Возврат НДФЛ при покупке квартиры

Налог при покупке квартиры у родственников

Стать собственником квартиры близкого родственника при его жизни можно двумя путями:

• купить – и потерять право на налоговый вычет;
• принять в дар – и воспользоваться налоговой льготой, освобождающей от уплаты НДФЛ.

В последнем случае нормы гражданского и налогового права предоставляют родственникам по нисходящей и восходящей линии дополнительную преференцию. Так, полученное безвозмездно имущество должно быть задекларировано. Даритель при этом несёт расходы, а одаряемый получает с точки зрения НК РФ доход, облагаемый по стандартной ставке для резидента – 13%.

Однако родители родителей, сами родители, супруги, дети, внуки и братья, сёстры, вступающие в сделку дарения, освобождены от необходимости платить налог. Так, свёкор, подаривший сыну и невестке по ½ квартиры, освобождает первого от дополнительных перечислений в бюджет. Тогда как невестка обязана в следующем календарном году отчитаться за подарок и внести в казну 13% (или 30% – для нерезидентов) от стоимости объекта, рассчитанной самостоятельно.
Внимание! Отказ в получении налогового вычета у родственников связан с возможностью влияния родственных отношений на стоимость объекта. Однако даже если квартира будет продана отцом дочери по среднерыночной цене, ИФНС вынесет решение об отказе и не возместит НДФЛ.

Кто может оформить налоговый вычет?

При оформлении налогового вычета при покупке квартиры у родственника необходимо соблюсти следующие условия:

• покупатель является резидентом РФ;
• его доход официально подтверждён;
• работодатель регулярно отчисляет 13% от его заработка в бюджет;
• для расчёта были использованы личные или заёмные средства;
• родственник-продавец не входит в круг исключения.

Особенность! Из стоимости объекта по договору будет вычтен размер использованных государственных дотаций: средства материнского капитала, федеральных программ помощи в приобретении жилья отдельным категориям и пр.

Кому не положен имущественный возврат?

Налоговая льгота не будет предоставлена покупателю недвижимости в таких случаях:

• он длительное время (больше полугода) отсутствовал в России;
• у него нет официально подтверждённого источника дохода;
• работодатель не вносил в бюджет или использовал другую ставку при удержании НДФЛ;
• оплата договора полностью произведена средствами из государственного бюджета или работодателя;
• между ним и продавцом установлены близкие родственные отношения.

Интересно! ИФНС может отказать в вычете, если сторонами по договору выступают, например, тёща и зять. Объект переходит в совместную собственность супругов, один из которых приходится продавцу близким родственником. Избежать этого поможет заключение брачного контракта, закрепляющего отказ дочери от собственнических претензий на квадратные метры, приобретаемые её мужем.

Все ли могут рассчитывать на налоговый вычет при покупке квартиры?

Приобретение квартиры или дома — очень ответственный шаг в жизни каждого человека, требующий значительных финансовых затрат, поэтому имущественный вычет в данном случае приходится весьма кстати и помогает хоть как-то прикрыть образовавшуюся дыру в бюджете. Однако, получение возврата НДФЛ — процедура непростая, требующая определенного пакета документов, а также знания условий и порядка получения, предусмотренных Налоговым Кодексом РФ.

Не имея опыта, навыков, а также четкого алгоритма действий можно очень долго провозиться с оформлением — поэтому лучше изначально обратиться к специалистам, чтобы возврат НДФЛ при покупке квартиры был совершен максимально быстро и без нервов.

Стоит помнить, что по прошествии одного года после покупки жилья (т.е. по истечении одного налогового периода) налогоплательщик может возвратить сумму, не превышающую совокупную сумму уплаченных им налогов за тот же налоговый период. Если физическое лицо за один год уплатило налоговую сумму меньшую, нежели ему причитается по возврату за покупку недвижимости, то остатки по возврату НДФЛ переносятся на следующий налоговый период, т.е на следующий год.

Налогоплательщик может рассчитывать на налоговый вычет на покупку квартиры лишь в том случае, если недвижимость приобретена своими средствами у посторонних граждан. Т.е., если физическое лицо купило жилье у родственников, или жилище было предоставлено в собственность работодателем — то возврат НДФЛ при покупке квартиры невозможен.

Итак, чтобы получить налоговый вычет на покупку квартиры, нужно в обязательном порядке учесть все перечисленные выше нормы.

