Что такое управление коммерческой недвижимостью?

Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

• экономия времени и сил собственника;
• повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
• юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
• управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

• создание благоприятных условий для клиента;
• продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
• контакты со страховщиками и брокерами;
• разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
• проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
• поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
• финансовые взаиморасчеты;
• взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.

Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.

Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).

Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье «Как сдать квартиру».

Управление недвижимостью

5 причин передать свою квартиру в управление MAXBNB

1. Большой опыт. Более 6 лет опыта управления жилой недвижимостью в России и Таиланде. На 16.01.2020 более 70 объектов в управлении, 16 человек в команде.
2. Ежемесячные выплаты и подробные отчеты. Полная детализация всех доходов и расходов каждый месяц. Выплачиваем ваш доход 15 числа следующего месяца удобным вам способом.
3. Максимальная доходность. Обеспечиваем приоритетное размещение ваших объектов на самых популярных онлайн-площадках (Booking.com, Airbnb, Agoda, Expedia, и других) благодаря нашему высокому рейтингу и отзывам гостей, постоянно анализируем цены с учетом сезонности и конкуренции, работаем с турагентами и независимыми брокерами. Мы постоянно оптимизируем процессы и снижаем издержки, увеличивая доходность каждого объекта.
4. Абсолютный контроль над своей недвижимостью. У вас есть доступ к календарю бронирований прямо в вашем смартфоне.
5. Пользуйтесь своим жильем без ограничений. Приезжайте когда вам удобно и останавливайтесь в своем жилье, вы можете запланировать свой отпуск прямо в своем личном кабинете.

Условия сотрудничества

1. Разделение чистой прибыли 70/30, где вам достается 70% от арендного дохода.
2. Эксклюзивный договор – вы сдаете свое жилье только через нашу компанию.
3. Подписание договора доверительного управления на английском и русском языках.

Схема выплат

1. Доходы – все деньги, полученные от бронирований гостями, оплат уборок, компенсаций потребления коммунальный услуг и т. д.
2. Общие Расходы Комиссии сервисов бронирования (10-20%)
3. Комиссии по приему платежей (1.8-4%)
4. Расходы по заселению (Приветственный набор, уборка, стирка)
5. Текущие уборки (смена белья и полотенец, стирка)
6. Генеральная уборка, химчистка и техническое обслуживание (кондиционеры и т. д.)

Выплаты осуществляются по следующей формуле:
Доход собственника = (Доходы – Расходы) * 70% – Расходы собственника

Частые вопросы и ответы

• Будет ли моя квартира сдаваться весь год?
• Пхукет принимает туристов круглый год, тем не менее существуют 3 ярко выраженных сезона: низкий (май-октябрь), высокий (ноябрь-апрель), внутри которого есть пиковый (декабрь-февраль), мы обеспечиваем максимальную заполняемость по каждому сезону, гибко настраивая цены и работая с большой сетью агенств.

• Кто оплачивает электричество и воду?
• При долгосрочной аренде (от 1 месяца) коммунальные услуги оплачивают проживающие гости по факту потребления по счетчикам, при краткосрочной сдаче – мы закладываем усредненную стоимость ком. услуг в стоимость ночи.

• А если гости что-то сломают или украдут?
• Мы проводим инспектирование объекта после каждого гостя и в случае нанесения ущерба принимаем меры по взысканию компенсации через страховой депозит, при поддержке онлайн-систем бронирования или совместно со страховой компанией.

• Могу ли я приезжать и останавливаться в своей квартире?
• В период действия договора вы можете неограниченно проживать в своей квартире, при этом вы оплачиваете потребляемые вами коммунальные услуги и сервисы управляющей компании по стандартным тарифам. Вы можете самостоятельно проверить доступные даты в режиме реального времени и предупредить нас о своем визите не менее чем за 90 дней.

Владелец и директор управляющей компании Beringela Co. ltd. – Максим Самойлов, имеет статус Airbnb Superhost, был спикером на мероприятиях офиса Airbnb в Москве для начинающих хозяев, участник конференций Airbnb Open Paris 2020, Airbnb Open Los Angeles 2020, консультировал проекты по краткосрочной аренде, в том числе компанию Evans в рамках Чемпионата Мира по футболу 2020 в Москве (50 квартир), ведущий Клуба Предпринимателей на Пхукете.

