Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Что это такое?

Особенности перепланировки отражены в гл. 4 ЖК РФ. Согласно кодексу, перепланировкой считаются любые работы по корректировке структуры нежилого объекта, его площади и размеров.

К перепланировке можно отнести:

• 
  изменение величины окон и дверных проемов в помещении (уменьшение или увеличение, изменение формы) или их заделку;

• ликвидацию маленьких комнат посредством объединения их в просторное помещение;
• корректировку размеров мелких помещений в составе объекта.

Главная цель перепланировки – изменить внутреннее наполнение помещения так, чтобы его качества значительно улучшились и подходили для последующей коммерческой или иной деятельности. Важно учитывать, что новое помещение должно не только отвечать функциональным требованиям компании, но и не противоречить законодательству РФ.

ВНИМАНИЕ: Основной принцип перепланировки – изменение в пределах помещения. Изменение внешнего вида здания не считается перепланировкой.

При проведении работ нельзя задействовать несущие стены. Кроме того, после проведенных изменений схема общих коммуникаций помещения не должна измениться.

Перепланировка нежилого помещения: что необходимо оформлять?

Внедрение проекта перепланировки преследует обычно единственную цель – создание лучших условий в помещении для ведения коммерческой деятельности.

Эта процедура, при воплощении которой участвует БТИ (бюро техинвентаризации), предусматривает изменения конфигурации всего помещения, изменения количества или площади комнат, создание комнат при помощи основательных перегородок, а также общее изменение площади всего помещения.

Согласно законам РФ согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:

1. Изменение расположения санитарных узлов, к примеру, когда требуется перенос раковины или туалета в другой угол помещения.
2. Установка стен-разделителей, которые оказывают определённое давление на общий несущий каркас здания.
3. Изменение конфигурации оконных проёмов, чаще всего это их уменьшение или увеличение, а также закладка старых или создание новых окон.
4. Изменение напольного покрытия, которое влияет непосредственно его конструкцию, ведь такое действие часто относится к изменению несущих частей здания.
5. Установка оборудования, которое требует проведения дополнительных коммуникаций: кабин с душем, газовых плит или раковин.
6. Добавление дополнительных элементов, таких как лоджия или лестница, либо изменение их конфигураций также требует согласования перепланировки нежилого помещения.
7. Любые изменения в лестничных пролётах – процедура, которая требует официального разрешения от БТИ.
8. Дополнительные подключения коммуникаций без разрешения может повлечь за собой штраф.

На все действия, описанные выше, требуется процесс легализации от жилищного бюро или иных органов местного управления.

Перепланировка нежилых помещений требуется далеко не всегда. В некоторых случаях современное законодательство предусматривает возможность изменения в нежилом здании без необходимости проведения предварительной технической инвентаризации и оформления через органы БТИ.

При игнорировании этого момента существует опасность получить запрет на эксплуатацию незаконно изменённого помещения, а также внушительный штраф.

Не согласуют следующие изменения:

Рекомендуем ознакомиться:

Проект перепланировки

• демонтаж любых интерьерных частей и мебели, которая относится к ряду встроенной;
• любая внешняя отделка, которая не затрагивает недвижимость в целом, в частности, её несущих конструкций;
• смена оборудования коммуникационного типа, при этом новое техническое оснащение аналогично предыдущему.

Прежде чем приступать к перепланировке, следует определить, к какому типу она относится.

В чем разница с переустройством?

О переустройстве нежилых объектов рассказывает ст. 25 ЖК РФ.

В статье сказано, что к переустройству относятся следующие виды работ:

1. 
   Корректировка сетей коммуникации – их замена, перенос или установка.

2. Установка систем водоотведения, канализации, тепловых систем, электрического оборудования.
3. Монтаж туалетов, ванн, кухонь.

Основное отличие от перепланировки в том, что переустройство нацелено на замену или корректировку инженерных и технических систем – того, что не видно на первый взгляд. Перепланировка все же основана на изменении внешнего вида помещения и его общей структуры.

Разница в процедуре в многоквартирном доме и ином здании

От расположения нежилого помещения зависит стоимость проводимых работ и процедура оформления перепланировки:

Узнайте о важных правовых нюансах переустройства и перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом доме.

Когда необходимо проводить?

Перепланировка коммерческого помещения может быть обоснована многими факторами, основными из них являются:

1. Расширение штата компании, которое требует дополнительного рабочего пространства или разграничения площадей.
2. Реорганизация предприятия, изменение целей производственной деятельности.
3. Необходимость создания удобства и оптимизации рабочего процесса.

