Возникающие риски при покупке доли в праве собственности на квартиру


Доля в квартире и порядок пользования

Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их доли в квартире. Когда речь идет о доле в квартире, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права, не зависимо от размера доли. Имея 1/4 долю в 2-х комнатной квартире, вполне можно проживать в отдельной комнате, конечно при условии что есть только один сособственник.

Если между сособственниками квартиры не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности то это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Никто из собственников квартиры не в праве ограничивать

других собственников доли квартиры в пользовании. Только в том случае если судебным решением будет определен порядок пользования можно закрыть какую либо из комнат. Владение долей в квартире — это не одно и то же, что владение комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле в квартире, принадлежащей Вам, соответствует какая-то часть в квартире, если нет судебного решения об определении порядка пользования или не сложился порядок пользования по согласию собственников квартиры.
Доля в квартире
может выражаться лишь в виде дроби, например, 1/2, 1/5, или 3/16, никто не может запретить собственнику 1/5 доли в квартире, сегодня поспать в одной комнате, а завтра в другой. Для многих такая ситуация стала ключевой. Сейчас очень много людей и финансовых структур которые умеют и знают как
заработать на доле в квартире.

Порядок действий при приобретении доли в квартире

Проверить личность продавца

Стоит удостовериться в дееспособности продавца, а также в дееспособности лица, выписавшего доверенность, если сделка совершается доверенным лицом.

Доверенность должна быть нотариально заверена, обязательно необходимо проверить срок действия доверенности и уточнить у нотариуса, не отозвана ли она.

Проверить правоустанавливающие документы продавца

Собрать необходимые документы:

  • выписку из реестра прав на данный объект собственности. Имеет смысл ознакомиться с документом, в котором будет видно, как часто и какие сделки совершались с недвижимым имуществом, а также имеют ли место обременения и ограничения. Для получения такой выписки необходимо обратиться в регистрационную палату или МФЦ с заявлением или направить такое заявление посредством телекоммуникационных каналов связи, предварительно оплатив пошлину.
  • кадастровый паспорт. Его можно получить, направив запрос через форму на сайте Росреестра или обратившись с заявлением лично в кадастровую палату или МФЦ, предварительно оплатив пошлину. В случае если квартира не зарегистрирована, с заявлением о постановке на кадастровый учет может обратиться только собственник.
  • технический паспорт и справку об отчуждении имущества – документ может получить только собственник, обратившись в БТИ.

Известить в письменной форме всех собственников квартиры о продаже и получить письменный отказ от покупки:

Он может быть заверен нотариально или же собственники могут подписать его в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Альтернативным документом может быть свидетельство нотариуса о передаче собственникам извещения о продаже доли в квартире, в том случае если не последовало ответа (участники долевой собственности обязаны в тридцатидневный срок с момента передачи им извещения приобрести долю в квартире, выставленную на продажу, либо подписать отказ от ее приобретения).

Вас может заинтересовать с чего начать восстановление документов о праве собственности на объект недвижимости

Как происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

Закон о тишине в Московской области:

Согласие супруга

Получить согласие супруга на приобретение недвижимости, проверить наличие такого согласия у продавца (если участники сделки состоят в браке).

Согласие необходимо заверить у нотариуса.

Покупателя закон не обязывает получать согласие супруга, но регистраторы, как правило, его запрашивают.

Составить договор купли — продажи

Он должен быть оформлен в письменном виде и содержать подписи сторон.

Обязательными к указанию в договоре являются сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, а именно: адрес, вид, площадь.

В договоре прописывается полная стоимость (то есть именно та сумма, которая фактически передается продавцу).

Если ранее судом был определен порядок пользования, то эти условия можно прописать в договоре купли-продажи.

Впрочем, на нового собственника решение суда не распространяется, если кого-то из собственников определенный порядок не устраивает, он вправе обратиться в суд.

В договор рекомендуется включить акт приема — передачи.

Регистрация

Договор купли — продажи доли в праве собственности на квартиру подлежит обязательной регистрации.

С целью регистрации права собственности на недвижимость участники сделки могут обратиться лично в регистрационную палату или МФЦ, отправить документы в электронном виде или посредством Почты России.

Комплект документов для регистрации:

  • заявление о государственной регистрации;
  • паспорта участников сделки. В случаях когда имеются несовершеннолетние зарегистрированные собственники, потребуются их свидетельства о рождении;
  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт и справка на отчуждение жилья;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение направления извещения о продаже всем участникам долевой собственности или письменный отказ совладельцев от покупки указанной доли;
  • нотариально заверенное согласие супругов или заявление участника сделки о том, что он не состоит в браке. При наличии брачного договора о раздельной собственности потребуется его копия;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и перед ФНС;
  • нотариально заверенная доверенность при участии в сделке представителя одной или обеих сторон.

В регистрирующем органе могут потребовать дополнительные документы: например, в случае если один из собственников недееспособный, ограниченно дееспособный или не достиг 18-летнего возраста, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки.

Дополнительные документы потребуются и в том случае, если у регистратора возникнут сомнения в подлинности предоставленных документов или верности указанных в них сведений.

Как можно распорядиться долей

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:

  • продать или подарить;
  • завещать;
  • заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже. Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене. Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.

К сведению Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:

  • если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
  • при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, мужжена – не платят налога);
  • подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить.

Варианты покупки доли в квартире: пошаговая инструкция

Приобретение долевой собственности юридически оформляется договором купли – продажи недвижимости, порядок заключения которого имеет нюансы в каждом конкретном случае. На основании изменений к ст.24 ФЗ N 122 “О государственной регистрации…” от 21 июля 1997 года, сделка в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.

Желающий реализовать часть квартиры гражданин письменно информирует остальных собственников о готовящейся сделке. Разрешением для передачи прав собственности на жилье третьим лицам считается получение письменного отказа совладельцев от приобретения доли или отсутствие возражений с их стороны в течение месяца с даты отправки извещения. При наличии подтверждающих факт получения адресатом уведомлений собственник спустя 30 дней вправе выставить свою часть квартиры на продажу.

Как оформить долю в квартире

Как уже было пояснено, долю можно определить либо по договорённости, либо в суде.


Того требует 244 статья ГК.

Если все совладельцы общей квартиры решили миром определить доли, поступить нужно так:

  • оформить письменное соглашение об определении долей;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

Раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально, сейчас этого не требуется. Но и не запрещено.

