Специальный счет на капитальный ремонт многоквартирного дома требует от владельцев квартир ежемесячных отчислений. Для многих подобная обязанность связана с существенной финансовой нагрузкой, поэтому понимание смысла таких взносов и порядок их использования по-прежнему относится к категории актуальных вопросов.
Специальный счет: что это такое
Сегодня проведение капремонта многоквартирных зданий финансируется из специального фонда, основная часть которого формируется за счет взносов жильцов, начисленных пеней за счет несвоевременно погашенной задолженности.
Законодательство предоставляет два способа аккумулирования средств:
- путем организации специального счета;
- поступление к региональному оператору.
Для формирования специального счета от владельцев квартир требуется проведение общего собрания и принятие решения в пользу выбора такого способа большинством голосов. Если граждане не проявляют инициативу, то фонд капремонта формируется у регионального оператора. В любое время может быть принято решение об изменении механизма формирования накоплений, но для этого требуется проведение собрания жильцов дома и соблюдение законодательно регламентированной процедуры.
Владельцами спецсчета могут выступать жилищные кооперативы, ТСЖ, или управляющая компания, то есть те организации, которые решают вопросы управления домом на основании заключенного договора.
Переход на специальный счет
Сбственники помещений в многоквартирных домах принимают решение, как они будут формировать фонд капитального ремонта: либо на специальном счете дома, либо на централизованном счёте у регионального оператора.
Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
На повестку следует вынести вопрос о выборе одного из способов формирования фонда капитального ремонта своего дома. Это может быть специальный счет ТСЖ или ЖСК, специальный счет регионального оператора либо централизованный счет регионального оператора». Рекомендованные формы необходимых документов и образцы их заполнения можно на сайте регионального оператора и распечатать в необходимом количестве.
ДокументОбразцы документов, необходимых для проведения общего собрания собственников МКД
смотреть Смотреть
Если собственники хотят выбрать спецсчет, то в повестку следует включить еще ряд вопросов:
- . о размере ежемесячного взноса на капремонт (он может быть больше или равен минимальному по области — 6 рублей 60 копеек);
- . о сроках проведения капитального ремонта (они должны быть не позднее указанных в региональной программе проведения капремонта);
- . о перечне работ и услуг по капремонту (он не может быть меньше указанных в программе — ремонт крыши, фундамента, фасада, внутренних инженерных коммуникаций. Если в доме есть лифт, то он также должен быть включен в перечень);
- . о владельце специального счета (владельцем счета может быть ЖСК или ТСЖ. Владельцем счета для домов, которые обслуживает управляющая организация, и для домов, находящихся в непосредственном управлении, может стать региональный оператор);
- . о банке, в котором будет открыт специальный счет (или оставить выбор банка на усмотрение регионального оператора, тогда банк будет выбран на конкурсной основе).
Решение общего собрания принимается не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (1 голос равен 1 квадратному метру). Если выбрано формирование фонда капремонта на спецсчёте регионального оператора, то протокол и реестр собственников необходимо заполнить в двух экземплярах: один комплект останется у председателя совета МКД, второй передаётся в Региональный фонд капитального ремонта.
Открыть счёт.
Если владельцем счета выбрано ТСЖ или жилищный кооператив, то указанная организация должна обратиться в выбранную кредитную организацию для открытия на свое имя специального счета, предъявить оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами».
Если владельцем счета выбран региональный оператор, то собственники должны направить протокол общего собрания в Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Орловской области. региональнй оператор должен обратиться в банк, выбранный собственниками, для открытия на свое имя специального счета и предъявить оформленное протоколом решение общего собрания и т. д.
Уведомить о сделанном выборе.
Как только специальный счет будет открыт, его владелец — ТСЖ или региональный оператор — в течение пяти дней должны представить в Жилищную инспецию Орловской области соответствующее уведомление. К нему нужно приложить копии протокола, справки банка об открытии специального счета и другие документы.