Следует отметить, что получать возврат НДФЛ при покупке квартиры можно не один раз. Если гражданин получил вычет и продал недвижимость — он имеет право на возврат при покупке другой квартиры и т.д.

Но существует ограничение — налогоплательщик за свою жизнь может сделать возврат НДФЛ при покупке квартиры на совокупную сумму не более двух миллионов рублей за покупку недвижимости и не более трех миллионов за плату процентной ставки по кредиту. Таков закон, прописанный в Налоговом Кодексе РФ. Т.е. каждый человек за всю жизнь может вернуть уплаченные им налоги на сумму 260 000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Чтобы все было понятно и ясно, приведем наглядный пример расчета возврата:

1. Гражданин приобрел в собственность квартиру за 1 000 000 рублей
2. Он имеет право на налоговый вычет на покупку квартиры — 13% от 1 000 000 это 130 000 рублей.
3. Гражданин получает официальную заработную плату, облагаемую НДФЛ — 10 000 рублей в месяц/ 120 000 в год. Следовательно за один налоговый год он может возвратить 13% от 120 000 рублей — 15 600 рублей. Остальное гражданин получит в последующие налоговые периоды.
4. Полный налоговый вычет на покупку квартиры гражданин получит по прошествии 8,5 лет. Причём оформлять возврат НДФЛ при покупке квартиры он может как ежегодно, так и реже.

Если физическое лицо покупает квартиру в строящемся многоквартирном доме, то он также имеет право на вычет. Более того возврат можно произвести на покупку строительных материалов, на переоформление документов и т.д. В таком случае в договоре купли-продажи недвижимости должна быть пометка о необходимости ремонтных и отделочных работ в приобретаемом имуществе.

Если квартира куплена в ипотеку, то возврат по ипотечным процентам производится отдельно от имущественного вычета на покупку квартиры. Т.е. даже если гражданин уже получил максимальные 260 000 рублей возврата, он вправе рассчитывать на вычет по ипотечным процентам.

Как узнают, что жилье продано родителями?

Специальной методики определения степени родства продавца и покупателя недвижимости у ИФНС нет. Инспектор принимает решение по совокупности собранных данных:

• сопоставление фамилий и мест регистрации;
• запрос в органы ЗАГС;
• письменное подтверждение либо опровержение от покупателя и т.д.

Скрыть факт покупки квартиры у родственника с целью получения налогового вычета достаточно просто. Однако это является незаконным деянием и чревато обвинением в незаконном обогащении со всеми вытекающими последствиями.

Один из законных фактов обойти препятствие – использование иных форматов сделки. Так, запрет наложен только на договора купли-продажи. Уступка прав требования под данную норму не подпадает. Значит, приобретя квартиру по договору долевого участия, отец вправе уступить её своему сыну. Последний сможет на вполне законных основаниях претендовать на налоговый вычет после подписания акта приёма-передачи.

Каким образом налоговая обнаружит, что жилье было приобретено у родственников?

Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет. Налоговые инспектора сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.

Читать дальше: Могут ли коллекторы прослушивать сотовый телефон

Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и, если впоследствии скрытый факт будет обнаружен,- необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.

Сделка между родственниками до 2012 года и после

До 2012 года налоговое законодательство опиралось на нормы определения родства и свойства, закреплённые в смежных отраслях права директивными документами. Среди них:

• Семейный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Общероссийский классификатор информации о населении.

Круг лиц, покупка квартиры у которых автоматически лишала права на налоговый вычет, был всеобъемлющ и включал все возможные степени родства. Внуки, бабушки, прабабушки, племянницы, тёти, двоюродные братья, отчимы, пасынки, родственники супругов – все подпадали под правило исключения. Заключение сделки с одним из них лишало налоговой льготы.

По сделкам, заключённым с наступлением 2012 года, действуют нормы статьи 105.1 Налогового кодекса РФ. Перечень взаимозависимых лиц ограничен следующими родственниками:

• супруги;
• родители и усыновители;
• дети (родные и усыновлённые);
• братья и сёстры;
• опекуны, попечители и их подопечные.

Важно! Суд может расширить этот перечень по иску от налоговой службы. Однако на практике ИФНС не ищет дополнительных поводов для отказа в вычете по данному основанию – сделка между взаимозависимыми лицами.