А уж если согласья в товарищах нет, определять доли имеет право только судья. По умолчанию доли в общей квартире равные. Но возможно и увеличение в чью-то пользу, если:

  • денег в покупку или строительство вложено не поровну;
  • один из совладельцев улучшил состояние квартиры за свой счёт (например, провёл водопровод).

В этом случае в Росреестре основным документом будет не соглашение, а судебное решение.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Интересное: Какие Документы Нужны На Материнский Капитал На Покупку Жилья

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Цели и связанные риски

Взвешивая «за» и «против», стоит ли покупать долю в квартире, перспективному владельцу части жилья необходимо сопоставить цели приобретения со связанными рисками.

Даваемые объявления о продаже содержат информацию о выгодах «три в одном» за невысокую цену:

  • право на собственность;
  • возможность постоянной регистрации в регионе, интересном для иногородних лиц;
  • право на проживание на территории.

Опасность покупки доли в квартире, имеющей малую часть, кроется в сложностях с регистрацией и проживанием. Размер отчуждаемой и приобретаемой жилплощади не ограничен законодательством вплоть до раздела на метры и даже сантиметры. Владение долей ниже норматива – это исключительно право гражданина.

Чем опасна покупка доли в квартире для желающих получить прописку и крышу над головой? На практике сотрудники ФМС отказывают в проведении процедуры регистрации, аргументируя связь прописки и проживания, но на 1 квадратном метре проживать нельзя, поэтому и регистрация имеет формальный характер.

Покупка жилплощади ниже установленных региональных нормативов приводит к отказу в регистрации, а суды проявляют тенденцию к поддержке регистрирующих органов. Так, Петербургским городским судом было вынесено решение о правомерности отказа прописаться на жилплощади ниже минимума (для северной столицы 9 кв. м на человека) с формулировкой о невозможности фактического вселения.

Миграционная служба тщательно контролирует «резиновые квартиры», поскольку покупка доли и дробление стало причиной массового вселения и прописки с последующим созданием условий для проживания, невозможных для совладельцев.

Оценивая, выгодно ли покупать долю в квартире, единственным позитивным моментом является ценовой фактор. Простой математический закон даёт сбой, поскольку целая квартира будет стоить дороже, чем составные части. Однако необходимо «оглядываться» на норматив по метражу, установленный в регионе.

Долевая собственность: основные нюансы

Приобретение жилья в долевое владение имеет ряд особенностей. Безусловно, владелец имеет право самостоятельного распоряжения личным имуществом, но лишь тогда, когда мы говорим о части совместной собственности: здесь существуют некоторые ограничения в возможности этого распоряжения.

Приобретая долю в квартире, необходимо знать о многих тонкостях юридического плана, так как некорректное оформление влечёт за собой опасность признания сделки незаконной.

Причины возникновения долевой собственности на квартиру

По закону, жильё, которое принадлежит более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, бывает долевой и совместной.

При долевом владении, квартира делится на доли, которые могут быть как равными, так и нет. Выделение этих долей осуществляется, исходя из желания собственников, либо по судебному вердикту. Каждый владелец получает на руки правоустанавливающие документы на свою личную долю в пределах одной квартиры.

Причины возникновения долевого владения:

  1. Если происходит приватизация на всех лиц, которые в этом заинтересованы, в момент приватизации.
  2. Если расторгнут брак и бывшие супруги разделяют квартиру, которая до этого была в их общим владении.
  3. Если жильё переходит по наследству нескольким наследникам одновременно.

Обратите внимание! Та доля жилья, которая продаётся, должна быть выделена в натуре, или в виде соотношения ко всей площади жилья. На руках у обладателя доли должен быть документ, где его доля проставлена в дробном (либо процентном) показании.

Доля – это юридическое определение, когда владельцы могут совместно использовать жильё, продавая которое, требуется обзавестись согласием со стороны своих совладельцев на заселение нового собственника.

Покупка доли в коттедже

Для того чтобы ответить на вопрос о выделении доли необходимо знать из чего состоит 1/3 что выхотите купить, для чего необходимо проведение строительно-технической экспертизы. Такая сделка сомнительна, поскольку невозможно точно определить возможность выдела доли и прогнозировать адекватность поведения остальных собственников.

Мое мнение таково: если правоустанвливающий документ на долю, которую Вы хотите приобрести, имеется , а так же есть техническая возможность выдела доли в натуре ( можно сделать отдельный вход, туалет, душ, кухню), то при наличии финансовых средств и Вашего терпения, вопрос приобретения доли не представляет опасности и имеет перспективы.

26 Апр 2020 glavurist 155

Поделитесь записью

    Похожие записи
  • Инн физического лица повторная выдача свидетельства
  • Доход На Человека Для Получения Субсидии В 2020 Году
  • Как часто можно прикрепляться к другой поликлинике
  • Субсидии на покупку автомобиля в 2020 году

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.

Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.

В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке. Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней). Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.

Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.

Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.

Покупка долей в квартире: нюансы и рекомендации

— При купле-продаже доли не приходиться говорить о мошенничестве в том виде, в каком мы наблюдаем его в сегменте реализации вторички. Здесь проблема иного рода и представляет опасность не для покупателя, а для других сособственников. Не редки случаи, когда продажа доли связана с непримиримой ситуацией между собственниками (развод, раздел имущества, наследство). Продающий долю желает «как можно сильнее насолить» сособственникам. Логика проста, покупаем долю, затем выкупаем остальные. Таким образом, покупка квартиры частями обойдется значительно дешевле, нежели покупка квартиры целиком. Другой вопрос – каким образом будет происходить выкуп оставшихся долей, собственники которых не готовы к продаже.

Интересное: Саратов льготы ветеранам труда в 2020 году

— Доля абстрактна только физически. По законодательству, акт приема-передачи нужен к любой возмездной сделке – это безопасность для сторон. Как говорится, вещественное право передано, деньги получены. Но на регистрацию договора купли-продажи он не требуется. Поэтому в интересах сторон я бы советовала включать данный пункт в договор и подписывать акт приема-передачи.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Так как приобретение жилья супругами подразумевает, что наступит совместная собственность, а вовсе не долевая, то процедура по оформлению такой сделки имеет ряд своих нюансов.

