Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры: чем грозит

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

Опубликовано: 05.12.2017

Время на чтение: 5 мин

0

87

Квартиру, которая будет полностью соответствовать требованиям и желаниям того или иного покупателя, достаточно сложно найти. Именно по этой причине достаточно часто собственники прибегают к процедуре перепланировки имеющихся у них квадратных метров, но не всегда оформляют это действие с точки зрения закона.

• Какие перепланировки бывают незаконными?
• Какие риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой?
• Как купить квартиру с незаконной перепланировкой?
• Штрафы за незаконную перепланировку

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Официальный статус перепланировки лишь свидетельствует о том, что соответствующие изменения были внесены при участии и по согласованию с уполномоченными государственными органами.

За незаконную перепланировку установлена административная, а также в некоторых случаях уголовная ответственность.

Однако на право распоряжения имуществом такое обстоятельство никак не влияет. Единственная сложности при продаже жилья с незаконной перепланировкой заключается в том, что трудно найти покупателя, готового взять на себя последствия и ответственность.

В чем выражается незаконность перепланировки? Выявить такое состояние можно достаточно просто по следующим признакам:

• действительная планировка не соответствует технической документации;
• техническая документация утеряна или не обновлена;
• среди документов на квартиру нет соответствующего решения жилищной инспекции.

Стоит отметить, что закон требует, чтобы освидетельствование планировки сотрудниками БТИ производилось не реже, чем раз в 5 лет.

Так что, если техническому плану квартиры, который имеется на руках у продавца, исполнилось более 5 лет, то это тоже является обстоятельством, достаточным для привлечения к ответственности.

Если убедить покупателя в покупке квартиры, то сделка совершается на общих основаниях. Вместе с тем факт незаконной перепланировки при регистрации сделки придется скрыть, что уже говорит о неполной легитимности сделки.

Кроме того, осуществить такую продажу можно будет лишь с большой скидкой. Так что не каждому продавцу выгодно продавать квартиру с незаконной планировкой. Дешевле обойдется узаконить ее через государственный орган жилищной инспекции либо через суд.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

MrHamster/Depositphotos

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной. Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования.

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние.

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, последствия

Выше мы рассмотрели вопрос с точки зрения продавца. В свою очередь, покупатели подобных квартир также должны знать о нежелательных последствиях. Главным образом она заключается в ответственности, установленной законодательством за незаконную планировку. Так:

1. После покупки такого жилья, ответственность за незаконную планировку будет нести сам покупатель, если не докажет, что это явление имело место до момента покупки. Однако доказать это довольно сложно, да и найти виновного, который признает свою вину тоже. Так что отвечать и пожинать последствия придется покупателю.
2. В дальнейшем покупателю сложно будет продать такую квартиру, так как уже говорилось, не каждый захочет приобретать жилье в многоквартирном доме с незаконными характеристиками.
3. Сложно будет узаконить такую перепланировку, так как новый владелец не будет в курсе всех нюансов осуществленной незаконной перепланировки.

В остальном, если соседи или иные заинтересованные лица не заявят о факте незаконной перепланировки, то проблем не будет. Но все же риск быть наказанным остается.

По этой причине, прежде чем покупать любую квартиру необходимо тщательно проследить за технической документацией, на предмет соответствия действующего плана помещений отраженному в техплане сведениям.

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

Как уже было сказано, продать квартиру с незаконной перепланировкой, в принципе, можно, хоть и с оговорками, поскольку операция эта находится на грани законности. Однако это чревато нежелательными последствиями, прежде всего — для покупателя. По этой причине найти такого покупателя, который согласиться купить жилье с незаконно проведенной перепланировкой будет довольно сложно.

Специалисты не рекомендуют рисковать и продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Ведь последствия продажи без узаконенной перепланировки могут застать в любой момент.

В каких случаях необходима перепланировка? Специалисты в области недвижимости рекомендуют проводить узаконивание в следующих случаях:

• когда факт незаконной перепланировки отпугивает покупателей;
• когда продавец несогласен на скидки;
• когда степень изменений серьезный и затрагивает несущие конструкции здания;
• когда покупатель требует перепланировки и готов оплатить все расходы.

Когда речь заходит об узаконивании перепланировки многих отпугивает стоимость процедуры. Так, для этой процедуры необходим проект, который составляется частными архитекторами, стоимость услуг которых довольно высока. Если же осуществляется узаконивание через суд, то нужно будет нанять адвоката, услуги которого также стоят не дешево.

В целом на сегодняшний день стоимость процедуры узаконивания оценивается от 35–40 до 70–90 тысяч рублей. Все зависит от обширности внесенных изменений и площади самого жилья.

