Это может касаться помещений в многоквартирном доме, а также придомовых территорий.

Перечисленные виды деятельности приносят компании прибыль. Денежные средства являются доходом. Поэтому с них выплачивается взносы в налоговые институты, так как финансы являются налогооблагаемой базой.

Этот сбор предполагает выплаты, состоящие из двух частей. Одна – это региональный, а другая – федеральный уровень. Действующие ставки эквивалентны двум и восемнадцати процентам.

Налогом на добавленную стоимость облагается действие, предполагающее продажу товаров и услуг в любом регионе Российской Федерации.

Как в предыдущем случае, НДС не накладывается на любые операции или мероприятия, которые связаны с поступлением целевых денег. Сюда также не подпадают коммунальные платежи.

Если ТСЖ при оказании жилищно-коммунальных услуг действует самостоятельно, не прибегая к услугам подрядных организаций, тогда платежи будут облагаться НДС.

В подавляющем большинстве случаев ставка здесь будет такая же, как и во всей России, а именно — 18%.

Имущественные сборы

Здесь стоит подчеркнуть момент, что существует разграничение между собственностью самого товарищества и имуществом его участников. Многоквартирный дом в данном случае не будет являться собственностью сообщества, поскольку владельцами здесь являются обладатели прав на жилую недвижимость.

База налогообложения будет касаться не только балансовой, но и кадастровой стоимости имущества. Регулятором ставок в данном случае являются региональные государственные органы.

Некоторые регионы переходят на налогооблагаемые базы по кадастровой стоимости. Если регион сделал это, то налог вычитается, даже если организация выбрала упрощенную систему налогообложения.

Земельные сборы

Эти сборы имеют место, только если в собственности ТСЖ имеются земельные участки.
Здесь налогооблагаемая база будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости.

Регулятором ставок являются органы муниципальной власти.

Транспортный налог

В случае, если на балансе организации имеется автомобильный транспорт, то она должна будет уплачивать этот взнос. Роль регулятора ставок здесь играют властные органы регионального уровня.

Доля рассчитывается только исходя из налогооблагаемых поступлений ТСЖ

Иными словами, доходами от управления недвижимым имуществом следует считать доходы, учитываемые в целях налогообложения. Если ТСЖ идентифицирует платежи собственников на содержание, ремонт и коммунальные услуги в качестве целевых поступлений, то такие платежи не должны участвовать в расчете доли доходов в целях применения пониженных страховых тарифов. Правомерность этого подхода нашла отражение, например, в Решении Арбитражного суда Пермского края от 11.12.2013 N А50-18921/2012.

Какие же суммы участвуют в расчете? Это, например, доходы от сдачи общего имущества в аренду, проценты по вкладам, пени за просрочку внесения потребителями соответствующей платы и т. д. Забегая вперед, представим, как будет заполнен разд. 3.6 (с 2014 года — разд. 3.5) расчета РСВ-1 ПФР:

1) в условиях, когда поступления от собственников квартир на содержание и ремонт, оплату коммунальных услуг ТСЖ не считает целевыми:

Доходы от сдачи в аренду общего имущества

В силу пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в МКД. Согласно п. 2 ст. 152 ЖК РФ сдача в аренду, внаем части общего имущества в доме относится к хозяйственной деятельности ТСЖ. Но следует ли относить такие доходы к доходам от деятельности по управлению недвижимым имуществом? Официальные разъяснения отсутствуют, а на местах бытуют разные мнения.

Разъяснения различных ведомств. В распоряжении автора есть ответ Минздравсоцразвития 2012 года на частный запрос плательщика страховых взносов. В нем ведомство разъяснило, что в целях применения ч. 1.4 ст. 58 Закона N 212-ФЗ доходы от сдачи в аренду общего имущества в МКД относятся к доходам от деятельности ТСЖ по управлению недвижимым имуществом. Вместе с тем в 2014 году в ответ на аналогичный запрос другого плательщика взносов было рекомендовано адресовать вопрос об отнесении деятельности по аренде общего имущества в МКД к тому или иному коду ОКВЭД Минэкономразвития.

В свою очередь, автор знаком с разъяснениями органов статистики, согласованными с Минэкономразвития, о том, что деятельность садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, заключающаяся в управлении принадлежащим им недвижимым имуществом (землей, колодцами, водопроводом, заборами, общественными домами и т. п.), надзоре за его состоянием и эксплуатацией, сборе арендной платы и т. д., которую осуществляют избранные гражданами правления, относится к коду 70.32.2 «Управление эксплуатацией нежилого фонда» ОКВЭД.

Очевидно, что точно так же должна квалифицироваться деятельность ТСЖ.