При продаже жилья, приобретенного в совместную собственность, надо будет получать согласие с нотариальным заверением от супруга (супруги).

На заметку. Несмотря на то, что при сделке приобретения в совместную собственность необходимо определиться с вопросом, на кого будет производиться оформление документов, на деле этот аспект не играет существенной роли, так как независимо, на кого заключается договор, оба супруга имеют равные права в отношении жилья.

Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность воспользоваться любым из трёх способов:

  1. Сделать переоформление и перезаключить новое соглашение на двоих.
  2. Оформить договор между собой, где отметить размер доли каждого в случае расторжения брака.
  3. Изначально осуществить разумное составление брачного договора.

Супруги, при желании, могут оформлять документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация сделана на обоих супругов, потребуется выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая именно доля кому из супругов принадлежит.

Одним из способов избавления от опасности дальнейших разногласий – является заключение брачного договора. В нём следует подробно указать: какое имущество было у мужа и жены до их вступления в брак. Отсюда легко будет выяснить, какое имущество приобреталось в период брака и, соответственно, надлежит разделению при разводе. Помимо прочего в договоре можно прописать соотношение долей каждого из супругов в совместно нажитом имуществе при его приобретении и при разводе.

Имейте в виду! Заключение договора – это самый цивилизованный и предпочтительный вариант, по причине того, что в нём можно указать не только величину долей на каждого в купленной квартире, но и обозначить право владения всеми иными вещами и ценностями.

Покупка дома

— Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Рекомендуем прочесть: Управление тс с просроченным водительским удостоверением

— При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

Подводные камни и риски при покупке долей

Кажущиеся незначимыми нюансы могут создать ряд проблем при покупке доли в недвижимости. Перед совершением сделки будущему владельцу следует пообщаться с проживающими и выяснить состав совладельцев с целью контроля соблюдения алгоритма и наличия или отсутствия проблемных зарегистрированных лиц.

Какие подводные камни при покупке квартиры в её части существуют:

  1. Конфликтные соседи, ведущие аморальный образ жизни. Приобретение доли в квартире с подобными совладельцами, чревато сложностями или невозможностью, как дальнейшей продажи, так и совместного проживания.
  2. Наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц. По инициативе органов опеки и попечительства, согласие которых является обязательным, сделка может быть признана недействительной, а цель – покупка доли для прописки недостигнутой.
  3. Получение согласия от супруга. Если реализуемая часть относится к составу совместно нажитого имущества, то необходимо нотариально заверенное согласие партнёра.
  4. Соблюдение алгоритма по предоставлению преимущественного права на покупку. В соответствии со статьёй 250 ГК РФ перед продажей стороннему лицу следует предложить воспользоваться приоритетом остальным сособственникам. Адресатам следует направить уведомление о планируемой продаже, после которого получить их решение в виде:
      письменного отказа от предложения;
  5. согласия на выкуп;
  6. 30-ти дневного молчания, приравниваемого к отказу и дающего право собственнику искать покупателя на стороне.

Возникающие нюансы

Риски при покупке доли в квартире между близкими родственниками обычно минимальны. Потому при необходимости приобретения недвижимости именно таким способом следует обращаться как раз к таковым.

В первую очередь по простой причине – так возможно отследить максимально точно и подробно вопрос касательно законности реализации недвижимости.

Существует достаточно обширный перечень вопросов, изучить которые нужно будет прежде, чем приобрести имущество такого типа.

Видео: риски при покупке доли в квартире


К базовым таковым на данный момент времени можно будет отнести:
  • порядок заключения соглашения;
  • риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников;
  • как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему;
  • на что стоит обратить внимание.

Порядок заключения соглашения

Сам порядок заключения сделки рассматриваемого типа имеет стандартный алгоритм. Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

Понадобиться обязательно известить самому продавцу о факте осуществления подобного рода сделкиСогласно ст.№250 ГК РФ (граждане, имеющие право на часть недвижимости, обладают правом преимущественной покупки); обязательно осуществляется извещение об отчуждении доли; само таковое составляется именно в письменной форме; после предоставления извещения от продавца другим собственникам понадобиться в обязательном порядке выждать 1 месяц – именно столько отводится времени иным собственникам для выбора решения
Далее составляется первичная документация, необходимая для осуществления продажиЭто касается договора купли-продажи, а также акта приема-передачи (не обязательно, но по возможности следует привлечь нотариуса для формирования подобных документов – таким образом будет сведена к минимуму вероятность каких-либо ошибок); понадобиться составить договор отчуждения; услуги нотариуса также потребуется оплатить – в соответствии со стандартной тарифной ставкой
Переход прав собственности от одного субъекта к другому обязательно должен быть зарегистрирован соответствующим образомДля этого понадобиться подготовить стандартный перечень документов:
  • заявление от различных сторон договора;
  • оригинал нотариально заверенного договора о передачи прав собственности на конкретное имущество;
  • подтверждение того, что гражданин в письменной форме уведомил всех остальных собственников о продаже и таковые отказались от своего права преимущества покупки;
  • другие документы (согласие органов опеки и попечительства на свершение сделки, другое)

Регистрация прав собственности осуществляется лично через Росреестр или же путем подачи документов в МФЦ. В дальнейшем уполномоченный орган выдаст документ, который подтверждает факт владения имуществом.

Риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников

При отсутствии согласия на продажу доли может иметь место только в случае, если был нарушен алгоритм продажи именно со стороны продавца.

Иные собственники имеют право оспорить и признать сделку недействительной через суд в случае, когда уведомление о продаже не было осуществлено.

Если же имеет место отсутствие согласия, но при этом предложение о покупке было выдвинуто другим собственникам – то таковой протест не будет иметь юридического значения.

Как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему

Гораздо сложнее обстоят дела с недвижимостью если часть доли принадлежит не достигшему совершеннолетия.

В таком случае понадобиться на осуществление продажи согласие органов опеки и попечительства.

При этом если продажа осуществляется без ведома данного органа – сделка может быть аннулирована в судебном порядке. Для государственных органов именно соблюдение прав ребенка – приоритетное направление.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2020 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Все подводные камни при покупке дома с участком в деревне

Родители не могут лишить ребенка доли дома. Если сделка будет заключена на основании ненадлежащих документов, впоследствии в судебном порядке она может быть признана недействительной, а Вам, как покупателю, это нужно меньше всего, поэтому продавцы должны обеспечить возможность получения ребенком доли дома или квартиры взамен продаваемой.