Что касается документального оформления, оно не отличается в зависимости от функционального назначения помещения, будь то склад, торговая площадь или офис.

В каких случаях нужно разрешение и требуется ли в многоквартирном жилом доме?

Перепланировка – сложный трудоемкий процесс, поэтому важно на начальном этапе соблюсти правомерность процедуры. В противном случае предпринимателю не избежать судебных тяжб, по решению которых придется возвращать помещение в первоначальный вид. Необходимо знать, какие именно виды перепланировок требуют подтверждения законности. К этому перечню относятся:

• 
  действия, выполняемые по отношению к несущим перекрытиям помещения, создающие дополнительную нагрузку на стены – замена полового покрытия или его стяжка;

• создание нового входа в помещение или исправление существующего;
• установка внутренних лестниц, дополнительных верхних этажей, мансард;
• проведение работ по перепланировке чердачных помещений;
• перенос, монтаж или демонтаж лоджий, балконов, оконных проемов;
• демонтаж или перенос сантехнического (или специального) оборудования.

Законодательство предусматривает только основные факторы, требующие согласования с БТИ. Но нужно учитывать, что по любым конструкционным изменениям в нежилом помещении лучше проконсультироваться со специалистом. Это особенно актуально, если планируется работа в помещении многоквартирного дома.

Сроки и стоимость процедуры

Стоимость документов будет зависеть от некоторых факторов:

• где расположено НП, в квартире многоквартирного дома или в отдельно стоящем здании;
• видов строительных работ, которые были проведены;
• региона РФ и населенного пункта, имеет значение − это областной центр или небольшой городок;
• других.

Так, в среднем собственнику придется заплатить за:

• техзаключение 6 тыс. руб. и больше;
• проект − 15−35 тыс. руб.;
• акт о завершенной перепланировке – 15 тыс. руб. и больше;
• внесение новых сведений в документы, хранящиеся в БТИ, – 2 тыс. руб. и дороже.

Если были проведены изменения фасада здания, это намного увеличит размер затрат. Например, узаконить перепланировку нежилого помещения и получить окончательное разрешение, если был прорублен отдельный вход, можно будет в среднем за 60 тыс. руб.

Получение каждого документа при узаконивании перепланировки НП сопряжено с различными сроками, например:

• заявление, которое подается в Жилинспекцию, рассматривается в течение 3 мес.;
• разрешение МВК выдается в течение месяца;
• решение суда по узакониванию, если потребуется обращаться, − 2 мес.

Самовольное проведение без согласия БТИ и ответственность за него

ВАЖНО: Законная перепланировка сопровождается разрешением, которое выдается территориальными инстанциями. Несогласованным с ними работам присваивается термин «самовольная перепланировка».

К обособленно стоящим объектам сотрудники жилищного управления относятся лояльно, поэтому в основном оно употребляется по отношению к помещениям, расположенным в жилом доме.

Основанием для выдачи разрешения на перепланировку служит одобрение проекта, где прописываются технические особенности и санитарные нормы, соответствующие объекту. Если законодательству они не противоречат, проект одобряется. Так как соблюдение этих норм очень важно, ведь оно несет безопасность не только владельцу помещения, но и его соседям, несоблюдение их карается.

Незаконная перепланировка помещения признается административным правонарушением, и облагается штрафом согласно п.2 ст.7.21 КОАП РФ.

Возмещение должен платить собственник. Сумма штрафа зависит от того, в каком статусе он находится:

• физическое лицо платит до 2500 руб.;
• юридическое лицо – от 350 тыс. руб. до 1 млн. руб.

Кроме того, собственник обязан вернуть помещение в былой вид за собственные средства. Если лицо отказывается от этого, суд может принять решение о продаже помещения. Полученная от продажи сумма вручается собственнику за вычетом средств, потраченных на исполнение решения по суду. Теперь уже новый собственник будет обязан вернуть помещению состояние до перепланировки.

В особо сложных ситуациях возможно наложение уголовной ответственности – например, в тех случаях, когда незаконная перепланировка послужила угрозой здоровью и жизни человека. Тогда уже суд решает, какого наказания достоин собственник.

