Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Как выбрать квартиру, чтобы соседи оказались порядочными, стены прочными, краны не текли, не объявились незваные гости, представляющие себя жильцами? Ответ прост: нужно ответственно подготовиться к поиску недвижимости и написать перечень вопросов, который следует задать риелтору и собственнику недвижимости. Имея в наличии «шпаргалку», будет легче не упустить из виду важные моменты и выявить все подводные камни.

Какие вопросы задавать риэлтору

Поставив цель — купить квартиру, потенциальный покупатель обращается к средствам массовой информации: просматривает объявления на интернет-платформах, в печатных изданиях. Первое, с чем приходится столкнуться — информационная блокада со стороны риелторов. Объявления от собственников труднодоступны, они моментально «перехватываются» агентами, поэтому зачастую Покупателю приходится проводить беседу не с собственником, а с риелтором.

Сотрудник агентства недвижимости, занимающийся продажей квартиры, никогда не будет защищать интересы покупателя. У него есть клиент — собственник, чьи запросы он постарается беспрекословно выполнить. Для защиты своих интересов Покупателю лучше позаботиться о найме риелтора, или обратиться к юристу и заказать юридическое сопровождение сделки.

Если приходится сотрудничать с риелтором, необходимо удостовериться в его компетентности, правомочности. Прояснить ситуацию поможет ряд вопросов:

• На какое агентство работает риелтор? О репутации организации можно судить по отзывам на специализированных форумах. Агентства с длительным сроком работы на рынке недвижимости имеют штат юристов, осуществляющих консультирование. Нередко риелторы работают «на себя», при этом невозможно проследить, нет ли у него сговора с собственником или третьими лицами, принимает ли он участие в мошеннической схеме. Работать с «одиночкой» опасно, если только этот человек не знакомый с отличными рекомендациями.
• Как формируется плата за предоставленные услуги? Труд риелтора оплачивается либо по фиксированной ставке, например — 150 тыс. руб., либо в процентном соотношении от стоимости имущества.
• Когда платить риелтору: до или после поиска квартиры и оформления договора? Процесс оплаты регламентируется договоренностями между сторонами. Согласно сложившейся практике, опытный специалист, имеющий большую загруженность, работает с условием выплаты аванса (но не обязательно). Окончательные расчеты производятся на финальном этапе сделки, то есть после оформления договора или регистрации перехода права собственности.
• Как будет происходить проверка юридической чистоты сделки, кто понесет ответственность за ненадлежащее выполнение условий договора второй стороной? В рамках соглашения с риелтором оговаривается его ответственность за доведение сделки до конечного результата. Чаще продавца интересует, не будет ли он обманут, ответственен ли риелтор за проверку документов? Под «юридической чистотой» сделки понимают возможность возникновения обстоятельств, при которых договор может быть признан недействительным. Ответственный риелтор проверяет подлинность документации, старается выявить скрытые дефекты, но это не входит в его прямые обязанности. Поэтому следует понимать, что в случае оспаривания договора риелтор не будет привлечен к ответственности.
• Сколько объектов подлежит рассмотрению и в какие сроки? Если агент не торопится с ответом, или же говорит, что количество объектов неизвестно, а срок действия договора не установлен, следует насторожиться. Есть вероятность, что просмотры будут длиться очень долго. При необходимости купить квартиру в сжатые сроки (например, до окончания срока аренды в имеющемся жилье или в связи с рождением ребенка), следует указать конкретный период поиска жилья, который при желании всегда можно продлить.

Уже после того, как объект покупки будет определен, необходимо выяснить:

• с кем будет заключаться договор — с собственником квартиры или с доверенным лицом;
• кто будет заниматься сбором документов;
• какой будет форма договора (простой или нотариальной), кто будет платить госпошлину за нотариуса;
• каким образом производится плата за недвижимость.

Необходимо взаимодействовать не только с риелтором, но и собственником квартиры.