Рекомендуем прочесть: Как рассчитать дни отпуска при увольнении

Запросите у продавца копии полного пакета документов, в т.ч. св-во о праве собственности на дом, правоустанавливающие документы, подтверждающие переход права к продавцам(договор приватизации, купли-пролажи, дарения, технический и кадастровый паспорта, платежные документы, подтверждающие отсутствие долга по ЖКХ и коммуналке. Подлинность справки из органов опеки лучше проверить в самих органах. Уточните, какова площадь земельного участка, отведенная под дом, даже если она не оформлена, т.к. впоследствие вы сможете оформить и использовать участок в соответствии с имеющимся землеотводом.

Покупка квартиры в долях

Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.

Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.

Порядок действий при покупке долевой собственности

Перед покупкой выбранной долевой недвижимости, покупатель должен:

  • убедиться, что у продавца есть отказ других совладельцев от покупки его доли. Побеседовать с соседями и понять, что они действительно не претендуют на выставленный к продаже объект. Одновременно покупатель сможет понять, доброжелательны ли соседи;
  • согласовать условия сделки с продавцом по цене, условиям оплаты, перерегистрации и срокам передачи недвижимости. Убедиться, что у продавца собран весь пакет необходимых документов, и нет препятствий для аннулирования сделки;
  • подписать составленный договор после предварительного согласования всех условий. Договор подписывается в присутствии нотариуса, который должен его заверить;
  • принять собственность по акту приема-передачи, который оформляется в виде письменного документа и имеет подписи сторон. Акт прилагается к договору;
  • зарегистрировать в Росреестре собственность на свое имя, предъявив туда договор сделки и документы, необходимые для переоформления собственности.

На что нужно обратить внимание при покупке доли?

Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:

  • есть ли возможность доступа в квартиру;
  • каков характер отношений между другими жильцами, не будут ли они препятствовать вселению нового жильца;
  • убедиться в реальном размере продаваемой доли, существует ли она в условно выделенном виде;
  • сколько отдельных помещений и как они расположены, не является ли продаваемая комната смежной с комнатой другого совладельца;
  • не была, ли проведена перепланировка, т. к. важно, чтобы она была согласована;
  • если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то нужно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки на отчуждение его собственности;
  • в каком месте расположена сама квартира, и каково ее техническое состояние.

Особенности покупки доли в квартире в 2020 году

Обсуждение предстоящей продажи доли с остальными собственниками Если кто-то решит выкупить долю, то можно обойтись без письменного уведомления. В остальных случаях полагаться на устные заверения не стоит. Нужно подготовить официальное уведомление с указанием условий и цены Получение ответа от собственников Если получен отказ, можно приступать к оформлению сделки с третьим лицом. Иначе необходимо дождаться истечения месячного срока Поиск покупателя, если собственники отказались от покупки Искать покупателя дозволено любыми доступными способами (СМИ, агентства недвижимости, Интернет) Согласование условий с покупателем Как только покупатель найден, с ним оговариваются условия продажи. При этом условия должны соответствовать тем, что указывались в уведомлении. Когда покупатель настаивает на изменении условий, он должен быть готов к месячному ожиданию для получения нового ответа совладельцев. При этом вполне возможно, что кто-нибудь согласится на выкуп доли Заключение договора купли-продажи Согласованный договор подписывается сторонами. Затем договор заверяется нотариусом Оформление акта приема-передачи По этому акту осуществляется передача доли. Сам акт прилагается к договору Обращение в Росреестр Покупатель подает документы на регистрацию перехода права собственности. Присутствия продавца не требуется, поскольку договор заверен нотариусом

Интересно почитать: Если отец ребёнка не работает какую сумму алиментов он должен платить

Согласно гражданскому законодательству все граждане наделены равными правами. В применении к долевой собственности эта норма означает, что владелец доли вправе распорядиться ей по собственному усмотрению, но с соблюдением интересов остальных собственников.

Изменения законодательства по сделкам с долевой собственностью

Взаимоотношения с соседями по квартире является одной из главных причин возникновения в дальнейшем проблем, т. к. в последнее время участились сделки по продаже долей в квартирах с использованием мошеннических схем. Чтобы предотвратить распространение различных противоправных сделок, государством приняты изменения в ФЗ-122 02.06.2016 о регистрации прав на недвижимость. Согласно изменениям, устанавливается обязательное нотариальное сопровождение всех сделок, касающихся долевой собственности

. Если сначала нотариус участвовал в оформлении сделки при продаже долей только не собственникам квартиры, то сейчас у нотариуса оформляются исключительно все сделки с долевой недвижимостью.

Смысл нотариального удостоверения сделки заключается в проведении нотариусом проверки правовой чистоты всех предъявленных документов.

Что проверять при покупке земли с домом

Чтобы понять, насколько эффективно функционирует система водоотведения, следует проследить за ее работой во время дождя. Если вода не скапливается возле стены дома и не вымывает прилегающий к нему грунт, создавая ямки, значит, система водоотведения работает правильно. Если же вы наблюдете обратную картину, то вам придется заняться доработкой системы водоотведения.

В хоте такой сделки, должна быть осуществлена передача права собственности на каждый из объектов недвижимости. Соответственно, переход права собственности необходимо регистрировать в отношении как самого дома, так и земельного участка, на котором он находится.

