Можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке?

17.05.2016

Возможность сдачи недвижимости, купленной по «Военной ипотеке», в аренду является актуальным вопросом для военнослужащих.

Довольно часто участники НИС приобретают квартиру по военной ипотеке в населенном пункте, в котором планируют проживать после выхода на пенсию, а военную службу проходят в другом регионе. При этом плату за коммунальные услуги никто не отменял, и для того, чтобы квартира не простаивала впустую, военнослужащие зачастую задумываются над вопросом правомерности сдачи такой недвижимости в найм.

Вопрос о возможности сдачи военнослужащим жилья в найм возникает неспроста. Вся загвоздка в том, что 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» статья 10 «Право на труд» предусматривает виды деятельности, которыми военнослужащий не вправе заниматься. Одним из пунктов данной статьи является запрет на занятие предпринимательской деятельностью, лично или через доверенных лиц, в связи с чем и возникает вопрос о правомерности сдачи военнослужащим собственного жилого помещения в найм. Попытаемся разобраться в данном вопросе, чтобы совесть военнослужащих, желающих сдавать квартиры, была чиста. Начнем с того, что сдача военнослужащим собственного жилого помещения, приобретенного по «Военной ипотеке», в найм не должна рассматриваться как предпринимательская деятельность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение, прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицам, зарегистрированными в этом качестве, в установленном законом порядке.

Кроме того, стоит отметить немаловажный момент: в соответствии со статьей 608 Гражданского Кодекса РФ, право сдачи имущества в найм принадлежит ее собственнику. В данном случае под имуществом также подразумевается жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, а для того, чтобы являться наймодателем, физическое лицо не обязано быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

Также, в соответствии с письмом Министерства РФ по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года «О сдаче помещений в аренду (наем)» деятельность по сдаче в аренду жилого помещения, находящегося в собственности физического лица, не должна расцениваться, как предпринимательская деятельность.

По своей сути, сдача в найм жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности, рассматривается как юридический акт, удостоверяющий факт использования физическим лицом своего законного права на распоряжение принадлежащим ему имуществом, и не содержит признаков экономической деятельности.

В данном письме Министерство по налогам и сборам поясняет, что арендодатель (в нашем случае – военнослужащий) получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы (по ставке 13%), и при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества.

ПОдытоживая сказанное выше, делаем следующее заключение: сдавать квартиру, дом, таунхаус, купленные по «Военной ипотеке», в найм, военнослужащий может! Главное при этом — соблюдать законодательные нормы сдачи собственной недвижимости в найм. Итак, в случае принятия решения о сдаче жилого помещения в найм, военнослужащему следует в обязательном порядке предпринять следующие действия.

Согласование с залогодержателями

В связи с тем, что основная масса квартир и частных домов приобретается участниками НИС с использованием ипотечного кредита по программе «Военная ипотека», первый, с кем необходимо согласовать возможность сдачи залогового жилья в найм – это банк-кредитор, он же первый залогодержатель. Сдавать жилое помещение без согласия банка является прямым нарушением условий кредитного договора с вытекающими отсюда последствиями, так как в основном у всех банков данные условия прописаны в самом договоре.

Любое жилое помещение, приобретаемое участником НИС за счет средств целевого жилищного займа, находится в залоге в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Это также следует учитывать при принятии решения о сдаче в найм такого жилья, и согласовать такой вариант распоряжения собственным имуществом с ФГКУ «Росвоенипотека».

Согласование со страховой компанией

Кроме того, возможность сдачи жилого помещения следует оговорить со страховой компанией. Недвижимость, приобретенная по программе «Военная ипотека», является залоговой в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель (в нашем случае военнослужащий) обязан осуществлять страхование заложенного имущества, и в случае сдачи в найм риски утраты и повреждения залогового имущества возрастают. Очевидно, что в таком случае страховая компания вполне естественно может осуществить расчет страховой премии по повышенному тарифу, но в случае, если в период сдачи помещения в найм произойдет какой-либо страховой случай, то страховая компания возместит ущерб. В противном случае, если согласование найма не было осуществлено, страховая компания на законных основаниях откажет в компенсации ущерба, и бремя восстановления залога или погашения задолженности по кредиту ляжет целиком и полностью на плечи заемщика.

