Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 938-42-95 Москва и обл. +7 (812) 425-13-93 Санкт-Петербург и обл. 8 (800) 333-42-87 другие регионы
Взяв квартиру в ипотеку, заемщик должен отдавать себе отчет в том, что в течение 15-20 лет ему придется выплачивать банку определенные суммы. И не будет иметь значения потеря работы, здоровья и прочие обстоятельства, которые могут привести к неплатежеспособности.
Многие воспринимают страхование, которое требует банк, как удорожание кредита, не думая о том, что, на самом деле — это защита. Причем не столько интересов банка, сколько самого заемщика.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!
Что такое ипотечное страхование?
Выдавая долгосрочный кредит на приобретение недвижимости под ее залог (ипотеку), банки требуют эту недвижимость застраховать.
Причем, не только сам предмет залога.
В целях минимизации собственных рисков, банк высказывает пожелание о страховании жизни и здоровья, а также риска потери права собственности на заложенное имущество (титульное страхование).
Во времена зарождения в нашей стране ипотечного кредитования страховщики разработали комплексный продукт, включавший: имущественное страхование (куда входит титульное страхование) и страхование жизни.
Сейчас страховые компании предлагают комплексное ипотечное страхование, которое включает все три вида страхования, необходимые банкам.
Имущество страхуется от всех рисков, в том числе и от террористического акта, который в обычном договоре не включен в перечень страховых событий.
Страхование квартиры по ипотеке не распространяется на домашнее имущество страхователя, если он не включил его в добровольном порядке.
Страхование жизни включает риск смерти по любой причине и наступление инвалидности 1 и 2 группы в результате несчастного случая.
Некоторые компании включают риск временной частичной потери трудоспособности.
Титул предусматривает страхование потери права собственности в результате различных обременений (неучтенные наследники, недееспособность бывшего собственника, арест имущества и т.п.)
Титульное страхование применяется только в отношении вторичного жилья.
Целых 2 года
Затронуть данную тему я решил после завершения моего последнего дела о признании страховым случаем смерти застрахованного лица с выплатой соответствующего страхового возмещения. Дело длилось 2 года с даты уведомления страховой компании о наступлении страхового случая.
Целых 2 года родственники застрахованного лица были в неведении, что им делать, продолжать платить по ипотеке, с учетом начисленных просроченных процентов и пеней, или суд примет решение о признании смерти застрахованного лица страховым случаем – и страховая компания выплатит компенсацию, т.е. полностью погасит всю задолженность перед банком. До смерти застрахованного лица срок выплат по ипотеке был ровно 10 лет, и еще 10 лет необходимо было ее выплачивать.
Все 10 лет заемщик исправно платил 15 000 рублей ежемесячно по ипотеке и 50 000 раз в год как страховую премию (страхование жизни и страхование недвижимости). Таким образом, затраты на страхование у заемщика за 10 лет получились 500 000 рублей, или ¼ от стоимости недвижимости. Приобретаемая квартира стоила 2 млн рублей. Первоначальный взнос был 500 000 рублей.
В данном случае затраты на страхование жизни были оправданы, однако в добровольном порядке страховая компания отказывалась признавать случай страховым, и потребовалось 2 года и 4 судебных экспертизы и огромное количество судебных заседаний, чтобы доказать, что случай действительной страховой.
Судебные издержки родственников составили 300 000 рублей, которые были удовлетворены судом в полном объеме (в основном это были затраты на судебные экспертизы) без учета расходов на услуги представителя. И если бы родственники не стали судиться со страховой компанией, то им пришлось бы оплачивать ипотеку из собственных средств или продавать квартиру за бесценок, либо отказаться полностью от всего наследства.
Что страховать обязательно?
Статья 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязывает заемщика страховать заложенное имущество.
И это все.
Обязательным при ипотеке является только страхование ипотечной квартиры. Банк по закону не может требовать страхования жизни и здоровья – заемщика и созаемщика, если таковой имеется. Так же, как и страхование титула.
Кредиты подорожают
В Ассоциации банков России идею регулятора раскритиковали. Финансовые организации считают, что расходы на страховку в любом случае будут переложены на плечи клиентов. В итоге ставки по кредитам могут увеличиться на 0,5-1%. Кроме того, страхование жизни и здоровья должников из групп риска банкам придется «размазывать» на качественных заемщиков.
По мнению члена Генерального совета общественной организации «Деловая Россия» Павла Гагарина, кредиты у нас не подешевеют ни при каком раскладе. «У нас вообще ничего не дешевеет. Даже после понижения ключевой ставки кредиты, особенно потребительские, не подешевели. Но тут возможна ситуация, что при заключении новых ипотечных договоров либо при рефинансировании старых на банки или ипотечных агентов будет возложена обязанность страхования имущества, которое в залоге по ипотеке. Естественно, если этим будет заниматься банк, то он эти расходы будет перекладывать на клиента, причем включит не только объективную стоимость страховки, но и еще подготовку соответствующих документов и прочее», — рассуждает эксперт.
