7 способов быстро погасить ипотеку

Благодаря развитию в стране ипотечного кредитования, его активной государственной поддержке, количество семей, которые приобрели жилье в кредит, ежегодно растет. Длительный период расчета по жилищным займам, заставляет задуматься, как выгоднее гасить ипотеку, можно ли существенно сократить проценты, если закрыть её досрочно.

Чтобы понять, какой способ погашения ипотеки выгоднее, следует разобраться с условиями кредитного договора, просчитать различные варианты досрочной выплаты займа и узнать мнение профессиональных экономистов.

Зависимость схемы выплаты ипотеки от условий договора

При каждой существенной переплате необходимо обращаться в банк

Согласно банковским договорам, жилищные кредиты могут погашаться аннуитетными, либо дифференциальными платежами. Разница зависит от способа начисления и уплаты процентов. При аннуитетном исчислении, погашая долг по кредиту, заемщик:

• первоначально оплачивает большую часть процентов;
• львиную долю основного долга оплачивает перед окончанием срока займа;
• выплачивает долг равными частями.

В этом случае самостоятельное увеличение размера выплат при гашении кредита не сократит ни срок ипотеки, ни размер платежа. При каждой существенной переплате необходимо обращаться в банк, чтобы специалисты переделали график выплат.

Дифференцированные начисления отличаются тем, что оплата тела кредита распределена между всеми платежами в равных долях. Соответственно ежемесячно уменьшается сумма процентов, которая каждый раз рассчитывается из величины снижающегося основного долга.

Увеличивая ежемесячный платеж, можно сократить процентную составляющую, снизив не только срок кредита, но и сумму переплаты. При этом обратиться к специалисту банка придется один раз — перед последним платежом, чтобы согласовать его окончательную сумму.

Частичное досрочное погашение ипотеки при этом способе начислений предпочтительнее. Однако большая часть процентов дифференцированных выплат учитывается вначале погашения. Первые платежи в графике максимальные, и, в случае с ипотекой, достаточно весомые:

• требуется официальный доход, который позволил бы справиться с первоначальными выплатами;
• при оценке платежеспособности, одобрение банка на ипотеку получить сложнее.

Поэтому больше половины банков, кредитующих граждан, используют систему аннуитетных платежей.

О схемах начисления процентов

Зачастую клиенты, стремящиеся получить финансирование для приобретения или строительства собственного жилья, интересуются, как выплачивается ипотека, поскольку от способа начисления процентов зависит многое. Так, дифференцированный способ позволяет регулярно уменьшать сумму выплаты процентов за счёт постоянного сокращения суммы основного долга, аннуитетный способ начисления имеет свои преимущества в виде стабильной величины обязательных платежей.

Для тех заёмщиков, которые ищут ответ на вопрос, как быстрее расплатиться с ипотекой, важно сравнить схемы начисления процентов, предлагаемые банком-кредитором, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант.

Аннуитетная

Аннуитетная схема начисления процентов пользуется особой популярностью у банков, поскольку она позволяет получать стабильные проценты за использование ссудных средств клиентами, независимо от того, какая часть основного долга уже погашена в тот или иной период времени. Для самих заёмщиков данная схема удобна исключительно тем, что размер ежемесячных платежей не меняется на протяжении всего срока кредитования, что позволяет легко планировать собственный бюджет. При этом следует учитывать, что аннуитетная схема начисления процентов в конечном итоге приводит к большей переплате, чем дифференцированная.

Дифференцированная

позволяет значительно уменьшить сумму переплаты, поскольку ежемесячные процентные платежи начисляются каждый раз на новый остаток суммы основного долга, который имеет тенденцию к постоянному сокращению. Недостатком является большая сумма платежей в первые месяцы погашения ссуды, однако следует учитывать, что каждый последующий платёж уменьшается, по сравнению с предыдущим, за счёт сокращения основной задолженности.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Вариантов погашения ипотечных кредитов досрочно два: полное закрытие или частичное. В каждом из случаев следует свериться с договором. Там может быть прописан, если не запрет, то штрафные санкции за досрочный расчет по кредиту. В этом случае надо считать, что выгоднее – продолжить выплаты по графику, либо оплатить штраф и уменьшить размер долга или полностью рассчитаться с банком.

Переплаты, которые образуются на счету заемщика, при аннуитетных выплатах не учитываются банком в текущий платежный период. Со счета ежемесячно списывается та сумма, которая соответствует размеру установленного платежа. Только перед последней по графику выплатой остатки суммируются.