Любое согласование как с залогодержателем, так и со страховой компанией необходимо осуществить в письменном виде и иметь на руках письменное одобрение всех заинтересованных сторон. В случаях с банком-кредитором и страховой компанией, следует подготовить письменный запрос, он может быть направлен как по почте, так и подан непосредственно в офис организации.

При осуществлении запроса в ФГКУ «Росвоенипотека» рекомендуется подготовить письменное заявление (желательно, к моменту направления данного заявления, иметь на руках согласие банка и приложить копию данного согласия к заявлению). Следует учитывать, что в соответствии с 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», письменное обращение граждан рассматривается в течении 30 дней со дня регистрации такого обращения.

После получения всех одобрений и со стороны залогодержателей, и со стороны страховой компании военнослужащему следует заключить договор найма. Банки, одобряющие сдачу помещения в найм, просят использовать их стандартную форму договора найма. Если же банк не настаивает на использовании какой-то определенной формы договора, военнослужащему следует внимательно отнестись к его составлению, не лишним будет прибегнуть к помощи квалифицированного юриста.

Договор найма жилого помещения

При составлении договора найма, следует учесть основные положения для того, чтобы уберечь себя в дальнейшем от возможных рисков.

В соответствии с статьей 671 Гражданского Кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользованием для проживания в нем. Договор составляется в простой письменной форме. В договоре следует прописать сам предмет договора, полную информацию о жилом помещении, включая точный адрес, площадь, общее количество комнат.

Целесообразно включить в текст договора: права, обязанности и ответственность наймодателя; права, обязанности и ответственность нанимателя; список граждан, проживающих с нанимателем на постоянной основе и временно проживающих; условия текущего и капитального ремонта жилого помещения; размер, сроки и порядок расчетов за жилое помещение; срок договора найма; прочие условия (например, условия эксплуатации движимого имущества, условия содержания животных и пр.); условия и последствия расторжения договора; порядок решения спорных ситуаций; полные реквизиты всех сторон договора (полные паспортные данные, контактные данные).

Также неотъемлемой частью договора, является акт приема-передачи жилого помещения. Акт приема-передачи должен отражать реальное состояние передаваемого в пользование имущества, состояние коммуникаций передаваемого движимого имущества, в случае наличия — состояние мебели, техники, и сам факт передачи в надлежащий срок. В случае договоренности о передаче платы путем наличного расчета следует составить в свободной форме график-таблицу, где наниматель и наймодатель буду фиксировать факт передачи средств с указанием даты, суммы и назначении платежа, возможно оформление расписки. В случае перечисления арендной платы путем безналичного расчета на банковский счет наймодателя, подтверждением оплаты выступает банковское платежное поручение, либо квитанция.

По окончании срока действия договора следует позаботиться о составлении акта, фиксирующего передачу имущества в целостности и отсутствии претензий у обоих сторон.

Следует отметить, что договор найма, заключенный между физическими лицами, не подлежит регистрации, вне зависимости от срока его действия. Договор найма, в соответствии со статьей 35 Гражданского Кодекса РФ, это самостоятельный договор и не является разновидностью договора аренды (34 статья Гражданского Кодекса РФ), а, следовательно, нормы о госрегистрации договора аренды не распространяются на договор найма.

Одним из элементов законности распоряжения жилой недвижимостью в виде сдачи в найм является декларирование доходов в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные от сдачи помещения в найм, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц. Военнослужащие, получающие плату от сдачи в найм своего жилого помещения, обязаны самостоятельно, в период до 30 апреля года, следующего за периодом получения дохода, подать в налоговую инспекцию (по месту жительства) декларацию по форме 3-НДФЛ. Уплата самого налога осуществляется после проведения проверки поданной декларации, в срок до 15 июля.

Сдача в найм «втихаря», на свой страх и риск, может заинтересовать как прокуратуру, так и командиров. Наличие на руках всех согласований, договоров и подтверждений факта уплаты налога позволяет избежать ситуаций, связанных с утратой доверия, и жить с чистой совестью, по закону.

Полученные от сдачи в найм жилого помещения средства могут использоваться военнослужащим по своему усмотрению. Однако Военный Переезд считает, что уместнее было бы направлять данные средства в счет частичного досрочного погашения ипотечного кредита, полученного по программе «Военная ипотека». Направление средств в частичное досрочное погашение способствует сокращению срока кредитования и выплату процентов за пользование кредитом, а, следовательно, снижает стоимость самого кредита.

