Опасно ли покупать залоговую квартиру у банка?

Что такое залоговая недвижимость?

Залоговая недвижимость – это имущество, которое банк забрал у заемщика для погашения образовавшейся задолженности по ипотеке. Рассмотрим ситуацию: вы приобретаете квартиру в ипотеку. Эта недвижимость находится в залоге у банка, пока вы не вернете полностью всю сумму задолженности по кредиту. Если вы не будете исполнять обязательства заемщика, своевременно вносить платежи по ипотеке – у вас образуется просрочка. Продажа квартиры поможет банку покрыть понесенные им убытки, поэтому имущество выставляют на торги.

Когда может быть продана недвижимость

Если заемщик аккуратно вносит платежи по ипотеке, не допускает образования просрочек – он продолжает пользоваться залоговым имуществом (квартирой). Но иногда, в силу различных обстоятельств, человек оказывается неспособен выплачивать ипотеку. Это приводит к тому, что задолженность растет, а банк выставляет залоговое имущество на торги.

Квартиры Сбербанка могут продавать в следующих случаях:

если заемщик и банк пришли к взаимному согласию. Сбербанк может пойти навстречу покупателю, пожелавшему приобрести залоговое имущество, и переоформить ипотеку на него. Для этого новый заемщик должен подать документы в банк, чтобы переоформить договор на свое имя. Обязательства по ипотеке переходят к покупателю, при этом он должен компенсировать старому заемщику ту сумму, которая была им выплачена банку. Такой тип сделки обойдется клиенту дешевле, но потребует больше времени и сил для оформления документов.
по решению суда. Если заемщик серьезно нарушает условия кредитного договора и отказывается идти на сотрудничество с банком, последний вынужден обратиться в суд. Сбербанк продажу недвижимости должника использует как крайнюю меру, и идет на это неохотно. Как правило, проблему сначала пытаются урегулировать мирным путем, найти компромисс, и только если это не дает результата, банк в судебном порядке отбирает квартиру должника. Когда суд выносит решение конфисковать имущество, недвижимость от Сбербанка может быть продана с аукциона.

Варианты

Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:

Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.

https://www.youtube.com/watch?v=5KdhSFx5HNM{amp}t=13s

Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:

кредитор;
при переуступке ДДУ застройщик.

Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными. Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.

Процедура купли-продажи полностью зависит от обстоятельств сделки. Исходя из её особенностей, строится алгоритм действий. Главные различия связаны с тем, проводилось или нет судебное разбирательство, на основании которого обременённый объект перешёл в собственность банка или остался у покупателя. Если сделка проходит по согласию сторон, то основное различие заключается в том – переоформляется ли кредитный договор на нового собственника.

Если банком получено решение суда об изъятии, он вправе погасить убытки от инвестирования недобросовестного плательщика путём сбыта квартиры в счёт долговых обязательств. Как правило, такие квартиры передаются организаторам аукционов и сбываются через электронные торги.

Как продавцы, так и покупатели отправляют заявку на участие в аукционе в режиме online, по указанному на сайте адресу. Для того чтобы найти такой объект, нужно оформить своё участие в аукционе заявкой и уплатить вступительный взнос участника. Как правило, он выступает авансовым платежом.

При приобретении квартиры на торгах сумма вступительного взноса засчитывается в общую стоимость приобретённой недвижимости. Если участник не выбрал лот или проиграл аукцион – аванс ему возвращается. А в случае выигрыша лота, но отказа от приобретения квартиры – взнос взимается организаторами аукциона в счёт уплаты штрафа.

ВАЖНО : Если в условиях аукциона указывается, что взнос участника выступает задатком, он может не возвращаться при отказе от приобретения недвижимости (

Предлагаем ознакомиться: Штраф за движение грузовых автомобилей запрещено

ст. 380

381 ГК РФ

), в случае отказа сделать очередной шаг к получению лота.

Вступительный взнос оформляется на основании гражданского паспорта, других документов не требуется. После оплаты взноса участник получает доступ к площадке, на которой выставлена недвижимость с заявленными характеристиками. Здесь он может просмотреть подробные характеристики квартир, выставленных за минимальную цену. За одно участие он вправе выбрать один лот и начать участие в торгах.

Плюс приобретения такого объекта:

При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.

Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:

Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.

Если суда не было, а должник сам добровольно передал банку права на квартиру, понимая, что долги погасить не может, стороны составляют соглашение. Это соглашение носит характер приложения к кредитному договору и оформляется в контексте его положения о передаче залога кредитору. После этой процедуры обременение снимается, и банк представляет объект на аукцион.

Должник может заключить с банком соглашение о продаже квартиры, при этом он обязуется:

самостоятельно продать жилое помещение;
погасить кредит.

Иногда при обращении правообладателя к кредитору, допускается рефинансирование кредитной ставки и перенос сроков уплаты долговых обязательств. Тем не менее, обременение с объекта снимается только в том случае, когда кредитные обязательства погашаются. Такая квартира переходит к правообладателю без обременения. Поиск объекта производится стандартно:

через риэлтора (о том, как купить квартиру без риэлтора, рассказано в этой статье);
на сайте, предоставляющем информацию о продаже недвижимости;
через объявления в СМИ.

В этом случае могут использоваться два алгоритма действий.

Вариант 1 состоит из следующих шагов:

Продавец получает официальное согласие банка на сделку и подготавливает требующуюся для оформления и регистрации договора документацию.
Стороны заключают предварительный договор купли продажи (ПДКП), в котором продавец обязуется снять с заложенной квартиры обременение, а покупателю можно будет купить эту недвижимость.
Продавец получает потребительский кредит с учётом предстоящей продажи, из полученных средств уплачивает остаток ипотечного кредита и снимает обременение.
Оформляется договор купли продажи (ДКП), в результате которого квартира находящаяся а залоге у банка, переходит к покупателю без доли риска.

Этот вариант удобен для покупателя, которому обеспечена полная безопасность сделки, риск несёт продавец, который может понести убыток из-за недобросовестных действий покупателя.

СОВЕТ: Во избежание имущественного ущерба, в таком случае по ПДКП лучше всего взимать не аванс, а задаток.