Квартиры под нашим управлением и отзывы гостей можно найти тут:

На сайте Airbnb

Booking.com

The Title Residencies Naiyang by Beringela

Palmyrah Surin Apartments by Beringela

Контакты

Максим Самойлов, Beringela Co. ltd.

Tel: +66 646 744300 (Whatsapp, Line)

Email

Просто оставьте заявку и я свяжусь с вами в течение дня

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

• правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
• экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
• техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

• проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
• комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
• разработки экономически обоснованного технического задания;
• проектирования и организации производственных систем;
• разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
• разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
• проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
• оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

• организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
• заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
• организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
• осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
• организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
• обеспечивает работу инженерно-технических систем;
• занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
• После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
• управлением инфраструктурой здания;
• руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
• контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
• ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Управляющий объектом недвижимости

Автор: Исследовательский центр портала Superjob.ru

Исследовательский центр рекрутингового портала SuperJob.ru (https://www.superjob.ru/) в феврале 2010 года изучил предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Управляющий объектом недвижимости» в 9 городах России.

Функциональные обязанности таких специалистов включают все аспекты управления использованием объекта недвижимости. В их компетенцию входит формирование стратегии эксплуатации объекта недвижимости, разработка и контроль исполнения соответствующего бюджета. Управляющие объектами недвижимости ответственны за разработку и внедрение стандартов эксплуатации, организуют работу технических служб, проведение ремонтов и реконструкций, обеспечивают бесперебойное функционирование инженерно-технических систем здания. Помимо этого управляющие объектами недвижимости взаимодействуют с арендаторами, собственниками, подрядными организациями и контролирующими органами, руководят персоналом, организуют обучение работников и контролируют соблюдение норм охраны труда и техники безопасности на объекте.

Средняя зарплата управляющих объектами недвижимости в Москве составляет 75000 руб., в Санкт-Петербурге – 65000 руб. В Омске и Самаре управляющие объектами недвижимости зарабатывают около 33000 и 35000 руб. соответственно. Данные по другим городам, участвовавшим в исследовании, представлены ниже (см. таблицы).

Соискатели, претендующие на должность управляющего объектами недвижимости впервые, должны иметь высшее образование и опыт работы в сфере эксплуатации зданий и сооружений от 3 лет. Основными требованиями со стороны работодателей к начинающим специалистам являются знание проектно-сметной документации, инженерных систем здания, норм и правил эксплуатации жилого / нежилого фонда, регламентов и правил выполнения работ. Управляющие объектами недвижимости, соответствующие вышеназванным характеристикам, в столице могут рассчитывать на зарплату от 40000 до 60000 руб., в городе на Неве – от 35000 до 50000 руб., в Омске – от 20000 до 26000 руб., в Самаре – от 20000 до 27000 руб.

Притязания на более высокую оплату труда оправданы при наличии у кандидатов стажа работы более 2 лет в качестве управляющего объектами недвижимости, а также опыта взаимодействия с арендаторами. Соискатели должны владеть современными методами управления объектами недвижимости, демонстрировать хорошие организаторские и коммуникативные навыки. Собственники недвижимости, имеющие иностранных партнеров, отдают предпочтение специалистам, свободно владеющим английским языком. Заработная плата управляющих объектами недвижимости подобной квалификации в Москве достигает 90000 руб., в северной столице – 78000 руб., в Омске – 38000 руб., в Самаре – 40000 руб.

Вход в следующий зарплатный диапазон открыт специалистам с опытом управления объектами недвижимости класса А или В от 3 лет. Их максимальный доход в Москве на сегодняшний день составляет 150000 руб., в Санкт-Петербурге – 140000 руб., в Омске и Самаре – 75000 руб.

Согласно исследованию рынка труда, ответственность за управление объектами недвижимости – сугубо мужское дело. 96% специалистов – представители сильного пола. Большинство из них в возрасте от 40 до 50 лет (46%). Высшее образование имеют 97% управляющих объектами недвижимости. Специфика работы подразумевает большое число разъездов, поэтому 90% специалистов имеют права категории «В».

Регионы исследования:

гг. Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Омск, Самара, Уфа.
Время проведения исследования:
февраль 2010 г.
Единица измерения:
российский рубль.
Объект изучения:
предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Управляющий объектом недвижимости».

