Что такое межевание земельного участка и для чего оно нужно

Геодезические работы своими руками при необходимости провести легко. С помощью топосъёмки и геодезического анализа определяют состояние и особенности грунта и рельефа, что влияет на выбор вида фундамента. Строительство вслепую может выйти боком уже в первую зиму.

Без специальных замеров невозможно:

Нужен мастер?

• правильно составить проект будущего дома;
• измерить точную высоту цоколя здания;
• описать замеры и конструкцию фундамента;
• поставить отметку первого этажа.

После проведения геодезическизх работ можно приступать к следующему этапу. Прочитайте нашу статью о строительстве фундамента своими руками.

Что является объектом измерения?

Перейдем непосредственно к геодезическим работам. Для межевания земельного участка необходимо определить местоположение его границ. Или его будущих границ. Фактически бывает 2 варианта при измерениях, вне зависимости вида межевания (раздел, перераспределение, уточнение и т.д):

1) Когда земельный участок имеет определенные границы, представленные забором, стеной дома или просто колышками. В этом случае геодезисты определяют координаты поворотных точек границы для последующего нанесения на межевой план. Соответственно границы будут проходить по согласованным заборам, стенам или колышкам. Важно понимать, что если граница участка проходит внутри строения (обычно при разделе дома), то инженерам необходимо знать его планировку (согласно техпаспорта) или померить самостоятельно. Это нужно, чтобы разграничить земельный участок под домом.

2) Когда на местности Заказчик не может определить точные границы участка. Это бывает по разным причинам- уничтожение забора, или если его вообще никогда не было, а земля выделялась. При разделе участка- если нужно например поделить участок на несколько частей в соответствии с долями собственников. Без точных измерений правильно поделить участок не получится. В случае отсутствия границ, кадастровые инженеры проводят замеры всех близлежащих значимых объектов ( граница леса, заборы, строения и т.д), заносят все данные в специализированные программы и отображают все в графическом виде. Далее используется кадастровая информация на участок работ (КПТ) и приглашается собственник/ки участка. И уже на получившемся цифровом плане можно будет нанести границы участка. То есть размежевать в камеральных условиях, руководствуясь данными Заказчика и кадастра недвижимости.

В этом случае земельный участок будет иметь границы как бы «виртуально». То есть на основании межевого плана его поставят на кадастровый учет, но на местности границы участка будут неизвестны. Чтобы их восстановить по кадастровым данным часто необходимо прибегнуть опять к услугам кадастрового инженера и провести вынос границ земельного участка. Это отдельная услуга, которая не входит в процедуру межевания.

Геодезические работы при межевании земельных участков

На практике часто встречаются случаи, когда граница проходит по контуру расположенных на местности долговременных сооружений (здания и сооружения, кирпичные, металлические или железобетонные ограждения и т. п.). В этом случае граничные точки на местности закрепляют в виде меток на отдельных конструктивных элементах данных сооружений с обязательным последующим описанием их положения (например, по оси, по центру, по стыку и т. п.). Для обеспечения возможности восстановления постоянных межевых знаков при их разрушении или потери, на каждый из них составляют абрис, на — четких контуров и объектов местности (углы построек, колодцы подземных коммуникаций, столбы электролиний, перекрестки улучшенных грунтовых дорог и т. п.).

Межевую съемку земельных участков выполняют традиционными геодезическими способами, которые используют при топографической съемке местности. В то же самое время она имеет и ряд специфических особенностей и отличий, которые определяют ее назначение и название. Прежде всего они относятся к объектам съемки. Например, в качестве объекта при топографической съемке служит некоторый элемент местности, являющийся «физически существующим» компонентом внешней среды. При этом полнота и детальность отображения данного элемента на топографическом плане (карте) зависят от масштаба съемки. При межевой съемке земельного участка наряду с такими объектами дополнительно должно быть также определено пространственное положение некоторых других объектов, которые обязательно нужно отобразить на плане земельного участка. Их классификация зависит от результатов соответствующих договоренностей между участни ками земельных отношений, возникающих при межевании земельного участка (например, границы зон ограничений и обременении, объектов недвижимости и др.). Особенностью межевой съемки земельных участков является также необходимость выполнения наружных обмеров зданий и сооружений для их последующей регистрации как объектов недвижимости. При этом точность обмеров не зависит от масштаба межевой съемки земельного участка, который, как и масштаб плана земельного участка, определяется заданием на выполнение работ.