Вариант 2 направлен на сохранение интересов покупателя и несёт существенный риск для продавца. Алгоритм его следующий:

Продавец получает официальное согласие банка, подготавливает требующуюся для оформления и регистрации сделки документацию.
Стороны заключают ПДКП, на основании чего покупатель вносит в банк остаток по кредиту и полностью погашает его.
С жилого помещения снимается обременение и заключается имущественная сделка, с обязательной регистрацией.

Плюсами такой процедуры для продавца является сбыт заложенной квартиры и погашение долгов перед банком, а минусам – риск, который он несёт в случае, указанном в 1 варианте. Минусом для покупателя является риск, изложенный во 2 варианте, который может компенсироваться существенным снижением стоимости объекта.

Если приобретатель заведомо запланировал покупку жилья в ипотеку, он может переоформить кредитный договор на себя. В этом случае имущественная сделка проходит под контролем со стороны залогодержателя, и никакие внешние обстоятельства не влияют на её правоспособность. Риски в данном случае практически исключены.

Алгоритм проведения сделки следующий:

Должник подаёт в банк заявление на разрешение продажи ипотечной квартиры с переоформлением кредита.
Покупатель подаёт заявление на покупку квартиры, находящейся в залоге у данного банка, в ипотеку. К заявлению прилагаются справки о составе семьи и её доходах.
Кредитное учреждение даёт согласие на продажу и приобретение жилья.
После этого составляется ДКП и переоформляется кредитный договор.

В этом случае плюсы для обеих сторон очевидны и выражаются в том, что каждая сторона получает по сделке то, что планировала получить. Для обоих контрагентов практически исключены риски. Единственный несущественный минус в том, что определённое время будет затрачено на проведение банком мониторинга платёжеспособности нового заёмщика, а так же – возможность отказа банка, если его кредитная история окажется несоответствующей.

Эта процедура аналогична сделке с физическим лицом, при погашении кредита (вариант 2). Она состоит из следующих шагов:

Покупатель заключает с застройщиком ПДКП, с перечислением денег в банк, где новостройка находится в залоге.
Читайте также: Как Написать Заявление на Ремонт Канализации в Многоквартирном Доме
Банк присылает официальное письмо с разрешением продажи и снимает обременение на указанную долю.
Составляется и регистрируется ДКП, покупатель вступает в права собственности согласно нормам закона.

Приобретение залоговой квартиры у застройщика с погашением кредита допустимо только после ввода дома в эксплуатацию.

Как происходит продажа залоговой недвижимости?

Если клиент хочет приобрести реализуемую через Сбербанк недвижимость, продажа может происходить несколькими способами:

прямая продажа;
аукцион.

Если вы планируете купить через Сбербанк квартиры от банка, официальный сайт, на котором продается залоговая недвижимость, поможет вам. На аукционе недвижимость продается следующим образом:

Квартиру Сбербанка выставляют на торги, указав ее начальную стоимость. Обычно это составляет около 70-75% от средней стоимости жилья на рынке недвижимости.
Желающие приобрести залоговое имущество могут предложить цену, но она должна быть выше минимальной стоимости.
Участник аукциона, предложивший самую высокую цену за недвижимость, становится покупателем.
Если на протяжении 14 дней покупатели на залоговую квартиру не были найдены, цена снижается на 10-15%. Это продолжается до тех пор, пока не появится человек, желающий приобрести данный объект.
Если ваша цена за объект недвижимости выше, чем предложили другие участники, вы становитесь победителем торгов. После этого вам остается лишь расплатиться с банком: вы можете заплатить наличными или оформить договор ипотеки.

Приобретать залоговую недвижимость от Сбербанка удобно, поскольку продажа проходит через его дочернюю компанию.

Чтобы участвовать в аукционе, потенциальный покупатель должен зайти на официальный сайт данной организации и зарегистрироваться на площадке, где проводятся торги, а также оформить аккредитацию. Для того, чтобы упростить процесс покупки жилья, можно создать электронную подпись.

Подтвердив аккредитацию на сайте, клиент должен пополнить свой виртуальный счет. Необходимо внести не менее 2% от цены залогового имущества.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Официальный документ купли-продажи учитывает интересы обеих сторон: покупателя и банка. В договоре прописываются условия сделки, конфликтные ситуации и способы их решения.

Прежде чем купить жилье через аукцион, нужно внимательно изучить следующие детали:

Подробно ознакомьтесь с состоянием жилищной площади. Оцените качество недвижимости насколько это возможно. Выясните, кто из членов семьи прописан в квартире, кто из них имеет право на собственность. Убедитесь, что нет несовершеннолетних лиц, которые прописаны в квартире. Это, конечно, не помешает банку выставить недвижимость на продажу, но процесс переоформления собственности в этом случае займет больше времени.
Запросите необходимые документы у банка и других уполномоченных организаций. Если какое-то нарушение всплывет после оформления договора, то это будет целиком ваша ответственность.
Проверяйте все документы, которые дает вам владелец жилья, если вы покупаете его непосредственно у заемщика. Оцените не только бумаги на квартиру, но и личные документы, например, паспорт. При несоответствии в документах, может получиться так, что продавец сможет законно отказаться от сделки, забрав внесенный вами залог.

Существует три канала для приобретения залогового жилья:

Аукционы и торги от банка.
Объявления от заемщиков. При этом важно, что продажа происходит только по санкции финансовой организации.
Риэлторские агентства.

Здесь три основных пути организации сделки:

Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти{q} Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой{q} Где риск Покупателя будет выше{q} Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг{q}

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

https://www.youtube.com/watch{q}v=https:accounts.google.comServiceLogin

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть{q}

Тут могут быть две ситуации:

Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Предлагаем ознакомиться: Договор безвозмездного найма квартиры между физическими лицами образец

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Плюсы и минусы сделок с залоговой недвижимостью

Продажа квартир, находящихся в залоге, обладает не только очевидными преимуществами, но и некоторыми недостатками. К плюсам относятся:

более низкая стоимость. Из-за того, что Банк стремится как можно скорее избавиться от залоговой недвижимости, продажа происходит по сниженной цене;
оперативное проведение сделки купли-продажи;
возможность оформить ипотеку на приобретаемое жилье, что позволит и банку, и покупателю сэкономить время;
юридически чистая сделка: банк гарантирует покупателю, что в приобретаемой квартире нет зарегистрированных третьих лиц и отсутствуют долги по оплате коммунальных услуг;

Минусы сделок с залоговым имуществом состоят в следующем:

сложно найти покупателя, согласного купить такую недвижимость – многие опасаются приобретать квартиру, находящуюся в залоге;
процедура купли-продажи может затянуться на длительный срок. Это связано с необходимостью оформлять больше документов: вначале нужно снять предыдущее обременение с недвижимости, и лишь затем регистрировать новые права на квартиру;
существование рисков для покупателя. Необходимо документально подтверждать и фиксировать факт внесения средств покупателем, указывать сроки и порядок расчета. Это позволит избежать возможного отказа продавца от сделки и других неприятных неожиданностей.

Купля-продажа залогового имущества по-своему выгодна для всех участников сделки. Банк получит средства для того, чтобы покрыть издержки, продавец сможет закрыть долг по ипотеке и снять с себя бремя кредита, оказавшееся непосильным, а покупатель приобретет собственное жилье по сравнительно недорогой цене.

Условия для приобретения

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Предлагаем ознакомиться: Как избавиться от морального иска

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Так как первый из представленных вариантов практически не отличается от стандартной купли-продажи, ниже детальнее рассмотрим именно вторую схему, которая от базовых процедур купли-продажи все же отличается.

Порядок действий

Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.

Указанные заявления не имеют какой-то конкретной формы и вида. Составляются они на месте, прямо в банке и напрямую зависят от выбранной финансовой организации.

В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.

После погашения долга покупателю нужно будет снимать обременение и получать от банка справку, что кредит закрыт и никаких претензий нет.

Документы

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя. Главная особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита. Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

Паспорта продавца и покупателя.
Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
Действующие договора залога и ипотеки.
Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
Договор купли-продажи.
Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Расходы

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

Стандартный перечень расходов:

Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

Переоформление права собственности на новую квартиру занимает от 3 дней и более.

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.

Предлагаем ознакомиться: Жалоба в прокуратуру на мосэнергосбыт

Процедура покупки квартиры, которая находится в залоге достаточно сложная для того, чтобы даже не пытаться реализовать ее самостоятельно, без помощи юристов. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут каждую отдельную ситуацию и дадут свои рекомендации. Они же могут заниматься сопровождением сделки вовремя информируя клиента о тех или иных нюансах, на которые нужно обратить внимание.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

К покупателю предъявляется ряд стандартных требований, которые дают право оформления гражданских договоров:

совершеннолетие;
дееспособность;
наличие гражданского паспорта с пропиской.

Если купля-продажа сопровождается оформлением кредитного договора, то лицу, оформляющему ипотеку, должен исполниться 21 год. Продавец так же попадает под данные критерии, дополнительно он должен иметь на руках пакет документации на квартиру, в том числе – право устанавливающий документ, которым выступает договор купли-продажи квартиры в ипотеку, по которому она перешла во владение к продавцу.

Выгодно или невыгодно покупать залоговую недвижимость банков?

Если вы рассчитываете на покупку с 50% скидкой от рыночной стоимости, то могу вас огорчить — такие варианты обычно на открытый рынок не попадают, а расходятся «по своим». Всё, с чем может иметь дело обычный покупатель — максимум 10-15%(если повезет).

Но. Как я всегда рассказываю на семинарах — если вам удалось купить недвижимость дешевле рыночной цены, вы уже в плюсе. Если рынок будет проседать дальше — вы просто приблизитесь к новой отметке, не потеряв денег. Если в дальнейшем рынок недвижимости стабилизируется или пойдет даже в минимальный рост — вы уже заработали.

Вывод: если удастся найти и купить недвижимость дешевле рынка, то выгодно.

Опасно или не опасно?

Почти вся залоговая недвижимость в банках — это то, что они когда то одобрили для ипотеки. И откровенно мошеннических вариантов здесь не будет. Другой вопрос, что в истории недвижимости банки обычно глубоко не копаются, оставляя это на совесть страховой компании. Что из этого выходит — можно увидеть время от времени в СМИ, когда квартиру отбирают у покупателя.

Более того, залоговая недвижимость банков неоднородна — это могут быть и объекты на балансе банка, а могут быть и те, что ещё находятся в собственности заёмщиков.

Вывод: проверять всё равно надо.

Где искать залоговую недвижимость?

Вот тут мы и подходим к самому главному — нашему списку секретных и полусекретных страниц с залоговой недвижимостью.

Банк ВТБ24. Много квартир в Москве и Московской области. Цены практически везде рыночные. Но. Везде однозначно есть возможность торга, как мы и пишем в ниже, в разделе «Что делать дальше?» Специальные условия ипотеки на эти объекты — ставка от 12% в рублях.
Банк Дельта кредит. Список объектов в экселевском файле. Объектов в открытом доступе не так много, в основном в регионах. Также обещаются спецусловия по ипотеке.
Сбербанк. Очень удобный поиск недвижимости. На странице нажимаем оранжевую кнопку «Подобрать объект» и вводим основные параметры — регион, город, тип недвижимости.
МТС банк. Два варианта — экселевский файл с описанием имущества и описание на самом сайте. На сайте даются телефоны собственников продаваемых квартир. В основном Подмосковье и регионы. Есть новостройки.
Москоммерцбанк. Льготного кредитования нет. Объекты недвижимости в Подмосковье и регионах.
Бинбанк. В основном региональная недвижимость. Сочи, Казань, Саратов, Новосибирск и т.д.
Абсолют банк. PDF-файл. По Москве цены явно завышены. Думаю то же самое обстоит и с регионами. Торговаться. Торговаться. И ещё раз торговаться…
Банк Москвы. В связи с присоединением к ВТБ24, вся залоговая недвижимость перешла туда.
Райффайзен банк. Вариантов недвижимости много. Есть возможность выбора по регионам. Вкладка — залоговая недвижимость.
Юниаструм банк. Банк перешел под крыло Восточного банка — залоговой недвижимости нет.
Альфа банк. Объектов мало, и они раскиданы по нескольким регионам.
Россельхозбанк. Сделали удобный поиск.
Росевробанк. Сейчас всего 5 объектов, есть интересные.
Газпромбанк. На данную недвижимость банк обещает снизить процентную ставку по ипотеке на 0,5%. Раздел убрали из открытого доступа
Московский кредитный банк. Здесь немного недвижимости, но в основном Москва и область. Цены не указаны.
МДМ банк. Банк прогрессивно оформил раздел с залоговой недвижимостью на Авито :). Удобно. Также непрозрачно намекают на торг и льготные условия кредитования именно этих объектов.
Росбанк. Большой выбор объектов по всем регионам. В Москве и области тоже немало. Начальные цены в некоторых случаях выглядят неплохо.
Ханты-Мансийский банк. Банк перешел в структуру банка Открытие.
Капитал банк. Банк закрылся.
Уральский банк реконструкции и развития. Жилой недвижимости немного. Например, участок в Сочи стоимостью в 795 тысяч рублей.
Банк Зенит. Экселевский файл с недвижимостью по всем регионам. Много Московской области, особенно участков. Обещают привлекательные условия.
Совкомбанк. Жилой недвижимости немного. Центральный регион, есть Московская область. Просят торговаться и предлагать свои цены :).
Севастопольский морской банк. Банк Севастопольский, поэтому и недвижимость здесь Крымская. Если вы как раз думали о том, чтобы прикупить квартиру в Крыму — вот вариант. По объектам много фотографий.
Всероссийский банк развития регионов. Осталось только 3 объекта недвижимости.
Быстробанк. На сайте имущество не размещают, предлагают сразу звонить специалистам и выяснять.
Банк жилищного финансирования. Большой разброс вариантов — от Омска до Москвы. Есть привлекательные варианты.
Банк Уралсиб. Ооочень много различной недвижимости. Есть возможность выбора по регионам. Есть интересные варианты.
Банк Санкт-Петербург. Немалое количество вариантов. Основная масса — Санкт-Петербург и Ленинградская область.
Балтинвестбанк. Залоговая недвижимость банка продается через специальную контору.
Банк Союз. Есть возможность выбора недвижимости по регионам. Больше всего в Москве.
Запсибкомбанк. Больше всего — сибирской недвижимости, в Московском регионе в настоящее время — 3 объекта.
Банк Открытие. Объекты свалены в кучу, все регионы в одном месте, что неудобно. И их мало.
Фиа банк. Банк проходит процедуру банкротства.
Риа банк. Каталог недвижимости в экселевском файле. Объектов немного.
Банк Северо-Восточный Альянс. Различные регионы. В основном земельные участки, причем крупные.
СКБ банк. Различные регионы России. Различная недвижимость. В Москве объектов нет.
НБД банк. В основном недвижимость Нижнего Новгорода и области.
Глобекс банк. PDF-файл с недвижимостью различных регионов. Москва и Московская область тоже присутствует.
Банк Интеза. Недвижимость различных регионов вразнобой. Есть фотографии объектов.
Липецккомбанк. PDF-файл. Объекты вперемешку. В основном коммерческая недвижимость.
Банк Траст. PDF и экселевский файлы. Коммерческая и жилая недвижимость в различных регионах.
Банк Легион. Экселевские файлы с различной недвижимостью различных регионов.
Сургутнефтегазбанк. В основном коммерческая недвижимость. Из жилой — только участки.
Московский индустриальный банк. Абсолютно различная недвижимость вперемешку. Московского региона нет. Обещают выгодные условия кредитования.
Мособлбанк. PDF-файл с различной недвижимостью. Цен в нём нет. Обещаются выгодные условия покупки.
Акбарс банк. Удобная база залоговой недвижимости, можно посмотреть фотографии. Московского региона не заметили. Предлагается льготное кредитование — на 1% ниже обычного.
Связь банк. Недвижимости — 41 объект в различных регионах, начиная от квартир и заканчивая участками. Обещают льготные услвоия кредитования на эти объекты.
Банк Российский капитал. В основном Москва и область, цен на странице нет, но обещают льготные условия.
ОТП банк. Немало объектов недвижимости. В основном Москва, Петербург и Омск.
Металлинвестбанк. Недвижимости немного, регионы разные. Есть возможность посмотреть фотографии.
Росэнергобанк. Различная недвижимость раных регионов России. Есть описание и фотографии.
Самое «вкусное» в конце — сайт на котором реализуется имущество всех банков, которые проходят процедуру банкроства.

Как купить квартиру в залоге от банка

Принимая ответственное решение о покупке залоговой квартире обязательно учитывайте состояние здания, расположение и другие технические параметры. Обязательно оговаривайте все условия с банком и лишь тогда принимайте правильное решение.

Давайте рассмотрим ситуацию, когда банк продает квартиру должника, из-за невыполнения кредитных обязательств. Все не так уж и сложно, как думают недобросовестные заемщики. Для начала банк подготавливает документы и передает их в суд. Выносится решение, на основании которого банку разрешается выставить жилье на продажу. На официальных сайтах банков или других финансовых организаций, вы всегда сможете увидеть информацию о продаваемых объектах с торгов. При покупке квартиры в залоге у банка, соблюдайте стандартные требования. Убедитесь, что залоговое жилье не имеет:

Долга по коммунальным платежам
Зарегистрированных граждан
Вопросов с регистрацией
Проблем с документами

В основном при продаже залоговых квартир банками, риски отсутствуют. Но если у вас возникли сомнения, касающиеся приобретения или вопросы, связанные с дальнейшим оформлением правовых документов, привлекайте юристов или опытных риелторов.

Риски покупки квартиры у подрядчика

Подрядчик должен поставлять материалы и оказывать услуги, которые необходимы для возведения новостройки. Строительная компания расплачивается жилплощадью. Риски при покупке квартиры в новостройке зависят от категории заключаемого договора.

При оформлении ДДУ подрядчик выступает лицом, который передает право собственности покупателю. Образец ДДУ находится здесь. Риски покупателя при покупке квартиры по ДДУ не превышают тех, которые могут возникнуть при приобретении жилья у строительной компании. Подрядчик получает за свою работу объекты, которые могут начать продавать до выполнения им обязательств в полной мере. Поэтому, строительные работы в отношения недвижимости еще не завершились, но отчуждение уже началось.

При покупке квартиры в строящемся доме вышеописанная ситуация – большой риск:

если подрядчик не успеет выполнить свои обязательства, недвижимость он не сможет получить, даже если продаст ее;
вернуть квартиру обратно даже через суд у покупателей не получится.

Покупка квартиры у застройщика сопряжена со следующими рисками:

купить квартиру в долгострое, после чего строительство могут прекратить;
приобретение жилья в доме на участке с сомнительным статусом;
многократная продажа одного жилого помещения.

Залоговые квартиры от банков в Москве

Выставленное на продажу собственником ипотечное жилье всегда вызывает недоверие у москвичей. И после предложенной ипотечной квартиры на продажу, покупателей может попросту не быть. Это неприятный сюрприз влечет за собой большие проблемы. Продажа залоговой квартиры может происходить и в принудительном порядке. На основании договора между заемщиком и банком, должник передает свое жилье банку в счет погашения ипотеки. При этом обязательно он должен снять с регистрации всех родственников и выписаться сам. Банк прослеживает все действия заемщика, поэтому риски со стороны покупателя практически отсутствуют.

Очень редко продажи с торгов могут быть оспорены и признаны недействительными. Процедура проведения торгов банком или другим кредитным учреждением Москвы всегда соответствует действующему законодательству.

Другие риски

При покупке квартиры на торгах имущества у должника есть риск слишком долго ожидать своего заселения, так как бывшие собственники нередко препятствуют своему выселению. Проблема решается через суд, но исполнить ее сложно.

Продавец (собственник комнаты) должен уведомить других владельцев квартиры о намерении продать комнату. Если он этого не сделал, любой сосед, который пользуется преимущественным правом покупки, может заявить о своих правах.

Вместе с правом собственности при покупке квартиры с исполненной рентой передаются обременения на нее, поэтому риск высок, так как рента (пожизненное содержание) означает периодические платежи и, вполне вероятно, физический уход за получателем ренты.

Продажа ипотечной квартиры из-за финансовых проблем

В кризисные периоды нередки ситуации, когда заемщики не в состоянии выплачивать кредит, в результате чего образовывались просрочки платежей и предусмотренные договором штрафы и пени. При неисполнении обязательств банк имеет право взыскать квартиру, которая находится в залоге. Такой процесс невыгоден для заемщика, поскольку он остается без недвижимости. Поэтому есть разумное решение – продажа залоговых квартир.

В этом случае у заемщика остается разница между стоимостью жилья и задолженностью по кредиту, а также хорошие отношения с банком. Наше агентство имеет положительный опыт согласования с банком отмены штрафов и даже пеней, благодаря чему банк получает только основную сумму долга.

Какие вопросы необходимо учитывать при продаже заложенных объектов?

Если Вам предстоит продажа залоговых квартир от банков, то следует учесть два важных момента:

Не все покупатели готовы рассматривать такие квартиры, считая их проблемными. Однако банк до того, как принял объект недвижимости в залог, тщательно его проверил. Поэтому покупка залогового жилья не несет в себе рисков.
Продать недвижимость, которая находится в залоге, без учета интересов банка невозможно. При наличии у потенциального покупателя всей суммы денежных средств затруднений с покупкой не возникнет. Если необходим ипотечный кредит на залоговую квартиру, то мы поможем оформить его.

Самым важным вопросом для покупателей, продавца и банка является момент, в который регистрируется переход права собственности и снятие обременения. Мы поможем провести сделку, если продавец и покупатель подают на регистрацию договор купли-продажи в соответствующие государственные органы со снятием залога, либо с согласия банка на сохранение залога, но с его последующим снятием, когда право собственности перейдет к новому владельцу, и банк получит оплату в размере задолженности по ипотеке.

Кроме того, покупка залоговой недвижимости сопряжена с вопросами схем расчетов и опасениями, что после снятия обременения с квартиры не будет зарегистрирован переход права собственности. В нашей компании механизм проведения подобных сделок отработан до мелочей. Куплю/продажу залоговых квартир лучше всего проводить через аккредитив, либо экспресс-сейфинг, а при условиях доступа к денежным средствам прописать переход прав собственности на покупателя.

К преимуществам покупки залогового объекта недвижимости можно отнести следующие:

юридическая чистота квартиры;
контроль банка при заключении сделки;
возможность купить недвижимость по выгодной процентной ставке.

Как правильно продать ипотечную квартиру?

Схема продажи залоговой недвижимости в Санкт-Петербурге требует особого внимания, поскольку по сравнению со стандартным договором купли/продажи квартиры, в данном случае присутствует еще одна сторона, преследующая свои интересы – банк.

Обладая внушительным опытом, мы используем схемы взаиморасчетов, которые обеспечивают 100% безопасность покупателей, благодаря чему они не требуют скидку в 20-30% от цены, как это может быть при возникновении рисков. Мы гарантируем продавцу залоговой недвижимости получение суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после того, как право собственности перешло на имя покупателя, и был закрыт долг перед банком.

Значит, купить квартиру в залоге нельзя?

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

Досрочное погашение кредита

Этот вариант одновременно самый простой и самый сложный. Алгоритм действий в данной ситуации выглядит следующим образом:

Заемщик полностью выплачивает остаток долга по кредиту;
С квартиры снимается обременение;
Собственник выставляет квартиру на продажу.

Сложность здесь заключается в том, что не у всех есть возможность преждевременно погасить ипотеку и вывести квартиру из-под залога у банка. Если у вас есть дополнительные источники дохода, которые позволяют погасить долг намного быстрее установленного срока — это прекрасно! К слову, не забудьте о том, что вам нужно за месяц уведомить банк о своем намерении досрочного погашения.

Второй вариант досрочного погашения менее распространён, так как несет некоторые риски для покупателя, но тоже имеет место быть. Продавец получает от покупателя сумму денег, эквивалентную оставшемуся долгу, закрывает кредит, снимает обременение и получает оставшуюся сумму.

Какие есть варианты покупки

Залоговую квартиру можно купить как у самого банка, так и у должника. Рассмотрим оба варианта.

1. С участием банка

Это самый безопасный вариант. Потому что банк с помощью своего аккредитованного риэлтора сопровождает каждый этап сделки. Когда вы заключаете сделку, банк выдает нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту и с квартиры снимается обременение. Причем банк предоставляет вам банковскую ячейку для хранения средств, и когда вы подпишете договор купли-продажи и рассчитаетесь с ним, к вам перейдет право собственности.

Предлагаем ознакомиться: Как Вернуть 13 Процентов От Покупки Квартиры в 2020?

Вы можете также приобрести залоговую квартиру у банка в кредит. Банки иногда идут на такие соглашения, тут все индивидуально. Если вы платежеспособны и у вас хорошая кредитная история, то можете получить разрешение банка и переоформить кредит на себя. Здесь много плюсов, потому что банки зачастую предлагают в этом случае специальные программы и льготные условия: более низкую процентную ставку, минимальный первоначальный взнос, более ускоренную процедуру оформления сделки.

Есть также вариант покупки квартиры у банка на открытом аукционе. Обычно объявление о торгах размещается на сайте банка. Правда, специалисты рекомендуют прежде выяснить, получено ли на продажу этой квартиры согласие заемщика и не прописаны ли в ней несовершеннолетние дети. Потому что в этом случае заемщик может оспорить сделку в последующем.

2. Купить у заемщика

У продавца, который не смог выплатить долг за квартиру, должно быть согласие банка на продажу залоговой квартиры. Такая ситуация не редкость. Дело в том, что для того, чтобы банк продал квартиру сам, нужно пройти через судебное разбирательство, которое затягивается на долгое время. Гораздо проще и банку, и заемщику прийти к мирному соглашению, согласно которому заемщик продает квартиру самостоятельно и выплачивает долг банку.

В этом случае вы покупаете квартиру с обременением, и снимать его придется покупателю. Рекомендуется не вносить аванс до момента вывода квартиры из-под залога и проводить операцию через банковскую ячейку, так вы обезопасите себя от притязаний банка в будущем. Тогда продавец получит деньги только после того, как будет оформлено свидетельство о собственности без обременения.

Есть также вариант покупки долга у заемщика. То есть вы покупаете квартиру вместе с ипотечным обременением. Это называется «переуступка долга».

Важно! Без участия банка покупать залоговое жилье опасно. Потому что на этом рынке много мошенников. Поэтому тщательно изучайте оригиналы документов, посетите банк и получите его согласие на сделку, не вносите предоплату. Рекомендуют лучше купить квартиру с обременением и самостоятельно выплатить долг банку, чем доверить это продавцу, переведя на него всю сумму.

Продажа квартиры заемщиком

Самая стандартная и распространённая схема того, как продать залоговую квартиру. Первоочередно продавец должен оповестить банк, в котором у него остался действующий ипотечный кредит, о своем решении. Сразу обратим ваше внимание на тот факт, что банк, в зависимости от сложившейся ситуации, не всегда может дать положительный ответ. Однако, практика показывает, что в большинстве случаев проблем никаких не возникает.

Здесь важно учитывать следующие нюансы:

При оформлении договора купли-продажи, важно разделить полученную сумму на две части, одна из которых пойдет на погашение долга;
Каждая из двух частей определяется в соответствующие банковские ячейки — для банка и для продавца;
После того, как банк получает свою часть денег, он передает в Росреестр или МФЦ необходимые для сделки документы, а также снимает обременение с квартиры, выводит ее из-под залога.

Такие сделки абсолютно безопасны и весьма распространены. Риски для обеих сторон сводятся к абсолютному минимуму и даже если сделка сорвется, то покупатель сможет вернуть средства обратно. Ключевая сложность заключается в поиске покупателя, готового приобрести квартиру, находящуюся под залогом в банке. Поэтому, если нужно продать недвижимость максимально быстро, то лучше обращаться к профессионалам своего дела!

Чем выгодно покупать залоговую квартиру

Данный способ реализации жилья, выступающего кредитным залогом – основной. Продажа недвижимости в таком варианте происходит при добровольном согласии должника и во внесудебном порядке (закон за №102-ФЗ, ст.55). Число ипотечных заемщиков по России возрастает ежегодно, а значит такие аукционы будут все чаще проводится.

Процедура аукциона стандартна:

начальная стоимость лота устанавливается независимым оценщиком;
задаток участников составляет 5% от начальной цены;
побеждает лицо, назвавшее максимальную стоимость.

Проигравшим возвращается 5% задаток, а для победителя эта сумма вносится на счет покупки. Обычно первоначальная (оценочная) стоимость аукционной квартиры близка к рыночным ценам. Если же ее цена заметно ниже – существуют какие-то риски, которые участникам следует выяснить до торгов.

Отметим, что приобрести залоговую недвижимость с приличной скидкой в процессе аукциона практически невозможно. Банк заинтересован в достижении цены, сравнимой с предложениями вторичного рынка. В пылу аукционного азарта лот может даже оказаться дороже среднерыночных цен.

Предлагаем ознакомиться: Как зачесть платон в транспортный налог

Помимо риска переплатить победители залогового аукциона нередко сталкиваются с неприятными сюрпризами по купленному жилью – наличия в нем прописанных, которых невозможно или затруднительно снять с учета. И тогда освобождение квартиры прошлыми жильцами займет много времени. До подачи аукционной заявки следует выяснить в регистрирующем органе (ЕГРН, домовая книга) число прописанных в залоговой недвижимости и торговаться только по лотам, где прописанных нет.

На них торгуются квартиры, принадлежащие кредитным неплательщикам, которые отказываются на добровольную продажу с аукциона. Такая недвижимость оказывается на публичных торгах после судебных разбирательств (закон за №102-ФЗ, ст.56 и закон за №229-ФЗ, гл.9). Ее продажа происходит на сайтах, принадлежащих кредитным организациям или на специализированных платформах.

Недвижимый конфискат с обращенным взысканием на заложенное имущество проходит сложные процедуры торгов, возможные только по решению суда в пользу искового обращения кредитного банка.

Процесс публичных торгов примерно схож с аукционом – жилье приобретет участник, предложивший наибольшую цену. Однако при несостоятельности первых торгов, к примеру, из-за малого числа участников (Гражданский кодекс, ст.447 и 449), на вторых торгах недвижимость может быть выставлена по заниженной стоимости (обычно на 15%). Поэтому для выгодной покупки залоговой квартиры на публичных торгах нужно следить за выставляемыми лотами постоянно.

Основной риск публичных торгов – возможно признание их результата (договора купли-продажи) недействительным. Такое случается, например, при нарушениях правил торгов участниками или организаторами с целью влияния на результат. До участия в торгах следует выяснить действительную законность продажи интересующего недвижимого лота, истребовав у организаторов документальные сведения (к примеру, копию судебного акта). Второй момент – обязательно изучить положение, устанавливающее порядок торгов, на соответствие нормам Гражданского кодекса (ст.448).

Наконец, у бывшего собственника есть право оспаривания наложенного имущественного взыскания в трехлетний срок (Гражданский кодекс, ст.196). При удовлетворении жалобы судом гражданин, приобретший квартиру на публичных торгах и являющийся добросовестным покупателем, будет обязан возвратить залоговую недвижимость прежнему владельцу.

«Подводным камнем» будет невозможность личного осмотра юридически конфискованного и реализуемого на торгах жилья до фактической покупки. Услуга осмотра залогодержателями (любыми), тем более судебными приставами не предоставляются. Доступен лишь внешний осмотр – фасад дома, его подъезд. Можно также выяснить данные о времени постройки жилья, о конструкционных материалах, пообщаться с жильцами.

При неудачной реализации конфискованной недвижимости на торгах кредитные банки выкладывают данные по квартирам на собственных официальных сайтах. Обычно банками называется цена среднерыночного уровня. По каждому недвижимому конфискату банк гарантирует юридическую чистоту и полную прозрачность сделки.

Однако первостепенная цель банка – продать залоговую недвижимость максимально быстро, чтобы позволит организации закрыть долг с наименьшими убытками. И если банку не удается сбыть квартиру по рыночным расценкам за определенный срок (как правило, до полутора месяцев), он будет стремиться реализовать такое имущество дешевле.

Банки даже предлагают выгодные (с низкой процентной ставкой) кредиты либо бесплатный расчетный аккредитив покупателям, приобретающим недвижимость из их залоговых баз.

Приобретение квартиры из онлайн-витрины кредитной организации сопровождается минимальными рисками для покупателя. Но слепо доверять сведениям о прошлых владельцах жилья (его юридической истории), сообщаемых банком потенциальному покупателю, нельзя – данная организация не обязана информировать заинтересованных в покупке обо всех обстоятельствах по залоговой недвижимости.

Как и при публичных торгах, предлагаемые на банковских онлайн-витринах квартиры осмотреть лично заинтересованным покупателям невозможно. Приходится ориентироваться на данные, сообщаемые службой банка и на внешний осмотр жилого строения.

У собственника обремененной квартиры, ранее приобретенной на кредитованные банком средства, при затруднениях по ипотечным выплатам есть полное право самостоятельной реализации жилья и погашения оставшейся задолженности. Банки не могут продавать залоговую недвижимость, являющуюся частной собственностью, т.е.

В закрытии долга перед банком заинтересованы оба – и кредитная организация, и заемщик. Реализуя жилую недвижимость (объект залога) покупателю должник проводит сделку договором купли-продажи, рассчитывается с банком и получает подтвержденное заимодавцем документально снятие обременения. Таким образом покупателю достается квартира, банку – деньги, а с прежнего собственника квартиры (получателя банковского займа) полностью снимаются обязательства по кредиту.

Преимуществом варианта приобретения ипотечного (залогового) жилья у заемщика непосредственно является полная доступность квартиры для осмотра и технического анализа приглашенными специалистами, т.е. для взвешенной покупки. Кроме того, заемщик определенно заинтересован в скорой продаже, чтобы получить денежную сумму на покрытие кредитной задолженности, а значит он согласится несколько снизить цену.

Предлагаем ознакомиться: Образец возражения на судебный приказ мирового судьи: правила подачи

С другой стороны, перерегистрация права собственности на недвижимость покупателем допустима лишь после погашения банковского долга продавцом (заемщиком ипотеки), иначе обременения банк не снимет и Росреестр регистрацию не произведет. Но должник, выплатив сумму задолженности банку, может отказаться от передачи квартиры покупателю.

В результате потенциально выгодная покупка жилья может обернутся продолжительной судебной тяжбой, на протяжении которой покупатель не сможет пользоваться средствами, затраченными на покупку залоговой квартиры. Чтобы обезопасить себя при приобретении обремененной недвижимости, покупателю следует настаивать на заключении

(банковской организацией).

«Это довольно выгодно, учитывая тот факт, что банки стремятся как можно быстрее избавиться от непрофильных активов. Банки не являются профессиональными игроками на рынке недвижимости, а, учитывая, что она им досталась как залог по невыплаченному кредиту, перед ними стоит задача как можно быстрее продать квартиру и вернуть деньги в оборот.

«Купить залоговую квартиру — значит купить стопроцентно проверенное жилье у добросовестного продавца. С точки зрения покупателя в этой сделке будет существенно меньше подводных камней, чем, например, при покупке у частного лица. Цена такой квартиры вряд ли будет сильно ниже рынка. Однако многие банки предлагают льготные ставки на покупку залогового жилья в ипотеку», — прокомментировали в пресс-службе банка «ДельтаКредит».

В Абсолют Банке действует специальная программа «Выгодная ипотека», по которой ставка на 1 процентный пункт ниже, чем по стандартным программам, действующим в банке, сообщил директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.

«По условиям программы такой кредит может быть предоставлен в нескольких случаях. Во-первых, на приобретение недвижимости у ипотечного заемщика банка, который, согласовав свое решение с банком, по каким-либо причинам решил продать свою ипотечную квартиру. Во-вторых, кредит на специальных условиях предоставляется на приобретение недвижимости, перешедшей в собственность банка на основании судебного решения или соглашения об отступном.

Наконец, на объект недвижимости, по которому права залогодержателя перешли в банк. Поэтому, если клиент планирует приобрести жилье в кредит и при этом еще не подобрал объект недвижимости для покупки, то имеет смысл ознакомиться с предложением банка. В этом случае ему удастся как минимум сэкономить на выплате процентов по кредиту», — поясняет он.

Смена заёмщика

Еще один простой способ того, как продать квартиру в залоге у банка. Он актуален для тех случаев, когда у покупателя нет возможности внести всю сумму сразу. Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком долга и стоимостью квартиры и берет на себя права заемщика, продолжая выплачивать долг финансовой организации.

Несмотря на тот факт, что сделки со сменой заемщика достаточно распространены, банк может не дать согласие на ее совершение. В первую очередь, кредитор будет осуществлять проверку нового заемщика и, если он покажется ему неплатежеспособным, то отказа не избежать.