05 Авг 2020 toplawyer 464

Поделитесь записью

    Похожие записи
  • Закон о земле многодетным семьям 2020
  • Пособия за второго ребенка в 2020 году
  • Положен ли перед декретом отпуск
  • Сколько можно находиться на больничном с ребенком

О чем всегда нужно помнить при покупке доли в квартире

Риск нарваться на недобросовестных продавцов и остаться и без денег, и без жилья при сделках с долями выше, чем при покупке квартиры. Вот почему перед сделкой крайне важно проверить объект недвижимости:

  1. Преимущественное право выкупа. Перед тем как продавать свою долю, собственник обязан предложить ее владельцам остальных долей, причем цена не может быть выше, чем та, по которой он собирается предлагать ее сторонним покупателям. Если этого не сделать, в дальнейшем содольщики могут оспорить сделку купли-продажи. Все предложения должны быть оформлены письменно. Поэтому обязательно требуйте у продавца не только письменные уведомления содольщиков, но и их нотариальные отказы от приобретения доли.
  2. Обременение в виде третьих лиц. Обязательно потребуйте от продавца предоставить архивную выписку из домовой книги. Так вы узнаете, кто и когда был зарегистрирован на данной жилплощади, и кто снялся с регистрационного учета. Если на приобретаемой доле зарегистрированы третьи лица, даже если это родственники продавца, необходимо снять их с регистрационного учета до совершения сделки купли-продажи. Если третьи лица не будут сняты с учета до совершения сделки, то новый собственник сможет выписать их только в судебном порядке.
  3. Сделка с участием несовершеннолетнего. Если собственник доли – несовершеннолетний, то от его лица должны действовать родители или опекуны. При продаже детских долей в обязательном порядке требуется согласие органов опеки, которые отслеживают, что несовершеннолетнему будет предоставлено другое жилье, жилищные условия при этом не ухудшатся и его не выпишут из квартиры «в никуда». Без официального согласия опеки суд признает сделку недействительной.
  4. Принудительная продажа незначительной доли. Если вы хотите купить микродолю, которую в силу малости нельзя выделить в натуре, то помните, что по иску остальных собственников, владеющих большей площадью в квартире, ваша доля может быть признана судом незначительной. Особенно это касается моментов, когда владелец микродоли не проживает в ней, не хранит там свои вещи и т. д. Суд может обязать остальных собственников выплатить собственнику незначительной доли выкупную цену за нее, после чего последний теряет на нее право. При этом согласия собственника незначительной доли не требуется (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ).


Неполная стоимость квартиры в договоре купли-продажи

Кого могут заинтересовать доли в квартирах?

«Проблемные» доли в квартирах – специфический объект на рынке жилой недвижимости. Во-первых, сложно определить среднерыночную стоимость долей: разброс цен очень велик. Во-вторых, данные объекты не обладают высокой ликвидностью: продать их очень и очень сложно. Однако спрос на доли все же существует, хотя он и не высокий. Кто же покупает доли в квартирах Санкт-Петербурга?

Всех потенциальных покупателей долей можно условно разделить на 3 большие группы – профессионалов, опытных обывателей и случайных покупателей.

Профессиональные игроки рынка недвижимости:

Профессионалы – это люди, работа которых связана с приобретением и продажей «проблемных» долей. Эти люди виртуозно ведут переговоры и быстро договариваются о покупке доли у собственников, которые не смогли найти общий язык с другими совладельцами квартиры. «Проблемные» доли в квартирах выкупаются не за номинальную (рыночную стоимость части целого), а с большим дисконтом – со скидкой, так как являются неликвидными в связи с большой сложностью дальнейшего использования в жилых целях. Профессионалы приобретают доли не для проживания в квартирах, а для получения прибыли. Покупка «проблемных» долей для них – краткосрочный инвестпроект, который приносит существенный доход.

Владея практическим опытом в данных вопросах, безупречно зная все нормы действующего законодательства и используя проверенные скрипты переговоров, они склоняют второго наглого и упрямого собственника к продаже квартиры и распределению полученной суммы денег пропорционально имеющимся долям. Если же собственники попадаются несговорчивые, квартира превращается в плацдарм для «бытовых войн»: привыкшим ко всему профессионалам такой порядок вещей никак не мешает, а вот остальным собственникам приходится выезжать из квартиры. В итоге они, так или иначе, склоняются к идее продажи жилья, изрядно потрепав свою нервную систему.

Опытные обыватели, владеющие ситуацией:

Жилье в Санкт-Петербурге достаточно дорогое, тем более для жителей из других регионов. Приезжие присматривают комнаты в коммунальных квартирах и подумывают о съеме, однако есть и опытные обыватели, готовые к конфликтным ситуациям. Они по доступной цене приобретают долю в квартире, вселяются в нее, имея на руках определенный судом порядок пользования жильем. При необходимости – прибегают к помощи Федеральной службы приставов и получают доступ в комнату, которую сразу же занимают (устанавливают замки и т.д.). Поселиться вместе с другими собственниками может не один человек, а целая семья, иногда – люди других национальностей, которые приезжают в Петербург на заработки. Опытные обыватели готовы к бытовым конфликтам, они будут отстаивать свои интересы до последнего, и скорее другие собственники согласятся продать принадлежащие им доли, чем «новоселы». К слову, в итоге эти «счастливчики» получают шанс выкупить доли у бывших соседей с хорошим дисконтом.

Обыватели — случайные покупатели: Нередко доли приобретают люди, которые не владеют информацией об этом сегменте рынка. Риелтор, представляющий интересы продавца доли, рассказывает только о «плюсах» — дешевизне такой недвижимости, законности сделки, о добропорядочности соседей и т.д. В итоге, как и для предыдущего собственника, доля для нового совладельца становится «проблемной»: человек без опыта не сможет вытерпеть некомфортные условия проживания и не сумеет выгодно перепродать долю.

Цели и предпочтения покупателей долей

Все 3 группы имеют разные цели:

  • Профессионалу не интересно приобретать долю в пустой квартире. Ему необходимо вести переговоры с другими собственниками, вынуждая их продать жилье. Профессионала интересует доля без доступа: жить в квартире он не планирует. Он, как правило, даже не осматривает квартиру: состояние жилья ему безразлично.
  • Опытные обыватели и случайные покупатели ищут квартиру, которая пустует. Они полагают, что выкупив долю в квартире, где никто не живет, они смогут хотя бы на какое-то время обеспечить себе комфортные условия проживания. Опытные обыватели и случайные покупатели тщательно осматривают недвижимость, долю в которой намереваются приобрести. Нередко профессионалы, перестаравшись с прессингом оппонента, заводят переговоры с другими собственниками в тупик и те попросту «сбегают». Люди, для которых выкуп долей – бизнес, не будут ждать год, два или три, поэтому выставляют такую долю на продажу. Ее могут купить обыватели, и какое-то время будут наслаждаться полным одиночеством.

