Как сдавать квартиру по официальному договору

К сожалению, многие привыкли сдавать квартиру или комнату и не платить налоги с дохода от арендной платы. Так делает большинство людей в России. Они находят квартиранта, заключают договор (составленный самостоятельно или стандартный от риелтора) и не платят налогов, оставаясь в “серой” зоне.

С одной стороны, собственники зарабатывают больше, они не обременены работой с документами, сдают квартиру на доверии и не думают, что их могут оштрафовать, если возникнут проблемы с соседями или жильцами. Такая схема чаще применяется в небольших городах, там, где сдать однокомнатную квартиру за 15 000 р. — большая удача.

С другой стороны, арендаторы не защищены совсем, они не могут получить временную регистрацию в квартире и, соответственно, хорошее рабочее место. Но и собственник не может подать в суд, если что-то случится. Официально декларируют сдачу квартиру чаще в Москве, Санкт-Петербурге и других мегаполисах, где в договорах прописаны более серьезные суммы.

Двухкомнатная квартира на Щукинской улице — 130 000 р. в месяц

Хозяева, которые не платят налоги со сдачи квартиры в аренду, не знают, что официальное оформление и уплата налогов — это возможность защитить имущество в суде, шанс избежать штрафов и уголовного преследования.

Зачем оформляться официально и платить налоги со сдачи квартиры в аренду?

1. Заключать договор аренды или найма, чтобы защитить имущество. Договор нужен, чтобы взыскать убытки с арендатора и отстаивать свои права в суде. Хороший вариант для резидентов России. Вы сдаете квартиру и раз в год подаете налоговую декларацию, чтобы заплатить 13% НДФЛ. Если налоги не платить, а договор заключать, то от него не будет никакого толку (лишь эффект “плацебо”).
2. Работать с юридическими лицами. Компании могут снимать для работников жилье на долгий срок. Это надежный способ сдавать квартиру посуточно, зарабатывая в 3 раза больше! Однако для этого нужно оформить самозанятость, ИП, юридическое лицо и открыть расчетный счет в банке. Потому что с физическими лицами компании не станут работать, а если и станут, то любая встречная проверка выявит, что собственник не платит налогов.
3. Быть “чистым” перед государством и получать дополнительные пенсионные баллы. Чем больший доход проходит официально, тем большую пенсию можно получить. Пусть на пару тысяч рублей, но больше.
4. Чтобы сдавать квартиру удаленно (без резидентства в России). Если гражданин находится за границей России более 183 дней, то он теряет статус резидента. Ставка НДФЛ для физического лица в этом случае вырастает с 13 до 30%. Лучше оформиться официально и платить 6%.

Уплата налогов дает возможность защищать свои права, обратившись в суд. Если вы сдаете квартиру без договора найма жилого помещения или не платите налоги, то привлечь жильца, затопившего соседей, к ответственности не получится. А ущерб он может нанести на миллионы рублей и платить придется собственнику!

Самостоятельный поиск

Вы нашли подходящий вариант. Теперь надо собрать всю информации о нём, поэтому в первом телефонном разговоре проясняем следующие моменты.

На какой срок сдаётся квартира.

Это важно знать для тех, кто рассчитывает снимать квартиру длительное время. Частыми бывают ситуации, когда собственники выставили квартиру на продажу и сдают это жильё, чтобы заработать на нём.

Представьте себе такой поворот событий: вы заселяетесь, а через две-три недели вам говорят, что квартира продалась и вам надо срочно съехать. Да ещё каждый день в квартиру будут приходить посторонние люди и вы поневоле станете участником этих показов. Оно вам надо?

Риелтор или собственник

Выясните с кем вы разговариваете. Если это не собственник, а его представитель, то обозначьте сразу свою позицию, что подписывать договор аренды вы будете только с собственником или с представителем собственника, имеющим на руках доверенность, выданную нотариусом.

Доверенность должна быть действующей и в ней должно быть прописано то, что представитель имеет право заключать договор аренды с третьими лицами в пользу собственника.

В любых ситуациях, когда используется доверенность, будьте внимательны. Обязательно проверяйте её подлинность в Федеральной нотариальной палате!

Если вам начинают рассказывать о том, что собственник в отпуске, или это близкий родственник владельца квартиры и ещё какое-то бла-бла-бла, то это должно вас насторожить. Скорее всего – это мошенники

! Такой вариант лучше даже не рассматривать.

Дополнительные расходы

Ещё один немаловажный момент, выясняем в первом разговоре. Задавайте сразу все вопросы, связанные с платой за аренду, коммунальных и прочих платежей. Попросите предоставить при личной встрече квитанции по оплате услуг ЖКХ

.