Квалифицированный риелтор, работающий на продавца, будет знать о квартире не меньше, чем сам владелец, и сможет ответить на любой вопрос. Иногда взаимодействие с собственником квартиры не имеет смысла, поскольку все вопросы решает агент. Если же назначена встреча с владельцем, необходимо напрямую выяснить все нюансы относительно состояния недвижимости и оформления сделки.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

__________________________________________________________________________

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Какие вопросы задавать собственнику, продавцу квартиры

Не стоит стесняться, приходя на встречу с блокнотом и ручкой. Лучше заранее сделать заметки со списком вопросов для хозяина продаваемой квартиры, а рядом записывать полученные ответы. Впоследствии будет легче прояснить, не несет ли сделка угрозы потери средств и имущества.

Как долго квартира находится в собственности продавца или собственников, если квартира продается по долям? На основании какого документа произошла смена собственника?

В качестве правоустанавливающего документа может быть:

• договор купли-продажи недвижимости;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор мены;
• договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на первичке);
• справка об оплате пая (при покупке квартиры путем участия в кооперативе);
• договор пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира была передана по наследству менее 3 лет назад, не исключено появление претендентов на имущество. Для проверки сведений необходимо обратиться к нотариусу, который выдавал свидетельство, и выяснить, кто кроме Продавца имеет право на наследство. Если жилье было получено давно (3 года назад или более), вероятность объявления иных наследников ничтожно мала.

С опаской следует отнестись к квартирам, переданным владельцу по решению суда. Не исключено, что родственники бывшего владельца или он лично пожелают оспорить решение. Если оспаривание не было инициировано в течение полугода после принятия судебного решения, переживания напрасны.

Документ-основание должен отражаться в выписке ЕГРН. Следует обратить внимание на дату оформления документа. Если имущество было приобретено менее чем год назад, а до этого происходила частая смена собственников, возможно, квартира перепродается из-за наличия скрытых дефектов или задействована в реализации мошеннических схем.

Сколько собственников в квартире?

Недвижимость может продаваться от лица одного или нескольких собственников. С целью снижения налогового бремени совладельцы могут просить о заключении нескольких договоров купли-продажи. При этом каждый из содольщиков должен будет получить от других собственников разрешение на продажу.

Договора, которые касаются продажи долей, в обязательном порядке заверяться нотариусом, а это влечет дополнительные расходы. Следует выяснить, готов ли Продавец оплачивать госпошлину самостоятельно.

Есть ли среди собственников квартиры несовершеннолетние дети?

Если выяснится, что квартира была приобретена на маткапитал, получена в результате приватизации на всех членов семьи, значит, какая-то доля имущества выделена ребенку. По закону нельзя продать недвижимость детей, не приобретая иное — альтернативное жилье, которое не будет уступать проданному по квадратуре и в долевом соотношении.

Оформление покупки квартиры с несовершеннолетним собственником означает, что планируется проведение альтернативной сделки. При этом придется заключать предварительный договор купли-продажи и ожидать, пока продавец получит разрешение органов опеки и попечительства на реализацию имущества.

Положительный момент в том, что покупатель может попросить о снижении цены, ведь сделка будет оформляться дольше на 1-2 месяца.

Кто зарегистрирован в квартире?

Среди ранее зарегистрированных в квартире лиц могут быть граждане, пребывающие в местах лишения свободы, проходящие срочную воинскую службу, находящиеся на лечении в стационаре. По закону вынужденного отсутствие не является основанием для снятия с регистрационного учета, а это значит, что после возвращения граждане смогут снова поселиться в квартире, и выселить их будет можно только через суд.

Есть ли на квартире какие-либо обременения?

На продажу недвижимости может стоять запрет. Основные причины:

• Квартира находится в залоге у банка. Тогда ее продажа возможна, но только после получения согласия представителя финорганизации на продажу.
• Недвижимость арестована. Если Продавец не выплачивал алименты, совершил противозаконные действия, повлекшие арест имущества, продажа квартиры будет запрещена до устранения нарушений, повлекших арест.