Обыватели стараются купить значительную долю в квартире: это позволяет им определять порядок пользования в судебном порядке. Таких покупателей не интересуют доли в одно- или двухкомнатных квартирах со смежными комнатами: порядок пользования в таком жилье определить невозможно. При этом обыватели все же не стремятся выкупать значительные доли в больших квартирах, так как за эту стоимость можно было бы приобрести отдельное жилье (комнату или студию), пусть и без ремонта.

Профессионалы, напротив, не заинтересованы в том, чтобы одна из сторон определила порядок пользования, т.к. это позволило бы другим собственникам «прятаться» в своих комнатах. Размер доли – второстепенный фактор, главное – рыночная стоимость всей квартиры и размер итоговой прибыли от сделки. Однако профессионалы мало интересуются долями значительного размера (9/10 или 4/5) или же, напротив, незначительного (1/5 или 1/10).

Профессионалам, в отличие от обывателей и случайных покупателей, не интересно приобретать доли в квартирах, где собственниками являются пожилые, несовершеннолетние, недееспособные люди; жильцы, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере. Во-первых, с ними сложно вести диалог, во-вторых, сложно найти покупателя, который бы согласился выкупить доли у таких собственников (при продаже всей квартиры). Обыватели и случайные покупатели, напротив, ищут квартиры, в которых другими собственниками являются пожилые люди, семейные пары, опустившаяся интеллигенция и т.д.

Также профессионалы редко интересуются квартирами в Ленобласти, на первых этажах и в старых домах без удобств. Обывателей такие факторы волнуют немного меньше, так как итоговая стоимость всей квартиры им не интересна.
Есть вопросы? Перезвонить?

Есть ли плюсы при покупке доли в квартире

При покупке доли в квартире есть и свои плюсы:

  1. Возможность регистрации на своей доле. Этот вариант подходит тем, кому нужно решить вопросы с регистрацией раз и навсегда (например, иногородним для работы).
  2. Выкуп остальных долей. Некоторые покупают долю в перспективной квартире с тем, чтобы в дальнейшем, договорившись с остальными содольщиками, выкупить жилплощадь целиком. Так намного дешевле, нежели покупать аналогичную жилплощадь разом. Но здесь нельзя сбрасывать со счетов человеческий фактор – далеко не со всеми удается договориться.

Подводя итоги: покупка доли в квартире может стать неплохим вложением средств, если трезво оценивать дальнейшие перспективы владения такой недвижимостью.

Новые коммуналки: стоит ли покупать долю в квартире?

Как правило, под раздел идут трёхкомнатные квартиры на первых этажах домов, которые перестраивают. Бетонные перегородки демонтируются, а вместо них устанавливаются новые — каркасные.

В результате из одной квартиры получается 4 отдельных жилых помещения, в каждом из которых есть своя совмещённая с туалетом ванная и собственный вход с улицы.

Для таких квартир продавцы пока не выбрали единого названия, но часто на рынке недвижимости они представлены как «студии нового формата».

«Такие квартиры формально можно сравнивать с коммуналками, но есть одно очень значимое отличие — эти студии являются полностью автономными и не имеют мест общего пользования. А именно это и является основной проблемой любой коммуналки», — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

Плюсы

Цена

Это самый бюджетный вариант для покупки отдельного жилья. В пределах МКАД такие студии стоят от 1,5 млн рублей. Правда, и площадь такого жилья будет не больше 12 метров.

Для сравнения — средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 12–15 квадратных метров в Москве в сервисе Циан составляет порядка 3 миллионов рублей, а сопоставимая по размерам комната в коммуналке обойдется в 2,3 миллиона.

Подводные камни

1. Неопределённость

При покупке новому владельцу достаётся не конкретная комната, а только доля в квартире — без указания, какая именно из частей принадлежит теперь ему. Собственник получит, к примеру, одну четвёртую от всей квартиры.

Как обезопаситься

Чтобы определить принадлежность комнат, адвокат Анатолий Панфилов советует при заключении сделки о покупке квартиры оформлять соглашение, в котором будет указано, кто из собственников какой комнатой пользуется. Поскольку комнаты обычно получаются разного размера, это тоже стоит отразить в соглашении.

2. Проблемы с перепланировкой

Иногда в квартире уже выполнена перепланировка, сделан ремонт, и только после этого она выставляется на продажу. Но зачастую риелтор даже не сможет показать покупателю его будущее реальное место проживания.

Для того чтобы оценить масштабы жилплощади и материалы, есть шоурум, куда приглашают потенциальных клиентов. А перепланировка реальной квартиры начнётся только после того, как найдутся все покупатели и будет подписан предварительный договор.

То есть быстро въехать в своё новое жильё покупатель не сможет.

При этом если перепланировка выполнена с нарушениями, есть риск, что в будущем владельцам студий придётся все восстанавливать обратно. «И получится, что все станут жить в одной большой коммунальной квартире», — говорит эксперт рынка недвижимости из агентства «Квартирный Мэтр» Ирина Касинская.

Как обезопаситься

Перед покупкой такой квартиры нужно обязательно убедиться, что перепланировка прошла в соответствии со всеми действующими законодательными нормами и жилищным кодексом. Руководитель группы Азат Галимзянов советует запросить у продавца техпаспорт помещения.

3. Никаких кредитов

Банки не берут в залог доли в квартирах, поэтому при покупке таких студий речи быть не может об ипотеке или материнском капитале — только «живые» деньги.

На случай, если вам понадобится ипотека

Ипотечный калькулятор Сравни.ру

4. Бытовые неудобства

Чтобы обустроить отдельный санузел, необходимо соединить трубы в подвале и врезать их в общую канализацию. Если соединить трубы нет возможности, устанавливается специальный насос.

Но это не слишком комфортно для проживания, так как система довольно шумная. К тому же есть риск, что насос сломается и жилец останется без удобств в квартире.

Вентиляция в новом санузле должна идти от общеквартирного туалета, а это не всегда одобряют соседи.

Как обезопаситься

Руководитель группы Азат Галимзянов советует обратить внимание на материалы, которые использовались при ремонте.

Шитый полиэтилен считается самым надёжным для подобной нестандартной разводки труб.

Перед проведением работ инженеры должны подготовить электропроект, рассчитать все нагрузки и поставить автоматы, проложить провода соответствующих сечений. Стоит узнать, проводились ли эти работы.

5. Зависимость от соседей

По закону оформить регистрацию в разделённой квартире могут только сами собственники и их несовершеннолетние дети, а для регистрации остальных придётся получать согласие хозяев других долей. Вполне возможно, что они окажутся против сдачи жилья в аренду, и с их мнением придётся считаться.