Куда обращаться, чтобы узаконить изменения в планировке

Без согласования с уполномоченным органом узаконить план будет невозможно. Полномочием узаконить незаконно внесенные в планировку квартиры изменения обладают следующие органы:

• жилищная инспекция;
• суд.

Но как показывает практика, в жилищную инспекцию желательно обращаться по факту внесения изменений до осуществления строительных работ. Постфактум жилищная организация практически всегда отказывает. Однако специалисты в области недвижимости знают, что при подготовке всех документов нынешней датой, такую процедуру можно провести, будто бы перепланировка осуществляется на момент обращения.

Что для этого нужно? Так, необходимо собрать следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический план квартиры;
• проект, составленный профессиональными специалистами;
• акт согласования строительных работ;
• разрешение от местного органа власти на осуществление строительных работ;
• согласие всех собственников в письменной форме, если квартира принадлежит нескольким лицам.

При предоставлении указанных документов жилищная инспекция в течение двух месяцев проводит исследование и выдает разрешение на перепланировку. В дальнейшем нужно обратиться в БТИ и внести соответствующие изменения в технический план, то есть нужно обновить его.

Лишь после получения технического плана можно будет зарегистрировать изменения в кадастровом органе. После этого квартира может быть продана без проблем.

Стоит отметить, что, если жилищная инспекция решит проверить вашу квартиру, и заметит изменения в ее планировке, то возможно наложение административного штрафа. В таком случае продолжить процедуру узаконивания можно только после его оплаты.

Чем грозит неузаконенная перепланировка и как ее оформить

Перепланировка квартиры в многоквартирном доме – сложный процесс. Многие решаются на нее без необходимых согласований. Редакция IRN.RU выяснила, чем это может грозить и как оформить уже проведенную перепланировку.

От штрафа до потери квартиры

По словам руководителя аналитического Дмитрия Таганова, о сомнительных перепланировках чаще всего становится известно по заявлениям соседей. Например, постоянно работающий отбойный молоток «над головой» и большое количество вывозимого строительного мусора могут навести на подозрения в сносе несущей стены. В Мосжилинспекции подтверждают, что чаще всего они узнают о нарушениях именно так. В год фиксируется около 10 000 подобных обращений. Примерно в половине случаев оказывается, что ремонт действительно ведется с нарушениями. Кроме того, нередко о неузаконенной перепланировке становится известно при продаже квартиры.

Собственникам нужно иметь в виду, что за неузаконенную перепланировку в любом случае придется заплатить штраф 2000 – 2500 рублей, даже если при перепланировке не сделали ничего запрещенного или если собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту.

Если при проверке выяснится, что при перепланировке были осуществлены запрещенные по закону изменения (о них читайте в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья»), будет выдано постановление о возвращении квартиры в первоначальный вид за счет собственника. Если собственник не сделает это в установленные сроки (обычно полгода), суд может принять решение о продаже квартиры на торгах. Деньги будут возвращены ее владельцу, за вычетом стоимости расходов на исправление самовольных изменений. Эта сумма будет передана новому собственнику, который и будет делать ремонт.

Первое такое решение было принято в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, которые снесли несущую стену. Стоит отметить, что до этого в течение трех лет Мосжилинспекция пыталась решить этот вопрос без крайних мер, однако хозяева квартиры не шли на контакт и игнорировали все предписания.

Другое решение о продаже квартиры с молотка было вынесено в 2016 году в отношении жителя Войковского района. Он объединил ванную с туалетом, попутно расширив площадь санузла за счет коридора (это допустимо), а также части кухни и жилой комнаты, что запрещено законом. При этом хозяин полтора года не пускал к себе инспекторов и не выполнил предписание о приведении санузла в прежний вид.

Скидка за хлопоты

Конечно, столь серьезные меры применяются редко. Однако люди, вовремя не оформившие перепланировку, могут столкнуться с другими проблемами, например, при продаже жилья. Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента , говорит, что само по себе наличие перепланировки не является противопоказанием к продаже. Однако новый собственник, купивший такую квартиру, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение шести месяцев. Если же он этого не сделает, то продать квартиру в случае необходимости в таком же виде уже не сможет.

Эксперт отмечает, что многие покупатели в принципе не рассматривают приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, поскольку не хотят ввязываться в лишние хлопоты. Это заметно снижает интерес к квартире на и без того сложном рынке. Так что за неузаконенную перепланировку придется дать значительную скидку – 15-30%, в зависимости от ее сложности.