Если этим будет заниматься ипотечный агент, который работает в банке, финансовая организация может легко включить в общую стоимость услуги по страхованию. «И если данная услуга плюсуется к телу ипотечного кредита, то, соответственно, расчетная база для процентов будет выше. Либо банк не будет брать за эту услугу деньги, но просто повысит процентную ставку. По всей видимости, незначительно, может, 0,5-1% годовых. Но то, что будет повышение, а не понижение, совершенно очевидно. Расходы в любом случае будет нести клиент. Банк возьмет себестоимость страховки и еще стоимость всех услуг по оформлению и, скорее всего, включит это в проценты, что в любом случае с лихвой перекроет все реальные затраты финансового учреждения по оформлению данной страховки», — подчеркивает Гагарин.
Вопрос-ответ
Что делать, если банк не снижает ставку по ипотеке? В свою очередь,
председатель комитета по строительству «Деловой России» Владимир Кошелев не исключает, что перекладывание расходов по страхованию ипотеки на банки может ухудшить конкурентную среду в страховой отрасли, ведь основная часть ипотечного страхового портфеля перейдет к организациям, аффилированным с финансовыми учреждениями.
«Неизбежно повышение процента по кредиту в целях компенсации расходов по страхованию и, следовательно, уменьшение доступности ипотеки как социального проекта для широких слоев населения», — добавляет он.
Страховая сумма
Страховая сумма равна сумме кредита, увеличенной на 10%.
Если кредит выдан в размере 1 000 000 рублей, значит, страховая сумма будет равна 1 100 000.
Заемщик может оформить страховку на сумму займа или на полную стоимость квартиры.
Банк будет претендовать на выплату только той части, которая равна задолженности по ипотеке. Остальное при наступлении страхового случая получит страхователь.
По мере выплаты кредита страховая сумма будет уменьшаться.
Минус неполного страхования (когда страховая сумма меньше действительной стоимости жилья) в том, что этой суммы может не хватить на покрытие ущерба.
Если вы хотите узнать, где и как можно получить ипотеку с государственной поддержкой, советуем вам прочитать статью.
При заключении договора составляется график уплаты страховых взносов, который подлежит согласованию с банком. Платеж вносится 1 раз в год, в дату, обозначенную в графике.
Неуплата взноса ведет к тому, что договор прекращает действие на время просрочки. У страхователя есть право обратиться к страховщику с заявлением о переносе срока уплаты очередного взноса. Составляется дополнительное соглашение, о чем уведомляется банк.
Первый взнос может уплачиваться в рассрочку, но только с письменного разрешения банка. Такую возможность банки предоставляют в исключительных случаях.
С уменьшением страховой суммы уменьшается и ежегодная плата за страхование.
Тарифная ставка по страхованию имущества в среднем начинается от 0,1 %, по страхованию жизни от 0,15%, титула от 0,2 %.
Как самостоятельно рассчитать страховую сумму
На размер страхового платежа прямое влияние оказывает страховая сумма — ее необходимо умножить на тариф за пользование заемными деньгами, чтобы в итоге узнать, сколько придется заплатить за год страховой защиты.
Страховая сумма состоит из двух компонентов:
- остатка тела кредита на дату заключения договора;
- процентов за год пользования кредитом.
Самостоятельно рассчитать страхование жизни при ипотеке несложно. Например, заемщик оформил ипотеку на 1,5 млн рублей под 13% годовых. Его страховая сумма за 1 год обслуживания кредита составит: 1,5 млн рублей + 1,5 млн руб. Х 13% = 1,695 млн руб.
Допустим, что за год должник частично погасит кредит до 1,3 млн рублей, тогда на следующий период ему необходимо будет продлить договор уже на меньшую страховую сумму — 1,469 млн рублей. А значит, и размер страхового платежа также уменьшится.
Что влияет на величину тарифа?
Тариф по титульному страхованию зависит от того, сколько сделок с квартирой совершалось по ее купле-продаже. Если квартира принадлежала только одному собственнику, тариф может быть равен базовой ставке.
Страховая компания самостоятельно устанавливает стоимость страхования жизни для ипотеки.
Тариф по страхованию жизни для ипотеки зависит от возраста, профессии, хобби и состояния здоровья.
В медицинской анкете страхователю нужно ответить на ряд вопросов, касающихся его состояния здоровья и образа жизни (вредных привычек).
Для мужчин базовая тарифная ставка выше, чем для женщин.
Тариф будет меняться с годами – чем старше застрахованное лицо, тем выше ставка.
Первый вопрос в анкете – это рост и вес человека, принимаемого на страхование. Если соотношение нарушено (большой вес при маленьком росте или наоборот, слишком низкий вес), тариф будет повышен.
