Для чего нужен договор с ТСЖ

Управление большим хозяйством многоквартирного дома можно передать управляющей компании, или организовать свое товарищество жильцов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

То есть все организационные и финансовые вопросы будут решать выбранные представители всех собственников жилых и нежилых помещений.

Для чего нужен

Собственники жилых помещений многоквартирного дома по своему желанию создают общество жильцов, ну а тем, кто не стремиться в общество, придется заключать с ним договор на коммунальное обслуживание.

Решение принимается общим собранием, и если больше половины жильцов высказались за образование товарищества, то это будет основанием для регистрации юридического лица в качестве управленцев дома.

Все желающие состоять в ТСЖ подписывают протокол общего собрания, выбирается большинством голосов председатель. Ему оформляется доверенность от имени членов ТСЖ на оформление в государственном регистрационном органе и налоговой инспекции.

После получения свидетельства, ТСЖ будет осуществлять всю хозяйственную деятельность по управлению всем домовым хозяйством, и предоставлять разного рода услуги жильцам многоквартирного дома.

Для тех жильцов, кто по своим соображениям не стал вступать в сообщество, установлена обязанность по заключению договора с ТСЖ, который будет определять порядок предоставления коммунальных и других услуг, например:

обслуживание лифтового оборудования;
уборка общих лестничных клеток и других помещений, вывоз бытового мусора и т.п.;
ремонт и содержание всего электротехнического хозяйства, слежение за потреблением коммунальных услуг, и всего того, без чего жильцам будет некомфортно проживание в доме.

Для тех, кто не будет являться членом Товарищества Собственников Жилья, компания обязуется оказывать любую техническую поддержку всех коммуникаций, но для осуществления этой деятельности необходимо отдельно заключать трудовые договоры с узкопрофильными специалистами или отдельной обслуживающей хозяйство компанией.

Договор содержит все важные условия предоставление услуг и их номинальная стоимость, в нем определены права и обязанности каждой стороны договора.

Организация отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями

Перечень услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества дома на текущий год должен содержаться в годовом Плане управления домом, который составляется в соответствии действующими нормативными документами (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491,Правила и нормы технического содержания жилищного фонда, Правила благоустройства и т.п.) и имеющимся финансированием. Для выполнения указанных работ (услуг) управляющая компания привлекает подрядные организации.
Взаимоотношения управляющей компании с подрядными организациями строятся на основе договоров подряда (в т.ч. договоров на техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества дома и объектов инженерной инфраструктуры, внешнего благоустройства).

УК заключает договоры подряда как на конкурсной основе, так и без конкурса (на основе деловой репутации, долговременного положительного сотрудничества, рекомендаций и т.п.).

Заключение и исполнение управляющей компанией договоров купли-продажи ресурсов с ресурсоснабжающими организациями обеспечивает достижение цели предоставления качественных коммунальных услуг.

Исполнителем признается юридическое лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Таким образом, у исполнителя (управляющей организации) возникают договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с которыми управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы, а с другой- с потребителями по предоставлению коммунальных услуг.

В связи с этим, обязанность по оплате за поставленные коммунальные услуги в полном объеме ложится на управляющую компанию. В свою очередь, обязанность по оплате коммунальных услуг у непосредственного потребителя (собственников и нанимателей) возникает только перед управляющей компанией и вытекает только из договора управления.

Взаимоотношения управляющей компании с подрядчиками и поставщиками ресурсов определяются на уровне договоров.

Взаимоотношения управляющей компании строятся:

с подрядными организациями на основе договоров выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома;
с ресурсоснабжающими предприятиями на основе договоров купли-продажи коммунальных ресурсов (рис. 5.9.).

Управляющая компания — подрядные организации

Управляющая компания по заключенным договорам передает подрядным организациям обязательства выполнения работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, инженерной инфраструктуры и придомовых территорий.

1. параметров договора;

2. структуры и содержания договоров (планирование);

3. выбора контрагентов;

4. оперативного управления (оперативное управление включает как собственно управление договорами, так и оперативное управление деятельностью исполнителя со стороны заказчика);

5. контроля над исполнением и завершения договора.

Передача подрядчику объектов общего имущества дома осуществляется по Акту приема-передачи. Техническое состояние передаваемых объектов должно быть отражено в Акте оценки технического состояния.