3-НДФЛ. Налоговые вычеты

 Я не ожидала такого результата Долго думали с мужем куда вложить деньги. Но такого результата не ожидали вообще… Подробнее >>

Данная тема мной уже освещалась, за этот период особых изменений в законодательстве не произошло по такого рода сделкам. Однако вопросы у Вас остаются по-прежнему. Поэтому я решила рассказать Вам еще раз про сделки по приобретению недвижимости у родственников. И как обычно отвечу на Ваши вопросы.

Итак, напомню Вам, что, если Вы приобретаете квартиру, дом, комнату у своих родственников, то Вы не вправе получить имущественный вычет. Это ограничение закреплено в ч.1 п.2 ст. 220 НК РФ.

К таким родственникам относятся (в соответствии со ст. 105.1 НК РФ): супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун и подопечный. То есть это Ваши близкие родственники. Что касается лиц, указанных в ст.20 НК РФ, тоже упоминающей категории взаимозависимых лиц (родственников по родству и свойству), то вычет по указанным лицам не предоставлялся по сделкам совершенным до 01.01.2012 года. А с начала 2012 года свойственники, заключившие сделки после указанной даты смогут получить вычет.

Допустим, Вы купили квартиру у своего племянника. В этом случае, имущественный вычет Вам положен, так как в соответствии с семейным законодательством Вы не являетесь близкими родственниками (тетя, дядя и племянник). Об этом Письмо УФНС по г.Москве от 27.08.2010 г. № 20-14/4/[email protected]

А вот, если отец купит квартиру у своего сына, то вычет отец не сможет получить (Письмо УФНС по г.Москве от 19.08.2010г. № 20-14/4/087705.

Или другая возможная ситуация. Ваш супруг приобретает дом у Вашей матери. В этом случае он не вправе получить вычет, так как между ними существуют отношения свойства. «Отношения свойства» по семейному кодексу это отношения, возникающие в связи с заключением брака между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов (Письмо УФНС по г. Москве от 09.06.2010 г. № 20-14/4/[email protected]). А если Вы совершите такую сделку в 2012 году, то вычет получить сможете (пункт 6 статьи 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

Свекровь и невестка заключили договор купли-продажи комнаты. Вычет свекровь не получит, так как между ними существуют отношения свойства (Письмо Минфина РФ от 04.08.2011 г. № 03-02-08/86). А при заключении договора в 2012 году свекровь вычет получит (пункт 6 статьи 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

Например, сделка по продаже дома с земельным участком совершена между сводными братьями до 2012 года. Получение в этом случае вычета возможно. Так как данные лица не являются близкими родственниками согласно ст. 14 Семейного Кодекса РФ, а признание их близкими родственниками в соответствии со ст. 1144, 1145 Гражданского Кодекса РФ возможно только, если налоговая служба установит данный факт в судебном порядке.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Размер налогового вычета

Величина налогового вычета не зависит от степени родства и свойства продавца с покупателем, а определяется понесёнными затратами:

• на приобретение жилплощади – не более 2 млн руб. собственных или кредитных средств;
• на отделку помещений – если в договоре прямо указано, что объект переходит к новому владельцу без отделки;
• на гашение процентов по кредиту – не более 3 млн руб. по факту совершённых платежей.

Указанные выше ограничения распространяются на правоотношения, возникшие с 2014 года. До этого размер налогового вычета по кредитным процентам не был лимитирован. По сделкам, совершённым до 2008 года, максимальный размер льготы составлял 1 млн руб.

Увеличить вдвое возврат НДФЛ могут супруги, приобретающие недвижимость в совместную собственность без выделения долей. В этом случае каждый из них может претендовать на вычет в максимальном размере в отношении одного и того же объекта недвижимости.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников после 2012 года

Для всех сделок, заключенных начиная с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица, при покупке жилья у которых нельзя получить вычет, определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников полностью конкретизирован. Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.

Кому не положен

Исключения описаны подробно в НК РФ:

1. Квартира продана раньше 1 января 2014 года, покупатель успел взять налоговую льготу.
2. Квартира продажа позднее 1 января 2014 года, однако, возмещение льготы уже состоялось.
3. Квартира выкуплена и продавцом был родственник.
4. Гражданин официально считается безработным, не платит обязательный подоходный налог.
5. Квартира выкуплена, в сделке помогал работодатель.
6. Квартира выкуплена, на приобретение был потрачен гражданином материнский капитал (также средства иной субсидии).

Выходит, если недвижимость реализовали члены семьи или другие близкие родственники, потом вернуть вычет практически невозможно.