Еще один нюанс заключается в возможном рефинансировании ставки для нового заемщика. Условия с новой процентной ставкой могут быть не всегда выгодными для покупателя квартиры.

Как проходят электронные торги квартир?

Торги и аукционы жилой недвижимостью ничем не отличаются от таких же аукционов любыми другими нежилыми коммерческими и промышленными объектами. Этапы проведения торгов такие же и регулируются в нашем случае законом 127 ФЗ с поправками от 2018 года. Первые проводятся по рыночной цене. Далее второй этап снижение стоимости и предложение конфискованных квартир ниже рынка по заранее утвержденному графику снижения цены. И третий этап, это проведение публичных торгов, где стоимость самая низкая. Войти в торги в качестве нашего заказчика вы можете на любом этапе, не забудьте согласовать этот шаг с нашими специалистами. Покупка конфискованных квартир ипотечных должников.

В обороте всегда достаточно жилых объектов попавших на торги по неуплате ипотеки. Юридически такая квартира принадлежит банку, и выписать должников в любом количестве не составляет особого труда. При такой продаже сначала из поступивших денежных средств погашается задолженность перед банком, оставшаяся часть денег поступает должнику и его кредиторам согласно долям. После перехода прав собственности обременение снимается. Вся процедура занимает месяц, в крайнем случае два. Далее собственник по собственному усмотрению распоряжается купленным жильем.

Если квартира конфискована, но не ипотечная, специалисты investtorgi.ru настоятельно рекомендуют проверять чистоту лота. В этом случае имеется ряд подводных камней, которые могут значительно осложнить дальнейшую жизнь собственника. Особенно обратите внимание на прописку несовершеннолетних, людей на иждивении, инвалидов и т.д.

Источники

https://www.vbr.ru/banki/sberbank-rossii/help/sberbank-nedvizhimost/
https://1Quality.ru/blog/50-sekretnyh-stranits-bankov-s-zalogovoy-nedvijimostiu
https://konfiskator.com/vse-konfiskovannye-i-zalogovye-kvartiry_gorod-federalnogo-znacheniya-moskva__kf
https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/prodazha-zalogovyh-kvartir-ot-bankov-v-moskve-2/
https://piaspb.ru/forpartners/zalogovaya-nedvizhimost/
https://blog.DomClick.ru/post/kvartira-v-zaloge-u-banka-mozhno-li-ee-kupit
https://www.vincent-realty.ru/articles/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-zaloge-i-chto-dlya-etogo-nuzhno/
https://capitalan.ru/services/srochniy-vikup/vikup-kvartir-iz-pod-zaloga/
https://InvestTorgi.ru/catalog/kvartiry_s_torgov_i_auktsionov/

[свернуть]

Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге.

И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле{q}

Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.

Продажей имущества занимается сам должник, по согласованию с банком. В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось. По сниженной цене должник продает ее только уже когда поджимают сроки (а банк на продажу дает всего-то 3 месяца), либо когда покупатель не соглашается, ссылаясь на возможные проблемы, связанные с обременением имущества, которое еще придется снимать.
Продажей квартиры занимается банк через риэлтерские агентства, должным образом аккредитованные. Само банковское учреждение не имеет права заниматься реализацией имущества. Цена квартиры зависит от риэлтора, который может продать ее как по заниженной, так и по завышенной стоимости. Поскольку банку, в принципе, все равно – он не получает никаких прибылей, ему важно погасить все имеющиеся задолженности должника. Схема сделки такова: заключается договор банка с должником о переходе прав на квартиру, затем она реализуется, погашаются все долги, а остаток возвращается бывшему собственнику квартиры. Банк может продать залоговое имущество и новому клиенту, который обратился к нему за получением ипотеки, и дать ему сниженную ставку по этому кредиту.
Открытые торги. Они проводятся в отношении уже арестованной квартиры, по решению суда. То есть тогда, когда банк обратился за взысканием долгов в судебные инстанции.

Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.

Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира.

Торги состоятся, если в них участвует более 2 потенциальных покупателей и в предложениях от них существует надбавка к первоначальной стоимости. В ином случае, торги признаются несостоявшимися. Они могут быть назначены повторно, но с уже уменьшенной стартовой ценой на 15%, о чем залогодержатель просит у суда, который и назначает новую стоимость. На вторых торгах как раз есть шанс приобрести квартиру очень дешево.

Перед тем, как попасть на торги, предварительно необходимо стать их участником. Поэтому придется совершить несколько действий – на сайте ФССП выбирается подходящая квартира (здесь же указан и размер ее задатка), заключается договор непосредственно с продавцом о задатке, этот задаток оплачивается. Всем проигравшим торги задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, но отказался ее приобретать, то задаток он в этом случае теряет.

Заявка на участие в установленной форме.
Подтверждение оплаты задатка за квартиру – платежные документы с отметками банка.
Документы, подтверждающие личность.
Опись всех документов, с указанием даты и времени поступления заявки на участие в торгах.
Конверт, где указана предлагаемая сумма продажи – не ниже стартовой цены. Конверт должен быть надлежащим образом запечатан.

Предлагаем ознакомиться: Договор найма квартиры безвозмездный образец
После этого, специальной комиссией, в назначенный день регистрации участников торгов, все представленные документы проверяются. И осуществляется допуск или не допуск конкретного заявителя к проводимым торгам. Отказать в участии могут по нескольким причинам – несоответствие, либо отсутствие каких-либо документов. Все это оформляется протоколом. Если заявитель допущен к торгам, то он становится их участником.

Торги назначаются на определенный день, в который явиться должны все зарегистрированные участники. Тот, у кого в конверте будет назначена самая высокая стоимость квартиры, получает право ее приобрести за эту цену. Уплаченный задаток, конечно же, учитывается.

В этот же день победитель и организатор проводимого мероприятия подписывают протокол об итогах. Этот документ заменяет договор и обладает всеми его правами.

Но существует и опасный момент в проведении торгов – в дальнейшем они могут быть признаны недействительны. В том случае, если были нарушены какие-то правила и не соблюдены какие-то порядки их проведения. «Недействительность» признается только по решению суда, который рассматривает исковое заявление, поданное заинтересованным в этом лицом.