В следствии досрочного погашения задолженности в банке по «Военной ипотеке», средства выделяемые из бюджета РФ и ранее направляемые на погашение кредита, будут формироваться на именном накопительном счете участника НИС, и после наступления права на использование накоплений будут выплачены на его личный счет в банке.

Как правило, квартиру в ипотечный кредит приобретают те люди, которые хотят получить собственное жилье, что бы в нем жить. Все просто. Но некоторые заемщики таким образом пытаются заработать, если так можно выразиться. Например, у человека есть определенная сумма средств, которую он может использовать в качестве первоначального платежа. После покупки квартиры в кредит заемщик не заезжает в нее, а начинает сдавать квартирантам. Сумму, полученную от сдачи квартиры, заемщик переводит на счет банка, то есть погашает долг. Таким образом квартира, что называется, обрабатывает сама себя.

В последнее время широкую популярность обрела так называемая военная ипотека, то есть ипотечный кредит для военнослужащих. Отсюда и возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке.

Как известно, многие арендодатели предпочитают сдавать квартиру, не декларируя при этом доходы, хотя на деле это оказывается коммерческой деятельностью. А ведь военнослужащий не имеет право заниматься коммерческой деятельностью в соответствии с пунктом 7 статьи 10 закона «О статусе военнослужащих». Военнослужащие не вправе:

Заниматься другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности, если она не препятствует исполнению обязанностей военной службы. При этом педагогическая, научная и иная творческая деятельность не может финансироваться исключительно за счет средств иностранных государств, международных и иностранных организаций, иностранных граждан и лиц без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или законодательством Российской Федерации;
Заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц, в том числе участвовать в управлении коммерческими организациями, за исключением случаев, когда непосредственное участие в управлении указанными организациями входит в должностные обязанности военнослужащего, а также оказывать содействие физическим и юридическим лицам в осуществлении предпринимательской деятельности, используя свое служебное положение.

Исходя из написанного выше, легко сделать вывод, что в данном случае заемщику сдавать квартиру нельзя. правда, кто-то может сказать, что военнослужащий может поселить в квартиру квартирантов и выдать их за своих друзей или родственников — и будет прав, поскольку доказать предпринимательскую деятельность в таком случае сложно.

Если бы мы говорили об обычной ипотеке, которая выдается простым гражданам, то можно было бы заявить, что они не могут сдавать ипотечное жилье в аренду — в кредитном договоре обычно прописан соответствующий пункт. Но поскольку залогодержателем квартиры является Министерство обороны РФ, которое и выплачивает долг по кредиту за заемщика, то можно обратиться к статье 40 федерального закона «Об ипотеке». Вот что там сказано:

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом.

А это говорит о том, что если пункта о сдачи жилья в аренду в договоре нет, то, теоретически, квартиру можно сдавать. Только не забывайте, что это все-таки коммерческая деятельность, которой заниматься военнослужащим нельзя. Вот такая двоякая ситуация.

Жизнь военных непостоянна, это касается и жилищных условий.

Может случиться так, что жилье получено, но необходимо уехать жить в другой регион в связи с работой.

Но что делать с квартирой, чтобы она не простаивала?

В данной статье мы рассмотрим, как можно сдавать квартиру военнослужащему, если она находится в собственности.

Можно ли погасить военную ипотеку средствами материнского капитала

Здесь следует опираться на следующие пункты обеих государственных программ:

Военнослужащим при погашении жилищного кредита не требуется отчитываться по поводу источника их финансирования. Иными словами, для банка не имеет значения, откуда взяты средства для взносов по ипотеке. При этом допускается досрочное погашение всей суммы либо ее части.
Покупка жилой недвижимости в кредит возможна за счет финансов материнского капитала.
Маткапитал может быть использован на погашение уже имеющегося ипотечного кредита (независимо от вида ипотечного договора), выплаты его части либо внесения первоначального взноса. При этом даже не потребуется ждать, когда возраст второго ребенка достигнет 3-х лет.

Важно помнить и о том, что приобретение жилого помещения по военной ипотеке предполагает последующее оформление квартиры в собственность на участника госпрограммы. Тогда как улучшение условий проживания при использовании материнского капитала требует разделения приобретенной недвижимости между всеми членами семейства в равных долях. При этом учитываются имеющиеся и все последующие дети.

Это важно знать: Региональный материнский капитал Якутия 2020

В этом заключался основной спорный момент, всплывающий ранее при вопросе о совместном использовании двух программ государственной поддержки. Но в мае 2020 года обрело силу Постановление Правительства РФ под № 627 с корректировкой правил оформления на участников НИС кредитов на жилье.

Нововведения гласят, что военнослужащий, используя средства маткапитала на погашение кредита, его части или оплаты первого взноса, обязуется в течение полугода после снятия с недвижимости обременений оформить помещение в собственность с учетом всех членов семьи. Соответственно теперь никаких ограничений в этом вопросе нет.

Можно ли военнослужащему сдавать квартиру?

Нельзя дать точный сформулированный ответ, могут ли военнослужащие сдавать свое жилье.

На каждый случай находятся свои особенности, которым нужно следовать, чтобы не нарушать закон.

Чтобы разобраться, можно ли сдавать жилье в аренду, нужно понимать, каким образом военнослужащий владеет недвижимостью.

Если она в собственности

Важно: Сдача жилья в собственности не считается предпринимательской деятельностью и не преследуется по закону.

Есть мнение, что если офицер сдает свое жилье, это называется деятельностью предпринимателя. Закон (О воинской обязанности, статьи 10 и 27) строго запрещает вести военным предпринимательскую деятельность, в противном случае последствия будут плачевными.

Но это мнение неверное, ведь собственник имеет право распоряжаться своим жильем так, как ему хочется, то есть, закон не запрещает сдавать жилплощадь в аренду.

То есть, военнослужащий может сдавать квартиру, для этого даже не нужно оформлять ИП. Для законной сдачи необходимо заключить договор с арендатором и уплачивать налог в размере 13% от полученных денег.

По договору социального найма

Если это договор социального найма (ДСН), то ситуация складывается не так, как с жильем в собственности. В ЖК РФ статье 67 прописано то, что наниматель может сдавать жилую площадь в поднаем.

Но в статье 92 ЖК РФ указано, что таким образом не могут сдаваться жилые помещения, которые входят в число жилого фонда, предназначенного под специализированные цели (в данной ситуации это служебное жилье). То есть, сдавать квартиру можно, только если она является собственностью. Другой человек не может нанять данное жилье по доверенности или договору аренды.

Купленную по военной ипотеке

Итак, можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке? В последнее время популярно стало жилье, взятую по специальной программе жилищного кредитования. В таком случае квартиры в столице и Питере не пользуются популярностью, так как стоят очень дорого.

В итоге военнослужащий приобретает жилье в другом регионе, а когда уезжает на службу в вышеупомянутые города, квартира остается пустой. Хорошим решение здесь могла бы быть сдача в аренду, как дополнительный доход.

Больше всего проблем связано с тем, что жилье в ипотеке находится в залоге как у банка, так и у государства. Также, возможно, военнослужащему пришлось застраховать залоговое имущества. Что делать с этой проблемой, есть ли возможность сдать квартиру, в которой никто не живет?

Озаботиться этим нужно еще до получения ипотеки. Необходимо поинтересоваться у банка, оформляющего кредит на будущую покупку недвижимости, возможно ли сдавать квартиру в аренду. Если банк не против такого решения дел, можно сдавать квартиру в аренду без проблем. Если банк не предоставляет право сдачи в аренду, стоит подыскать другой банк.

В случае с уже заключенным договором на ипотеку, нужно внимательно изучить договор — там должно быть указано, можно ли сдавать жилье в аренду. Если можно — опять же, без проблем его можно сдавать. Большая часть банков не слишком озабочена тем, сдается квартира или нет, потому, вероятнее всего, в договоре можно найти запись о том, что жилая площадь может сдаваться в аренду.

Что касается страховки имущества, то здесь желательно также договориться со страховой компанией об аренде заранее.

Если договор страховки уже есть и нюансы аренды не оговорены, при страховом случае могут быть проблемы — ее не получится получить даже через судебное разбирательство.

Так как имущество находится в залоге не только у банка, но и у государства, нужно получить и его разрешение. Для этого нужно обратиться к чиновникам. Если сдавать квартиру без разрешения от государства или банка, банк может проверить собственность под залогом и придется погасить кредит раньше срока, так как нарушены кредитные условия.

Важно: Если квартира будет сдаваться в аренду, размер страховки может быть больше обычной, так как в арендуемом жилье возможность наступления случая, от которого стоит застраховаться, намного вероятнее. .

Как получить деньги по военной ипотеке

Деньги, перечисленные государством на индивидуальный счет военнослужащего, могут быть израсходованы только для приобретения недвижимости за исключением случаев, вынесенных законодателем в ст.10 ФЗ №117.

Важно! Право на получение средств военной ипотеки наступает у военнообязанного, который имеет выслугу по службе от 20-ти и более лет, как в календарном, так и льготном ее исчислении.

Отслужив более 2-х десятилетий, контрактник вправе использовать эти деньги на цели, не связанные с приобретением недвижимости. Получение ЦЖЗ не обязывает военнослужащего к увольнению, он может продолжать службу, переставши быть участником НИС.

Закон предусматривает наличную выплату накопленных средств и до наступления полной выслуги. Срок службы более 10-ти лет дает право на получение денег в случае увольнения по льготным основаниям. К ним относятся:

наступление предельно допустимого возраста нахождения на службе;
заключение ВВК о невозможности дальнейшего прохождения службы по состоянию здоровья;
оргштатные мероприятия, в результате чего занимаемая должность упразднена, и в армии отсутствует подходящая вакансия;
семейные обстоятельства, приведшие к невозможности продолжения службы в армии.

Обратите внимание! Накопленные на индивидуальном счете средства подлежат выплате независимо от срока службы при увольнении по медицинским показаниям.

Получить военную ипотеку наличными деньгами смогут близкие контрактника, если он скончался, или был в законном порядке признан без вести пропавшим. Если до момента своей гибели или исчезновения военнослужащий приобрел в ипотеку жилье, то его родственники не должны возвращать средства государству, и могут продолжать выплату ипотечного кредита.

Иные причины увольнения не являются основанием для выплаты армейцу средств ЦЖЗ. Если уволенный по отрицательным мотивам уже успел приобрести жилье, воспользовавшись ипотечной программой, он обязан вернуть государству всю сумму займа в течение 10-ти лет. Обязанности по выплате ипотечного кредита уволенного сотрудника полностью возлагается на него. Эти меры являются дополнительной стимуляцией продолжения службы по контракту и выполнения своих обязанностей таким образом, чтобы у руководства не было причин инициировать процесс увольнения по отрицательным мотивам.

Правила написания рапорта на военную ипотеку описывали в статье.

При каких условиях осуществимо?

Как уже сказано выше, при определенных условиях квартира офицеров сдаваться может. В противном случае это может наказываться.

Итак, для начала нужно определить, на каком основании военнослужащий владеет жильем. Исходя из этого становится понятно, можно ли сдавать квартиру в аренду.
По ДСН — нельзя.
Жилье в ипотеке — можно, если есть разрешение от банка и государства.
Если это жилье в ипотеке и еще нет разрешения от банка и государства – необходимо их получить.
После того, как получены все разрешения, можно сдавать жилую площадь в аренду. Делается все как обычно: с арендатором необходимо подписать договор найма и выплачивать 13% налога ежегодно.

Как предоставить в аренду жилье?

Военные арендаторы отличаются от обычных, ведь оплачивает их жилье воинская часть. Сдать военнослужащим однокомнатную квартиру достаточно сложно, в таких обычно проживают офицеры высоких чинов.

Большей популярностью пользуются 2-ух и 3-ех комнатные квартиры, в которых будут проживать 2-3 военнослужащих.

Большая особенность здесь заключена в оформлении договора. Они бывают двух типов:

договор оформляется на одно человека, того, кто считается старшим среди остальных. Имена других проживающих просто прописываются в договоре, но оплата берется с каждого по равной доле, сложенных вместе.
Несколько договоров — по числу комнат в жилье, как будто каждый снимает жилье отдельно, но от одного хозяина. Стоимость жилья также поровну делится на всех и оплачивается в сумме арендодателю.

Чтобы сдать квартиру военным, нужно:

сделать копии бумаг, подтверждающих то, что сдаваемое жилье находится в собственности.
Подписать договор, который выдается военным в части. В нем минимум информации: нужно заполнить цену, имена и паспортные данные. Другую информацию в него вписывать нельзя. Заполнять его нужно без ошибок, так как данный документ у арендаторов только один, запасного нет.
По этой причине можно предложить им подписать еще один обычный договор, в котором прописываются все нюансы аренды жилья, чтобы можно было построить адекватные отношения между нанимателями и наймодателем.
Копии документов на собственность и договор от части в обоих экземплярах идут на проверку в воинскую часть, после получения печати один экземпляр возвращается арендодателю.
На всякий случай можно взять залог – так точно можно убедиться в том, что военные вернутся. Теперь можно заселить военных.

Важно: Военнослужащим деньги перечисляют по факту, то есть, когда они уже прожили месяц в квартире. По этой причине военные оформляют договор задним числом.

договора аренды квартиры военнослужащим

Военнослужащим быть выгодно и почетно, но в то же время на данное лицо накладывается множество запретов и обязательств. Их важно учитывать при аренде и сдаче жилья, чтобы избежать проблем с государством. Нужно внимательно читать все документы и думать об аренде заранее, тогда решить проблемы будет гораздо проще.

Многие военные, зная 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» ст.10 «Право на труд» побаиваются сдавать свои квартиры, купленные по программе лояльности. Ведь там указано, что военнослужащий не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью не только лично, но и через доверительных лиц. Чтобы не возникло неприятных ситуаций, следует принимать во внимание особенности найма жилплощади, приобретенной на льготных условиях. Так можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке?

Опираясь на ст.608 ГК РФ, сдать дом может только собственник. Для того чтобы являться наймодателем, собственник жилья может не регистрироваться как индивидуальный предприниматель.

Кроме того, основываясь на письмо Министерства по налогам от 6.07.2004 года «О сдаче помещений в аренду» сдача жилплощади не считается предпринимательской, если собственник – физ. лицо.

Таким образом, отвечая на вопрос «Можно ли сдавать купленную по военной ипотеке квартиру» и учитывая все законодательные аспекты, можно ответить утвердительно. Единственное, что важно соблюдать такой порядок:

Необходимо разрешение банка.
Возьмите разрешение у «Росвоенипотеке».
Заключите договор.
Платите налоги.

Требования к договору

Военнообязанные имеют право на компенсацию за аренду помещения, если командир части (подразделения) не в состоянии обеспечить подчинённого служебным жильём (каков порядок составления, заключения и расторжения договора найма служебного жилого помещения?). Офицеры вынуждены заключать договора аренды с собственниками квартир, которые осуществляют их сдачу.

Если военнослужащий в случае аренды жилого помещения, намерен возместить часть потраченных средств за счёт государства ему необходимо заключить официальный договор. Оформляемый между хозяином и арендатором. В роли собственника могут выступать юридические и физические лица, муниципальные власти.

Определение аренды или найма расположено в Гражданском кодексе (гл. 34 и 35 соответственно): по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Когда жилое помещение принадлежит городу, наниматель жилья на основании

договора социального найма

и с письменного согласия наймодателя (соответствующих государственных органов) заключает договор поднайма жилья с квартирантом.

О том, кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности, читайте здесь.

Для физлица обычно применяется оформление договора найма (ст. 671 ГК РФ) на определенный срок.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Еще по теме Не выплатили зарплату при увольнении куда обращаться что делать и что грозит работодателю
https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Основаниями для выплаты компенсации является:

копии документов, удостоверяющие личность всех членов семьи;
договор найма;
выписка о зачислении в штат войсковой части;
рапорт на имя командира;
справка о составе семьи.

Выплата может не проводиться, если военнообязанный не стоит в очереди на служебное жильё или по неизвестным причинам отказывается от него.

Договор аренды заключается в письменной форме. В нём должны быть отражены следующие основные данные:

дата заключения договора;
паспортные данные хозяина и арендатора;
документ, подтверждающий собственность с приложением копии;
адрес;
общая и жилая площадь помещения;
срок заключения договора;
сумма оплаты в месяц;
расчётное число.

Сроки заключения

Срок заключения договора аренды, может быть любой, от одного месяца и до бесконечности. А найма – максимум на 5 лет. Если в договоре срок не указан, то он считается заключенным на 5 лет. О том, как правильно снять и сдать квартиру на длительный срок, читайте тут.