Межевую съемку земельных участков, как правило, выполняют от пунктов межевой съемочной сети. В то же время, если это оговорено заданием на выполнение работ, то эта съемка может быть выполнена привязкой к надежно закрепленным на местности межевым знакам. Необходимость определения при съемке высот характерных точек местности на земельном участке, а также на прилегающих к нему территориях, должна быть указана в задании на выполнение работ.

До начала съемки положение зон ограничений и обременении, трасс подземных коммуникаций и т.п. должно быть обозначено на местности вешками или колышками. При съемке в обязательном порядке ведут соответствующий абрис.

Межевую съемку земельного участка обычно осуществляют электронным тахеометром. При съемке используют, как правило, полярный метод. Не исключено также применение других методов, например прямых угловых засечек, промеров по створу, а также промеров от углов капитальных зданий и сооружений, находящихся на территории земельного участка. В последнем случае к пунктам межевой съемочной сети должно быть «привязано» не менее чем три характерные точки указанных зданий и сооружений. Для контроля и исключения пропусков «окон» с каждой съемочной станции устанавливают положение нескольких пикетов, определенных с других станций.

При использовании электронных тахеометров режим его работы и другие сведения могут быть записаны наблюдателем в процессе съемки в сменный модуль памяти. Результаты измерений записываются в виде: отсчетов по горизонтальному и вертикальному кругам тахеометра, наклонных расстояниях или их горизонтальных проложений, а также некоторых других сведений (служебных сообщений), например: имени съемочной станции, точки ориентирования и пикета; высоты прибора на станции и высоты визирования, кода объекта (пикета).

В таблице 6.2 как пример приведен формат и последовательность записей в файле данных электронного тахеометра 3Та5.

Вся структура файла данных электронного тахеометра 3Та5 разбита на семь вертикальных блоков: 1 — признак измерения; 2 — имя пикета (станции); 3 — код пикета (станции); 4 — расстояние до пикета, м; 5 — отсчет по горизонтальному кругу на съемоч

ный пикет (станцию); 6 — отсчет по вертикальному кругу на съемочный пикет (станцию); 7 — высота визирования (высота тахеометра),м.

Информация, заключенная в каждом из блоков, кодируется. Так, блок 1 — признак измерения (см. табл. 6.2, блок 1) может быть представлен в виде последовательности цифр 2012, которую при обработке расшифровывают следующим образом. В данной строке файла представлены: результаты измерений (первая цифра 2), выполненные при съемке пикета полярным способом (вторая цифра 0), при этом результаты измерения вертикальных углов представлены в виде зенитных расстояний (третья цифра 1), выраженных в градусах, минутах и секундах (последняя цифра 2).

При кодировании съемочных пикетов используют коды классификатора, как правило, связанного с соответствующей графической таблицей условных знаков (табл. 6.3).

При большом разнообразии снимаемых объектов коды пикетов, как правило, вводят в файл данных в процессе камеральной обработки результатов съемки или на этапе формирования по результатам съемки

цифровой модели местности (путем редактирования соответствующего файла).

Ранее указывалось, что одновременно со съемкой земельного участка по специальному заданию выполняют наружный обмер зданий и строений, находящихся на территории земельного участка и являющихся объектами недвижимости.

При наружных обмерах, как правило, используют 20…30-метровые стальные рулетки с сантиметровыми делениями, а также так называемые «лазерные рулетки». Последние имеют малые размеры, небольшую массу, прочный корпус, просты в управлении. Для измерения расстояний в корпус рулетки помещают лазерный электромагнитный дальномер. При измерениях лазерный пучок наводят на отражающую поверхность объекта, до которого измеряют расстояние. Наведение осуществляют визуально, т. е. по «лазерному пятну» или используют для этого закрепленный на корпусе рулетки специальный оптический визир.