Необходимо учесть мнение соседей по квартире и в том случае, если кому-то захочется продать свою часть. Хозяин одной из частей, решивший с ней расстаться, обязан письменно сообщить о своём намерении продать долю за определённую цену и предложить выкупить её другим собственникам.

Если они сразу оформляют отказ или в течение месяца не выкупают жилплощадь, то можно предлагать свою студию третьим лицам, но только по той же цене, которая была установлена для собственников других долей.

Также могут возникнуть проблемы с оплатой счетов за коммунальные услуги. Если вдруг кто-то из соседей перестаёт платить, то долг ложится на всех собственников.

Как обезопаситься

При оформлении первоначальной сделки по покупке долей все собственники пишут нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но со временем в квартире могут появиться и новые законные собственники, например, получившие студию по наследству.

Ольга Карасёва для Сравни.ру, источник фото – shutterstock.com

Источник: https://Sravni.ru/text/2018/2/19/novye-kommunalki-stoit-li-pokupat-dolju-v-kvartire/

Преимущественное право

Про преимущественное право нужно сказать отдельно. В соответствии со ст.250 ГК РФ, совладельцы квартиры имеют право на покупку доли с большим приоритетом.

Пример: Прежде чем продавать долю третьему лицу, продавец должен сначала предложить купить эту долю другим совладельцам. И только если они откажутся или не смогут ее приобрести, продавец сможет продать ее другому человеку.

Обычно подобные предложения оформляются в письменном виде и выдаются владельцам под роспись. Если в течение 10 дней они не изъявили желание купить долю, ее можно продавать «на сторону». При покупке доли обязательно нужно требовать отказы от преимущественного права или, как минимум, предложения, переданные другим собственникам с их подписью о том, что они с ними ознакомлены.

Несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетние собственники могут продавать долю в квартире, но только при условии, что от их лица будут действовать официальные представители-опекуны (например, родители). Но и этого мало. Требуется еще разрешение от органов опеки. Этот документ также нужно требовать, иначе сделка опять-таки может быть признана недействительной.

Порядок действий

  1. Затребовать от собственника всех указанные выше документы и проверить их подлинность. Не допускается предоставление копий. Все бумаги должны быть оригинальными. Вполне логично, что продавец может отказаться передавать оригиналы документов.
    В такой ситуации можно сделать копии, но только лично контролируя, что они делаются именно с оригиналов, а не с каких-то других копий или иных сомнительных бумаг.
  2. Подготовить договор купли-продажи. Этим может заниматься как собственник, так и покупатель.
    В любом случае, его нужно очень внимательно прочитать. Любой сомнительный пункт – причина отказаться от сделки или потребовать его пересмотра.
  3. Подписать и заверить договор у нотариуса. Выбирать можно любого, какой-то территориальной привязки не существует.
    Однако каждый нотариус выставляет цены на свои услуги в индивидуальном порядке. Потому логично, что обращаться стоит к тому нотариусу, который просит меньше всего.
  4. Передать продавцу сумму, в которую он оценил долю в квартире.
  5. На основании договора купли-продажи внести изменения в Росреестре и оплатить госпошлину.
  6. Получить выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник доли в квартире.

Продажа доли в квартире — как происходит и какая выгода покупателю

Понимая, что это такое, доля в праве, человек должен осознавать наличие проблемных моментов при продаже. Легче всего будет реализовать подобную собственность, если все владельцы захотят одновременно продать квартиру. Тогда можно будет найти покупателя, который согласится купить всю жилплощадь сразу.

Но если приходится торговать только частью, то тогда могут возникнуть определённые проблемы. В первую очередь потребуется немало времени, чтобы найти клиента, который заинтересован в покупке доли. Владельцу следует понимать, что нельзя будет получить большую сумму в такой ситуации. Ведь большинство людей желает приобрести целую квартиру, а не процент от неё.

Процесс усложняется, если другие владельцы против того, чтобы человек продавал свою долю. Возможно, они попросту не желают проживать с кем-то посторонним на одной территории. Но при этом сами не могут приобрести часть из-за плохого финансового положения. Как итог, они могут всячески мешать сделке, и они действительно способны её затянуть.

По закону другие владельцы имеют преимущественное право покупки, то есть, сначала им нужно предложить приобрести часть, а потом уже искать других клиентов. Если же они соглашаются, то тогда процесс проходит довольно просто и быстро. Если сразу отказываются и оформляют свой ответ в письменном виде, то тогда тоже сложностей не возникает. Другое дело, когда они собираются препятствовать процессу, и делать это могут разными способами.

Варианты действий:

  1. Не будут писать отказ, хотя приобретать не собираются. Тогда человек не сможет начать поиск покупателя.
  2. Дадут согласие, хотя на самом деле покупать не будут. Тем самым, они затянут процесс, и человек не сможет долгое время продать жилплощадь.

В первом случае рекомендуется предпринять определённые меры. Необходимо написать уведомление для каждого собственника о продаже доли. Далее нужно отправить его по почте с извещением, чтобы можно было узнать о получении данного документа. Как только это произойдёт, нужно будет дождаться ответа. Если же человек в течение 30 дней не свяжется с продавцом, то тогда можно будет начать искать клиентов среди посторонних людей.

Некоторые граждане идут на хитрость, когда им не удаётся обычным путём реализовать имущество. Они используют договор дарения, потому как для него не нужно согласие или отказ других владельцев. Однако это незаконный и опасный путь, из-за которого, прежде всего, может пострадать покупатель.

Если заинтересованное лицо представит доказательства передачи денег за дарение, то тогда договор будет аннулирован. Ведь дарственная – сделка безвозмездная, следовательно, за неё не должна быть получена прибыль. При таком исходе покупатель может остаться и без денег, и без квартиры. Для владельца тоже есть минус – необходимость уплатить 13% от стоимости доли, если только он оформил дарственную не на близкого родственника.

Если же другие собственники мешать не будут, то тогда купля-продажа пройдёт успешно. Главное, оформить все необходимые документы и пройти положенные этапы, и тогда удастся сменить владельца доли.