Объемы работ, выполняемые подрядчиками должны подлежать ежеквартальному уточнению сторонами с учетом реально складывающихся условий финансирования. Управляющая компания должна заблаговременно предусмотреть соответствующий объем финансирования путем проведения соответствующей работы с населением по сбору платежей за жилищные услуги и корректировки выполняемых объемов работ в соответствии с договором на управление домом.

В приложениях к договорам должны содержаться критерии оценки качества работ, а также распределение стоимости по видам работ и размеры штрафных санкций за ненадлежащее выполнение договорных обязательств. Проекты договоров, заключаемых управляющей компанией с подрядными организациями представлены в приложении.

Управляющая компания осуществляет приемку выполненных подрядными организациями работ в соответствии с их реальными объемами и установленными критериями качества.

Управляющая компания — ресурсоснабжающие предприятия

Для обеспечения жителей дома коммунальными услугами надлежащего качества и требуемого объема управляющая компания заключает с ресурсоснабжающими предприятиями договоры на приобретение коммунальных ресурсов. Применительно к рассмотренным выше вариантам договорных отношений управляющей компании с собственниками помещений (договор управления, комиссия, агентирование) предоставление коммунальных услуг может осуществляться с учетом данных взаимоотношений. То есть:

вариант 1 (договор управления в чистом виде). Договор поставки коммунальных услуг заключает управляющая компания. Права и обязанности, в том числе по оплате услуг, возникают у управляющей компании в полном объеме.
вариант 2 (договор управления и договор комиссии/ агентский договор по типу комиссии). Договор заключает управляющая компания от своего имени по поручению собственников помещений. Права и обязанности возникают у управляющей компании с полным возмещением ее расходов собственниками помещений.

Договоры на теплоснабжение, водоснабжение и электроснабжение должны включать количественные и качественные показатели предоставляемых услуг с учетом нормативов потребления, утверждаемых органом местного самоуправления. В них также должны быть четко прописаны штрафные санкции за ненадлежащее исполнение условий договоров поставщиками услуг.

1) для обеспечения жителей дома коммунальными услугами надлежащего качества и требуемого объема управляющая компания заключает с ресурсоснабжающими предприятиями договоры на приобретение коммунальных ресурсов;

2) УК может применить меры по законному отключению должников от некоторых услуг, в этом случае УК осуществляет эту работу совместно и ресурсоснабжающими организациями.

Особенности взаимоотношений УК и ресурсоснабжающих (теплоснабжающих) организаций

Разногласия между УК и ресурсоснабжающими организациями касаются определения количества поставленных ресурсов. УК руководствуются в своей деятельности положениями Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.

2006 № 306, и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, а ресурсоснабжающие организации применяют Инструкции по распределению тепловой энергии, полученной от источника тепла (ТЭЦ, котельная) между отдельными потребителями тепловой энергии, согласованной Управлением Пермгосэнергонадзора.

Методики расчета количества тепловой энергии в данных документах не совпадают, что приводит к убыткам УК. Судебная практика складывается следующим образом: Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.

2006 № 306, и Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 регулируются отношения управляющих организаций и потребителями коммунальных услуг – гражданами, проживающими в жилых домах. А отношения между УК и ресурсоснабжающими организациями регулируются в соответствии с ч.1 ст.

548 ГК РФ, предусмотренные ст. 539 – 547 названного кодекса применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Положениями ст. 544 ГК РФ, п. 1.3. Правил учета тепловой энергии и теплоносителя, утвержденных Министерством топлива и энергетики РФ 25.09.

Зона ответственности управляющей компании — здание дома и внутридомовое оборудование. Поставщики ресурсов отвечают за подвод коммунальных услуг и, следовательно, за работу: магистральных трубопроводов, пунктов теплоснабжения, котельных и т.д.

В приложениях к договорам должны содержаться все необходимые расчеты по объему услуг и их стоимости.

Приложения раздела:

Положение о порядке конкурсного отбора организаций различных организационно-правовых форм собственности на право выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Как оформить договор управление многоквартирным домом с ТСЖ и его образец

Типовой договор должен отвечать следующим обязательным требованиям:

оформляется только в письменном виде в 2 экземплярах;
отражать все существенные обстоятельства по обслуживанию жилого помещения;
устанавливать прав и обязанности сторон по договорным обязательствам, степень ответственности каждого участника договора.