Смотрите видео о штрафах за незаконную перепланировку:

Что такое незаконная перепланировка квартиры и ее признаки

Планируя работы в жилых и нежилых помещениях МКД, нужно заказать проект, подтвердить безопасность изменений объекта для здания. Условия безопасного проведения перепланировочных работ проверяются в ходе согласований МЖИ (Мосжилинспекция). Это ведомство будет проверять и соответствие завершенных работ проекту, законодательным нормам. Правила проектирования и согласований на указанные виды работ регламентированы ЖК РФ, региональными нормативными актами.

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения наступает при выявлении следующих нарушений:

• если проведены работы без согласия собственника помещения (например, если это сделали арендаторы или наниматели);
• если на работы не оформлялись обязательные документы (в Москве это не только проект, но и техническое заключение на несущие конструкции);
• если проектная документация не проходила согласование в МЖИ, либо инспекция вынесла отказное решение;
• если при проведении работ были сделаны отступления от проекта, нарушены строительные нормы, правила пожарной и иной безопасности.

Указанные правила распространяются не только на квартиры, но и на нежилые помещения МКД. Например, если ИП незаконно произвел перепланировку подвала жилого дома, переоборудовал его под опасное производство или создал угрозу безопасности зданию, его оштрафуют, заставят вернуть помещения в исходное (первоначальное) состояние.

Комментарий эксперта. Штраф за незаконную перепланировку квартиры могут взыскать даже в случае, если вы купили объект с несогласованными изменениями. Ответственность по КоАП РФ несет текущий правообладатель квартиры, а предъявить претензии к продавцу крайне сложно. Чтобы избежать таких проблем, внимательно проверяйте технические документы при покупке квартиры, сверяйте их с фактическим состоянием конструкций и оборудования помещений. Особое внимание рекомендуем уделить красным линиям на поэтажных планах техпаспорта БТИ.

Если перепланировка проведена с нарушением строительных норм, ее будет невозможно узаконить даже через суд. Например, это касается сноса несущих стен внутри квартиры.

Порядок действий

Предпринимателю, желающему провести перепланировку коммерческого помещения, требуется пройти следующие этапы:

1. Важно, чтобы до перепланировки на руках у собственника были следующие документы:
   • техпаспорт помещения;

   схемы помещений, расположенных выше и ниже изменяемого объекта;

2. справка о состоянии конструкций между этажами и несущих стен;
3. справка о расположении инженерных систем в помещении.

Если перепланировка затронет несущие стены – планируется монтаж проемов, окон, установка кондиционеров – требуется дополнительный осмотр специализированной организацией, которая одобрит или запретит работы с капитальными стенами.

4. 
   Готовится заявление в БТИ о желании провести перепланировку с указанием причин. Если заявление одобрено, происходит подготовка проекта. Готовый проект согласуется с территориальной комиссией. Если он был одобрен, собственник заключает договор со специализированной компанией по техническому контролю, и реализует свой план.

5. После завершения строительных работ осуществляется осмотр объекта комиссией, которая проверяет соответствие перепланировки одобренному плану. Если все в порядке, подписывается акт об одобрении ввода помещения в эксплуатацию. Собственник должен оформить кадастровый паспорт с отражением новых изменений. После получения технических документов происходит переоформление свидетельства о собственности с новыми данными.

Смотрите видео о согласовании перепланировке нежилого помещения:

Как узаконить действия?

Административное согласование перепланировки нежилого помещения осуществляется по требованиям ЖК (ФЗ №188) в несколько этапов:

1. Изготовление проекта (что такое проект перепланировки, из чего состоит и для чего нужен?).
2. Подготовка технической документации.
3. Обращение в государственные инстанции и получение согласия на работы.
4. Проведение ремонтных работ.
5. Получение акта приемной комиссии.
6. Обследование объекта кадастровым инженером.
7. Постановка изменений на кадастровый учет.

Куда обращаться за разрешением?

Изготовление проекта требует тщательной подготовки и знаний, его можно сделать самостоятельно, посетив следующие инстанции:

• Роспотребнадзор;
• пожарный надзор;
• комитет по градостроительству и архитектуре;
• комитет по охране памятников архитектуры (если потребуется);
• жилищная инспекция.

Также доверить документальное планирование можно частной компании по работе с недвижимостью, которая поможет с оформлением проекта. В каждой инстанции рассматривают запрос заявителя и документы, выдают общее заключение. Результаты голосования можно зафиксировать в протоколе свободной формы.

Больше о порядке оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений мы рассказывали в этом материале.

Какие документы предоставить?

