Какие документы нужны при покупке коммерческой недвижимости

Документы важны, но сначала ищем помещение

Решите вопрос с помещением еще до регистрации в качестве ИП или юридического лица. Это позволит значительно сэкономить.

Дело в том, что после регистрации необходимо регулярно уплачивать страховые взносы в Пенсионный фонд. И это не зависит от того, начали ли вы уже свою деятельность или все еще решаете организационные вопросы. Поэтому начните именно с выбора помещения, чтобы после регистрации максимально быстро открыть хостел и не платить все социальные взносы из своего кармана.

При выборе помещения следует помнить, что хостелы не могут располагаться в цокольных и подвальных помещениях. Без исключений. Такое требование выдвигается Санитарными правилами и нормами. Также здание должно отвечать требованиям пожарной безопасности.

Не забудьте, что хороший хостел должен ставить на миграционный учет своих посетителей. Убедитесь, что хозяева помещения (при условии, что вы его арендуете) дадут на это свое согласие.

В последнее время не утихает скандал вокруг закона о запрете на размещение хостелов в жилых домах. Если рассмотрение закона не перенесут в очередной раз, то судьба его решится до конца этого года. Пока неизвестно, будет ли закон принят, поскольку в правительстве имеются как сторонники, так и противники этого запрета. Но на всякий случай присматривайтесь к помещениям нежилого фонда.

Нашли идеальное помещение? Прекрасно. Если оно у вас в собственности, тогда сразу переходите к следующему пункту и разбираетесь с нормативными документами для своего хостела. Если же вы собираетесь арендовать недвижимость под хостел, то самое время заключить договор аренды. Убедитесь, что в тексте договора прописаны все нюансы и у вас есть право оказывать на арендуемой площади услуги размещения гостей. Подписывайте договор на максимально длительный срок или же обсудите с арендатором возможность продления договора в будущем.

Договор аренды или же документальное подтверждение прав на собственность всегда должны быть под рукой, чтобы избежать проблем с правоохранительными органами.

Документы при покупке коммерческой недвижимости

Изменения в мировой политике, санкции против России, падение цен на нефть привели к резкому ослаблению курса рубля относительно мировых валют. Так за короткий период с 1.09.2014 по 14.11.2014 курс рубля упал с 37,2945 рубля за доллар США до 46,2933. Максимального значения курс доллара достиг 8 ноября 2014 года, когда Банк России отпустил рубль в свободное плавание. В этот день он составил 47,8774. Таким образом, изменение курса рубля к доллару составило за перид с 1 сентября 2014 года по настоящее время – 8,9988 рубля или падение на 24%. Теперь представим себе компанию или человека, который имеет валютный кредит в долларах США сроком на 10лет с погашением тела кредита равными долями. Размер процентов по кредиту здесь не так существенен и далее вы увидите, почему. Как видно из приведённых выше простых расчётов, стоимость основного долга по кредиту, если его не гасить, выросла за период с 1 сентября по настоящее время на 24%. Но заёмщик оказался добросовестным плательщиком, он выплачивает по кредиту в соответствии с графиком. Итак, за 3 месяца (включая ноябрь) он погасил кредит на 3/120 части, что соответствует 2,5% от основного долга. Значит, с учётом роста курса доллара основной долг по кредиту вырос в рублях за тот же период на 21,5%. Ситуация парадоксальная и неприятная: платишь по кредиту, а долг растёт. Каковы же дальнейшие перспективы курса рубля?

Рекомендуем прочесть: Порядок оформления снилс

Выбираем организационно-правовую форму

Оптимальным выбором для владельца хостела будет регистрация индивидуального предпринимателя или общества с ограниченной ответственностью. Рассмотрим основные различия.

Лучшим вариантом является именно регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Во-первых, это актуально для тех, кто планирует открытие одного хостела. Регистрация юридического лица нужна для сети хостелов.

Во-вторых, налоговая и административная нагрузка на ИП значительно ниже. Так, ИП доступна патентная система налогообложения. В этом случае предприниматель просто покупает патент на определенный вид деятельности, который освобождает его от уплаты НДФЛ и НДС. Но учтите, что это касается только предпринимателей с хостелами в собственности. То есть тем, кто под хостел арендует помещение, патент недоступен.

Помимо этого ИП освобожден от необходимости вести бухгалтерский учет, прописывать устав и вносить уставной капитал. И, конечно же, ИП, при условии, что он работает один, «лишен удовольствия» регулярно отчитываться в пенсионный фонд и фонд соцстрахования.

Также регистрация в качестве индивидуального предпринимателя идеальна для тех, кто планирует открывать хостел не в своем городе, поскольку ИП становится на учет по месту своего проживания, а ООО — по месту фактического местонахождения организации.

В конце концов, регистрация ИП — просто более быстрая и экономная процедура.