Проблемы с ипотекой

Частный риелтор Елена Качкова рассказала о том, как однажды продавала квартиру с перепланировкой и сделка сорвалась из-за отказа банка в ипотеке. Собственник превратил трехкомнатную квартиру в двушку, причем из-за сноса стен изменилась и площадь жилья. По документам на собственность жилье являлось трешкой площадью 60,9 кв. метра, а по факту и техническому паспорту – двушкой в 60,5 кв. метра. Покупателя устроила сама квартира и не смутила перепланировка, однако банк отказал в выдаче кредита из-за несовпадения площади. По словам риелтора, оформить новое право собственности с уточненными параметрами с техническим паспортом на руках не так сложно, однако покупатель не захотел ждать и предпочел выбрать другую квартиру. Поэтому обо всех документах перед продажей надо позаботиться заранее.

Банки в принципе не очень любят квартиры с неузаконенными перепланировками. По словам Александра Москатова, в кредите точно откажут, если изменения не соответствуют закону. Если же перепланировка не затронула ничего запрещенного, кредит с большой вероятностью дадут, но в кредитный договор будет включен пункт, обязывающий заемщика в определенный срок (обычно полгода) узаконить перепланировку и представить в банк соответствующие документы.

Особое внимание к оформлению перепланировки нужно уделять и ипотечным заемщикам, которые уже купили квартиру и хотят ее изменить. Все перепланировки требуется согласовывать с банком, при этом сотрудник банка имеет право приходить в залоговую квартиру с инспекцией. Если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

С судом и без

По закону оформить перепланировку постфактум можно в судебном порядке. Для этого владелец квартиры должен обратиться в архитектурный отдел администрации с заявлением на узаконивание перепланировки. В нем нужно указать, что перестройка уже произведена.

Специалист БТИ должен выехать по адресу и произвести замеры внесенных изменений. Впоследствии они будут использованы при печати нового технического паспорта. Необходимо получить разрешения от санитарного надзора, пожарной службы и управляющей компании. Специалисты должны осмотреть переделки и признать, что они соответствуют градостроительным, санитарным и пожарным нормам, не создают опасности для целостности здания, не причиняют неудобств соседям.

Параллельно получению разрешений хозяину квартиры необходимо заказать проект. Его изготовляет либо БТИ, либо специализированное агентство. Важный момент: при узаконивании перестройки через суд простым эскизом не отделаться — нужен именно проект, даже если произведены самые незначительные изменения. С этими документами нужно подать в районный суд прошение об узаконивании несогласованной перепланировки. По словам Александра Москатова, решение обычно принимается в течение месяца.

Однако по факту людям нередко удается узаконить перепланировку без суда, по сути, она оформляется задним числом, как будто перепланировки еще нет. Однако такая хитрость может вскрыться. Например, инженер БТИ может посетить квартиру после подачи документов на получение разрешения, чтобы оценить возможность осуществления перепланировки.

По мнению экспертов, во всех случаях лучше оформлять перепланировку до ее осуществления. Стоит иметь в виду, что это касается не только старых квартир, но и новостроек с так называемой «свободной» планировкой – ведь на самом деле застройщик изначально закладывает и утверждает свой план квартиры, и любые расхождения с ним являются перепланировкой (см. «Даже в новостройках не бывает «свободных планировок»).

Ипотечные акции и спецпредложения

ТаблицаКарта

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Показать все

Какая перепланировка считается разрешенной

Согласно законодательству, разрешенной считается та перепланировка, которая была осуществлена согласно требованиям законодательства и с получением разрешительных документов от уполномоченных государственных органов.

Так, если у собственника есть следующие разрешения, то перепланировка считается разрешенной:

• разрешение жилищной инспекции на изменение плана помещения;
• разрешение местных властей на осуществление строительных работ;
• акт согласования перепланировки с жилищной инспекцией.

Есть расхожее мнение, которое гласит, что законность перепланировки зависит от степени вносимых в план помещения изменений. Так, если изменения не затрагивают несущих конструкций и не меняют размер жилой площади, то она автоматически считается разрешенной. Однако это не совсем правильно.

Минимальное количество изменений лишь облегчает процедуру узаконивание, а не отменяет ее вовсе. Таким образом, если перепланировки имеет следующие признаки, то узаконить ее можно без проблем:

• были изменены положения санузла, без затрагивания общей жилой площади;
• были уменьшены площади проемов;
• была уменьшена высота помещений.

Во всех остальных случаях добиться узаконивания без санкций со стороны уполномоченных органов не получиться.

