Страхование от недостроев в Санкт-Петербурге.

Страхование долевого участия

Страхование долевого участия в строительстве ранее было правом, а не обязанностью застройщиков. Но с 2014 года все изменилось, и теперь они обязаны осуществлять данную процедуру. В противном случае это нарушение законодательства. Норма содержится в ФЗ №214.

Страхование полной ответственности застройщика при долевом строительстве осуществляется следующим образом:

• с помощью общества взаимного страхования,
• при участии кредитного учреждения,
• с помощью страховой компании.

Если застройщик осуществляет страховку с помощью общества, он вынужден оплачивать членские взносы. Участники несут коллективную ответственность. Страховка от банка используется редко, так как требует соблюдения более серьезных условий от обеих сторон. К примеру, заявителю понадобятся много документов и оплата залоговой суммы.

Страхование застройщиком долевого строительства с помощью финансово-кредитного учреждения подразумевает наличие дополнительных ограничений. В первую очередь они касаются банка.

1. Учреждение должно осуществлять свою деятельность минимум 5 лет.
2. Капитал банка – не менее фиксированной суммы (200 млн рублей).
3. Стоимость общего имущества учреждения – не менее 1 млрд рублей.

Найти банк, подходящий под выдвигаемые законом требования, непросто. Многие строительные компании предпочитают оформлять кредиты, к которым автоматически оформляется страховка. Но тогда дольщикам сложно получить компенсацию при наступлении страхового случая.

Страхование строительства компанией чаще всего осуществляется с помощью фирм, имеющих лицензию. Не нужно платить залог, процентная ставка не меняется в течение всего периода. Если наступит страховой случай, дольщики имеют право на получение средств.

Справка: все расходы по оформлению и оплате страховки застройщик берет на себя. Но дольщики имеют право потребовать предоставления информации об условиях страхового соглашения.

Обеспечение выплат осуществляется и с помощью Росреестра, ведь отношения застройщика и страховщика должны быть зарегистрированы. Регистрируется соглашение как официальный документ, содержащий необходимые для сотрудничества условия. Правило касается и ДДУ. Без этого дальнейшие взаимоотношения невозможны, о чем сказано в ФЗ №214.

Оформить страховку могут и сами дольщики. Это разрешено законом, но такая процедура является добровольной, а не обязательной. В этом случае участник выступает как выгодоприобретатель и страхователь одновременно. А в роли страховщика выступает строительная компания, то есть застройщик.

Есть отличия страховки дольщика и застройщика. При добровольном страховании участником компенсация (в случае наступления страхового случая) зависит от вложенных дольщиками средств. При ОС возмещение не зависит от денег дольщиков. При добровольном страховании сложно изменить условия соглашения.

Как оптимизировать страхование квартиры в новостройке?

Объектами страхования недвижимости обычно выступает конструкция самого здания и отделка находящейся в нем квартиры. Основанием для расчета размера страховой премии является названная оценщиком действительная стоимость недвижимого имущества. Сумма фиксируется в страховом договоре и умножается на действующий в СК страховой тариф. Итоговая величина и станет ежегодной стоимостью страховки для получателя ипотеки.

Она может каждый год, до момента погашения ипотеки, вноситься одним платежом.

Страховщик может разбить годовую сумму на ежеквартальные или ежемесячные взносы, но итоговая годовая сумма в этом случае окажется несколько большей.

Если владелец ипотечной квартиры сам не заинтересован в страховании недвижимости и проводит страхование при покупке квартиры в новостройке только для банка, он может снизить размер страховой премии. Для этого достаточно:

• застраховать только конструкцию здания, заранее отказавшись от финансовой защиты отделки;
• увеличить франшизу – сумму, которую страховщик, в соответствии с договором, вычтет из суммы страхового возмещения (чем выше франшиза, тем меньшей будет страховая премия);
• страховать жилье не на всю стоимость, а только на оставшуюся сумму долга по ипотеке, уменьшая при этом стоимость недвижимости (не каждый банк даст свое согласие на этот вариант!); необходимо понимать, что при этом будет в соответствующей пропорции уменьшаться и рассчитываемая страховщиком сумма страховой компенсации;
• вносить страховую премию раз в год одним платежом, не разбивая ее на несколько меньших.

Страхование от «недостроя»

Сведения об условиях соглашения о страховании должны находиться в открытом доступе для дольщиков. Страхование оформленного договора долевого участия подразумевает страховку от недостроя. Согласно вышеуказанному нормативному акту, строительная компания обязуется взять на себя ответственность, если дом не сдан вовремя или возведен с нарушениями.

Страховка от недостроя подразумевает, что застройщик несет финансовую ответственность за прекращение своей деятельности в случае банкротства или ликвидации. Это важно для дольщиков, так как в этом случае они могут вернуть вложенные средства.

Нормативно-правовая база долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ. Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Гражданское законодательство

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст. 130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г. именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ. Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ). Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

Специальный закон

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

• вводит понятие объект долевого строительства;
• разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
• регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
• прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
• устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
• вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
• включает обязательный для застройщика перечень документов;
• устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Ответственность

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

• Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
• Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
• Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.