Внимательно изучите эти квитанции! На что обращаем внимание:

• наличие долга по оплате услуг
• наличие услуг, которыми вы не будете пользоваться
• оплата взносов за капитальный ремонт

Арендатор должен оплачивать только аренду и те коммунальные услуги, которыми он пользуется!

Хороший вопрос к собственнику: «Почему мы должны платить за капитальный ремонт?

» Капремонт никак не входит в те услуги, которыми будете пользоваться именно вы. Собственникам только дай волю, они и налог на своё имущество готовы повесить на арендатора.

Всегда чётко обговаривайте те услуги, какими будете пользоваться, а также порядок их оплаты.

Если вы разговариваете с риелтором, нелишним будет узнать кто оплачивает его услуги. Если вам скажут, что эти услуги должны оплатить вы, то возникает резонный вопрос: «А с какого перепугу вы должны платить за те услуги, которые вы не заказывали?»

Важное правило:

кто заказывает услугу, тот за неё и платит!

На цивилизованном рынке недвижимости это правило работает на все 100%. Если собственник хочет сдать своё жильё и обращается за помощью к риелтору, то за выполнение этой работы агенту должен заплатить он! И вы здесь ни при чём.

Представьте себе такую ситуацию. Вы нашли квартиру и хотите её снять, а вам предлагают сделать следующее:

• заплатить аренду за один месяц – 30 000 рублей
• заплатить риелтору, которого вы не нанимали – 15 000 рублей
• заплатить страховой депозит (это такой бзик собственника) – 30 000 рублей

Итого: вы сразу должны выложить из своего кармана 75 т.р. На мой взгляд, в этой цепочке есть лишние 45 000 рублей, а это полтора месяца аренды.

Страховой депозит

Никогда не слышали об этом? Это дополнительная сумма, в размере ежемесячного платежа, в качестве страховки от невыплаты за последний месяц и которая вам возвращается по окончании срока аренды. Простыми словами, он вам не доверяет и боится, что вы не заплатите за последний месяц проживания, поэтому хочет получить от вас предоплату.

Опять возникает вопрос: «Если вам не доверяют, хотя вы никому не давали повода усомниться в вашей порядочности, то почему вы должны доверить свои деньги «на хранение» незнакомому вам человеку

».

Ещё один непонятный момент. При подписании договора вы вносите сумму аренды за месяц вперёд, то есть делаете предоплату. Через месяц снова вносите платёж, то есть вы уже платите вперёд за своё проживание. Тогда для чего с вас требуют страховой депозит? В такой схеме оплаты он явно лишний!

В этом случае уместным будет депозит за оплату коммунальных платежей последнего месяца вашего проживания

, а это уже совсем другая сумма. Бывали случаи, когда арендаторы уезжают, а коммуналку оплатить «забывают». Здесь внесение предоплаты оправдано!

Когда вы выяснили все ключевые вопросы и вас всё устраивает, можно назначать встречу.

Просмотр квартиры

Приезжайте на просмотр немного раньше назначенного времени. Осмотритесь на месте. Если у вас есть машина, то вопрос парковки будет очень актуальным. Вдруг окажется, что вам машину негде будет ставить.

Неплохо будет пообщаться с соседями, иногда от них можно получить массу ценной информации. Вдруг вам придётся жить на одной площадке с маргиналами или за стенкой живёт любитель наяривать на пианино с 8-ми утра до 10-ти вечера, да ещё и в выходные дни!

Любая информация, собранная лично вами, а не сказанная собственником или его представителем, может оказаться полезной для торга.

Встреча с собственником

Это, пожалуй, самый ключевой момент. На встрече собственник должен подтвердить своё право собственности на квартиру

, которую вам предлагает арендовать.

Если вам отказывают в предоставлении такого документа, то можете смело заканчивать все переговоры по этому варианту.

Настоящий собственник никогда не откажется показать вам такие документы.

С 15 июля 2020 года единственным документом, подтверждающим право собственности, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Все остальные бумаги вас не интересуют. Важный момент: выписка должна быть свежей, идеальный вариант, если она выдана тем днём, когда вы её смотрите.

Есть множество электронных сервисов, которые предоставляют услугу получения сведений из ЕГРН. Это можно сделать онлайн, прямо на встрече, пока идут переговоры.

Бывает так, что человек показывает вам паспорт с пропиской в этой квартире и говорит: «Я собственник. У меня вот и прописка есть!

»

Наличие прописки в квартире не является подтверждением права собственности.