Плюсы и минусы открытия спецсчета
Сегодня вариант, предполагающий формирование фонда на счете регионального оператора для проведения ремонта капитального характера, называют «котловым», что отражает его сущность. Утверждается региональная программа и деньги подлежат распределению с учетом нужд всех домов конкретного региона. При открытии спецсчета средства собираются жильцами одного дома и расходуются только на проведение ремонта только этого здания.
При организации спецсчета жильцы дома получают более широкий список возможностей в части планирования ремонтных работ, приемки и оценки их качества, выполнения контролирующих мероприятий в части расходования денежных средств.
В число преимуществ выбора такого способа входит:
- Самостоятельное определение итогового перечня работ;
- Вариативность выбора подрядных организаций;
- Отсутствие посредников и влияния третьих лиц;
- Возможность получения консультации от регионального оператора в части формирования фонда и вопросов проведения капремонта.
При принятии владельцами квартир решения об открытии спецсчета следует учитывать, что обязанности по планированию ремонтных работ и контролю за денежными средствами больше не будут относиться к компетенции регионального оператора. Часто для решения подобных вопросов у жильцов оказывается недостаточно знаний и опыта, что ведет к снижению эффективности управления фондом. Региональный оператор тесно взаимодействуют с органами местной власти, что также часто способствует решению сложных вопросов в части проведения работ, связанных со сложным ремонтом.
Проведение капремонта всегда связано с большими расходами, поэтому может возникнуть ситуация, когда накопленных средств на спецсчете может не хватить на проведение необходимого перечня работ. Использование услуг банка по обслуживанию специального счета, ведения расчетов в части начисления взносов и пеней, печать и доставка квитанций также требуют определенных затрат. Если средства перестают поступать, то может быть принято решение о его закрытии и переводу остатка оператору, работающему в данном регионе.
Спецсчет для взносов на капитальный ремонт: «плюсы» и «минусы»
Одно из двух: общий котел или свой котелок?
Известно, что Жилищный кодекс РФ позволяет выбрать только один из двух способов формирования фонда капитального ремонта – «общий котел» или специальный счет (спецсчет). В первом случае единый фонд формируется один на всех, собственники вносят взносы, а Фонд капитального ремонта Калининградской области (ФКР) регулирует выполнение капитальных ремонтов на всех многоквартирных домах (МКД) домах, которые платят взносы в «общий котел». Если собственники решили сами накапливать деньги на капремонт только своего дома, контролировать их расходование, выбирать банк и подрядчиков, нужно переходить на спецсчет. Решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС) и оформляется протоколом. Это довольно сложно, поэтому ФКР разработал примерные формы необходимых документов, которые можно скачать с сайта Фонда капитального ремонта . Протокол передается владельцу специального счета.
Одно из трех: выбираем владельца
Владелец – это юридическое лицо, которое выполняет все операции с деньгами на счете по решению собрания собственников. Вариантов выбора три (см. части 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ). Во-первых, управляющие данным домом товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив (ЖК). Второй вариант – управляющая организация, с которой у собственников заключен договор управления. И наконец (если нет ТСЖ и вы не готовы к сотрудничеству с УК), владельцем спецсчета может стать региональный оператор, то есть тот самый ФКР, который ведет «общий котел». Только ваши деньги он будет «вести» отдельно, в выбранном вами банке и исключительно на основании решений ОСС вашего дома. Владельца счета выбирает общее собрание собственников. Кроме того, нужно выбрать банк, где будет открыт счет, из списка российских банков, размещенного на сайте Центробанка России. Это в какой-то степени гарантирует, что ненадежные банки отсеяны, но все равно, это очень ответственный шаг, потому что все банковские риски собственники принимают на себя.
Что дальше, и где наши деньги?
Теперь нужно официально уведомить регионального оператора (он же – ФКР) об изменении способа накопления. Если вы владельцем выбран регоператор, достаточно предоставить оригинал протокола общего собрания с решением собственников изменить способ формирования фонда капремонта. ФКР сам откроет счет в выбранном вами банке или сам выберет банк, если собрание собственников почему-то не определилось с выбором банка. Если же владельцем спецчета будет ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая компания, нужно направить почтой или принести лично в ФКР заверенные копии протокола и договора с банком об открытии специального счета. Чем скорее документы попадут в ФКР, тем лучше, потому что принятое собственниками решение по закону вступает в силу через три месяца именно с этого момента. В пятидневный срок после решения собственников в силу региональный оператор переведет ранее уплаченные взносы из «общего котла» на специальный счет.