Если финорганизация «дала добро» на оформление договора, средства, перечисленные в счет стоимости квартиры, будут полностью или частично направлены на погашение ипотеки. Сделка не относится к рискованным, поскольку процесс продажи квартиры в ипотеке детально отработан, но оформление документов будет более долгим (около 1 мес.).

Если квартира под арестом, Продавец может попросить внести залог или аванс для уплаты долгов и снятия обременения. Стоит ли надеяться на добросовестность Продавца — решать Покупателю.

Проведена ли в квартире перепланировка, узаконены ли изменения?

Сместить дверь или окно, разрушить стену в квартире можно, если на это есть разрешение БТИ. Однако зачастую владельцы, доводя помещение до собственных идеальных стандартов, не торопятся узаконивать изменения, и, предвидя сложности, продают квартиру без необходимых документов. Такая сделка может беспрепятственно пройти регистрацию, но в будущем, если новый владелец захочет что-то изменить или продать недвижимость, ему придется устранять все недочеты. Оформление перепланировки может обойтись в сумму от 10 до 100 тыс. руб.

Даже если собственник скажет, что изменения не производились, рекомендуется изучить техплан и сравнить реальное расположение стен с обозначенным в документе. Особое внимание необходимо уделить стенам, прорисованным на чертеже красным цветом. Так обозначаются несущие конструкции, которые не подлежат изменению.

Если в квартире имеется газовое оборудование, оно должно находиться в строго обозначенном месте. Все изменения согласуются с газовой службой, жилищной инспекцией. Даже незначительное перемещение газовой плиты считается перепланировкой.

Оплачены ли коммунальные услуги?

По закону все долги, накопившиеся за период проживания прежнего собственника, новый владелец оплачивать не должен. Однако постоянные напоминания о необходимости оплаты счетов за воду, свет, газ, вывоз ТБО и прочих долгов будут регулярно портить настроение. Покупателю придется добиваться выплаты задолженности от прежнего жильца, но если он не платил за услуги, проживая в квартире, то стоит ли ждать от него ответственности при переезде?

Задача покупателя — не только поинтересоваться о долгах, но и получить «обходной лист по организациям-поставщикам услуг ЖКХ». Документ позволит выявить реальные суммы задолженности.

Есть ли в квартире скрытые дефекты, каково техническое состояние коммуникационных сооружений?

Владелец может скрывать, что в здании протекает крыша, весной на угловой стене появляется плесень, а зимой постоянно происходят неполадки с отоплением. Необходимо выделить основные направления анализа состояния помещения и заручиться помощью специалиста по строительству. Он поможет определить дефекты не только на основании визуального осмотра, но и во время ознакомления с технической документацией.

Из чего сделаны стены, холодно ли в квартире зимой, жарко ли летом, есть ли в квартире автономное отопление?

Следует учесть, к какому типу относится дом. Наиболее дешевыми являются квартиры в панельных домах. В них плохая тепло- и звукоизоляция, а незаконная перепланировка может привести к полному разрушению дома. Нередко на стыках появляются трещины.

В монолитных домах хорошая теплоизоляция, они устойчивы даже при проявлении сейсмической активности. Недостаток — плохая звукоизоляция. Монолитная стена передаст звук перфоратора на несколько этажей вниз и вверх.

Из кирпича возводят преимущественно элитные жилые комплексы. Они обладают лучшими показателями теплоустойчивости, звукоизоляции, экологической безопасности.

Работает ли система отопления?

Если в квартире установлены чугунные, медные или алюминиевые радиаторы, необходимо оценить степень износа, выявить участки с признаками ржавчины. При наличии металлопластиковых или полипропиленовых труб стоит поинтересоваться, как давно они были установлены. Хотя производители гарантируют срок службы до 50 лет, на практике износ проявляется через 10-15 лет службы.