Типичный функционал:

Управление эксплуатацией объекта недвижимости: — формирование стратегии эксплуатации объекта недвижимости; — разработка и внедрение стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости; — управление отношениями с арендаторами, собственниками, подрядными организациями, контролирующими органами; — организация работы технических служб и обеспечение бесперебойной работы инженерно-технических систем здания; — управление инфраструктурой здания; — ведение эксплуатационной документации, составление технических заданий; — организация ремонта / реконструкции объекта недвижимости; — руководство персоналом, организация его обучения; — контроль соблюдения норм охраны труда и техники безопасности на объекте; — разработка и контроль исполнения бюджета на эксплуатацию объекта недвижимости.

Требования к позиции:

тип занятости — полный рабочий день.

Уровень оплаты труда специалиста определяется благосостоянием компании, перечнем должностных обязанностей, опытом работы по специальности, уровнем развития профессиональных навыков.

Анализ информации по уровням оплаты труда специалиста:

(без учета бонусов, дополнительных льгот и компенсаций)

Пояснения к таблице »
Исследование массива данных о заработных платах в исследуемых регионах позволяет выделить несколько основных зарплатных диапазонов, каждый из которых характеризуется определенным типичным набором требований и пожеланий к кандидату. Каждый последующий зарплатный диапазон включает в себя требования, сформулированные для предыдущих.

Пояснения к таблице »

Статистические данные:

• Возрастной диапазон наиболее востребованных рынком труда управляющих объектом недвижимости 30-55 лет; управляющие в возрасте до 30 лет составляют 5% от общего числа управляющих; в возрасте от 30 до 40 лет – 24%, в возрасте от 40 до 50 лет – 46%, в возрасте свыше 50 лет – 25%;
• 96% управляющих объектом недвижимости – мужчины;
• 55% управляющих объектом недвижимости владеют английским языком на базовом уровне и на уровне, достаточном для чтения специализированной литературы; на разговорном и на свободном уровнях — 11%;
• 97% управляющих объектом недвижимости имеют высшее образование;
• 90% управляющих объектом недвижимости имеют водительские права категории «В».

Посетить профессиональное сообщество портала SuperJob «Недвижимость»
Заказать обзор заработных плат

Просмотреть резюме управляющих объектом недвижимости на портале SuperJob

Просмотреть вакансии управляющих объектом недвижимости на портале SuperJob

Код для вставки в блог

Не нашли нужного Вам обзора на сайте?

«Зарплатомер» поможет вам быть в курсе ситуации на рынке труда! Другие статьи

Лучшие вакансии сентября в Краснодаре, Ярославле, Рязани и Набережных Челнах

Менеджер по подбору персонала

Лучшие вакансии сентября в Нижнем Новгороде, Казани, Ростове-на-Дону и Воронеже

Бухгалтер

Лучшие вакансии сентября в Москве и Санкт-Петербурге

Программист PHP

Лучшие вакансии августа в Самаре, Волгограде, Екатеринбурге, Челябинске, Перми и Уфе

Лучшие вакансии августа в Нижнем Новгороде, Казани, Ростове-на-Дону, Воронеже и Краснодаре

Лучшие вакансии августа в Новосибирске, Омске, Красноярске, Хабаровске и Владивостоке

Лучшие вакансии августа в Москве и Санкт-Петербурге

Подписка на результаты новых исследований Прайс-лист на аналитические исследования

© Перепечатка в любых СМИ, в том числе в Интернете, возможна при условии прямой активной ссылки на портал Superjob.ru.

История профессии

Название этого вида деятельности происходит от английского слова realtor, означающего посредника при сделках, касающихся собственности. По некоторым данным, первые риелторы появились еще в Древней Греции, где они помогали клиентам подыскать себе подходящий земельный участок для последующей покупки его через публичные торги.
С развитием права частной собственности в мире услуги специалистов по недвижимости потребовались в большинстве развитых стран. В России риелторская деятельность зародилась в конце XIX века.

Причиной послужило увеличение численности населения крупных городов на фоне небольших объемов строительства. Решением проблем с жильем занимались справочно-комиссионерские конторы, в которых работали маклеры, в обязанности которых входило посредничество при найме и сдаче жилья, а также проведение сделок за комиссию.

В Советском Союзе частная инициатива не приветствовалась, а квартиры не продавались. За обмен жилплощади отвечало специальное государственное бюро, но на свой страх и риск гражданам помогали черные маклеры. После распада СССР в начале 1990-х годов в России началась массовая приватизация недвижимости, поэтому услуги агентств пользовались огромным спросом. Сейчас ситуация стабилизировалась, на рынке наблюдается значительная конкуренция, что дает возможность клиенту выбирать себе риелтора.