Плюсы и минусы
Все права у собственников. Вы накапливаете только для себя, сами управляете своими деньгами и ремонтом. Капительный ремонт можно провести в любое время, и не ждать срока, указанного в региональной программе (конечно, если накоплена нужная сумма или дом взял кредит). Невозможно нецелевое расходование: владелец счета не может распорядиться ни об одной операции без решения общего собрания. Кроме того, банк обязан контролировать целевое расходование денег (ст.177 ЖК РФ), и перечень разрешенных операций жестко регламентирован. Можно направлять на счет можно дополнительные средства, например, годовые проценты банка, пени с неплательщиков, перерасчет за неоказанные услуги или некачественные ресурсы. С другой стороны, и вся ответственность – на собственниках. Если по региональной программе срок капитального ремонта подойдет, перенести его на «попозже» из-за нехватки денег невозможно! Иначе собранные средства автоматически перейдут в «общий котел». Кроме того, придется самим выступить техническим заказчиком, определить сроки капремонта, заниматься подготовкой сметы, техническим надзором и, в конце концов, проверкой качества работ. И еще два риска. Во-первых, даже если владелец спецсчета – региональный оператор, ответственность за расчет взносов, печать и доставку платежек лежит на собственниках. Можно заключить договор с любой фирмой, оказывающей такие услуги, и даже с ФКР, но эти услуги будут платные. В то время как в «общем котле» платежки печатает и рассылает регоператор без дополнительных затрат со стороны собственников. Второй риск – вернуться в «общий котел» из-за неплательщиков. Все данные об уплате взносов по капремонту поступают в государственную жилинспекцию (ГЖИ). При задолженности по дому свыше 50 процентов начинается процедура перехода в «общий котел». Любые детали того, как открыть специальный счет и работать с ним, можно узнать, обратившись в Специализированную некоммерческую организацию Калининградской области «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» по адресу г. Калининград, ул. Уральская, 18. тел. 99-49-93, 57-06-07, 30-35-41, 30-35-42, 30-35-44.
Текст- газета «Городской управдом»
Теги: Капитальный ремонт
10966
Как открыть спецсчет на капитальный ремонт многоквартирного дома
Для открытия спецсчета требуется проведение общего собрания жильцов. На нем обязаны присутствовать собственники в количестве более 50% от общего количества, а при невозможности их личного участия вместо них могут выступать доверенные лица. Итоговое решение по данному вопросу считается легитимным, если за него проголосовало 2/3 собственников.
Существуют жесткие требования в части правил проведения сбора владельцев квартир и оформления документации, в том числе для фиксирования итогов голосования. При несоблюдении законодательных норм результаты могут быть оспорены и признаны недействительными.
Процесс создания специального счета предполагает прохождение следующих этапов:
- проверка факта наличия дома в региональной программе капремонта;
- создание инициативной группы жильцов;
- проведение общего собрания владельцев квартир;
- принятие решения о создании специального счета;
- соблюдение всех требований к документальному оформлению;
- направление копии протокола собрания региональному оператору для регистрации;
- открытие счета в банковской организации;
- уведомление оператора и УК.
Важным моментом выступает выбор кредитной организации для открытия и в дальнейшего обслуживания специального счета дома. Перечень банков ограничен, так как существуют довольно жесткие требования к финансовой устойчивости организаций.
Спецсчет можно открыть только в российском банке, а список подходящих организаций подлежит ежеквартальному размещению на официальном портале ЦБ РФ. В течение 3 месяцев региональный оператор должен перевести накопленные средства на спецсчет дома, на котором в дальнейшем будет происходить аккумулирование взносов жильцов на капремонт.
Этапы открытия спецсчета на капремонт ТСЖ
Открытие спецсчета на капитальный ремонт дома с ТСЖ проходит в несколько этапов:
- Поиск дома из списка других домов, внесенных в региональный план по капитальному ремонту. Ознакомление с действующими законами.