Только выписка из ЕГРН, в которой есть Ф.И.О. владельца недвижимости и не забываем сверить эту информацию с паспортом!

Важный момент:

если квартирой владеют несколько человек, то необходимо согласие всех собственников.

Бывало, когда один из собственников сдаёт квартиру, а на следующий день приходит другой и выселяет арендатора на улицу. Поэтому чтобы не пополнить ряды обманутых съёмщиков, запаситесь согласием всех, кто является владельцами этого жилья.

Подписание договора аренды

Все детали, касающиеся вашего проживания и оплаты, вы проговорили с собственником и теперь всё это надо закрепить на бумаге.

Всегда заключайте договор аренды, даже если собственник будет вас отговаривать!

В договоре прописывайте все ваши договорённости. Бывает, что владелец «настойчиво желает» контролировать ваше проживание в его квартире, то есть приходить в любое время. Количество и время посещений вы также можете зафиксировать в письменном виде.

Не забудьте внести пункт о материальной ответственности за имущество арендодателя. Если таковое имеется, то обязательно прописывайте его состояние, иначе на вас могут повесить его ремонт.

В чем главная опасность?

Пётр сдает квартиру за 130 000 р. и не платит налогов. Об этом как-то узнала вредная соседка, которой не нравятся новые квартиросъемщики. Она неоднократно жаловалась в налоговую, полицию и прокуратуру. А вчера написала заявление.

Налоговая и полиция провела рейд, застав в квартире жильца. Жилец пишет в объяснительной, что Петя сдает ему квартиру 1.5 года за 130 000 р. и между ними заключен договор. В нем есть дата заключения и подпись владельца квартиры.

Петя может попасть сюда из-за дотошной соседки

Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000 руб., то Пётр получит штраф в размере 100 — 300 тысяч рублей и должен будет погасить задолженность.

Если будет доказано, что собственник сдавал квартиру более 3 лет подряд, то сумма штрафа станет более 900 000 р. Петра могут привлечь к уголовной ответственности (198 УК РФ), дать условный или реальный срок, если у него уже есть судимость.

Хорошо, что пока у нас не принято стучать, и жалуются немногие. Но постепенно гайки будут закручивать, поэтому все может изменится в один момент.

Заключите договор

Для того чтобы законно сдать квартиру в аренду, необходимо заключить договор. В нем обязательно должны быть прописаны ответственность сторон, их права и обязанности. Например, вы можете внести пункт о выполнении мелкого ремонта, выплате компенсации в случае повреждения имущества.

Специалисты советуют заключить договор сроком менее чем на год. Это обуславливается следующими причинами:

• быстрое завершение контракта;
• возможность обращения в суд после двух пропущенных платежей;
• отсутствие необходимости регистрации подобного соглашения в Росимуществе.

Как платить налоги и сдавать квартиру официально

Заключение договора не гарантия того, что собственник сдает квартиру официально. Если договор заключен, а налоговые взносы не уплачены, то это “серая” зона, а проблемы жильца — это проблемы собственника. Чтобы выйти из “серой” зоны, нужно платить налоги.

13% — подавать декларацию как физическое лицо раз в год

Если живете в России постоянно (или более 183 дней в год), то этот вариант стоит рассмотреть. Каждый год вы можете подавать налоговую декларацию, чтобы оплатить 13% с годового дохода. Это займет минимум времени.

4% — оформить самозанятость и сдавать свою квартиру

Вы можете сдавать квартиру в аренду и платить налоги по ставке 4 или 6%. Сэкономить дополнительно поможет налоговый вычет, равный 1% при ставке 4% и 2% при ставке 6%. Он не должен превышать 10 000 р. или будет аннулирован. Плюсы: простая регистрация, нет отчетности, маленький налог. Минусы: нельзя нанять работников, нет отчислений в ПФР, страховых выплат, новая система, которую еще только начали использовать. Читайте подробнее в статье: как сдавать квартиру самозанятому.

6% — открыть ИП или добавить коды ОКВЭД 68.20

Код ОКВЭД — 68.20 (сдача в аренду собственного недвижимого имущества). Лучше всего использовать упрощенную систему налогообложения (УСН 6%). Чтобы сэкономить на налогах, достаточно ежеквартально вносить взносы в пенсионный фонд (ПФР) — 8112,00 р. и Федеральный Фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) — 2106 р. 50 коп. Еще надо платить обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р. — 1% от суммы без учета этих 300 т.р.

Если не планируете уезжать из страны надолго, сдавать несколько квартир или нанимать работников, то попробуйте оформить самозанятость и платить 4% с дохода.