При наличии в квартире автономного отопления следует проверить законность установки оборудования, наличие разрешений органов местного самоуправления, газовой службы.

В каком состоянии электропроводка?

Лучшей считается медная, а менее устойчивой к нагрузкам и перепадам напряжения — алюминиевая. Чтобы достоверно определить, в каком состоянии проводка, следует включить несколько электроприборов одновременно. Если срабатывает устройство защитного отключения (УЗО), значит, где-то есть участок, на котором происходит утечка тока, хотя наличие исправной автоматики лучше, чем короткое замыкание. В идеале каждая ветка электропроводки должна иметь отдельное УЗО.

Когда менялась сантехника, имеются ли в ее работе неполадки?

Оценить ситуацию поможет только визуальный осмотр техники, проверка на наличие засоров.

Установлены ли в квартире счетчики?

При наличии устройств по учету расхода электроэнергии, воды, газа, коммунальные платежи будут ниже.

Для обеспечения комфортного проживания, также необходимо выяснить:

• Есть ли поблизости источники радиационного загрязнения, повышенного шума? Возможно, вблизи находится железная дорога, аэропорт, и риелтор старается показать квартиру в промежутках между прохождением поезда или приземлением самолета.
• Далеко ли находятся объекты инфраструктуры, транспортная развязка? Нужно спросить у собственника, можно ли добраться до жилья на общественном транспорте и как часто он ходит по расписанию, на каком расстоянии расположены супермаркеты, школа, детский сад.
• Кто живет рядом? Желательно, чтобы за стеной проживали дружелюбные люди без вредных привычек и психических отклонений.

Указанные группы вопросов можно задавать одновременно собственнику и риелтору, а затем сравнивать ответы. Так быстрее выяснится — кто лукавит, говоря о состоянии жилья. Один из способов получить достоверную информацию — познакомиться с соседями и обсудить недостатки и достоинства проживания в выбранном доме, районе.

Покупатель может и самостоятельно задать множество вопросов, оценить квартиру визуально, но если рядом будет юрист, сопровождающий сделку, не придется беспокоиться о законности ее проведения.

Какие документы проверить, чтобы выявить скрытых собственников? В каком документе отражена планировка? Кто может пользоваться имуществом после заключения ДКП? Безопасно ли покупать конкретный объект недвижимости или стоит отказаться от осмотра и поискать менее рискованный вариант? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками несовершеннолетними гражданами

Оформление договора купли-продажи жилого помещения, среди владельцев которого имеются несовершеннолетние, может быть проведено с согласия органа опеки и попечительства. Основное условием в этом случае – у несовершеннолетних не должно ухудшиться жилищное положение. В противном случае совершение такой сделки не допустят органы опеки и попечительства.

Договор от имени несовершеннолетних подписывают законные представители. А лица в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор самостоятельно, но с оформленного согласия родителей, удостоверенного нотариусом, с полученным разрешением органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетние члены семьи не владеют продаваемым жилым помещением, получать разрешение на продажу от органов опеки и попечительства не нужно.

При покупке квартиры необходимо уделять внимание многим деталям, так как халатность может в дальнейшем вылиться в большие траты денег, времени и собственных нервов.

Вот вам советы:

• перед покупкой квартиры всегда проверяйте документы собственника на подлинность и полноту данных, не связывайтесь с людьми, которые пытаются продать жилье по доверенности, даже если та подлинная, старайтесь сразу выяснять все важные детали;
• убедитесь в том, что выбранная вами квартира находится в хорошем техническом состоянии, а также заранее уточните у продавца, останется ли она в таком же виде после покупки – иногда продавец забирает сантехнику, мебель, бытовую технику и так далее;
• проверьте юридическую чистоту квартиры, в ней не должны быть прописаны посторонние люди, в особенности недееспособные, несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры, в дальнейшем эти категории лиц могут предъявить свои права на владение недвижимости.