Примерный текст:

Подробное описание объекта договорных обязательств сторон – дома, квартиры.
Данные об участниках обязательств – личные данные жильца квартиры, ответственного сотрудника ТСЖ, отвечающего за оформление и предоставление коммунальных услуг (обычно это председатель).
В разделе объекта договорных обязательств описывается характеристика помещения, коммунальное оборудование, их состояние на день заключения договора.
Подробное описание всех прав и обязанностей сторон по сделке, указать меру ответственности за нарушение пунктов обязательств.
Отображать стоимость предоставляемых услуг.
Досудебное урегулирование возможных споров – кто и когда может обратиться за устранением конфликтных ситуаций.

Примерную форму договора можно посмотреть здесь.

Но ТСЖ может заключать разного типа договоры с отдельным собственником жилого помещения:

по управлению коммунальным хозяйством отдельного жилого помещения;
предоставлению технического обслуживания всего домового оборудования – протечки труб, ремонт электросетей и т. п.

Может ли председатель ТСЖ получать зарплату, узнайте в статье: зарплата председателя ТСЖ. Юридическое обслуживание ТСЖрассматривается на этой странице.

Законодательный регламент

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса, товарищество создается с целью управления многоквартирной постройкой.

Это важно знать: Переход на непосредственное управление многоквартирным домом: процедура

Кроме того, жилищный кодекс регламентирует в своих статьях и иные аспекты, связанные с управлением домом и взаимодействию с его обитателями.

Так, статья 137 Жилищного кодекса предусматривает возможность товарищества заключать акты в виде договоров на содержание и ремонт многоквартирного дома с его непосредственными участниками.

Кроме того, в пункте 1 статьи 138 жилищного кодекса законодатель обязывает товарищество заключать данные акты-договоры с собственниками в письменной форме и неукоснительно следовать их пунктам.

Вопрос оплаты деятельности также находится в ведении жилищного права. Норма кодекса 155 обязывает собственников регулярно вносить платежи, которые идут на оплату расходов деятельности товарищества по благоустройству и поддержанию дома в надлежащем виде.

Об обязанностях управляющего читайте в нашей статье. Узнайте также о том, как зарегистрировать организацию в ГИС ЖКХ.

С управляющей компанией и его образец

Если товарищество собственников жилых помещений соглашаются передать ведение хозяйственной деятельности управляющей компании, то они заключают с ней отдельный договор.

Составление документа проходит в несколько этапов:

активисты ТСЖ разрабатывают проект договорных обязательство сторон по сделке;
проект должен пройти одобрение на общем собрании жильцов;
согласование договора со всем членами ТСЖ, запись в протоколе об утверждении договора;
передача документа управляющей компании на рассмотрение.

Стандартный договор должен содержать следующие пункты:

точное почтовое описание местоположения дома;
перечень всего имущества собственников жилья в многоквартирном доме;
список всех предоставляемых коммунальных и технических услуг;
обозначение выполняемых ремонтных работ;
возможность изменения обязательство сторон при наступлении определенных обстоятельств;
определяется порядок финансирования компании;
указывается стоимость всех проводимых в доме работ и цена за потребление коммунальных услуг, порядок оплаты жильцами дома;
отдельно оговаривается отчетность компании перед председателем ТСЖ.

В договоре могут содержаться и другие важные пункты на усмотрение членов товарищества. Примерный текст договора можно посмотреть здесь.

Образец договора тсж с собственниками жилья

Стороной договора является ТСЖ, от имени которого действует председатель. Но если устав ТСЖ предусматривает заключение договора всеобщим собранием собственников, то решение о подписании такого документа принимается на общих сборах членов товарищества.

Обязанность ТСЖ по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома является его уставной обязанностью (п. 1 ст. 135 , п. 1 ст. 138 , п. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ) . ТСЖ обязано управлять всем комплексом имущества многоквартирного дома, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не могут отказаться от предоставления им данных услуг, так как в силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома в натуре невозможно.

Рекомендуем прочесть: Условия Получения Статуса Малоимущей Сыктывкар

С собственником жилого помещения

Вновь прибывшие или не пожелавшие стать членами товарищества жильцы многоквартирного дома могут отдельно заключить договор на техническое и коммунальное обслуживание квартир с ТСЖ.

В отличие от типичного договора со всеми жильцами квартир, собственник, заключивший отдельный договор по тем же основаниями и правилам, может оплачивать только стоимость коммунальных и технических услуг. Все дополнительные сборы на нужды дома он вправе не оплачивать, и никто от него это требовать не вправе.

