Стоит ли менять частный дом на квартиру?

Tweet

Приобретение загородного дома или же, наоборот, переселение в черту города вслед за покупкой квартиры может быть весьма выгодным решением. Дом либо квартиру можно приобрести, однако любой из перечисленных объектов недвижимости можно обменять, об этом мы уже писали в материале — Как обменять квартиру на квартиру. Поэтому особенности обмена квартиры на дом подробно рассмотрим в предлагаемой читателям статье.

Мена объектов недвижимости осуществляется на основании договора. Подобные сделки подлежат регистрации в Росреестре, только после прохождения которой сделка станет действительной.

Договор мены является, по сути, разновидностью соглашения о купле-продаже. Разница лишь в том, что при мене обе стороны выступают продавцами и покупателями одновременно. Поэтому договор мены дома на квартиру и должен учитывать данную особенность.

Процедура обмена квартиры на частный дом

Относительно квартиры в договоре должно быть указано: ее адрес, кадастровый номер, общая и жилая площадь, количество комнат, данные о собственнике, а также другие сведения, которые позволяют четко обозначить и описать конкретную квартиру. В том случае, если у квартиры несколько собственников, то указывается полный их перечень.

Еще один момент касается проживания в квартире детей. В случае обмена их жилищные условия не должны быть значительно ухудшены. А значит при мене квартиры (на дом это точно также распространяется) необходимо получения согласия органов опеки. Зачастую это формальность, так на сегодня в органы опеки можно обращаться через многофункциональный центр, специалисты которого подскажут каким-образом можно разрешить данный вопрос.

Относительно дома в договоре указываются аналогичные сведения с той лишь разницей, что одновременно с домом объектом мены также будет являться и земельный участок, на котором такой дом расположен. Поэтому, обозначая участок в договоре, необходимо также указать его адрес, кадастровый номер, данные о площади, разрешенном использовании земли, о постройках, если таковые имеются.

Все объекты недвижимости, являющиеся объектами договора мены, подлежат оценке. Причем оценка может быть основана, как на кадастровой, так и на рыночной стоимости. В том случае, если стоимости размениваемых объектов сильно отличаются, договором может быть предусмотрена соответствующая доплата.

Что касается дополнительных условий, то все они касаются взаимной передачи объектов сторонам сделки. Соответственно, должны быть указаны сроки и порядок передачи недвижимости, техническое состояние объектов, сведения о правах третьих лиц и другая необходимая информация.

Обязательным приложением к договору будут являться передаточные акты. Их должно быть как минимум два. При этом на дом и участок составляется единый передаточный акт. Данный документ свидетельствует о том, что стороны передали и приняли имущество друг у друга.

В передаточном акте также указываются все нюансы технического состояния объектов недвижимости, информацию касательно передачи документов и необходимых принадлежностей для эксплуатации недвижимости, полноты и своевременности внесения доплаты. Помимо прочего подписание передаточного акта свидетельствует и о том, что стороны не имеют взаимных претензий друг к другу относительно сделки.

Что касается текста (образца) договора мены, то массу примеров можно найти в Интернете и на их основе сделать собственный договор.

Часто можно услышать рекомендации по поводу обращения к юристам за составлением этого документа. Однако стоит отметить, что большинство из них точно так берут образцы из Интернета и просто адаптируют их к конкретной ситуации. Поэтому стоит ли тратиться на услуги специалистов, уровень квалификации которых часто вызывает сомнения, решать только сторонам сделки.

Как поменять квартиру. Сказка

Ворона Маруська имела большое просторное гнездо в лесной зоне Измайлово, доставшееся ей по наследству. Говорят, что ее предки жили здесь с 14 века, питались не как-нибудь, а царские объедки доклевывали, потому что у царей в Измайлово, если по-нашему, были дачи любимые. Здесь, казалось бы, было все, что нужно для счастливой вороньей жизни, например, хорошая экологическая обстановка. В общем, ей даже мысль о том, чтобы свою квартиру поменять и в голову не приходила.

Ведь Маруське тоже не все равно, чем дышать и что есть. Червяки в парке без вредных примесей, так что на здоровье Маруська не жаловалась и даже иногда находила развлечения для себя. Благо, что в районе 12 школ, а в них тысячи детей, которые ворон любят погонять. Вроде бы как и в лесу воронье гнездо, а вроде как и три станции метро рядом, когда толпа идет, так всегда кто-то пирожок сдобный оставит для Маруськи. А самое главное, что в Измайлово много ученых. А от большого ума у них волосы часто выпадают. Как тепло настает все эти ученые шапки снимают и домой спешат из своих семнадцати научных центров. Так ворона Маруська с солнечными днями открывала сезон пейнтбола. Конечно, не часто удавалось ей попасть в цель, что приводило ее в уныние. Да и лебеди с Серебряно-Виноградного пруда раздражали своей красотой.