Что дает доверительное управление

Список функций в действительности является очень значительным. Но, есть основные задачи, которые фирма обязана осуществлять сразу же после того, как к ним обратился клиент. В первую очередь осуществляются консультационные услуги, которые предполагают полное описание всех нюансов сотрудничества. Специалисты сразу же определяют, на какие преимущества может рассчитывать собственник в том случае, если доверит свое управление именно им. Изучается объект, производится процесс анализа его состояния, производится процедура сравнения с подобными объектами.

На основании полученной информации специалисты сразу же могут сказать о том, насколько ликвидным будет объект, кроме всего прочего, определят нюансы его востребованности на рынке. В обязательном порядке будут произведены всевозможные мероприятия по организации и разработке плана стратегического развития.

Суть данного планирования заключается в том, что можно будет подобрать варианты мероприятий, которые смогут стать основой формирования более яркой привлекательности объекта на рынке через какое-то время. Такие параметры станут основой получения новых возможностей для собственника. Тем не менее, собственник обязан понимать, что такие мероприятия потребуют финансовых вложений в модификацию, обустройство и пр.

Если собственник подписывает договор сотрудничества с компанией, то осуществляется процесс поиска арендаторов. При этом, все действия по привлечению с учетом организации рекламной компании и пр., осуществляет уже управляющая компания. Собственник соглашается на фиксированную стоимость оплаты услуг или же на отчисление процента от полученной прибыли, которая формируется в результате сдачи недвижимости.

Договор доверительного управления имуществом

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

• правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
• права и обязанности сторон;
• правила предоставления отчетности по управлению;
• ответственность сторон;
• порядок расторжения договора;
• санкции и пени за нарушение условий;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
• реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

1. Подробное описание предмета договора.
2. Персональные данные сторон.
3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

• выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
• выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
• возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
• собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
• управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
• учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Особенности доверительного управления имуществом

Доверительное управление подразумевает под собой передачу имеющейся недвижимости особому лицу, которое в дальнейшем за определенную плату выполняет все требуемые действия по сдаче имущества в аренду. Как правило, сама по себе сдача в аренду отнимает у собственника немало сил и времени. Ведь необходимо найти возможных арендаторов, правильно оформить сделку, тщательно следить за своевременностью поступающих платежей, быстро и эффективно решать периодически возникающие проблемы. Когда помещение одно, с этим можно справиться и самостоятельно. Но если недвижимость представлена большим количеством, то могут возникнуть немалые трудности.

Именно для таких целей и существует возможность доверительного управления. Для многих собственником заметно выгоднее переложить обязанности по контролю помещения, сдаваемого в аренду, на плечи специально обученного лица. И хотя общая прибыль из-за оплаты, перечисляемой управляющему, уменьшается, это все же намного выгоднее, чем со всем справляться самостоятельно.

Доверительное управление недвижимостью: налоги

Налог на имущество

Объект, переданный в управление, облагается налогом на имущество у учредителя (ст. 378 НК РФ). Факт отражения доверенной недвижимости на балансе управляющей компании не является поводом для его обложения налогом.

Налоговая декларация может быть предоставлена самим собственником или управляющим по договоренности сторон.

Базой для исчисления налога является остаточная стоимость имущества (ст. 375 НК РФ). Она рассчитывается управляющей компанией по ее принципам ведения учетной политики. Если у собственника несколько объектов, расположенных в разных регионах, то он обязан уплачивать налог по местоположению каждого.

НДС

Обязанность по его уплате лежит на управляющем. При осуществлении управления доверенным объектом он ведет деятельность от своего имени.
Управляющий может воспользоваться правом на налоговый вычет и уменьшить налогооблагаемую базу. Что касается управляющих на упрощенной системе налогообложения, то они в силу противоречий в обновленном НК РФ могут не уплачивать НДС.

Налог на прибыль

Статья 251 НК РФ не включает доходы, полученные от данного инструмента, поэтому они подлежат налогообложению. Доходы собственника имущества учитываются в статье «Внереализационные доходы», а доходы управляющего — в статье «Доходы от реализации». Что касается расходов управляющего, то ими признаются все расходные статьи за исключением тех, которые возмещаются ему по договору.