Для измерения линий, расположенных в горизонтальной плоскости, лазерная рулетка имеет встроенный цилиндрический уровень, ось которого должна быть параллельна лазерному пучку. На рабочей панели рулетки, как правило, расположен экран с флуоресцентной подсветкой, обеспечивающий удобную работу в условиях плохой освещенности.

Лазерные рулетки, как правило, имеют встроенный СОМ-порт, дающий возможность экспортировать результаты измерений в память компьютера как после измерений, так и в режиме реального времени.

Наружный обмер здания проводят обязательно выше обреза цоколя на уровне оконных проемов первого этажа. Обрезом цоколя называют линию перехода утолщенной нижней части стен, именуемой цоколем, в нормальную для данного дома толщину стен. Это место в кладке оформляется чаще всего полочкой или откосом. В отдельных случаях, когда обрез цоколя находится выше человеческого роста, что препятствует замеру по телу строения, обмеры проводят по цоколю с поправкой на обрез, величина которого уточняется в наиболее удобном для этого месте.

При обмерах, особенно зданий, расположенных на косогорах, следят за тем, чтобы замеры выполняли по горизонтальной линии. Обмеривают контуры стен здания, пристроек к нему, крылец, ступеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру здания.

Если углы поворота контура здания не равны 90°, то при обмере делают дополнительные построения и измерения, позволяющие не только правильно отобразить на плане линию контура, но и вычислить площадь здания.

Не подлежат обмеру наружные выступы и пилястры до 10 см. Выступы более 10 см, а также ступени крыльца и т. п. обмеряют. При обмере деревянных строений, углы которых срублены «в чашку» с выпуском концов бревен (пластин), необходимо эти выпуски из длины и ширины здания исключить. При внешнем обмере здания ведут абрис, представляющий собой схематическую зарисовку контура наружных стен строения.

Рис. 1.10. Абрис съемки объектов недвижимости

Абрис (рис. 6. 1), как правило, ведут по мере обмера здания. При этом, на абрисе проставляют соответствующие размеры, округляя их до целых сантиметров. В тех случаях, когда в абрисе невозможно изобразить все части и записать четко все промеры, допускается сбоку на чистом поле абриса делать выноску, вычерчивать в более крупном масштабе требуемый узел плана и проставлять необходимые промеры.

Начальную точку обмера строения в абрисе отмечают нулем. Цифры, показывающие начало и конец оконных проемов, крылец, ступеней и т. п., записывают в абрисе перпендикулярно по отношению к вычерченной стене. Оконные и дверные проемы, простенки между ними, пилястры, колонны, уступы, выступы и другие архитектурные детали замеряют от одной исходной точки проемов нарастающим итогом.

В целях удобства чтения отсчетов по рулетке и их записи в абрис наружные обмеры зданий рекомендуют проводить против часовой стрелки.

По окончании обмера всего здания необходимо проверить правильность результатов выполненных измерений. Например, контроль можно осуществить путем выполнения выборочных повторных измерений отдельных частей контура здания. А контроль обмера здания прямоугольной формы можно выполнить, сравнивая измеренные длины его противоположных сторон. По результатам обмеров вычисляют площадь здания и (или) его отдельных частей.

При разделе земельного участка обычно ставят условия, касающиеся определения положения на местности линий раздела. Одновременно могут быть сформулированы также требования к размеру площади отдельных частей разделяемой территории. В этом и в других случаях землеустроительные действия, как правило, включают в себя техническое проектирование, одним из этапов которого — так называемое «геометрическое проектирование границ земельных участков».

Основой для геометрического проектирования, являющегося преимущественно аналитическим, может служить техническое задание, включающее в себя эскизный проект пространственного размещения вновь создаваемых земельных участков, требования к направлению отдельных звеньев их границ, а также к размеру площади земельных участков и их отдельных частей. При составлении эскизных проектов опираются на требования земельного законодательства, а также на сведения государственного земельного кадастра о преобразуемой территории, хранящиеся в виде: дежурных кадастровых карт, планов границ земельного участка и кадастровых планов земельных участков, каталогов координат поворотных точек границ земельных участков и др.