После получения проекта собственник обращается в отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта со следующими документами:

• заявление;
• паспорт заявителя (собственника или доверенного лица) или учредительные документы для юридических лиц;
• проектная документация;
• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт строения/помещения;
• заключение контролирующих органов.

После получения разрешения собственник имеет право на проведение запланированных строительных работ и перепланировку в соответствии с проектным и техническим заключением, при этом запрещено отступать от требований, указанных в документах.

Работы проверяет и принимает кадастровый инженер, который фиксирует изменения в техническом паспорте. Для вызова специалиста после окончания строительства обращаются в БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

С полученным актом собственник обращается в последнюю инстанцию — Росреестр, где объект ставят кадастровый учет или регистрируют изменения в реестре. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Сроки

Действующее законодательство устанавливает сроки рассмотрения заявления:

• для согласования потребуется 1 месяц;
• для окончательной регистрации — 3 месяца.

Стоимость

Стоимость узаконивания перепланировки зависит от следующих факторов:

• регион нахождения недвижимого объекта;
• квадратура помещения;
• тип перепланировки;
• вызов специалистов;
• обращение к юристу.

В среднем по регионам за перепланировку (документальное согласование) придется отдать суммы:

• покупка типового проекта – 15000-30000 рублей;
• приобретение индивидуального проекта – до 150000 рублей;
• согласование – 30000 рублей;
• за каждый документ по 2000 рублей.

Инстанции, участвующие в процессе согласования

Собственнику предстоит общение с несколькими инстанциями для согласования проекта. Это:

1. Администрация города и органы, контролирующие градостроительство: подключаются, если перепланировка носит характер реконструкции. Органы должны выдать разрешение на существенную перестройку.
2. Бюро технической инвентаризации (БТИ): рассматривает проект, проводит осмотр готового помещения, выдает техпаспорт после одобрения изменений. Также специалист оформляет техническое описание выполненных работ.
3. Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии: регистрирует проведенные работы после подачи собственником полного пакета документов.

Также может потребоваться заключение от санитарно-эпидемиологической службы – в тех случаях, если изменения затронули сантехнические узлы.

В среднем срок согласования постройки может занять до 2 месяцев. Стоимость согласования зависит от масштабов и сложности проводимых изменений, она может колебаться от 80 000 до 180 000 рублей.

СОВЕТ: Если работы происходят в помещении, расположенном в жилом доме, изначально нужно перевести его из жилого в нежилое.

Документы для оформления

Заявление

Составляется лично собственником. В заявлении указывается общий перечень планируемых изменений, а также описание причин.

Проект

Документ, составляемый владельцем помещения. Проект включает в себя:

• общее описание будущего помещения – архитектурный этап;
• схему расположения инженерных сетей – места, где будут проложены электрические провода, системы водоотведения и тепла;
• расположение входов, окон и внутренних дверей.

Разрешение

Выдается после рассмотрения проекта инспекцией, и содержит в себе:

• 
  полный перечень изменений, которые были одобрены комиссией;

• планируемый срок проводимых работ;
• заметку об обязательном отчете после проведения ремонта;
• срок действия разрешения – если работы к моменту окончания разрешения так и не были проведены, требуется получать его заново.

Разрешение заверяется подписью и печатью начальника инспекции по надзору.

Акт

Подписывается по окончании ремонтных работ, и должен содержать:

• подтверждение соответствия проведенных работ плану и оформленному разрешению;
• гарантию доступа ко всем инженерным сетям;
• подтверждение правильности проведенных скрытых работ (если были);
• факт наличия журнала о контроле проведенных работ.

Проверка и подпись акта происходит в присутствии владельца помещения, а также представителей ТСЖ, организации по контролю за состоянием объекта, пожарной службы и строительной организации, проводившей ремонт. Составляется документ в 3 экземплярах: для собственника, для БТИ и для жилищной инспекции.

Техническое заключение

Выдается после тщательного осмотра объекта, и содержит в себе информацию о техническом состоянии конструкции и ее элементов, систем теплоснабжения и электрических систем, о качестве использованных при ремонте и строительстве материалов. Также вносятся сведения о состоянии перекрытий, несущих стен и фундамента. Составляется с целью подтвердить безопасность конструкции при эксплуатации.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Чтобы узнать, чем грозит перепланировка квартиры без согласования, нужно обратиться к нормам КоАП РФ. Однако штраф за перепланировку квартиры без разрешения является не единственной мерой воздействия для правообладателя. Если он не сможет подтвердить, что завершенные работы не угрожают надежности и устойчивости здания, МЖИ вынесет предписание о приведении объекта в исходное состояние. Все расходы на такие будет нести нарушитель. Если не исполнить предписание, будет подан соответствующий иск в суд.