Какие «подводные камни» могут быть при покупке доли в квартире и как правильно оформить сделку

Ранее для договора купли-продажи доли, заключённого между сосбственниками, заверение у нотариуса не требовалось. Однако с вступлением в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ситуация изменилась. Ст. 24 этого закона указывает, что любые сделки, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимость должны быть нотариально заверены.

  1. Указание на квартиру, в которой приобретается доля. Можно использовать как полный адрес (город, улица, номер дома, номер квартиры), так и кадастровый номер, под которым она зарегистрирована в ЕГРН.
  2. Размер доли в праве, которая передаётся по договору. Он должен быть не больше, чем зарегистрированный за продавцом. Однако продавать часть своей доли возможно, в этом случае покупатель станет новым сособственником квартиры.
  3. Цена, по которой продаётся доля, и порядок оплаты.

Риски при покупке долевой недвижимости

Купля-продажа любой недвижимости имеет свои риски, поэтому люди должны быть особенно внимательными и бдительными. Иначе есть вероятность лишиться денег или приобрести проблемную квартиру. В случае с долей есть свои неприятные ситуации, в которые может попасть новый собственник. Поэтому по возможности следует постараться их предотвратить, чтобы потом не пришлось искать варианты решения проблемы.

Важно перед покупкой узнать, почему продают часть имущества. Конечно, бывают обычные ситуации, когда человеку больше не нужна эта недвижимость, возможно, он переезжает в другой город или же стал владельцем иного дома. Тогда можно понять желание реализовать долю, чтобы получить за неё деньги.

Совсем другое дело, если квартира является проблемной, и собственники не могут годами договориться о порядке пользования, о границах, о разъезде. Поэтому один из них устаёт от конфликта и решает выйти из него, подставив покупателя под удар. В подобной ситуации появление нового лица только усугубит ситуацию.

Как итог, не удастся спокойно проживать на своей части из-за постоянных конфликтов с соседями. Более того, может получиться даже такое, что остальные собственники попросту не будут пускать нового владельца домой. И даже полиция не сможет помочь в такой ситуации, так как сочтёт, что конфликт имеет гражданско-правовой характер.Ещё один минус в том, что значительно ограничены действия человека, совершаемые с недвижимостью. К примеру, без согласия он не сможет сдать в аренду площадь и даже пригласить жить всех своих членов семьи. Максимум, что возможно, это пользоваться имуществом самому и прописать там своих детей.

Людей часто заманивает возможность приобрести имущество по низкой цене, однако нужно понимать, какие проблемы может повлечь за собой покупка доли. Хорошо, если другие собственники окажутся приятными и адекватными людьми. Но совсем иное дело, если из-за них будут возникать проблемы, и в целом не удастся спокойно жить.

Именно поэтому необходимо проверять не только документы перед куплей-продажей, но и знакомиться с будущими соседями. Необходимо с ними поговорить, обсудить их отношение к появлению нового владельца и уточнить другие интересующие моменты. Только потом уже можно будет решать по поводу того, стоит ли покупать конкретную часть в квартире или лучше поискать иные варианты.

Покупка доли в квартире: необходимые документы и «подводные камни»

В случае если одна из сторон принимает участие в сделке по доверенности, необходимо узнать у нотариуса, который ее выдавал, не была ли отменена данная доверенность за пару дней до встречи с вами. Незаконные махинации на рынке недвижимости проводятся довольно часто и эта является одной из наиболее распространенных.

Сложность в том, что проверить факт вручения уведомления именно получателю невозможно. Недобросовестные продавцы нередко практикуют следующую схему: отправляют извещение на имя совладельца, а при вручении представляются сотруднику почтовой службы получателем. Извещение одновременно и вручено, и не вручено.

Интересное: Для Чего Нужно Межевание Садового Участка

Составляем извещение о продаже грамотно

Уведомление о предстоящей продаже принадлежащей вам доли важно. Необходимо правильно его составить. Если при его подготовке не участвует адвокат или опытный риэлтор, собственнику придется самому учесть в документе все требования законодательства .

Важно! Неверно составленное извещение может стать поводом для оспаривания действий продавца.

Итак, в письме к другим дольщикам нужно:

  • Известить о своем желании продать долю в квартире. Предложить другому собственнику ее приобрести;
  • Указать полный адрес расположения недвижимого имущества;
  • Уточнить размер доли, выставляемой на продажу;
  • Указать полную стоимость отчуждаемого имущества в рублях.

Как только заинтересованная сторона получит извещение, ей нужно в течение 30 календарных дней выкупить имущество или отказаться от него.

Не забудьте сказать почтовому работнику, что вам нужно:

  • отправить заказное письмо,
  • составить опись вложения,
  • дополнительно оплатить уведомление о вручении письма адресату.

Соблюдение этих позволит доказать, что вы сообщили о своих намерениях в установленный законом срок, вторая сторона действительно получила письмо, и в нем находилось именно извещение о продаже.

Можно ли обойти требование закона о преимущественном праве покупки?

Такая возможность существует – свою долю можно отчуждать через договор дарения. В этом случае закон разрешает собственнику не считаться с желаниями соседей и других совладельцев. У способа есть отрицательные стороны.

Самый неприятный момент – можно остаться без доли в квартире и без денег. Регистрацию будет проходить договор дарения, по которому владелец безвозмездно передает другому лицу принадлежащее имущество. Никто не застрахован от мошенников, поэтому передачу денежных средств нужно организовать до регистрации договора в органах Росреестра. Но на подобные условия может не согласиться покупатель – вдруг владелец передумает и исчезнет с деньгами.

Второй момент – необходимость оплачивать налог. Получение в дар пусть даже доли в квартире является доходом. Это нужно указать в ежегодной декларации и заплатить налог в размере 13 % от кадастровой стоимости приобретенного имущества. Уплаты сбора можно избежать, если продавец владел своей частью более 3-х лет и дарит ее близкому родственнику. (Например, мать дарит свою долю ребенку, сестра брату). Если отчуждать подобным образом имущество от дяди к племяннику, то налоговый сбор придется заплатить.

Возникающие риски при покупке доли в праве собственности на квартиру

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб., сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Если доля приобретается для проживания, стоит уточнить, с кем придется проживать в одной квартире, даже если продавец утверждает, что совладельцы проживают на отдельной территории, есть риск, что придется жить в напряженной психологической обстановке с крайне неприятными соседями.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: