Земельные споры в суде

1. Самовольные постройки

2. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

3. Раздел дома в натуре

4. Приобретательная давность на земельный участок

5. Кадастровая ошибка

Земельные споры – одна из разновидностей конфликтов, возникающих между землевладельцами и землепользователям из-за нарушения прав одной из этих сторон. Причины споров, как правило, кроются в претензиях, касающихся покупки или, наоборот, продажи, другой передачи права собственности на участок, пользования землей, ее арендой, несоблюдения земельных сервитутов, норм добрососедства, возникающих в результате нанесения ущерба собственникам земли, обязательств и тому подобных причин.

Проблемные вопросы судебной практики

Судебная практика по земельным спорам свидетельствует о том, что споры, касающиеся земельных вопросов, относятся к одной из самых непростых категорий. Это обусловлено несколькими причинами:

• Земля, как объект собственности, длительное время находилась исключительно в государственной собственности. В СССР частная собственность в принципе не существовала и, поэтому судебная практика не может похвастаться большим разнообразием. Возможность приватизировать земельные участки появилась немногим больше 20 лет назад, а это минимальный срок для формирования каких-либо тенденций в праве.
• Изменения в законодательстве, касающемся земельного права, происходят с регулярным постоянством, что не способствует прояснению ситуации в судебной практике.
• Немало сложностей возникает в определении ведомственности вопроса, а именно определении, где спор должен рассматриваться: в хозяйственном суде, гражданском или административном.

Обзор судебной практики говорит о том, что суды, относящиеся к общей юрисдикции, не вправе разбирать претензии и жалобы, связанные с изъятием земель в государственное пользование, выделением, арендой, прекращением прав, отчуждением или покупкой земельных участков и все прочие земельные споры, если участниками конфликта выступают юридические лица независимо от организационно-правовой формы, предприниматели или фермерские хозяйства, так как дела подобного рода относятся к арбитражным судам.

В последнее время судебная практика приобретает массовый характер из-за большой заинтересованности в земельном ресурсе юридических лиц, граждан, органов власти. Как свидетельствует статистика примерно с 1996 года количество споров, относящихся к земельным вопросам, увеличивается каждый год более чем в два раза.

Для того, чтобы появилась возможность разгрузить суды, относящиеся к общей юрисдикции и арбитражные, а также чтобы принятие решений происходило на более квалифицированном уровне, все чаще рассматриваются вопросы о формировании специальных земельных судов с особыми полномочиями и порядком образования. Такая судебная практика по земельным спорам существует во многих государствах. Например, в Германии споры земельного характера рассматриваются в сельскохозяйственном суде, а в Австралии в специальном земельном.

Особенности судебной практики по земельным спорам между соседями

В каких случаях могут возникнуть земельные споры между соседями?

Земельный участок – основа недвижимой собственности любого человека. Во многом это связано с тем, что земля является той территорией, где располагаются объекты капитального строительства.

Помимо этого, некоторые виды участков совершенно законно могут использоваться для введения сельхоздеятельности и иных видов коммерческого пользования.

Учитывая такую высокую ценность земли, понятие «земельный спор» не кажется чем-то диковинным или, отчасти, диким.

Современные реалии таковы, что земельный участок может стать причиной конфронтации по многочисленному количеству факторов.

Зачастую основой среди таковых выступает крайне простое явление – одно лицо без ведома другого либо использует его землю в своих целях, либо незаконно присвоило себе его участок. В подобном случае позиция гражданина или организации может быть как обоснованной, так и крайне субъективной, не имеющей «под собой» никаких доказательств.

Однако при любом описанном споре, неважно: имеют ли они место в реальности или нет, — потенциально пострадавшая сторона вправе отстаивать свои права и свободы обращением в суд.

Основы земельных судопроизводств заложены в целом перечне законодательных актов. Для общего ознакомления обратим внимания и на них:

1. Конституция, а точнее ее статья под номером 36, регламентирует право любого гражданина РФ владеть землей и защищать свои права на таковую.
2. Земельный Кодекс РФ (ЗК РФ), определяющий характеристики земельного участка, который может выступать в качестве предмета земельного спора. В частности, такой участок должен находится в чей-то собственности и быть пригодным для какого-либо использования. Также ЗК определяет методики разрешения споров и последующий порядок действий сторон конфликта (например, обязывает их зарегистрировать границы участка таким образом, как это определил суд).
3. Гражданско-Процессуальный Кодекс РФ (ГПК РФ), регламентирующий общий принцип судопроизводства в нашей стране, а также говорящий о том, что предметом земельного спора в суде может выступать только тот участок, который привязан к определенной местности в России, не иначе. То есть, рассматривать дела относительно землевладений наших граждан в соседних странах суды РФ не будут.

Как было отмечено ранее, причиной всех споров о земле РФ является неправомерное или потенциально неправомерное использование участка каким-либо лицом.

В более же узком контексте рассмотрения данного вопроса можно выделить следующие часто встречающиеся причины земельных споров:

• не состыковки в кадастровой документации, нарушающие границы участков соседей и провоцирующие между ними споры;
• ошибки составления кадастровой документации, которые имеют аналогичные описанным выше последствия;
• проблемы, связанные с арендой конкретного участка;
• проблемы относительно определения собственника земли или ее межевания>;
• иные факторы, провоцирующие гражданские конфликты, предметом которых являются земельные участки.

Классификация земельных споров

Споры, относительно земельных отношений, обычно касаются приобретения, изменения или потери (прекращения) прав на землю. Они могут возникать непосредственно между двумя и более пользователями, а также между пользователем или собственником и государством, органами местного самоуправления и регулирования отношений, касающихся этого объекта права. В зависимости от способа рассмотрения спора и его участников обзор судебной практики по земельным вопросам позволяет классифицировать возникающие конфликты на:

• Административные;
• Судебные;
• По объекту конфликта;
• По субъекту конфликта.

Споры, возникающие на земельной почве, бывают следующих видов:

• Несоблюдение правил предоставления участков. Примером такого нарушения является выделение земли под строительство с затрагиванием экологических и прочих интересов граждан. Бывают случаи, когда подобные споры должны решаться на местном референдуме или общественном обсуждении.
• Несоблюдение прав при использовании земли. И арендатор, и лицо, обладающее правом собственности на землю, вправе обращаться в суд и оспаривать действия, которые создают помехи в осуществлении хозяйственной деятельности или владении участком, или неправомерного вмешательства в деятельность. Так как право на ведение самостоятельной хозяйственной деятельности определено законом и нарушать его можно только в случаях, когда затрагиваются безопасность окружающей среды, национальная безопасность и т.п.
• Неправомерное изъятие участков.
• Нарушения при земельно-планировочных работах.
• Несогласия с решениями по негаторным искам.
• Несогласия с решениями, связанными с возмещением убытков, нанесенных при пользовании земельным участком.
• Занятия, использования земельного участка без наличия прав на него.
• Несогласия в определении прав на использование участка и прочих.
• Несоблюдение границ использования земли, ее неправомерном переносе, разделе.

Совет: чтобы доказать свою правоту в конфликте об ошибочном размежевании границ, кроме предоставления документов, удостоверяющих право собственности, следует заказать экспертизу размежевания, которую проводит кадастровый инженер. Чем убедительней будут доказательства, представленные на рассмотрение суда, тем больше шансов на успех.

Действующее законодательство РФ предусматривает следующие разновидности образования прав на земельные участки:

• Бессрочное пользование, не подлежащее расследованию;
• Наследуемое имущество пожизненно;
• Собственность;
• Сервитут;
• Безвозмездное пользование с ограниченным сроком;
• Аренда земли.

Каждый из возникающих земельных споров имеют свою особую природу возникновения и должен решаться с учетом индивидуальных особенностей: материальных, процессуальных, юридических.

Совет: учитывая сложность и неоднозначность конфликтов, касающихся земельного вопроса и отсутствия разнообразной судебной практики, не стоит заниматься решением вопроса самостоятельно. Решать возникающие конфликты следует как можно более оперативно, а стать специалистом в этой сфере и изучить все тонкости дела в короткие сроки нереально, поэтому для минимизации риска возникновения проблем по результатам рассмотрения дела обращайтесь за консультацией к профессиональным юристам.

Земельные судебные споры. Откуда берутся разногласия?

Земельные споры – это разногласия и конфликты по поводу нарушения прав собственников третьими лицами в части владения, пользования или распоряжения земельным участком, а также разногласия и конфликты между самими собственниками земельных участков (если речь идет об общей долевой или совместной собственности на землю).

Все земельные участки, их характеристика и права собственности на них подлежат регистрации и учету в общероссийском земельном кадастре. Земельные правоотношения регулируются нормами Конституции РФ, Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, отдельных специальных законов и подзаконных актов.

Субъектами земельных правоотношений являются граждане и юридические лица, государство и муниципалитеты, а объектами – права собственности и иные вещные права на земельные участки.

Чаще всего земельные споры связаны с неправильной регистрацией и признанием права собственности на землю, с захватом чужих территорий, определением порядка пользования земельным участком, нарушением прав смежных землепользователей при межевании земельных участков, установлением земельных сервитутов, использованием арендованных земельных площадей не по назначению, причинением умышленного или по неосторожности вреда землепользователям и собственникам земельного участка.

Также часто встречаются земельные споры по поводу признания незаконными действий различных государственных и муниципальных органов, по разделу земельных участков, оформлению сделок с землей, понуждению к заключению договора аренды, конфликтов в связи принудительным изъятием земли, отводом земельного участка, землеустройства, наследования земли и т.д.

Порядок рассмотрения споров и реализации решений

После вступления в силу Указа Президента РФ от 24.12.1933 года №2287, внесшего изменения в Земельный Кодекс РФ, участники земельного конфликта получили право на разрешение своих споров непосредственно в судебных инстанциях без обращения в местные органы власти. Таким образом, споры по земельным вопросам подлежат рассмотрению исключительно в общем или арбитражном суде, за исключением случаев, когда участники спора самостоятельно обратились в административные органы до принятия дела в судебную практику. В этом случае претензии могут рассматриваться в административном порядке, а в случае несогласия с принятым решением, как свидетельствует обзор судебной практики, его можно обжаловать в судебных инстанциях. Из обзора судебной практики по земельным спорам видно, что предусматриваются различные подходы исполнения принятых постановлений в зависимости от того, кто выступает ответчиком: юридическое или физическое лицо.

Если организация отвечает по исполнительному листу всем своим имуществом, то в отношении граждан предусмотрены законодательные ограничения, касающиеся имущества, которое не может быть взыскано.

Для более упорядоченного решения подобных вопросов судебная практика пользуется разъяснениями, которые даны в Постановлении от 24.03.2005 №11, принятом на Пленум ВАС РФ. В этом документе представлены методы решения проблем, которые возникают в процессе переоформления земельного участка. Еще одним документом, который принимают во внимание суды при решении земельных конфликтов, является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, рассматривающее практику арбитражных судов по рассмотрению дел, связанных с вопросами ипотеки. Практика решения земельного спора возникает с момента, когда имеющая претензии сторона обращается в суд, который уполномочен рассматривать и решать возникший конфликт.

Земельные споры с соседями: установление границ земельного участка

Границы земельного участка часто становятся предметом земельного спора между собственниками. Причина спора заключается либо в кадастровой ошибке, либо в фактических границах между земельными участками. Достаточно часто спор разрешается в судебном порядке. Проблемой становится правильное формулирование требований и установление лиц, к которым они должны предъявляться. Сделанные в статье выводы подтверждаются судебной практикой Верховного Суда РФ и решениями судов Воронежской области.

статьи:

1. Земельные споры в XXI веке.

2. Что делать при наличии спора о фактических границах земельного участка?

3. Что делать при наличии кадастровой ошибки?

Выводы

Земельные споры в XXI веке

Наиболее распространенным требованием, вытекающим из земельного спора между соседями, является установлении границ земельного участка.

Как избежать земельных споров – этот вопрос по-прежнему остается актуальным и в XXI веке. Удивительно, что не решена данная проблема и после введения межевания земельного участка и его постановки на кадастровый учет.

Судебная практика по земельным спорам остается достаточно распространенной и более того, усложняется с каждым днем. Сегодня практически нереально разрешить земельный спор без участия адвоката, специализирующегося на земельных делах, поскольку требуются не просто специальные познания в области гражданского и земельного права, но и ориентирование в постоянно меняющейся судебной практике.

Нужно четко понимать, что судебная практика по земельным делам исходит из того, что осуществление собственниками земельных участков кадастрового учета не исключает спора о границах между ними, поэтому сами по себе постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника (пользователя) и регистрация права на него не во всех случаях свидетельствуют об окончательном определении смежной границы (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14.08.2018 года, дело № 33-5168/2018).

Согласно обобщению судебной практики Воронежского областного суда по спорам, возникающим из земельных правоотношений за 1 полугодие 2020 года, для правильного установления юридически значимых обстоятельств в каждом случае при подготовке дела об установлении границ земельного участка к судебному разбирательству следует предложить истцу и ответчику представить первичные правоустанавливающие документы на землю. Речь идет о постановлениях органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка, актах отвода земельного участка и иных первоотводных документах.

При обращении с таким требованием, должно быть установлено, являются ли наложения границ землепользования истицы и ответчиков фактическими, то есть имеется ли между указанными лицами спор о действительном расположении земельных участков.

При этом необходимо учитывать, что спор о праве или межевой спор не могут быть разрешены лишь посредством удовлетворения требования, заявленного к органу кадастрового учета, о снятии земельного участка с учета, поскольку как указал Верховный суд РФ по существу спор возникает по вопросу фактической границы смежных участков.

Возникший между сторонами спор не может фактически оставаться неразрешенным, поскольку будет иметь место нарушение положений статьи 2 Гражданского процессуального кодекса РФ. Спор подлежит разрешению в любом случае, поскольку оснований для отказа в удовлетворении требования об установлении границы земельного участка не имеется, и разрешение данного спора невозможно через исправление кадастровой ошибки в виду наличия спора о праве, в связи с чем, надлежащим способом защиты нарушенного права является предъявление иска о признании результатов кадастровых работ недействительными и установлении местоположения смежной границы.

Что делать при наличии спора о фактических границах земельного участка?

По общему правилу, при наличии между лицами спора о фактических границах между смежными земельными участками, в судебном порядке заявляются требования о признании недействительными и подлежащими исключению внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения об описании местоположения границ земельного участка с соответствующим кадастровым номером, в части смежной границы с земельным участком заинтересованного лица, а также об утверждении местоположения смежной границы между спорными земельными участками по координатам, указанным в экспертном заключении, поскольку данным заключением экспертизы устанавливаются фактические границы земельных участков.

Как правило, доказательством по данной категории дел выступает заключение судебной землеустроительной экспертизы, подтверждающей наличие забора или иного ограждения (существующая стена строения) между участками, являющегося фактической смежной границей указанных участков на протяжении длительного периода времени (более 10 лет), и содержащее вывод о том, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведения о местоположении земельного участка с соответствующим кадастровым номером, не соответствуют положениям норм, связанных с осуществлением кадастрового учета объектов недвижимости, нарушают права иных лиц, и подлежат исключению из ЕГРН.

Документы

В соответствии с судебной практикой для решения большей части конфликтов, касающихся земельных споров, следует подать:

• Акт, подтверждающий право собственности на участок земли (оригинал или копия);
• Паспорт (копия);
• Идентификационный код.

Если стороне, подающей иск, необходимо решить спорный вопрос, касающийся переоформления государственного акта права собственности на землю или внесения изменений в акт в части смены владельца участка, потребуется подача дополнительного пакета документов:

• Договор о передаче праве (дарения, купли/продажи, мены);
• Справку, подтверждающую получения земли в наследство;
• Прочие документы, удостоверяющие передачу права собственности.