Штраф за незаконную перепланировку по КоАП РФ

Разберем, чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры по закону. Такой состав правонарушения описан статьей 7.21 КоАП РФ. В эту норму в апреле 2020 года были внесены изменения. Теперь редакция ст. 7.21 КоАП выглядит следующим образом:

• самовольное переустройство и перепланировка жилых помещений влечет штраф на граждан от 2000 до 2500 руб.;
• если нарушение допущено должностным лицом, его оштрафуют на сумму от 4000 до 5000 рублей;
• размер штрафа за перепланировку без разрешения для организации составит от 40000 до 50000 руб.
• За нарушения, допущенные ИП, взыскивается такой же штраф, что и для юр. лица.

Для передачи материалов на взыскание штрафа составляется протокол. В нем будет описан состав проступка, данные о собственнике и объекте. Обращаем внимание, что уплата штрафа не освобождает от обязанности узаконить выполненные работ, либо привести объект в исходное состояние.

Если перепланировка была проведена без согласований, однако не повлекла нарушений в сфере строительства, ее можно узаконить через МЖИ.

Региональные штрафы

Регионы тоже могут вводить штрафы за нарушение правил проведения работ в жилых и нежилых объектах. Так как штраф за перепланировку квартиры утвержден на федеральном уровне, регионы могут привлекать к ответственности:

• за нарушение правил ведения работ;
• за порчу, повреждение или разрушение объекта;
• за неисполнение предписания жилинспекции, других надзорных органов.

Закон Москвы об административных правонарушениях предусматривает штраф 4000 руб. за порчу жилого помещения в МКД. Кроме штрафа, нарушитель будет обязан возместить или устранить причиненный ущерб. Для возмещения ущерба или понуждения к переделке помещения подается отдельный иск в гражданский суд.

На примере незаконная перепланировка, связанная с расширением площади квартиры за общие габариты МКД. Такие работы запрещены, поэтому узаконивание завершится отказом.

Последствия незаконной перепланировки в нежилых зданиях

В нежилых зданиях перепланировочные работы согласовывать не нужно. Точнее, эта процедура не предусматривает обращение в МЖИ, хотя собственнику все равно придется заказать техплан, пройти учет изменений в Росреестре. Но проект на работы заказчик утверждает сам, после чего может приступать к перепланировке.

Учитывая изложенные выше правила, штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения в нежилом здании не грозит. Собственника могут привлечь только на нарушение безопасности при проведении работ, за порчу чужому имуществу, причинение вреда людям.

• Комментарий эксперта. Если перепланировка не узаконена, последствия наступают только при выявлении факта нарушений. Узнать, в чем заключался ремонт в чужой квартире, достаточно сложно. Поэтому многие факты неузаконенных работ не выявляются. Однако несоответствие в конфигурации помещений будет обязательно выявлено при совершении сделок. Это будет являться основанием для отказа в регистрации договора.

Как подать документы на регистрацию?

Подать документы для регистрации может лично собственник или его представитель (с оформлением доверенности у нотариуса). Кроме того, возможна отправка документов по почте ценным письмом. Пожалуй, самым быстрым считается более современный способ отправки – подача заявления на портале Госуслуг.

ВНИМАНИЕ: Заявление заполняется онлайн и рассматривается комиссией, после одобрения приходит письмо с талоном на электронную почту заявителя. Собственник приходит с оригиналами документов в назначенный день и час за получением разрешения.

Что делать, если не получено одобрение?

Если БТИ не одобряет проект по перепланировке, необходимо получить обоснование от инстанции. В тех случаях, когда основания для отказа исправимы – корректируем ошибки и отправляем заявление заново (например, переводим помещение из жилого в нежилое и т.д.). Если отказ кажется собственнику необоснованным, а перепланировка все-таки нужна, придется обращаться в суд.

Согласование проекта перепланировки – трудоемкая процедура, поэтому будет нелегко самостоятельно ее пройти. К тому же в каждой области России существуют свои правила по оформлении перепланировки. Рекомендуем обращаться к специалистам, которые помогут подготовить документы и проведут за вас всю процедуру.