Если цель — сдача несколько объектов недвижимости в аренду, максимальная независимость и возможность путешествовать, то откройте ИП (6%) для данных арендных правоотношений, работы с юридическими лицами, найма сотрудников. Бонусом станут отчисления в ПФР.

Как правильно составить договор аренды жилья

Основная ошибка, которую допускают неопытные арендодатели — скачивают типовой договор из интернета. Правильно составлять документ индивидуально, с прописыванием всех нюансов будущих арендных взаимоотношений.

Что должно быть отражено в договоре?

• Дата заключения обязательна, срок действия можно не указывать. По умолчанию договор заключен на 5 лет (ст. 683 ГК РФ);
• Размер оплаты жилья и то, кто гасит счета за коммунальные расходы. В соответствии с ГК РФ ст. 678 коммунальные платежи вносит наниматель.

Сумма ежемесячного взноса не может измениться в течение всего срока отношений найма, если это не закреплено печатью. Хозяин жилья не имеет права без согласования увеличивать ежемесячную плату (учитывайте это, заключая договор без прописанного срока действия).

Хотя за коммунальные услуги по счетчикам обычно платит квартирант, в случае неуплаты ответственность ляжет на наймодателя. Стоит также помнить о том, что официально налогами облагается вся прибыль, в том числе полученные в счет коммунальных трат средства.

• Срок оплаты: день, час;
• Использование имущества наймодателя: мебель, бытовая техника, показания счетчиков и приборов. К договору прилагается опись имущества (состояние, серийные номера бытовой техники) и акт приема-передачи;
• Если квартирант будет жить не один, в договор вносятся все лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем;
• Описывается система контроля за помещением: в какое время, например, в день платы за проживание, может приезжать наймодатель;
• Условия расторжения договора, форс-мажорных обстоятельств, неуплаты коммунальных платежей и т. д.;
• Ст. 6841 ГК РФ говорит, что текущий ремонт жилья — это обязанность нанимателя. В ответственности наймодателя — капитальный ремонт здания;
• Другие особенности, которые важны для обеих сторон: проживание с животными, ремонт и т. д.

Пример расчета

Рассчитаем обязательные взносы ИП при сдаче квартиры в аренду за 130 000 р. в месяц.

Итак, Пётр заработает 1 506 528 р., уплатив 53 472 р. налогов за спокойную жизнь и возможность защищать свои имущественные права в суде, подав исковое заявление в отношение арендатора, который затопил соседей на 500 000 р.

Пока все хорошо — платить налоги кажется дорого! Но на самом деле дорого платить при ущербе третьим лицам по вине вашего арендатора или оплачивать штрафы и пени.

Передача денег в счет аренды

Последний важный шаг при заключении сделки – передача денежных средств в счет оплаты аренды. В настоящее время обычно арендаторы оплачивают на месяц вперед и далее помесячно, хотя по договоренности возможны и другие варианты – например, предоплата за несколько месяцев. Деньги можно передавать не только наличными из рук в руки, но и безналичным перечислением. Последний вариант часто более удобен для арендаторов, поскольку тогда у них на руках остается квитанция. Если же средства передаются наличными, то арендатор может потребовать с вас расписку или составления акта приема-передачи денег. Обязательно напишите не только точную сумму и дату, но и период арендного платежа.

Итоги

1. Чем выше доход, тем больше плюсов в уплате налогов со сдачи квартиры в аренду. Сумма в 53 500 р. смехотворна, когда ваш ежемесячный доход превышает в 1.5 – 2 раза. Но если вы получаете с квартиры 15 000 р. в месяц, то принимайте решение сами, еще раз внимательно прочитав нашу статью.
2. Если доход небольшой, то оформите самозанятость с 4% годовых или сдавайте квартиру в “серую”.
3. Чем больше доход, тем выше штрафы. Если уплата налогов была умышленная, то штраф 40% от полученной прибыли, а при превышении суммы в 600 тыс. р. — уголовная ответственность.
4. Планируете жить за границей и сдавать квартиру — оформляйте ИП (УСН) или добавьте код ОКВЭД 68.20, чтобы платить 6% вне зависимости от налогового статуса: резидент вы или нерезидент.
5. Если надо продать недвижимость, то своевременно закройте ИП, чтобы квартиру не признали «производственным капиталом для предпринимательской деятельности».
6. В любом случае, компания Ритейл-Риэлти призывает вас не нарушать действующее законодательство и всегда своевременно уплачивать налоги.