При аннуитетных выплатах для частичного опережения оплаты кредита существуют варианты корректировки графика платежей. Для внесения изменений досрочное погашение должно быть согласовано с банком. Получив большую сумму денег или скопив на счету средства, позволяющие существенно сократить величину ипотеки, можно воспользоваться банковской услугой по перерасчету кредита.

В этом случае банковскими специалистами будет предложено:

• уменьшить срок выплат, оставив неизменной сумму платежа;
• сократить ежемесячный платеж, при этом длительность погашения не менять.

Экономисты советуют сокращать именно срок ипотеки. Причем чем раньше будет внесен значительный платеж, тем выгоднее. Экономия произойдет не только от снижения процентов по кредиту, но и за счет сокращения сумм за его ежемесячное банковское обслуживание.

Сокращение размера выплат выгодно тем, кто рассчитывается уменьшить ежемесячную нагрузку на бюджет. Это поможет в ситуациях, когда финансовая стабильность заемщика пошатнулась с момента получения кредита. Посчитать разницу в экономии на этих видах изменения графика выплат поможет онлайн калькулятор ипотеки того банка, в котором она предоставлена.

Как быстро погасить ипотеку: схемы

Ипотека являет собой один из наиболее востребованных способов для приобретения собственного жилья. К сожалению, большинство наших соотечественников не имеют возможности накопить достаточную сумму, которой хватило бы на покупку жилья, и потому кредитные взаимоотношения с банком могут стать едва ли не единственным вариантом разрешения данной ситуации.

Вполне естественно, что ипотечный займ характеризуется не только значительным размером, но и длительностью кредитных правоотношений. Стремясь избавится от догов, человек рассматривает самые актуальные схемы для досрочного погашения займа. Существует немало таких вариантов, однако, прежде чем остановить свой выбор на одном из них, нужно тщательно изучить их особенности.

Как быстро выплатить ипотеку в Сбербанке (есть ли особенности)

Последние годы характеризуются огромным разнообразием ипотечных продуктов. И одним из новаторов на данном направлении является Сбербанк. Если верить статистическим сводкам, около 40% всех ипотечных займов, полученных гражданами РФ, так или иначе проводятся через Сбербанк.

Многие пользователи интересуются способами, воспользовавшись которыми можно быстрее погасить ипотеку в Сбербанке.

Среди основных вариантов следует отметить:

• Тщательное планирование семейного бюджета;
• Недопущение просроченных платежей, так как любое несоблюдение графика может повлечь за собой штрафные санкции со стороны банка;
• Если ипотека оформлена под высокие проценты, не стоит бояться рефинансирования;
• Использование различных государственных программ, направленных на поддержку населения. Так, к примеру, по программе поддержки многодетных семей сумма помощи может составить до 30% от остатка по займу, но не более 1,5 млн. рублей.

Возьмите кредит на погашение ипотеки

В качестве одного из наиболее востребованных способов погашения задолженности по ипотеке можно назвать кредит, взятый на погашение ипотеки в другом банке. Данная процедура более известна у потребителей под наименованием рефинансирование.

В случае с рефинансированием пользователь обращается в другой банк, готовый предложить более выгодные тарифы. Другими словами, при рефинансировании происходит продажа кредита другому банку. Банк, который рефинансирует сумму займа, оплачивает долги заемщика перед первым банком, а в качестве обеспечения оформляет себе в залог квартиру потребителя. Данный способ имеет широкое применение и характеризуется значительными выгодами для пользователей.

Впрочем, эксперты рекомендуют прибегать к рефинансированию только в тех случаях, когда разница между ставками составляет не менее 2-3%.

Еще совсем недавно банки выдавали кредиты под 15-16%, в то время как на сегодняшний день средневзвешенная ставка опустилась ниже 10%. И если с момента получения займа прошло несколько лет, рефинансирование поможет существенно снизить расходы по кредиту. В некоторых ситуациях пользователи смогут как минимум на четверть снизить свои затраты на обслуживание долгов по ипотеке.

Также возможно получить нецелевой кредит для выплаты ипотеки. Однако, учитывая текущие ставки, данный вариант невыгоден для потребителей, так как ставки по нецелевому займу в разы превышают аналогичные тарифы по ипотеке, что повлечет за собой существенное увеличение нагрузки на бюджет заемщика.

Налоговый вычет

Для тех граждан, которые официально трудоустроены и с заработка которых удерживается подоходный налог в 13%, могут рассчитывать на налоговый вычет со стоимости приобретаемого жилья.