Необходимые исходные данные также получают в процессе межевой съемки земельного участка или путем соответствующих измерений по топографическим картам и планам. При выборе конкретного способа получения исходных данных и методов проектирования следует исходить из требований к точности определения положения граничных точек земельных участков, установленных действующими инструктивно-нормативными документами.

Сущность аналитического проектирования границ земельных участков заключается в определении цифровых данных, которые с заданной точностью геометрически соответствуют эскизному проекту пространственного размещения объекта проектирования. В дальнейшем, с учетом этих данных, составляют проект выноса в натуру (разбивочный чертеж) вновь образованных границ земельных участков. В зависимости от заданных геометрических условий проектирования границ земельных участков наиболее часто встречающиеся на практике задачи можно разделить на две группы. К первой группе задач относятся такие, в которых в качестве одного из условий проектирования поставлено требование, чтобы площадь вновь образуемого участка или его части была бы равна заданному значению. Такие задачи в дальнейшем будем называть «Проектирование земельных участков заданной площади».

Как определяют местоположение участка?

Разберем самую распространенную методику, которой придерживаются 90% кадастровых инженеров.

В первую очередь, необходимо определить координаты съемочных точек тахеометрического хода (т.е точек, на которых стоит прибор). Как это сделать? Для проложения и уравнивания хода необходимо минимум 2 пункта с известными координатами (правильнее использовать не менее 3 пунктов для исключения ошибки). Пункты бывают 2 видов:

1) Пункты государственной геодезической сети (ГГС). Это могут быть стенные, грунтовые репера, геодезические пирамиды и пр. В Москве таких пунктов достаточно много и их постоянно обновляют. В Московской области и за ее пределами ситуация гораздо плачевнее. Плотность пунктов достигает 1 на несколько квадратных километров.

2) В случае неудобного расположения или нехватки пунктов ГГС применяют GPS координирование. Подробнее здесь. То есть определяют местоположение исходных пунктов (это может быть труба забора, бетонный дюбель, арматура и т.п.) — временной геодезической опоры.

Между опорными пунктами прокладывают полигонометрический ход измеряя на станции углы и расстояние до пунктов и между штативами. Попутно проводят координирование межевых знаков и других объектов местности (при необходимости). После проведения полевых работ измерения уравнивают на специализированных программах и определяют координаты всех измеренных объектов, в том числе границ участка.

Теперь, зная про то, как проходят геодезические работы при межевании, Вы будете яснее представлять, чем будут заниматься кадастровые инженеры на Вашем земельном участке.

Цены наши услуги

Для чего нужна топографическая съемка участка?

До того, как сделать план участка, проводится топографическая съемка. Это исключительно важная процедура. Причем, она требуется не только формально, при кадастровом учете земли, и не только крупным строительным фирмам. Она жизненно необходима, например, владельцу любого, даже самого крохотного земельного участка. Ведь только точная маркировка границ ваших владений и план подземных коммуникаций позволит гарантированно избежать конфликтных ситуаций с соседями или различными коммунальными службами в будущем.

Топографическая съемка проводится в следующих случаях:

• подключении к электрической сети, газопроводу, водопроводу и теплосети, телефонному кабелю, теплосети, канализации;
• при перепланировке вышеперечисленных коммуникаций;
• при получении разрешения на строительство дома;
• приобретении земельного участка в собственность или в аренду;

И при выполнении таких мероприятий, как:

• Проектные работы по реконструкции и строительству зданий;
• Привязка объекта строительства к местности;
• Вычисление объема земляных работ (например при рытье котлованов);
• Ландшафтный дизайн;

Рассмотрим конкретные ситуации, когда без топосъемки не обойтись.

Кто проводит геодезию

Если требуется провести геодезию участка в Москве, то необходимо обращаться в специализирующуюся на таких услугах компанию. Специалисты высокого уровня с многолетним опытом работы проведут исследования и предоставят всю необходимую информацию, планы, карты, технические проекты на законных основаниях. Профессионально проведенные геодезические работы на участке способствуют беспроблемному подключению сооружения к техническим сетям, созданию непревзойденного ландшафтного дизайна, строительству строго по установленному проекту, а в результате – сокращению расходов на строительные работы. Специалисты быстро и качественно выполнят все исследования и предоставят полный пакет документов.