И хоть говорят, что от себя не убежишь, но Маруська решилась искать счастье в другом районе. И задумала она поменять квартиру. Пришла ворона на сайт где помогают правильно провести обмен квартир в Москве и Подмосковье и перебрав все варианты обмена, ворона решила принять помощь риэлтора и поменяла-таки свое гнездище в Измайлово, на маленькое, даже малюсенькое гнездышко прямо на Арбате. А на оставшиеся после обмена жилья деньги купила кусочек сыра, бог-то ей так и собрался за всю жизнь его послать, и на компьютер тоже хватило. Компьютер и Интернет захватили Маруську, на пейнтбол уже времени было маловато, хотя возможностей для удачной игры на Арбате было куда больше, сами понимаете, что людей здесь пруд-пруди, да и вороны в диковинку.

Редкая ворона долетала до середины Арбата, так что Маруська была здесь звездой, но этого не знала, потому что люди были внизу, а она на карнизе сидела или еще выше – на крыше. С личной жизнью у нее тут не складывалось. Не то что жениха достойного среди ворон не могла найти, на этом Арбате каждый запыленный воробей орлом себя мнил, а все потому, что гнездышко родители свили в престижном месте. Маруське же хотелось уже и яйца отложить. Подумала-подумала Маруська да и подала объявление: «Поменяю квартиру— маленькое и уютное гнездо на Арбате, на гнездо побольше и с надежным Интернетом. Район значения не имеет». И в самом деле, а не все равно, где вороне-москвичке в пейнтбол играть?

Рекомендуемые статьи: Обмен жилья

Регистрация договора обмена

Договор мены недвижимости предполагает обязательную регистрацию, которую проводит подразделение Росреестра по месту нахождения объектов недвижимости. В том случае, если меняемые объекты находятся в разных населенных пунктах (областях), то сделка регистрируется по месту нахождения одного из предметов мены. При этом процедура регистрации сделки может несколько удлиниться, однако все равно это лучше, чем ездить в два подразделения Росреестра и регистрировать сделку дважды.

Что касается необходимых для регистрации документов, то ситуация на сегодняшний день следующая. Для регистрации сделки сторонам необходимо подать по заявлению, кроме того, для последующей регистрации права собственности необходимо еще по одному заявлению.

Все эти бумаги оформляются совместно с сотрудниками Росреестра на месте, бланки сторонам сделки также предоставят.

При себе сторонам необходимо иметь паспорта и подписанный договор в трех экземплярах. Если меняемая недвижимость находится в разных городах, то дополнительно необходим еще один экземпляр договора.

Что касается объектов недвижимости, то у сторон должны иметься следующие бумаги:

• На квартиру:1. Свидетельство о праве собственности; 2. Технический паспорт или иной кадастровый документ его заменяющий; 3. Документ, подтверждающий легальность приобретения квартиры в собственность (документ о приватизации, свидетельство на наследство, договор дарения, купли продажи или иной подобный документ); 4. Справки о наличии задолженности по налогам и коммунальным платежам.
• На дом:1. Свидетельство о праве собственности; 2. Кадастровый паспорт; 3. Документ, подтверждающий легальность приобретения дома в собственность;
• На земельный участок:1. Свидетельство о праве собственности или иной подобный документ, подтверждающий правомочия владельца; 2. Кадастровый паспорт

Особенности сделки мены

При оформлении договора мены желательно, чтобы в сделке была обозначена одна и та же сумма. Это значит, что нужно подбирать такую квартиру или дом, которая по стоимости будет такой же, как и дом.

Если же обмен не будет равнозначным, тогда в сделке стоит прописать сумму, которую одна из сторон доплатит.

Сделка по обмену дома на квартиру и наоборот относится с сложным типам сделок, поскольку приходится работать одновременно с двумя объектами недвижимости. Поэтому специалисты советуют прибегать к помощи юристов или нотариусов для чистоты сделки.

Если же обменщики хотят провести сделку без посредников, тогда им нужно учесть следующие моменты:

• обязательно запросить архивную справку из домовой книги у собственника квартиры, чтобы посмотреть, какие лица ранее проживали на жилплощади;
• запросить обычную справку из домовой книги, чтобы удостовериться, что прописанные лица уже выписаны из квартиры;
• если дом меняется не на одну, а на две квартиры, тогда следует внимательно ознакомиться с документами на обе квартиры.

Нужно ли платить налог при обмене дома на квартиру?

Порядок налогообложения при совершении сделки обмена дома на квартиры приравнивается к сделке купли-продажи. Поэтому налог с продажи дома/квартиры составляет 13% от стоимости жилья.