Судебная практика. В большинстве случаев судьи констатируют, что доходы от предоставления частей общего имущества в пользование третьим лицам образуют в ТСЖ доходы, связанные с управлением недвижимым имуществом (код 70.32 ОКВЭД).

Кроме того, в Постановлении от 22.11.2013 N Ф09-12625/13 ФАС УО опроверг доводы Управления Пенсионного фонда (УПФР) о том, что доходы, полученные ТСЖ по договорам аренды, следует относить к представлению посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества (код 70.31 ОКВЭД), а не к управлению недвижимым имуществом, а доходы от сдачи в аренду рекламного места на фасаде здания — к рекламной деятельности (код 74.40 ОКВЭД), которые не дают права на применение пониженных тарифов страховых взносов. Суд рассуждал следующим образом: в соответствии с ОКВЭД к группе «Управление недвижимым имуществом» (код 70.32) относится в том числе вид деятельности «Управление эксплуатацией жилого фонда» (код 70.32.1). В свою очередь, в указанный вид деятельности входит подвид «Деятельность учреждений по сбору арендной платы за эксплуатацию жилого фонда». Таким образом, поскольку ТСЖ имеет налогооблагаемый по ст. 346.15 НК РФ доход от управления эксплуатацией жилого фонда и им соблюдены требования ст. 58 Закона N 212-ФЗ, оно правомерно применяло пониженный тариф страховых взносов. Согласно уставу товарищества и выписке из ЕГРЮЛ в отношении ТСЖ в сведениях о видах экономической деятельности последнего посредническая и рекламная деятельность не значится. В связи с этим деятельность ТСЖ по сдаче в аренду общего имущества собственников жилья входит в группу 70.32 «Управление недвижимым имуществом» и самостоятельной классификации по иным группам ОКВЭД не требует.

Попытки УПФР на местах отнести деятельность по сдаче в аренду общего имущества в МКД к коду 70.20 «Сдача внаем собственного недвижимого имущества» ОКВЭД также следует считать несостоятельными. Так, в Решении Арбитражного суда Хабаровского края от 01.04.2013 N А73-14622/2012 отмечено, что общее имущество в МКД находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. И если ТСЖ получает доходы от сдачи данного имущества в аренду, то их следует идентифицировать в соответствии с кодом 70.32 «Управление недвижимым имуществом». Чтобы зафиксировать неправомерность применения «льготных» тарифов, УПФР необходимо представить доказательства того, что ТСЖ как юридическое лицо имеет имущество, принадлежащее ему на праве собственности, сдает его в аренду и доля полученных по этому основанию доходов превышает 70% от общего объема доходов ТСЖ.

Таким образом, доходы от сдачи в аренду общего имущества участвуют в определении доли доходов, обеспечивающих применение льготных страховых тарифов, и показываются как по строке 361, так и по строке 362 разд. 3.6 (с 2014 года — разд. 3.5) формы РСВ-1 ПФР.

Налогообложение при УСН

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая компания, объединение владельцев квартир в многоквартирном здании с целью общего управления:

• общей собственностью в доме;
• собственностью владельцев квартир в нескольких домах.

Также, товарищество создается для обеспечения:

• пользования и распоряжения общей собственностью;
• осуществления работ по содержанию и обеспечению сохранности данного имущества;
• предоставления услуг коммунального характера;
• для осуществления другой деятельности.

Естественно, что руководителей таких объединений интересует, как будет осуществляться налогообложение ТСЖ при УСН в 2016-2017 году. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Перейти на упрощенный режим ТСЖ может по собственному желанию. Для перехода на него с общего режима необходимо написать заявление в налоговые органы.

Время, в течение которого нужно это сделать, зависит от того налогового режима, на котором находится компания в данный момент.

Но эти правила только по отношению к уже работающим организациям. Вновь зарегистрированные компании должны подать такое заявление в течение тридцати дней после постановки на учет.

Стоит помнить, что далеко не все желающие компании могут осуществлять свою деятельность на УСН. Товарищества собственников жилья имеют право переходить на упрощенный режим, но только в том случае, если соблюдены все условия перехода. Для перехода нужно:

• среднесписочная численность сотрудников менее ста человек;
• остаточная цена активов организации – не более ста миллионов рублей;
• прибыль не более шестидесяти миллионов рублей.

Другие налоги

Если ТСЖ перешло на упрощенку, это не значит, что оно не должно платить другие налоги. При использовании УСН нет необходимости уплачивать только три налога:

1. налог на имущество компании;
2. налог на прибыль (кроме налога, платящегося с дивидендов);
3. НДС, за исключением налога, подлежащего уплате:

• при ввозе продукции в Россию;
• при ведении деятельности по договору какого-либо товарищества;
• по причине исполнения обязательств налогового агента.