Что делать покупателю перепланированной квартиры

Приобретая жилье с заведомо нелегальной перепланировкой, покупатель должен быть готов не только уплатить штраф при их обнаружении жилищной инспекцией, но и устранить все, что невозможно согласовать. Те изменения, которые можно узаконить нужно легализовать. Процесс узаконивания изменений не отличается от первичного согласования. Особенно если жилищная инспекция еще не составила акта по незаконной переделке. Новый владелец должен:

• Заказать в БТИ технический паспорт;
• Заказать у застройщика или в архитектурном бюро проект соответствующий реальному ремонту;
• Согласовать проект во всех инстанция, которые курируют элементы проведенного ремонта (горгаз, электроснабжающая компания, водоканал и тд.);
• Заказать выписку из ЕГРН;
• Подать документы в жилищную инспекцию и получить разрешение на переделку;
• Подать документы и получить новый техпаспорт.

Внимание! Если квартира ипотечная, то потребуется согласование банка и страховой компании.

Все изменения, которые невозможно согласовать придется устранить. Если, например кухня объединена с комнатой, или санузел, ванная перенесена так, что оказалась над жилой комнатой. Однако, можно привести их в вид, который дальше можно узаконить по проекту.

Когда нужно оформлять проект перепланировки

Закон точно не определяет, в каких случаях собственники могут заказать специальный проект у архитекторов. Однако, обозначены случаи, когда это нужно сделать в обязательном порядке:

• если изменения затрагивают несущие конструкции;
• если меняется площадь помещения, пригодного для проживания;
• когда меняется месторасположения газового оборудования;
• когда расширяются проемы, увеличивается высота помещений;
• если меняется план расположения комнат.

В указанных случаях проект должен быть составлен специалистами. Это требование следует из того, что специалисты оформят план изменений в соответствии с нормами законодательства.

Собственники могут не учитывать некоторые строительные нормы. Специалисты могут проконсультировать по вопросам перепланировки, указать, какие изменения допустимы, а какие нет.

Во всех остальных случаях по общему правилу проект может быть составлен самим собственником от руки или на компьютере. Однако делать это не рекомендуется, так как около 80% таких проектов получают в жилищной инспекции отказ.

Как выявляют незаконную перепланировку?

1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ипотека – это купля-продажа квартиры, где участвует банк. Разумеется, ни один банк не согласиться на оформление кредита на квартиру, имеющие недостатки правового характера. Таким образом, оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой никак не получить по закону.

С другой стороны, можно узаконить перепланировку при участии банка. Так, банк может взять на себя часть обязанностей в этом деле. Как показывается практика, в большинстве случаев банк принимает решение лишь после получения из жилищной инспекции соответствующего разрешения.

Стоит иметь в виду, что перепланировка квартиры, купленной в ипотеку, осуществляется только с разрешения банка. Любые вносимые в план помещений в квартире должны быть одобрены банком, с учетом изменения стоимости недвижимости.

Что такое перепланировка?

Не каждый вид работ в квартире будет относиться к перепланировке и, следовательно, не нужно будет это узаконивать.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном или частном доме. То есть, из одной комнаты сделали две или из двух одну, снеся одну стену. Из разделенного санузла сделали один, а на прежнем месте обустроили кладовку.

Есть недопустимое изменение в плане квартиры — перенос газовой плиты, вынос отопительной системы на балкон, снос несущей стены. Такие виды работ незаконны и узаконить их никак не получится, потому что это нарушение техники безопасности не только для одной квартиры, но и, минимум, этажа в доме.

Кроме перепланировки в ЖК РФ есть понятие “переустройство”. Здесь подразумевается замена или перенос сантехнической системы (если вы сменили кран в ванной или на кухне, то это не переустройство), электрооборудования, технических узлов. Такие изменения тоже нужно вносить в технический паспорт квартиры.

Возможные сложности

Неузаконенная планировка при продаже квартиры чревата нежелательными последствиями. Итак, необходимо перечислить сложности и нежелательные последствия, к которым может привести незаконная перепланировка. Главным образом они проявляются в ответственности собственников таких квартир.

На сегодняшний день закреплены следующие санкции на лиц, осуществивших изменение плана жилья без разрешения:

• административный штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей за незаконную перепланировку;
• штраф в размере от 4 до 8 тысяч за изменение места расположения газового оборудования без разрешения уполномоченной организации;
• уголовная ответственность, если вследствие незаконного изменения плана помещения был причинен вред жизни и здоровью людей.

Так что лучше проконсультироваться с профессиональными архитекторами, перед тем составлять план ремонта в своем жилище. Ведь вероятность смерти людей вследствие незаконной перепланировки непросто статья в Уголовном кодексе, а практическим образом подтвержденная угроза.