Риски и страхование объекта

После того как в силу вступил закон об участии в долевом строительстве, у многих дольщиков появились страхи по поводу влияния страховки на стоимость недвижимости. Она должна была вырасти, что увеличивает размер вкладов участников.

Но страхование оформленного договора долевого участия составлено так, что повышения цены для дольщиков не произошло. Компания тратит на оформление страховки не более 1% из имеющихся средств, и на стоимость квадратных метров это не влияет.

Застройщик обязан отвечать перед дольщиками всем своим имуществом. Застраховать возводимый объект недвижимости можно двумя способами – весь дом сразу или каждую квартиру в отдельности. При наступлении страхового случая этот выбор играет важную роль. На практике застройщики предпочитают страховать квартиры – так удобнее находить компромиссы с каждым дольщиком.

Дольщиков обяжут страховать риски недостроя за свой счет

Ус Виталий (Начальник Управления андеррайтинга предпринимательских и финансовых рисков, СК «Согласие») Страхование финансовых рисков дольщиков насчитывает в России уже более 10 лет. До внесения поправок в ФЗ 214, касающихся предоставления финансовых гарантий самими застройщиками, возможность такого страхования на рынке существовала и оно осуществлялось. Тем не менее, и страхование финансовых рисков дольщиков, и страхование гражданской ответственности застройщиков – суть одни риски. При этом с застройщиком как со страхователем страховщикам стало работать удобнее, прежде всего в части получения более полной информации о его деятельности, полного пакета документации, необходимой для проведения предстраховой экспертизы. С другой стороны, при страховании финансовых рисков дольщиков такой услугой пользовалось достаточно ограниченное число дольщиков, — как правило, количество дольщиков, которые приобретали полис страхования финансовых рисков, не превышало 15 – 20 % от общего количества дольщиков на этом объекте. Но, как и в ситуации со страхованием гражданской ответственности застройщиков, страхование финансовых рисков дольщиков предлагал очень ограниченный круг страховых компаний, — для такого страхования требовалось, помимо наличия профильных правил страхования, наличие специалистов, которые могли проводить предстраховую экспертизу застройщика, строительного проекта, а также оценивать рыночную конъюнктуру на период строительства. Был как позитивный опыт страхования, так негативный, когда такие страховщики несли большие убытки и вынуждены были прекратить свою деятельность. Опыт по страхованию финансовых рисков дольщиков и лег в основу страхования гражданской ответственности застройщиков. Но следует подчеркнуть, что страхование финансовых рисков дольщиков осуществлялось на добровольных началах (к слову, оно возможно и сейчас, помимо страхования ответственности застройщиков). Дольщики на свой страх и риск принимали и принимают решение в настоящий момент об участии в качестве инвесторов в проектах по строительству жилья. Представляется сомнительной инициатива Минстроя сделать страхование финансовых рисков дольщиков обязательным, — по такой логике, нужно обязать всех лиц, инвестирующих денежные средства в те или иные объекты инвестиций, не только в строительство, обязать страховать свои финансовые риски. Что не соответствует принципам свободы инвестирования, свободы договора и рыночных отношений. С другой стороны, став обязательным, страхование финансовых рисков дольщиков столкнется с теми же проблемами, с которыми столкнулось страхование ответственности застройщиков, — отсутствие емкостей, «Список Банка России», во многом плохо просчитываемые риски и т.п. При этом не заметно инициатив, направляемых Минстроем и другими структурами, на повышение требований к застройщикам, на наведение порядка в градостроительной политике, на обеспечение льготного финансирования строительства жилья из коммерческих и бюджетных источников. Для того, чтобы принимать на страхование финансовые риски дольщиков, страховщикам потребуется проводить предстраховую экспертизу застройщика и объекта долевого строительства. Для этого потребуется информация и документы, которые зачастую сам дольщик не в состоянии будет предоставить, т.е. такое страхование, как правило, возможно только в тесном взаимодействии с самим застройщиков и при его готовности раскрывать информацию по себе и по объекту долевого строительства, зачастую – конфиденциального характера. В противном случае — такое страхование будет крайне затруднено. Так было ранее, так будет и в случае реализации инициативы Минстроя в виде законодательного акта. Отдельно – вопрос того, что может войти в состав страхового покрытия, — только такое событие, как банкротство застройщика (как это предусмотрено сейчас по страхованию гражданской ответственности застройщика) или длительное неисполнение застройщиком своих обязательств (в течение установленного договором страхования длительного периода ожидания, устанавливаемого для целей квалификации наличия у застройщика признаков неплатежеспособности, проведения санации и завершения строительством объекта долевого строительства), по аналогии с другими видами кредитного страхования. При страховом покрытии в виде длительного неисполнения застройщиком своих обязательств количество страховых событий будет больше, чем при покрытии только риска банкротства застройщика, но будет возможность провести санацию строительного проекта, привлечь другого застройщика и т.д., т.е. попытаться реанимировать строительный проект, достроив объект долевого строительства и избежав процедуры банкротства застройщика. Такое покрытие может открыть перспективы привлечения западных перестраховщиков, которые имею опыт работы именно по санации застройщиков и доведению до окончания строительных проектов, зарабатывая на этом после реализации объекта долевого строительства.