При этом важно учесть, что налог выплачивается только в том случае, если гражданин является владельцем недвижимости свыше 5 лет.

Можно ли получить имущественный вычет?

При обмене дома на квартиру собственник жилья имеет право на получение имущественного вычета. При этом вычет можно получить только на сумму в 1 млн. руб.

Если сумма сделки выше, тогда налоговый вычет можно получить только из указанной нормативной суммы (не больше 1 млн. руб.).

Можно ли поменять дом на квартиру, которая не была приватизирована?

Нет, провести такую сделку не получится. Чтобы сделать обмен, заранее стоит приватизировать квартиру и только потом можно будет обменивать ее на дом.

При обмене дома на квартиру обязательным условием является составление договора мены – сделки, при которой участники обязуются передать друг другу свои жилые помещения, принадлежащие им на правах собственности.

При этом сделка может быть как равнозначной (стоимость квартиры и дома одинаковая), так и неравнозначной с обязательной доплатой. Сделка по обмену дома на квартиру обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Дополнительные расходы

При покупке уже построенного дома, особенно если стройка была завершена порядочное время назад, следует учесть возможное отсутствие коммуникаций, подключенных к центральным сетям. А также то, что такой дом может не стоять на балансе обслуживающей коммунальной службы. Поэтому все расходы по его обустройству и обслуживанию придется нести самостоятельно.

Например, если дом негазифицирован, в нем нет водопровода, то прокладка газовых труб и бурение скважины обойдется новому владельцу в круглую сумму.

При обмене квартиры на дом то же самое касается и возможно необходимого ремонта. Приобретая недвижимость, существующую хотя бы несколько лет, нужно быть готовым, что потребуются ремонтные работы, обустройство гаража, хозяйственных помещений. Поэтому перед тем как решиться на сделку, следует тщательно взвесить все «за» и «против», удобства городской среды и необходимость дополнительных затрат.

Вопросы о стоимости квадратных метров

На рынке недвижимости стоимость городского и загородного жилья за последнее время поменялись местами. Если раньше городская квартира стоила гораздо дороже загородного дома, то теперь, особенно в крупных мегаполисах, цена на коттеджи на свежем воздухе значительно превосходит городское жилье. Особенно часто с этим сталкиваются желающие поменять квартиру на дом в Москве. Но и другие большие города не отстают в этом вопросе.

Единственным вариантом экономии средств является выбор будущего жилья на значительном удалении от городской стихии. Жителям Москвы, желающим совершить выгодную для себя сделку, придется переехать более чем на 100 километров от столицы. В остальных городах можно уложиться в 40 километров.

Достоинства и недостатки

Многие горожане не только устают от размера коммунальных платежей, небольших по площади квартир, но и от производимого шума соседями. В доме никаких соседей нет, что позволит наслаждаться тишиной и спокойствием. Можно не опасаться, что сверху затопят, а снизу затеют ремонт.

При наличии земельного участка можно позволить гулять по нему сколько угодно, жарить шашлык, лежать в гамаке. Любители животных могут завести их столько, сколько захотят.

Земельный участок – универсальный инструмент, способный воплотить все мечты своих владельцев. Ландшафтный дизайн, баня, сад, огород, беседка, бассейн – можно построить все, что так долго хотелось.

Но следует учесть, что все удовольствия стоят денег, и немалых. Кроме этого, редкие загородные поселения могут похвастаться отлаженной системой вывоза мусора. Поэтому зачастую приходится самим домовладельцам ломать голову над этим вопросом.

Жизнь на свежем воздухе может также весьма ограничить транспортную доступность. Если раньше домой можно было добраться на одной из множества маршруток, автобусов или электричек. То при значительной удаленности от дома, доехать до него будет возможным только на личном автомобиле. Семьи с детьми должны такой вопрос решать сразу и выбирать дом поближе к населенному пункту.

Едва ли не самый важный вопрос, который стоит решить, желающим поменять квартиру на дом, – это возможность получения в нем регистрации по месту жительства. Для этого дом должен быть включен в состав поселка или населенного пункта, иметь адрес, дающий право прописки.

Порядок обмена дома на квартиру с доплатой

По большому счету, размен дома на иной объект жилой недвижимости с доплатой аналогичен процедуре купли-продажи.

Собственнику дома потребуется:

• найти подходящий вариант размена (самостоятельно или с помощью профессиональных риэлторов) и согласовать условия сделки мены с собственником квартиры, включая условие о сумме, порядке осуществления доплаты;
• собрать требуемую для обмена жилья документацию;
• оформить, подписать соглашение мены;
• оплатить госпошлину за регистрацию перехода прав;
• сдать на регистрацию пакет документации в территориальное подразделение Росреестра;
• получить регистрационное свидетельство на новое жилье.