Все расходы, связанные с инвестированием, признаются внереализационными у собственника объекта. Если доходы получает не учредитель, а выгодоприобретатель, то расходы учитываются у него. Отметим, что расходы, связанные с выплатой вознаграждения управляющего из полученного дохода, учитываются у собственника, а не выгодоприобретателя.

Налог на прибыль каждой стороной оплачивается квартальными платежами.

Государственная пошлина

Доверительное управление недвижимостью предполагает его регистрацию в госреестре. За данную операцию взимается пошлина в размере 15 тысяч рублей. Она уплачивается обеими сторонами в пропорции 50:50.

Модели

Далее рассмотрены модели управленческой деятельностью.

За вознаграждение

Понятие доверительного управления имуществом законодательно введено в РФ и описано в главе 53 ГК РФ в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.

Доверительное управление объектом осуществляется управляющим без перехода к нему права собственности на имущество, но может предусматривать возмездный характер отношений.

Оперативная модель

Оперативное регулирование направлено на осуществление действий с объектом или портфелем недвижимости, которые в итоге приведут к одному из трех возможных результатов:

• финансовому равновесию;
• перспективе банкротства или кризиса;
• получению сверхприбыли, при которой доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Стратегическая

Стратегическое регулирование включает в себя разработку перспективного стратегического плана. Стратегическое планирование направлено на составление схемы действий для получения в будущем положительного результата от использования недвижимого имущества.

Преимущества доверительного управления недвижимостью

Особенности инвестирования в доверительное управление таковы, что недвижимостью средствами управляют опытные риелторы, которые во много раз лучше разбираются в особенностях и нюансах рынка. Доход этих специалистов напрямую зависит от того, как они распоряжаются деньгами. Соответственно, они заинтересованы в хорошей прибыли клиентов.

Управляющие не только контролируют финансовые потоки, но и регулярно отчитываются перед инвесторами в проделанной работе. Человек, желающий повысить доходной инвестиций, волен в любое время забрать деньги из одного фонда и обратиться в другой.

Выделим основные плюсы:

• возможность получения заработка без личного участия;
• возможность приобретать недвижимость в иных странах;
• возможность использовать все средства для увеличения прибыли;
• привлечения новых идей для коммерческих помещений и т.д.

Доверительное управление средствами может стать для человека основным источником дохода. Опытные риелторы, действуя грамотно, за 8-10 лет способны превратить несколько тысяч долларов в миллионы.

Конечно, помимо плюсов есть и ряд минусов у доверительного управления:

1. риск при сотрудничестве с недобросовестными партнерами;
2. необходимость в оформлении доверенности на имущество;
3. обязательство выплачивать процент партнеру.

Основные направления и задачи управления недвижимостью

Теперь о задачах, которые ставит перед собой управляющая фирма:

• Соблюдение интересов клиента;
• Постоянное улучшение позиций объекта на рынке недвижимости, тем самым увеличивая стоимость и максимизируя прибыль;
• Оптимизация всех расходов по эксплуатации объекта недвижимости;
• Проведение ремонтных работ;
• Юридическое оформление сделок;
• Поиск и переговоры с потенциальными арендаторами;
• При необходимости – процедура страхования недвижимости;
• Взаимные финансовые расчеты.

Мы видим, что все функции не только по юридической, но и технической стороне вопроса управления недвижимости полностью ложатся на плечи компании. При этом на первом месте стоит все же соблюдение требований клиента, которые он устанавливает еще в начале сотрудничества с компанией по управлению недвижимости. Основное направление в котором работает фирма – установление целесообразности требований владельца и их последующая реализация.

Исходя из задач, которые ставит перед собой управляющий, можно выделить несколько основных функций:

Финансовое планирование

Эта функция подразумевает под собой сопоставление доходов и расходов собственника, максимизируя первые и сводя к минимуму вторые.

При этом на управляющего в рамках этой функции ложатся:

• Проведение мероприятий по сокращению расходов;
• Поддержание арендной платы на максимально высоком рыночном уровне;
• Контроль за арендными платежами;
• Вести отчетность.

При этом компания берет на себя обязательство по предоставлению всей финансовой отчетности своим клиентам. Она должна предоставить полный перечень доходов и расходов, которые вызвала та или иная недвижимость. Хорошая компания имеет прозрачную отчетность, позволяющую понять, на что были потрачены те или иные средства.