Более того, страховщик имеет право потребовать проведения медицинского обследования. У каждой компании есть список заболеваний, с которыми она не принимает на страхование.
Ложные сведения, указанные в анкете повлекут за собой отказ в выплате страхового обеспечения и расторжение договора страхования.
Выплата при страховке
В страховании имущества выплату произвести можно только по согласованию с банком.
Действия страхователя не отличаются от стандартных, прописанных в правилах. Прежде чем принять решение о выплате и ее размере, страховая компания согласовывает это вопрос с банком.
По закону выгодоприобретателем может быть только собственник или лицо, имеющее страховой интерес (глава 48 статья 930 ГК РФ).
В нашем случае, в части задолженности выгодоприобретателем по кредиту становится банк, но только в случае тотального ущерба.
Если ущерб частичный, выплату получит владелец квартиры. Эти условия обязательно прописываются в полисе.
Читайте статью, что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности тут.
Перерасчет при досрочном частичном гашении кредита
Часто ипотека берется с участием материнского капитала. С его помощью гасят часть займа.
Соответственно сумма займа уменьшается и в дату очередного платежа график оплаты страховых взносов должен быть пересмотрен.
В страховую компанию предъявляется новый график погашения ссудной задолженности, на основании которого производится перерасчет.
Если на протяжении всего срока страхования ипотечного кредита таких досрочных гашений будет несколько, нужно каждый раз обращаться к страховщику
Кому и зачем нужна страховка?
Банк старается обезопасить себя от риска невозврата кредита.
Заемщик, который попадает в кредитную кабалу на длительный срок, не может предусмотреть все возможные неблагоприятные события.
В случае его ухода из жизни обязанность по возврату кредита ляжет на наследников.
При заключении договора страхования возвращать кредит будет страховая компания.
Приобретая квартиру на вторичном рынке жилья, неоднократно бывшую в сделках, есть риск потерять ее в результате различных обременений.
Недостаточная проверка чистоты сделки может в одночасье лишить жилья, за которое еще платить и платить банку.
За небольшую плату (по сравнению с потенциальными потерями) можно обезопасить себя от всех возможных рисков, связанных с утратой имущества, жизни и здоровья.
Выбор страховой компании
Сейчас нет такого понятия, как аккредитация страховой компании при банках, но есть перечень требований, предъявляемых к ним.
Как правило, банк «ненавязчиво» предлагает список страховых компаний, с которыми он сотрудничает. Секрет прост – банк, как агент, получает комиссионное вознаграждение за каждый заключенный договор страхования.
Если у заемщика есть действующий договор страхования жизни, банк при выдаче ипотеки не вправе требовать заключение другого в «своей» страховой компании.
Можно найти банк, где такой полис будет принят беспрекословно. При этом необходимо составить дополнительное соглашение со страховщиком о введении в договор нового выгодоприобретателя – банка – в части задолженности по кредиту.
Возможно Вас заинтересует статья, что такое рефинансирование ипотеки, прочитать об этом можно здесь.
От какого полиса можно отказаться на второй год?
Так как страхование жизни и здоровья, сделки, а также защита от невозможности продолжать выплачивать займ по причине потери работы являются добровольными, то и продлевать его каждый год заемщик должен исключительно добровольно.
Отказаться от вышеназванных видов страхования можно на второй, третий и последующие года. Однако,
не всегда отказ обходится без последствий.
Ст. 958 ГК РФ устанавливает, что страхователь в любой момент может отказаться от договора страхования.
Банкам не выгодно отсутствие страховки у заемщика. Поэтому ими разрабатываются различные формулировки в договорах, а также схемы трехсторонних соглашений, сводящих к минимуму возможный отказ от страховки.
Можно назвать два крайне распространенных способа противостоять отказу от продления страховок каждый год:
- Повышение процентной ставки по кредиту.
- Заключение коллективного договора страхования с рассрочкой платежа.
Кому и при каких условиях положен возврат страховки по ипотеке?
Повышение процентной ставки
При заключении договора заемщику предлагают два варианта на выбор:
- более низкая процентная ставка по кредиту, но со страхованием жизни;
- без страхования жизни, но ставка по кредиту выше на 1-2%.
Следовательно, при отказе на второй или каждый следующий год от страхования жизни, банк повышает процентную ставку по кредиту, и ежемесячный платеж увеличивается.
Что выгоднее: со страховкой или без? ►►
Коллективный договор
Еще одна лазейка банков. Коллективный договор – это соглашение между банком и страховой компанией, а также заемщиками.
Заемщик в случае с коллективным договором не является страхователем. Он “подключается к программе” банка и страховой компании.
Вернуть страховку по коллективному договору очень сложно. Отказаться от договора с рассрочкой практически не реально.
Сравним ставку страхования ипотеки и повышенный процент кредита при отказе от полиса