Порядок оплаты

Военнослужащий оплачивает аренду помещения самостоятельно из собственных средств, далее денежная компенсация поступают вместе с довольствием каждый месяц на лицевой счёт военнослужащего. Если по каким-то причинам компенсация не поступила, нужно обращаться письменно или по телефону в финансовые органы, закрепленные установленным порядком за войсковой частью.

В данный момент времени регистрация договоров аренды военнослужащими и членами их семей не предусматривается при условии, если он заключается на срок менее 12 месяцев. Обратиться для регистрации в случае необходимости можно в специализированные организации (Росреестр, МФЦ), оформление необходимых документов предусматривает определённое время от 7 до 14 рабочих дней.

При официальном оформлении договора, собственник обязан будет в конце года заплатить подоходный налог.

Требования банков

При решении сдать квартиру по военной ипотеке в аренду правильно изначально обратиться в банк, который выдавал сумму на покупку жилплощади. Там вам должны выдать разрешение на сдачу жилья в аренду. На данный момент такое разрешение дается только одним банком – ВТБ. Для этого нужно заемщику лично посетить отделение банка, но предварительно нужно на сайте банка заполнить соответствующее заявление. Кроме того, после этого требуется оплатить комиссию в размере от 1500 до 3000 руб. Далее необходимо в банк прислать сканированные копии документов, где обязательно должен быть договор аренды.

Другие банки, в том числе и Сбербанк, отвечают отказом, либо просят обратиться для консультации в местное отделение.

Военная ипотека

Программа покупки жилья военнослужащими представляет собой накопительную ипотечную систему (НИС), для участия в которой гражданин, проходящий службу, должен подать соответствующий рапорт.

Механизм НИС предполагает ежегодное зачисление на счет военного фиксированной суммы, взятой из государственного бюджета. Выплата производится в течение всего срока службы.

Через 3 года после включения в программу, гражданин обретает право применить накопленные средства на покупку жилья в кредит в рамках проекта «Военная ипотека». Осуществить сделку возможно лишь в банках, предоставляющих подобную услугу.

Решение вопроса с залогодержателем

После приобретения жилплощади военнослужащим по программе лояльности при первой мысли можно ли сдавать квартиру в военной ипотеке в аренду одним из главных «разрешительных» учреждением является банк. Если этого не сделать, то таким образом вы нарушите один из пунктов договора с банком, что влечет за собой неприятные последствия.

Кроме того, жилье, купленное по программе лояльности, находится в залоге у «Росвоенипотеки», поэтому важно тот вопрос также решить и с представителями этого органа.

Порядок действий:

получить сертификат участия в программе НИС;

подобрать жилье и банк;

обратиться в банк с целью реализовать военную ипотеку;

заключить ипотечный договор с банком;

подать заявление в Пенсионный фонд, где будет указано желание использовать материнский капитал для погашения кредита/ипотеки.

Это важно знать: Материнский капитал после 3 лет: как импользовать, что можно приобрести

После этого остается только ждать:

проверки наличия всех справок и подлинности документов;

перечисления средств маткапитала для погашения займа в кредитную организацию.

Здесь существует опасность, что какая-то справка оформлена неправильно, и Пенсионный фонд задержит перевод средств. Тогда заемщику придется восполнять нехватку средств за свой счет.

Согласование со страховой компанией

Вторая инстанция, которую нужно будет посетить, — страховая компания. Обращение в эту инстанцию является обязательным по той причине, что вы имеете дело с залоговым имуществом.

Военный может сдавать квартиру, приобретенную по военной ипотеке только после того, как оповестит страховую. В этом случае стоимость полиса может быть несколько выше в силу увеличенных страховых рисков. Но если во время сдачи имущества с ним что-то произойдет, то компания возместит ущербы по страховым случаям.

Если страховую не предупредить о решении сдачи жилплощади в аренду, то ущерб будет возмещаться из средств собственника, что повлечет дополнительные затраты.

Какие налоги необходимо платить?

Тем, кто решает, что можно сдавать квартиру, которую взяли по военной ипотеке, не стоит забывать об уплате налогов. В соответствии с НК РФ ст.208 ст.1 этот процесс осуществляется путем декларирования доходов. Военнослужащие, решившие, что можно сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке, должны до 30 апреля года, следующего за тем, во время которого были получены доходы, обязаны подать декларацию по месту жительства в инспекцию по форме 3-НДФЛ. Сам налог платится после проверки декларации в срок до 15.07 в размере 13% от суммы доходов.