Рекламная функция

Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.

Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.

Не стоит забывать, что грамотная рекламная кампания не только и не столько привлекает клиентов, сколько повышает стоимость недвижимости.

Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.

Обслуживание недвижимости

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

Управляющий должен:

• Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
• Проводить ремонтные работы;
• Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
• Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Согласование перепланировок

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Ведение юридических вопросов

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Особенности некоторых разновидностей управления

Рассмотрим два наиболее часто встречающиеся в инвестиционной практике варианта управления.

Коммерческая недвижимость и особенности управления

Управление коммерческой недвижимостью – беспрерывный систематизированный механизм взаимодействия субъектов правоотношений,

Внимание! Главная цель управления – это максимальное развитие юридических и материально-технических показателей объекта недвижимости, рациональное и эффективное их использование, направленное на прирост стоимости в дальнейшей перспективе.

Проанализировав ряд факторов и положений законодательства, можно разделить данный вид управления на внешний и внутренний. Под внешним управлением понимают контроль за деятельностью субъектов на высшем государственном уровне, создание соответствующей нормативной базы для ее продуктивного регулирования. Внутреннее, в свою очередь, являет собой непосредственную деятельность конкретного субъекта, оформление нормативных документов локального характера.

Доверительное управление

Доверительное управление недвижимостью – отношения, которые возникают между сторонами – учредителем и доверительным управляющим – в связи с передачей имущества на определенный срок и осуществлением его управления в интересах собственника (учредителя). Как уже сказано, отношения оформляются на основе договора двух сторон, который можно охарактеризовать как консенсуальный, т.е. считается заключенным с момента достижения согласия между участниками.

Вследствие заключения договора доверительного управления, к доверительному управляющему переходит только право на управление имуществом в интересах учредителя, но не право собственности. Законодательством и условиями договора могут быть внесены поправки или ограничения на отношения управления. Особенности регулирования представленных отношений указаны в ГК РФ.

Подведя итог, можно сказать, что управление недвижимостью является трудоемким и довольно сложным механизмом регулирования деятельности ряда субъектов в сфере недвижимости, требующим неустанного контроля со стороны уполномоченных госструктур за соблюдением закона и правил.

Лучшие вузы для обучения

Среди всего многообразия высших учебных заведений страны отметим лишь те, в программе которых есть специальности, связанные непосредственно с жилыми и промышленными объектами:

• РГАУ-МСХА имени К. А. Тимирязева на факультете гидротехнического, агропромышленного и гражданского строительства предлагает профиль бакалавриата «Экспертиза и управление недвижимостью». Его выпускники – специалисты по сооружениям разного назначения, земельным участкам и другим объектам инфраструктуры городов, они разбираются как в производственной, так и в предпринимательской деятельности.
• Московский государственный строительный университет имеет в своем составе Институт экономики, управления и информационных систем в строительстве и недвижимости. Здесь заочно готовят экспертов по различным жилым и промышленным объектам за 5 лет, есть возможность учиться по индивидуальному плану.
• Институт отраслевого менеджмента входит в структуру Российской академии народного хозяйства и государственной службы. Он готовит высококвалифицированных специалистов в разных сферах деятельности. Здесь развивают обучение таким актуальным и перспективным направлениям, как туризм, спортивная индустрия, гостиничное дело, управление недвижимостью. Менеджеры с дипломом этого вуза работают в российских и зарубежных компаниях.
• Дальневосточный федеральный университет (г. Владивосток) в своей Инженерной школе обучает по направлению «Кадастр недвижимости». Вуз имеет обширные международные связи и целый ряд партнеров среди предприятий и организаций края. Его выпускники востребованы на рынке труда благодаря своему высокому уровню подготовки.
• Государственный университет по землеустройству (г. Москва) имеет специализированный факультет кадастра недвижимости. Он выпускает профессионалов не только по оценке жилых объектов, но и по земельным ресурсам, природопользованию, техносферной безопасности и экологии. Выпускники успешно работают в структурах Росреестра, БТИ, в муниципальных органах и частных предприятиях.

Что касается краткосрочных курсов, то среди серьезных игроков образовательного рынка можно отметить московские учебные заведения: Институт развития бизнеса и права, Учебно-методический , Межрегиональную академию строительного и промышленного комплекса. В регионах – калининградский УМЦ «Эврика», иркутский УЦ «Престиж» и др.