А вот ООО следует выбирать тем, кто планирует открывать хостел не в одиночестве, а на пару с бизнес-партнерами, поскольку данная форма предусматривает возможность соучредительства.

Коды ОКВЭД для хостелов — 55.23.3 «Сдача внаем для временного проживания меблированных комнат».

Итак, определились с организационно-правовой формой хостела и собрали полный пакет необходимых документов? Теперь сдавайте их в налоговый орган или многофункциональный центр, дождитесь документального подтверждения своей регистрации и переходите к следующему этапу.

Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?

Согласно нормам гражданского законодательства, купля продажа нежилой недвижимости совершается по общепринятым нормам, распространяющимся на все виды недвижимого имущества, представленными в статьях 130, 131, 549-558 ГК РФ. Согласно таковым, главным документом, участвующим в сделке, является договор купли продажи (ДКП), который вступает в силу после внесения в Росреестр сведений о проведении сделки.

Регистрация сделки регулируется нормами статей 131, п.1 ст. 551, п.2 ст. 558 ГК РФ. Правила её проведения и обеспечение процедуры документацией даны в положениях Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Ранее действовавший закон о регистрации № 221-ФЗ от 24.07.97 г. частично утратил силу, поэтому нужно ориентироваться на нормы акта № 218-ФЗ.

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительно мог заключаться ПДКП, юридическая сила которого утрачивается после заключения основного договора. По нормам статьи 556 ГК РФ, прилагается передаточный акт о вступлении в фактическое владение. Выписки, требующиеся при оформлении сделки, регулируются нормами Приказа Минэкономразвития России от 20.06.16 г. № 378.

От продавца

Собственник объекта представляет следующие документы из числа обязательных:

• Гражданский паспорт.
• Правоустанавливающий документ о возникновении права собственности на продаваемый объект.
• Свидетельство о собственности (до 2020 года) или выписка из ЕГРН (право удостоверяющий документ).
• Кадастровый паспорт объекта.
• Технический план объекта.
• Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
• Административное решение о переводе жилого помещения в нежилое (если такая процедура проводилась).

Дополнительно, в определённых ситуациях, могут понадобиться следующие документы:

1. Нотариально удостоверенная доверенность на представителя.
2. Нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
3. Нотариально удостоверенное согласие совладельцев долевой собственности.
4. Решение органов опеки и попечительства, свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний.

Если продавец – юридическое лицо, он предъявляет дополнительно учредительные документы и подтверждает правомочие руководителя на сделку.

От покупателя

Заинтересованное в приобретении недвижимости лицо обязано представить только гражданский паспорт с регистрацией в РФ. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы:

• доверенность – для представителей;
• кредитный договор – при ипотеке.

По усмотрению покупатель может оформить страхование сделки.

Получаем добро от пожарной инспекции и санэпидемстанции

Пожарная инспекция выдвигает к хостелам такие же требования, как к гостиницам и общежитиям, то есть это класс функциональной пожарной опасности 1.2. в Федеральном законе “Технический регламент о требованиях пожарной безопасности”.

Что касается санитарных норм, то следует ознакомиться с Санитарными правилами и нормами для небольших гостиниц и хостелов. Так, из них следует, что на каждую кровать (в том числе двухъярусную) в номере должно приходиться не меньше 4 квадратных метров, в самом хостеле (даже самом большом) должно быть не больше 120 гостей, а влажную уборку необходимо проводить не реже одного раза в сутки.

Приведите свое помещение в полное соответствие со всеми требованиями. Подойдите к этому ответственно, не допускайте халатности, ведь от ваших действий зависят жизни множества людей.

Список документов для продажи нежилого помещения

1. Нотариально заверенные копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН)
2. Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора купли — продажи (устав, проток, доверенность)
3. Свидетельство о государственной регистрации права (при его наличии) До 1998 г. могло не выдаваться, с 15.07.2020 г. не выдается.
4. Документы — основания права собственности (договор купли — продажи, акт приема — передачи, договор приватизации и т.п.). Указаны в свидетельстве о государственной регистрации права (документы — основания)
5. Оригинал документа, удостоверяющего личность (паспорт гражданина РФ). Водительское удостоверение не подходит.
6. Доверенность, удостоверенная нотариусом, и её копия (если документы подает доверенное лицо)
7. Решение единоличного участника или протокол общего собрания участников, заверенные генеральным директором, главным бухгалтером и печатью общества. Необходимы, если сделка является крупной (для ООО — более 25% от стоимости имущества общества, если иное не прописано в Уставе)

Рекомендуем прочесть: Возмещение затрат на операцию

Готовый хостел как альтернативное решение

Открытие хостела с нуля — достаточно хлопотное дело. В четкий алгоритм действий всегда вмешиваются какие-то обстоятельства, тормозящие процесс. И даже после прохождения всех кругов бюрократического ада нет гарантии, что хостел получит все разрешительные документы и сможет работать. Для бюджета и нервной системы зачастую полезнее покупка хостела, который уже является функционирующим бизнесом. В этом случае вы получаете полностью оборудованное помещение, всю разрешительную документацию, налаженные бизнес-процессы и заведение, которое уже создало себе положительную репутацию и заработало доверие посетителей.