Таким образом, если пользователь оформляет ипотеку в банке, он может претендовать на возврат части средств в виде 13% от затраченной суммы. При этом выдвигается условие, что сумма вычета не превышает 2 млн. рублей. К примеру, при покупке квартиры за 2 млн. рублей, потребитель сможет вернуть 260 тыс. рублей плюс 13% от суммы уплаченных процентов.

Однако стоит отметить, что налоговый вычет можно оформить только один раз.

Получить его можно двумя путями – через налоговую инспекцию или же посредством бухгалтерии предприятия, где человек официально трудоустроен. В первом случае пользователь сразу же может получить всю сумму вычета на банковские реквизиты, указанные им ранее. А вот во-втором – на протяжении определенного периода времени с пользователя не будут удерживаться налоги, и он будет получать зарплату в полном объеме.

Материнский капитал

Еще одним популярным способом погасить задолженность по ипотеке является использование материнского сертификата.

В нашей стране каждая женщина после рождения второго ребенка претендует на получение материнского капитала в размере 453 тыс. рублей.

В случае с ипотекой, данную сумму можно направить как на первоначальный взнос, так и на погашение кредита. Маткапитал как средство избавления от долгов имеет довольно простой порядок, и для его применения потребуется предоставить банку-кредитору сертификат о получении материнского капитала, заключить с ним соглашение о списании средств в качестве частичного погашения задолженности по ипотеке и зарегистрировать договор в Пенсионном Фонде.

Платите раз в две недели, а не раз в месяц

Данная схема предусматривает, что внесение платежей будет проходить не раз в месяц, как при стандартных ипотечных программах, а каждые 14 дней. Таким образом, в течении года заемщик совершит 26 платежей.

Указанная схема имеет массу выгод и преимущество. Среди главных обстоятельств, заставляющих обратить на схему пристальное внимание, стоит отметить значительную экономию средств на уплате процентов, а также снижение длительности кредитных правоотношений. К примеру, при наличии кредита в 3 млн. рублей на 15 лет, ежемесячный платеж будет равен 39952 рублям, в то время как по программе «Раз в 14 дней» он составит 19976 рублей.

Как итог, за счет того, что количество платежей будет увеличено в разы, заемщик погасит свои обязательства в полном объеме на 3, 3 года раньше. А за указанный срок размер экономии на оплате процентов превысит 1 млн. рублей.

Впрочем, подобная схема реализовывается далеко не всеми банками, и данное обстоятельство следует принимать во внимание.

Сдача квартиры в аренду

Если у человека имеется еще одно жилье, он может сдавать приобретенную по ипотеке квартиру в аренду, тем самым избавляя себя от финансовой нагрузки.

Однако, чтобы сдача в аренду проходила на законных основаниях, необходимо предварительно уведомить банк и получить согласие.

Впрочем, даже несоблюдение данного правила редко несет за собой негативные последствия для заемщика. Банки заинтересованы лишь в том, чтобы платежи осуществлялись своевременно и полностью, а за счет чего они будут произведены заемщиком, банк интересовать будет в последнюю очередь. И квартира может стать отличным способом решить свои проблемы.

Как лучше гасить ипотеку досрочно

Даже при дифференциальных платежах возможно отсутствие реальной экономии на процентах

Если ипотечный договор заключен на базе дифференцированных выплат, то лучше составить свой опережающий график платежей. Для этого:

• производится расчет семейного бюджета;
• определяется та сумма, которая может ежемесячно дополнить ипотечную выплату без ущерба для ведения хозяйства;
• она прибавляется к установленной сумме платежа и выплачивается регулярно;
• периодически производится сверка и корректируется сумма выплаты, поскольку она будет снижаться;
• как только долг достигнет суммы, которую можно будет выплатить за один раз, следует связаться с банком, уточнить остаток и погасить ипотеку целиком.

Это интересно: Окончательный расчет по договору: какой способ выбрать, чтобы не остаться ни с чем

Важно отметить, что даже при дифференциальных платежах возможно отсутствие реальной экономии на процентах. Чтобы проверить это следует запросить у банка график выплат после совершения дополнительной выплаты по кредиту. Обратить внимание нужно на то, изменилась ли сумма долга, или уменьшился только размер процентов, Если так оно и есть, внесение дополнительных средств по ипотеке стоит сопровождать запросом перерасчета от банка, сокращая срок ипотеки.

Для аннуитета схема будет другой. Эксперты советуют:

• накапливать значительную сумму, равную нескольким ежемесячным платежам;
• оповещать банк о её внесении;
• гасить накоплениями часть ипотеки регулярно, с последующим пересмотром графика платежей и сокращением срока выплат.