Если по каким-то личным причинам собственник жилого помещения не заявляет о вступлении в ТСЖ и не подписывает с ним договор обслуживания, то в любом случае отказать ему в предоставлении коммунальных услуг товарищество не имеет права.

Если товарищество понесло расходы на ремонт общедомового хозяйства или оборудования, но такой жилец отказывается платить свою долю, то председатель может обратиться в судебный орган для взыскания средств в принудительном порядке.

Основные пункты договора между ТСЖ и отдельным собственником жилья:

Дата и место подписания договорных обязательст.
Личные и паспортные данные сторон по договорным обязательствам.
Наименование компании и номер регистрационного свидетельства ТСЖ.
Полное описание жилого помещения, количество проживающих в нем лиц (поименно).
Перечень предоставляемых услуг и стоимость каждой по отдельности.
Как будет проводиться учет потребляемых ресурсов – по установленным нормативам или приборам учета.
Особенность контроля над потреблением.
Перечень всех обязательств и прав сторон по сделке, условия прекращения договора.
Срок действия взятых обязательств.

Примерный текст можно посмотреть тут.

Но в доме могут быть и другие помещения, как правильно составить договор с собственником нежилого помещения?

Подобные договорные отношения между ТСЖ и владельцами нежилых помещений имеют ряд особенностей:

ряд нежилых помещений сложно выделить в отдельные объекты недвижимости;
на практике, собственники имеют в своем владении часть подвала, свободные комнаты на первых этажах здания.

Но заключать с ними отдельные договоры на обслуживание и техническую поддержку также входит в обязанности председателя ТСЖ.

Типичный договор включает те же основные пункты, что и для единоличного владельца квартиры, но в него обязательно должны входить следующие пункты:

Список всех общих коммуникаций, проходящих через нежилое помещение.
Перечень представляемых услуг и их стоимость.
Способ и порядок оплаты.
Заказ ремонтных и других обслуживающих работ.
Определяется метод доступа к коммуникациям, расположенным в частном нежилом владении.

И стальные важные для договорных отношений пункты.

Управляющий ТСЖ

Подавляющее большинство граждан в нашей стране живут в квартирах, а они как вы уже догадались, находятся в многоэтажных домах.

Теперь попытайтесь вспомнить, сколько на своем веку вы видели ухоженных, красивых и обустроенных многоэтажек.

Речь идет не о новых зданиях, а о тех, в подъезды которых приятно заходить, где чистые лифты, ухоженный двор, нет следов подтеков таящего снега с крыш, и где аккуратно расставлены мусорные баки.

На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина управляющей организации, ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.

Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.

Первая из них – это управляющая компания, организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.

Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше собственников привлекает вариант товарищества собственников жилья. На это есть ряд причин.

В первых, во главе данной организации стоят собственники помещений в многоквартирном доме, а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки.

Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется общедомовому собранию в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие правления – активных собственников жилья, а также председателя.

Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.

Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников жилья стало присутствие управляющего тсж. Многие собственники до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет.

Кто такой управляющий ТСЖ

Давайте начнем с того, что такое ТСЖ. Ведь если мы начнем сразу говорить о том, кто такой управляющий и каковы его функции вы рискуете запутаться в терминологии и вовсе сравнить управляющего с председателем, а это, конечно же, разные люди.

Итак, товарищество собственников жилья, это организация, представленная в качестве юридического лица.

Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер, осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание дома и прилегающей к нему территории в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.

К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.

В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.

Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.

Чем занимается управляющий ТСЖ

Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником.

На это лицо возлагаются свои определённые уставом и договором с собственниками обязанности. Как правило, это преимущественно административные функции, которые связаны с организацией работы всех членов товарищества и наемных работников.

При этом управляющий может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Управляющий может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.

Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.

Первый – это всем известный и популярный трудовой договор.

Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.

Не редко с управляющим могут заключать и гражданско-правовой договор, который также имеет юридическую силу.

Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что управляющий становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.

Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ — в чем разница

Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности, которые даже никак не могут пересекаться.

Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.

Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом, однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.

Кроме того, управляющий ТСЖ или управляющая ТСЖ подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.

Зачем нужен управляющий ТСЖ

Управляющий товарищества собственников жилья как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.

Управляющий в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий, а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.

Может ли ТСЖ работать без управляющего

Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без управляющих и это вполне всех устраивало.

Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.

Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.

На самом деле это не так и работу хорошего управляющего будет видно уже спустя пару месяцев. Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.