Мы собрали все статьи о хостелах, которые будут вам полезны.

• Что такое хостел
• Закон о запрете хостелов
• Классификация хостелов

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Значительная стоимость объектов недвижимости и возможность оспорить сделку в суде означает определенные риски для покупателя. Но большой части проблем можно избежать, ответственно подойдя к сделке. Вам нужно знать, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и как их грамотно и быстро получить. Если вы редко сталкиваетесь с куплей-продажей недвижимости, не стоит экспериментировать: обратитесь к специалистам. Например, в нашей компании можно не только проверить сам объект, но и провести оценку продавца. Оба типа данных весьма полезны для того, чтобы принять окончательное решение.

Особенности работы с некоторыми объектами

Существует несколько типов объектов, на которые необходимо обратить пристальное внимание:

• Реконструированные здания. Все восстановительные работы должны быть согласованы, а объект после ремонта корректно введен в эксплуатацию. В противном случае вам могут вменить самовольное возведение постройки.
• Здания под снос. Покупать такие точно не нужно, так как единственное, чего вы можете ожидать – это компенсация, размер которой определит государство. Узнать, не идет ли дом под снос, можно из разных источников: на сайте городской администрации, через различные риэлтерские агентства, на специализированных сайтах. Если в Интернете информации нет, обратитесь в местную администрацию, там точно есть план домов к сносу.
• Здания с перепланировкой. Такие объекты нужно проверять предельно тщательно на вопрос правильности оформления перепланировки. Попросите у собственника полный пакет документов по этому вопросу и найдите юриста, который подтвердит их подлинность. Также можно заказать справку из ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости). Сложно дела обстоят по объектам, с которыми идут судебные разбирательства на данный момент. Если суд только начался информация может быть еще не внесена в реестры и базы данных, поэтому собственник может получить «чистую» справку. Но все же основную информацию по арестам и ипотеке ЕГРП содержит.

Зная список бумаг, требуемых при покупке, не сложно определить, как организуется продажа коммерческой недвижимости и какие документы для этого потребуются. Но если у вас возникают сложности, обратитесь в нашу компанию. Мы не только предлагаем риэлтерские услуги, но и даем подробные консультации по всем вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости.

>>>

Может ли юридическое лицо купить квартиру

Обратитесь в Государственную инспекцию безопасности дорожного движения по месту регистрации юридического лица с целью постановки автомобиля на учет. Это необходимо сделать в течение 5 дней с момента вступления в право собственности, если у транспортного средства отсутствуют транзитные номера.

Недвижимость в Москве — хорошее капиталовложение. Необходимо понимать, что есть некоторые особенности налогообложения покупки, а также продажи недвижимого имущества. Юридические лица должны уплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости.

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Приобретение квартиры у юридического лица отличается более сложной процедурой по сравнению со сделкой между физическими лицами. Это объясняется относительно большим перечнем документов и нюансов, которые присутствуют при такой операции. Физическому лицу, не имеющему специальных знаний, бывает сложно разобраться во всех тонкостях и не пропустить умышленные или неумышленные действия со стороны юридического лица, которые могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

Интересное: Какие отчисления при официальном трудоустройстве

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор. Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия. Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Российский налоговый курьер», № 16’09 «Чем обернется покупка имущества у физического лица

Рассмотрим подробнее порядок исчисления НДС при реализации сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки, закупленной у населения. В данном случае налоговая база по НДС рассчитывается как разница между ценой реализации, определяемой в соответствии со статьей 40 НК РФ, с учетом НДС и ценой приобретения указанной продукции. Такое правило установлено в пункте 4 статьи 154 Налогового кодекса.

Любая сделка между юридическим лицом и гражданином обязательно заключается в письменной форме. Исключение — сделки, требующие нотариального удостоверения. Об этом говорится в пункте 1 статьи 161 Гражданского кодекса. Договор купли-продажи с физическим лицом должен содержать наименование, количество, ассортимент и стоимость товара, а также права, обязанности и ответственность сторон, срок передачи товара, порядок оплаты и другие условия, предусмотренные главой 30 ГК РФ. Какие данные о продавце — физическом лице нужно отразить в разделе договора «Реквизиты сторон»? Прежде всего это фамилия, имя, отчество, наименование и данные документа, удостоверяющего личность, место жительства, и ИНН (если имеется). В случае, когда договор предусматривает безналичную оплату, указывают данные банковского счета физического лица, на который будут перечисляться денежные средства.

Интересное: Остановка у знака остановка запрещена