Обязанности на работе

Теперь остановимся на вопросе, что входит в обязанности риэлтора. Эта профессия предполагает работу головой и ногами:

• сбор из различных источников информации о зданиях и помещениях, пригодных для аренды или продажи, формирование соответствующей базы данных;
• мониторинг специализированных печатных изданий и веб-сайтов;
• изучение спроса и предложения на определенные виды жилья;
• поиск покупателей или съемщиков на конкретные дома или квартиры по поручению заказчика;
• непосредственное ознакомление с объектами, внесенными в базу;
• консультирование клиентов (лично или по телефону);
• работа с разными государственными и частными структурами относительно сбора всей необходимой для проведения сделки документации (справки, выписки, копии, разрешения);
• показ заказчику походящих вариантов по согласованию с продавцами;
• подготовка проекта договора аренды или купли-продажи, оформление сделки;
• оказание сопутствующих услуг (например, переоформление документов на недвижимость).

Риелтору необходимо знать все «ходы-выходы» в государственных и муниципальных органах, иметь подход к каждому чиновнику, чтобы нужные бумаги не оформлялись месяцами.

Кому подходит

Современный агент по недвижимости – это всесторонне развитый человек, который сочетает в себе целый ряд различных способностей и умений. Он должен разбираться в таких вопросах:

• Юриспруденция. Агент обязан знать порядок делопроизводства и всевозможные правовые тонкости (прописка в квартире несовершеннолетнего или недееспособного, правильность составления техдокументации и правоустанавливающих документов и др.).
• Экономика и финансы. Риелтору просто необходимо ориентироваться в текущем и прогнозируемом росте спроса и предложения, уметь на взгляд определить потенциальную стоимость квартиры, исходя из района, ее технического состояния, дополнительных условий продажи. Специалисту нужно спланировать сделку так, чтобы это удовлетворило обе стороны и принесло ему максимальную прибыль.
• Психология. Плох тот риелтор, который не сможет залезть в душу клиенту, понять его потребности и убедить, что предложенный вариант самый лучший. Часто люди не могут сформулировать четко свой запрос, поэтому агент помогает и в этом вопросе.
• Реклама. Требуется подать товар лицом так, чтобы у заказчика не осталось аргументов для отказа. Также необходимо готовить объявления общего характера или направленные на конкретную целевую аудиторию и размещать их в интернете, СМИ или на внешних носителях.

Кроме того, важными факторами в организации прибыльной работы являются знание одного или нескольких иностранных языков, наличие автомобиля и водительских прав, умение уверенно пользоваться компьютером и прочей оргтехникой.

При всей важности профессиональных навыков личные качества риелтора нередко становятся определяющими. Для этой работы необходимо быть:

• организованным и ответственным;
• общительным, воспитанным;
• в меру настойчивым;
• мобильным;
• креативным;
• целеустремленным.

Больше всего ценятся специалисты с позитивным мышлением, настроенные на достижение конечного результата.

К плюсам профессии можно отнести хороший заработок, свободный график, общение с разными людьми, новые полезные знакомства, творческий подход к каждому клиенту и заказу. Кроме того, в этот бизнес можно прийти из разных сфер деятельности, а возраст или семейное положение особой роли не играют.

Недостатки также есть. В первую очередь это трудности на стартовом этапе, связанные с поиском заказчиков и безденежьем, отсутствием официально оформленного рабочего места. Также приходится привыкать к негативному отношению со стороны людей, считающих, что их обманывают. Еще один минус – это отсутствие полноценных выходных, поскольку часто квартиры показываются в то время, которое удобно продавцу или покупателю, обычно это суббота, воскресенье или вечера будних дней.

Качества и навыки

К числу требований, предъявляемых к риэлторам, относятся не только знания и умения. Важны также личные качества менеджера по продаже недвижимости. Наличие таких особенностей характера обеспечивает полноценное выполнение поставленных трудовых задач.

Для работы риэлтором важны:

• Коммуникабельность

• Организационные способности
• Эрудиция
• Аналитический склад ума
• Хорошая память
• Быстрая обучаемость
• Устойчивость в стрессовых ситуациях
• Вежливость
• Дисциплинированность
• Ответственность
• Пунктуальность

Работник должен всегда иметь аккуратный внешний вид, быть уверенным в себе, грамотно и вежливо разговаривать. Только в таком случае риэлтор сможет создать положительное впечатление у потенциального клиента и поддерживать имидж своего агентства.