- Правление ТСЖ должно организовать собрание жильцов. Оповестить собственников о нем с описанием вопросов, находящихся на повестке дня. Оно бывает очным или заочным.
Очное собрание:
- открытое голосование всех собственников МКД;
- регистрация участников в реестре, он будет приложен к Протоколу собрания;
- участие должны принять 2/3 собственников. Голоса рассчитываются по размеру площади, занимаемой собственником (1 голос – 1 кв.м. площади, занимаемой каждым жильцом);
- председатель или секретарь подсчитывают голоса по каждому вопросу из повестки дня.
Заочное собрание:
- голосование проходит в письменном виде и результаты заносятся в бюллетень, который после передают правлению ТСЖ;
- подсчет бюллетеней. Их должны заполнить не менее 2/3 собственников. Голоса рассчитываются по размеру площади, занимаемой собственником (1 голос – 1 кв.м. площади, занимаемой каждым жильцом).
Составление протокола решения собрания собственников о смене способа сбора средств для капитального ремонта. В протокол должны войти вопросы:
- о размере взносов;
- о списке различных ремонтных работ (крыша, фасад, коммуникации, лифт и др.);
- о сроках окончания ремонтных работ (не позднее сроков, определенных региональной программой);
- о подборе банка для открытия счета;
- о расторжении договорных отношений с региональным оператором;
- о переводе денежных средств от регионального оператора на спецсчет;
- об избрании лица, уполномоченного действовать от лица собственников;
- об источнике финансирования затрат по обслуживанию спецсчета.
- После составления Протокола собрания нужно будет передать его владельцу счета (в течение 5 дней).
- Оповестить всех собственников МКД о принятых посредством голосования решениях (не позднее 10 дней).
Если не соблюдены все условия, банк откажет в открытии счета.
При выборе метода создания фонда иногда нужно писать заявление на перерасчет.
Заявление в ТСЖ о перерасчете — образец.
О правах и обязанностях членов ТСЖ, а также его управляющего вы можете узнать из наших статей.
Порядок проведения капитального ремонта многоквартирного дома: спецсчет
На собрании жильцы дома устанавливают размер тарифа в расчете на каждый 1 м2 жилья, находящегося в собственности граждан. В зависимости от него исчисляются суммы взносов для уплаты в фонд проведения капремонта, которые определяются для каждой квартиры. Тариф не может быть менее того значения, который установлен в конкретном регионе.
На собрании владельцев квартир также должны быть решены следующие вопросы:
- Перечень работ, проводимых в рамках программы капремонта;
- Сроки мероприятий согласно плану;
- Решение о владельце счета;
- Выбор обслуживающего банка;
- Определение лица, ответственного за работу с платежными документами;
- Порядок предоставления документов и условия оплаты услуг.
Капитальный ремонт проводится при установлении факта изношенности конструктивных элементов дома, выявлении неисправностей и повреждений, которые не отвечают необходимым требованиям безопасности. После выполнения подрядной организацией перечня работ уполномоченное лицо от имени всех собственников квартир дома проводит приемку, подписывая необходимые акты.
Как снять деньги
На общем собрании жильцов определяется лицо, в чьи полномочия будет входить предоставление платежек. Также регламентируются общие суммы расходов и условия проведения их оплаты. Деньги перечисляются только при полном предоставлении подтверждающих документов в части выполненных подрядчиками работ, в том числе при наличии акта о приемке.
Для оформления операции по списанию денег со спецсчета банку необходимо наличие следующих документов:
- Протокола с результатами проведенного собрания, содержащего решение о работах, проводимых в рамках капремонта;
- Договорные документы, заключенные с подрядными организациями;
- Акты в части перечня выполненных работ согласно подписанным с подрядчиком соглашений.
Банк откажет в проведении транзакции по списанию средств в ситуации, если владелец спецсчета окажется не в состоянии предоставить документальные основания в части выполненных работ. При желании собственники всегда могут проконтролировать размер остатка, приходные и расходные операции.