По такой схеме можно рассчитаться с банком раньше срока. Иногда преждевременное погашения ипотеки вызвано необходимостью избавить залоговую недвижимость от обременения. Срочность процесса и отсутствия достаточной суммы для полного расчета по кредиту – не приговор.

Можно воспользоваться:

• потребительским кредитованием;
• льготными программами (например, внесением в ипотеку материнского капитала);
• рефинансированием, при котором можно получить выгоду от снижения процента за счет того, что ипотека будет рассчитана на меньшую сумму;
• средствами покупателя, если квартиру предполагается продать.

При выборе способа расчета по ипотеке следует руководствоваться тем, какую сумму заемщик может позволить отчислять в банк, дополнительно к существующим взносам. При этом необходимо заранее просчитать варианты изменений графиков платежей и окончательную выгоду от ускорения выплат.

О выгодах уменьшения суммы и срока

Вследствие внесения дополнительных денежных средств, не являющихся обязательными при погашении ссуды, доступным становится пересмотр существующего графика платежей с внесением в него изменений. Так, может быть уменьшен срок кредитования с одновременным увеличением регулярных платежей или уменьшены ежемесячные выплаты при сохранении существующего срока кредитования.

Сравним преимущества и недостатки уменьшения срока кредитования и сумм регулярных платежей в таблице.

Возможное изменение	Преимущества	Недостатки
Уменьшение срока кредитования	Уменьшится размер переплаты за использование банковского финансирования, заёмщик сможет быстрее стать полноправным владельцем собственного жилья.	Увеличится нагрузка на бюджет заёмщика из-за необходимости увеличения ежемесячных платежей.
Уменьшение ежемесячных выплат	Снизится нагрузка на бюджет заёмщика. Освободившиеся вследствие уменьшения расходов на обслуживание ипотеки денежные средства можно продолжать вносить для ускорения погашения задолженности.	Существенного уменьшения размера переплаты не следует ожидать.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Первое, что следует сделать перед тем, как гасить ипотеку досрочно, это изучить банковские документы. Банкирам не выгодно, если заемщик расплатиться с кредитом раньше срока. Одобряя ипотеку, банк рассчитывает получить определенный доход с процентов, который при досрочном погашении снижается. Поэтому в документы вносятся пункты, которые затрудняют клиентам выплаты по ипотеке вне графика.

На процесс погашения повлияют:

• ограничения на максимальную и минимальную сумму платежа;
• есть ли период, в который досрочное погашение невозможно;
• порядок внесения денег, если сумма превышает размер установленной выплаты;
• комиссия за внеочередной взнос;
• иные обязанности заемщика при досрочной оплате кредита.

Респектабельные банки не препятствуют раннему закрытию ипотеки, прописывая только одно условие – предупреждать об этом заранее. Важно знать, что законодательно банкирам запрещено отказывать заемщикам в закрытии ипотеки на любом сроке (ст.810 ГК РФ). Если такое ограничение прописано в документах, можно писать банку претензию, а затем идти в суд.

Взгляд на досрочное погашение ипотеки

На этот процесс имеется три точки зрения, поэтому следует изучить целесообразность этой процедуры, оценить, что об этом говорится в законодательстве, а также учесть мнение самого банковского учреждения.

Что говорит закон

Относительно недавно возможность для досрочного погашения устанавливалась самими банками, поэтому заемщикам приходилось учитывать те пункты, которые имелись в кредитном договоре.

Важно! Некоторые банки ранее вовсе запрещали вносить деньги досрочно, а другие устанавливали за этот процесс значительные проценты, поэтому пользоваться такой возможностью было действительно невыгодно.

С введением ФЗ №284 появилась возможность у заемщиков в любое время вносить средства по кредиту дополнительно, поэтому банки теперь не могут устанавливать какие-либо ограничения на этот процесс.

Как правильно платить ипотеку в Сбербанке? Смотрите видео:

Даже если в договор вносится соответствующий пункт, на основании которого заемщик не должен уплачивать деньги вне графика платежей, он будет считаться не имеющим юридической силы, так как прямо нарушает условия законодательства.

Но даже при таких условиях заемщики должны за 30 дней уведомлять банк о том, что ими будут вноситься средства досрочно.

Что думают об этом банки

Ипотечные кредиты для каждой банковской организации считаются достаточно выгодными продуктами, так как обеспечивают регулярный и высокий доход.

Поэтому если заемщики начинают эти займы погашать дополнительными взносами, то это приводит к снижению прибыли банка.

Некоторые банки вовсе людей, которые предпочитают погашать разные кредиты досрочно, вносят в особый список, на основании которого не предлагают им выгодные условия кредитования.