Проблем могут добавить и наследники, которые вовремя не вступили в законное право наследования, а после этого внезапно захотят справедливости и обратятся в суд.

Конечно же, это далеко не все моменты, которые надо учесть. Если боитесь, что не справитесь сами, пригласите риэлтора. Уверены в своих силах? Тогда приготовьтесь узнать все секреты.

Такие этапы покупки квартиры, как подписание договора и оплата, имеют множество нюансов:

1. Проследите за правильностью составления договора купли-продажи. Рекомендуется привлечь специалиста по недвижимости или юриста, чтобы тот убедился в том, что подписанный договор содержит всю необходимую информацию и имеет силу.
2. Для взаиморасчета выбирайте только надежные и проверенные методы оплаты – банковская ячейка или аккредитив. Наличные для оплаты квартиры использовать весьма небезопасно, и, если вы решились на такой шаг, обязательно возьмите расписку.

Уже эти два указанных совета позволят вам значительно сократить возможные риски при покупке собственной квартиры, особенно в крупных городах, в которых, увы, процветает мошенничество.

Как приобрести на вторичном рынке

Как показывает практика, приобретать имущество на вторичном рынке стоит по осени и весне. В это т период рынок оживляется и вносятся новые предложения.

Алгоритм действий при приобретении квартиры:

1. поиск необходимого объекта. Во избежание рисков нужно обращаться к риэлтору или ознакомиться с возможностью самостоятельного проведения процедуры;
2. осмотр жилой площади. Данный этап предполагает уточнение всей документации и технического состояния;
3. проверка продавца. В обязательном порядке при покупке на вторичном рынке имеется риск того, что человек не считается владельцем;
4. переговоры. В этой ситуации нужно обсудить все условия сделки, в том числе и по стоимости объекта имущества;
5. заключение письменной договоренности;
6. регистрационные действия в российском реестре.

На вторичном рынке также имеются нюансы при оформлении:

1. реализация по доверенности. Осуществлять покупку с доверенным гражданином возможно только после тщательной проверки документации;
2. операция по сделке с юридическими лицами. Нужно насторожиться, если второй стороной является компания;
3. при приобретении объекта на материнский капитал. В соответствии с действующим законодательством, такой тип имущества оформляется на всех членов ячейки общества, соответственно и на детей. Если такового не произошло, то сделка вправе считаться незаконной;
4. при наличии недееспособного собственника. Чаще всего, это алкогольная и наркотическая зависимости, психические расстройства. Тогда договор признается недействительным;
5. при наличии двух супругов–собственников объекта недвижимости;
6. равные доли по количеству наследников;
7. наличие обременительных мер;
8. наличие незаконной перепланировки сулит штрафом и устранением переделок;
9. нарушено первоочередное право на выкуп при долевом участии;
10. постройка находится в реестре на расселение.

Важное

В настоящий момент, возможно приобрести квартиру на вторичном рынке и в новостройке, а также в ипотеку и с материнским капиталом. Во избежание недоразумений, сделку стоит совершать через агентство недвижимости, которое проверит все подводные камни самостоятельно.

При приобретении объекта недвижимости, нужно удостовериться в юридической чистоте. Данный аспект предполагает оформление всей документации.

Основными особенностями здесь являются:

1. при заключении письменной договоренности стоит работать напрямую с владельцем имущества. Если интересы представляет доверенное лицо, то нужно проверить все документы на полномочия;
2. стоит заключать предварительный договор, если передается задаток или авансовый платеж;
3. все действия по заключению письменных документов нужно проводить через уполномоченного лица, заверяющего основные аспекты. Позволяет обезопасить операцию;
4. как только соглашение прописано на бумаге, нужно передать денежные средства указанным методом. Закрепляется операция письменным документом;
5. после покупки все регистрационные действия оформляются в российском реестре с подачей заявки и списка документации.