Как правильно снять квартиру

Автор Рина Миро

14.04.2019 18:05

Недвижимость

Съемное жилье пользуется большим спросом у разных категорий населения. Можно ли удачно снять квартиру, не попавшись на уловки мошенников и не переплатив недобросовестному арендодателю? Можно, если следовать несложным советам.

3 поделились

Арендуя квартиру, обязательно оформляйте договор. Если вас просят внести залог или депозит и при этом не утруждаются оформлением договора или хотя бы залоговой расписки, скорее всего вы встретились с мошенниками. Существует немалое количество аферистов, сдающих квартиры нескольким квартиросъемщикам одновременно. Как правило, именно они просят внести залог, оказывая психологическое воздействие о якобы существующей огромной очереди претендентов на понравившуюся вам квартиру.

Прежде чем снять жилье, правильным будет ознакомиться с реальными ценами на съемные квартиры, чтобы не переплачивать за предложения, чья стоимость значительно превышает рыночную стоимость аренды. Составить примерный ценовой диапазон квартир можно с помощью специализированных сайтов аренды недвижимости, проведя всего пару часов в интернете.

Если вы решили прибегнуть к помощи агентства недвижимости, обязательно уточняйте размер агентского вознаграждения. Многие агенты, стараясь заработать на сделке, выставляют необоснованно завышенный процент. В целом в работе с агентством есть ряд плюсов. Обращаясь к риэлтору за помощью в подборе съемной квартиры, вы в первую очередь экономите время. Риэлтор поможет оформить договор и проконсультирует по вопросам, возникающим в процессе аренды жилья. Не забывайте заключать с риэлтором договор на оказание услуг, в котором должны быть предусмотрены возможные риски, связанные с потенциальными проблемами арендованной квартиры.

Допустим, вы уже нашли подходящий вариант и приехали посмотреть квартиру. При просмотре квартиры стоит обратить внимание на состояние инженерных коммуникаций, сантехники, бытовой техники. Обязательно проверяйте документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также не лишним будет узнать, кто зарегистрирован в квартире и есть ли еще собственники. Если вдруг собственников у квартиры несколько, необходимо убедиться, что все они согласны на сдачу квартиры в аренду, чтобы впоследствии избежать неприятных моментов.

Прежде чем заключать договор аренды, уточните все условия, на которых сдается квартира. Если вы работаете с агентством, то, как правило, договоры агентств отличаются друг от друга лишь отдельными формулировками. Обратите внимание, не прописаны ли в договоре штрафные санкции на случай, если вы решите съехать с квартиры до истечения какого-то определенного срока, чтобы не нарваться на дополнительные выплаты в случае наступления самых разных обстоятельств. Предусмотрите свои условия досрочного расторжения договора, сроков выезда и порядок расчетов.

Убедитесь, что у арендодателя нет долгов по оплате коммунальных услуг, чтобы эти долги не перешли на вас. Составьте опись имущества, находящегося в квартире, его состояние, чтобы позже вам не приписали воровство или порчу уже поврежденного имущества.

Заключив договор, внеся арендную плату и получив ключи от квартиры, не забудьте взять расписку, инструкции к бытовой технике и контакты управляющей компании и местных аварийных служб.

Фото: tukuli.ru

Подписывайтесь на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)

Сдать квартиру через агентство?

В том случае, если у вас нет времени и желания на самостоятельный поиск нанимателей, и вы хотите сдать квартиру через агентство недвижимости, мы к Вашим услугам, схема сотрудничества с нами состоит их 5 простых шагов:

1. Заявка. Оставьте заявку у нас на сайте, с указанием вашего контактного номера телефона, с кратким описанием вашей квартиры (район, количество комнат, наличие мебели, стоимость на которую вы рассчитываете) наш специалист перезвонит вам в ближайшее время, для уточнения необходимых данных о квартире, а так же выслушает ваши пожелания к будущим нанимателям. Так же вы можете прямо сейчас позвонить по номеру телефона: 8 (495) 790-57-01 и наш специалист немедленно приступит к работе.
2. Выезд специалиста. Сдать квартиру проще, если клиент располагает полной информацией о квартире. В этом отлично помогут качественные фотографии. Как показывает практика, мало кто из потенциальных Нанимателей желает тратить время на просмотр квартир, о которых не имеют представления.
3. Реклама. Сотрудник агентства составит текст рекламного объявления, который в дальнейшем будет размещен в СМИ.
4. Показ и переговоры. Показы квартиры могут быть назначены в любое удобное для Вас время, так же вам необходимо быть готовым к показу квартиры в выходные и праздничные дни, а также вечерние часы.
5. Подписание договора. При появлении Желающих снять квартиру, следующим шагом будет заключение договора Найма жилого помещения.