Что говорит здравый смысл

Каждый человек, имеющий обязательства перед любой банковской организацией, желает исполнить их как можно быстрей.

Но перед внесением любой суммы денег надо учитывать некоторые нюансы:

• если имеется аннуитетная система платежей, то досрочное погашение считается не слишком целесообразным, так как первоначально уплачивается значительная сумма в виде процентов, а не основной долг;
• если в стране темп роста инфляции находится на высоком уровне, то бессмысленно вносить деньги по ипотеке заранее, так как долг самостоятельно обесценивается;
• желательно выбирать при досрочном погашении уменьшение срока кредитования, а не ежемесячного платежа, так как именно такой выбор обеспечивает снижение переплаты по займу.

Как оформить ипотеку при плохой кредитной истории? Смотрите по ссылке.

Важно! Любой заемщик перед внесением какой-либо дополнительной суммы должен осознавать свои доходы и потребности семьи, так как не желательно изымать из семейного бюджета значительную сумму, которая негативно скажется на уровне жизни.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно

Часть экспертов считает, что преждевременное закрытие ипотеки – вещь необходимая

Мнение специалистов, относительно того, стоит ли гасить ипотеку досрочно, разделились. Часть экспертов считает, что преждевременное закрытие ипотеки – вещь необходимая.

Однако объясняют они её не столько выгодой, сколько психологией заемщиков:

• вынужденные ежемесячные отчисления воспринимаются как бремя и вызывают определенный стресс;
• финансовая стабильность, на которую прямо может повлиять ухудшение экономической ситуации в стране (учитывая длительность периодов погашения, этот фактор вызывает особое беспокойство);
• то, что ипотечное имущество не принадлежит полностью заемщику, а находится в залоге у банка.

Все это мотивирует клиентов, получивших ипотеку на скорейшее погашение займа. Другие эксперты не считают, что досрочное погашение ипотеки невыгодно:

1. Когда ипотека взята под невысокий или льготный процент, эксперты рекомендуют производить оплату кредита в установленные сроки. В противном случае, можно попасть в ситуацию, при которой деньги уйдут на погашение выгодной ипотеки, но понадобятся на иные расходы. Заемщик будет вынужден кредитоваться по потребительским программам, где условия не так хороши.
2. Важно помнить, что при любой форме выплат проценты практически полностью гасятся примерно за первую половину рассчитанного периода. Досрочное погашение ипотеки в конце срока дает только моральное удовлетворение, но не материальную выгоду.
3. Кроме того, принимая решение о досрочном закрытии кредита, стоит обратить внимание на динамику инфляции и её прогнозы. Если уровень высокий, рекомендуется не торопиться с погашением долгосрочных жилищных займов.

Это интересно: Как я открывал свое дело по изготовлению витражей по франшизе — история предпринимателя

Учитывая стоимость недвижимости и ставки по ипотеке, которые применялись на протяжении последних трех лет, можно уверенно сказать, что любое досрочное погашение — тяжелое бремя. Причем оно существует в настоящем, заставляя заемщика все средства отправлять на оплату займа, откладывая жизнь на то время, когда ярмо можно будет скинуть.

Каждый сам должен решить, стоит ли ему гасить ипотеку досрочно и отказывать себе в комфортных условиях существования сейчас. Или платить посильный платеж, тратя свободные средства на себя и потребности семьи. Вопросы выгоды от досрочного погашения необходимо тщательно просчитывать, исходя из финансового положения, условий ипотеки и реальной материальной экономии.

В каких банках возможно погасить ипотеку досрочно

Количество банков, в которых опережающие платежи и полное закрытие ипотеки возможно до срока, достаточно большое. В таблице можно сравнить условия:

Документы для досрочной оплаты	Ограничение по сумме взноса	Ограничения по срокам выплат	Комиссии за платежи вне графика	Штрафы	Порядок внесения средств
Сбербанк	заявление с номером счета, вносимой суммой и датой (один из дней рабочей недели)	нет	нет	нет	нет	не меняется
ВТБ 24	заявление за сутки до предполагаемой даты внесения дополнительного платежа	нет	нет	нет	нет	не меняется
Русфинанс	предварительное уведомление за 30 дней до очередной выплаты возможно по звонку	не	нет	нет	нет	не меняется
ОТП	заявление на досрочное внесение средств минимум за сутки до очередной выплаты, в рабочий день	не меньше ежемесячного взноса	нет	нет	нет	не меняется
Альфабанк	уведомление минимум за три дня до установленного срока ежемесячного платежа.	не меньше 28 тыс. руб.	класть деньги можно только после того, как уведомление согласовано	нет	нет	не меняется