Остальные налоги уплачиваются упрощенцами в том же порядке, что и общережимниками.

Теперь рассмотрим, как ТСЖ на УСН должно учитывать свои доходы.

Обязанность платить за ремонт дома и его содержания ложится на всех жителей дома (и на членов ТСЖ, и на обычных жителей). Налоговый учет полученных денежных средств находится в прямой зависимости от того, кто заплатил.

Денежные средства, полученные от участников ТСЖ, являются членскими взносами на внутренние нужды товарищества. Для целей налогового учета такие взносы являются целевыми поступлениями. Налогом УСН они не облагаются, следовательно, в книгу учета расходов и доходов они не вносятся.

Если взносы приняты от жителей дома, не являющихся членами ТСЖ, они включаются в доходы, подлежащие налогообложению, так как не попадают под льготу.

Если пожертвования поступают от участников ТСЖ, их не требуется включать в доходы. Следовательно, налогообложению они не подлежат. Если сторонняя организация безвозмездно выполняет для ТСЖ какие-либо работы, их цена не включается в налогооблагаемые доходы.

Все граждане, а также организации, должны вовремя оплачивать коммунальные услуги и проживание начиная с того времени, когда они начали проживать в квартире.

Финансовое ведомство считает, что такие платежи являются выручкой от реализации. В связи с этим ее нет необходимости учитывать при расчете налога УСН.

По мнению чиновников, такие поступления должны облагаться налогом, поскольку не являются целевыми.

Оно только выступает в роли агента тех компаний, которые оказывают эти услуги. При этом у ТСЖ не возникает финансовой выгоды.

В связи с этим судью пришли к выводу, что такие платежи не должны облагаться налогом по упрощенке.

В некоторых случаях, если вы решили не учитывать вышеуказанные платежи для целей налогообложения, может потребоваться доказывать свою позицию в суде. Для этого нужно иметь при себе документы:

• устав товарищества (для подтверждения осуществления некоммерческой деятельности);
• смета затрат и поступлений;
• счета, подтверждающие оплату коммунальных услуг;
• документы бухучета (для подтверждения целевого расходования денег);
• внутренний документ, который регулирует порядок ведения раздельного учета.

Несмотря на то, что товарищество – это некоммерческая компания, оно имеет право на осуществление предпринимательской деятельности и на заработок денег. Однако список такой деятельности, которой товарищество имеет право заниматься, ограничен. ТСЖ может заниматься только:

• обслуживанием и ремонтом квартир в многоквартирных зданиях;
• постройкой дополнительных комнат в многоквартирных зданиях;
• сдачей в аренду квартир в многоквартирных зданиях.

Доходы от этой деятельности формируют дополнительные доходы товарищества. Также, товарищество может заниматься предпринимательской деятельностью в том случае, если среди его членов есть сантехники, слесари и электрики. Цена услуг обязательно должна быть определена во внутреннем документе.

Доходы от такой деятельности обязательно должны быть включены в налоговую базу УСН.

Товарищества, используя упрощенный режим, могут воспользоваться понижающим коэффициентом, но для этого необходимо соблюсти одно требование.

Прибыль с управления недвижимостью должна быть более 70% от всех доходов. При этом подразумеваются именно те доходы, которые идут в учет при упрощенке.

Из этого можно сделать вывод: товарищество может уплачивать взносы на страхование с понижающим коэффициентом, если находится на упрощенке и получает налогооблагаемый доход от управления многоквартирным зданием.

В случае существования товарищества только за счет целевых платежей, оно не может применить понижающий коэффициент и вносы должно платить по обычным ставкам.

Стоит отметить, что при использовании налоговой базы «доходы-расходы» страховые вносы можно включать в расходы. Никаких особых требований для этого выполнять не нужно. В связи с этим их можно списывать сразу после уплаты.

При использовании налоговой базы «доходы» товарищество может уменьшить налог на 50% от суммы взносов на страховку.

Оно должно заключить с жителями дома посредническое соглашение на предоставление услуг, а потом подписать договор с коммунальными организациями на получение услуг.

При осуществлении уставной деятельности, а также предпринимательской, товарищество обязано вести раздельный учет.

Проценты и пени

Такие доходы ТСЖ, как проценты по депозитным договорам и пени за просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг, по мнению судей, не относятся к доходам от деятельности по управлению недвижимым имуществом (постановления ФАС УО от 14.02.2013 N Ф09-2/13, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2013 N А50-17099/2012, Решение Арбитражного суда Пермского края от 11.12.2013 N А50-18921/2012).

Следовательно, они отражаются по строке 361 разд. 3.6 (с 2014 года — разд. 3.5) расчета РСВ-1 ПФР в составе совокупных доходов и не указываются по строке 362 этого раздела формы.