Геодезия – очень важное мероприятие, ведь от качества ее выполнения зависит будущее строительство, его надежность и долговечность. Влияет она и на обустройство территории, так как предоставляет самые лучшие варианты для возведения зданий любого назначения. С помощью геодезических исследований можно определить и самый выигрышный вариант для создания ландшафта.

Этапы работ

Одной из составляющих успеха, достигнутого нашей фирмой, является четкая организация изыскательского комплекса работ путем разбивки их на несколько последовательных этапов:

1. Этап 1. В день получения технического задания на изыскания по геодезии участка специалисты нашей компании приступают к исследованию архивных топографо-геодезических материалов по территории, на которой расположен ваш участок. Благодаря нашему обширному архиву геодезических данных по территории Москвы и Московской области, в течение первых суток мы уже имеем возможность подготовить детальную программу изысканий и определить основные привязочные точки, ориентируясь на которые, можно проводить геодезические измерения. Одновременно с этим, другие наши сотрудники занимаются подготовкой договора и регистрацией изысканий в местном органе власти района, где будет проводиться геодезия земельного участка.
2. Этап 2. Полевые геодезические измерения. На данном этапе выездные бригады геодезистов нашей компании выполняют необходимые высотно-плановые измерения на местности, с использованием соответствующих геодезических приборов и инструментов. Определяются горизонтальные координаты и абсолютные высоты точек местности, конструктивных элементов существующих зданий и сооружений; выявляются линии подземных инженерных сетей, коммунальных коммуникаций. Для крупных строительных объектов и на земельных участках со сложными для проведения геодезических работ условиями (плотная застройка, большие перепады высоты форм рельефа) может потребоваться предварительная рекогносцировка на местности. Мы проводим ее с целью уточнения необходимых методов и приемов геодезических работ, которые позволят быстро и недорого выполнить ваш заказ.
3. Этап 3. Камеральные работы, а также согласование подготовленных картографических материалов:
   межевого плана;
4. топографического плана;
5. планов и чертежей исполнительной съемки;
6. схем подземных трубопроводов, кабельных линий; —

и технического отчета по геодезии участка. Техотчет включает фактический материал, собранный в ходе изысканий: ведомости, каталоги координат точек и другую специальную геодезическую информацию. На камеральном этапе мы используем современные программное обеспечение для обработки геодезических данных. Схемы подземных коммуникаций согласовываются с предприятиями, отвечающими за их эксплуатацию. Выполняются также необходимые согласования плана с государственными организациями. Заказчики получают от нас уже полностью готовые и согласованные документы.

Для создания проекта дома и благоустройства участка

Ну, а ко всему, топографический план участка обязательно запросит любой добросовестный проектировщик: как строитель, так и дизайнер. Ведь топограф-геодезист создаёт не просто бумагу, а настоящую модель местности. Только по этой модели и можно грамотно просчитать, где и как лучше всего разместить постройки, чтобы эффективно использовать имеющийся рельеф, и сколько грунта понадобится выбрать под котлован, а также создать проект ландшафта. Для ландшафтников обычные топографические планы не подходят- им нужны более подробные топопланы.

Всегда ли нужна геодезия участка?

Однозначно, да! Услуги геодезистов обязательно потребуются, как для законного оформления прав и регистрационных документов на земельный участок, так и для получения возможности начать на нем капитальное строительство. Да и, технически, выполнить проектирование, а также провести строительный комплекс работ без геодезических изысканий не представляется возможным. Инженерно-геодезические документы будут нужны застройщику на каждой стадии намеченного строительства, от подготовки материалов для Государственного земельного кадастра и вплоть до введения в эксплуатацию построенного объекта. Стандартный набор исследований по геодезии земельного участка для строительства, которые делают наши специалисты, состоит из:

• оформления межевого плана и выноса в натуру границ участка;
• составления ситуационного плана;
• проведения топогеодезической съемки для изготовления геоподосновы под проектные схемы и чертежи;
• разбивки проекта на местности (разметка на строительной площадке контуров и осей спроектированных сооружений);
• исполнительной геодезической съемки участка со всеми построенными объектами после окончания строительных работ.