Как назначается управляющий ТСЖ

Управляющий назначается посредством привнесения его кандидатуры на общедомовое собрание. Единолично председатель не может принять на работу такого гражданина без голосования собственников.

На собрании говорится о необходимости работы такого специалиста, характеризуются его качества. Путем голосования собственники помещений в многоквартирных домах решают, необходим ли такой сотрудник им сегодня или же нет.

Если большинство согласно с доводами председателя, то здесь же на собрании составляется трудовой или гражданско-правовой договор с данным лицом.

Пункты договора также тщательно обговариваются с собственниками и при наличии недопонимания, тот или иной пункт принимается путем голосования.

После этого, когда договор подписан сразу двумя сторонами, управляющий считается полноправным работником товариществ аи может приступать к своим обязанностям.

Правовой статус управляющего в обязательном порядке должен быть прописан в договоре с ним.

Если управляющий представлен как физическое лицо то он не может выступать исполнителем коммунальных услуг, тогда он приобретает организационно правовой статус контролера за выполнением коммунальные услуг. Если же управляющий является индивидуальным предпринимателем, то есть все намного проще.

Что входит в работу управляющего ТСЖ

Не стоит думать, что должность руководителя ТСЖ сводится к одному контролю. Получается, что если все хорошо трудятся и исправно выполняют действия по поддержанию дома в надлежащем виде, то управляющий зря получает свою зарплату?

На самом деле нет, у управляющего есть множество других функций, которые мы постараемся вам перечислить в полном объеме:

— Управляющий занимается непосредственным подбором подрядчиков для того, чтобы те осуществляли должное обслуживание или же ремонт многократного дома.

— Управляющий от имени товарищества уполномочен заключать договора на поставку услуг.

— Из второй обязанности вытекает третья, в которой управляющий обязан отчитываться о заключенных договорах не только председателю, но и правлению, а также при необходимости, собранию собственников жилья в многоквартирном доме.

— Управляющий вправе подбирать работников на имеющиеся должности, а также увольнять их в связи с неисполнением каких либо пунктов договора.

— Ранее озвученная функция контроля за деятельностью по обслуживанию многоквартирного дома.

— Управляющий представляет интересы председателя и товарищества в органах государственной власти.

— Управляющий должен ежеквартально составлять смету доходов и расходов товарищества и предоставлять ее на ознакомление председателю, собственникам и правлению.

— Управляющий является связующим звеном между собственниками помещений в многоквартирном доме и товариществом собственников, ведь не всегда есть возможность у первых напрямую связаться с председателем, а так как управляющий находится в курсе всех дел и фактически является замом председателя, то решать все интересующие вопросы с ним как минимум логично.

— Если среди собственников помещений имеются должники, то именно управляющий должен вести с ними работу, направленную на погашение задолженности.

В остальном, управляющий помогает осуществлять работу председателем и в основном занят административно хозяйственной деятельностью.

Вне веденья управляющего находится финансовая сфера, которая может быть доверена только собранию собственников или непосредственно председателю.

Способы взаимодействия с ТСЖ

Существуют две модели взаимодействия управляющего и товарищества собственников и каждая прижилась в той или иной мере.

Первая модель сводится к тому, что управляющий осуществляет контроль, тогда когда деятельность осуществляют наемные работники на постоянной основе.

Такая схема проста для управляющего, но не выгодна с точки зрения расхода бюджета.

Вторая модель сводится к тому, что управляющий снова осуществляет контроль, работы ведутся подрядчиком. Простота такой схемы в том, что подрядчик нанимается разово, а не на постоянной основе.

Это дает возможность сэкономить денежные средства в момент, когда нет работы и не нужно оплачивать работнику простой.

Обязанности и права управляющего ТСЖ

Управляющий имеет множество прав и обязанностей.

С последними мы ознакомились в пункте выше.

Что же касается прав, то управляющий может рассчитывать на своевременную оплату своего труда, на отпуск, а также на соблюдение своих трудовых прав.

Никто не вправе безосновательно уволить управляющего, только если иное не предусмотрено трудовым договором или гражданско-правовым.

Ответственность управляющего ТСЖ

Как и любое другое должностное лицо, управляющий имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.

Законом не предусмотрена конкретная ответственность, но уставом товарищества определена возможность взыскания с управляющего денежных средств в рамках профилактики от некорректных действий.

Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме управляющий, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.

С бухгалтером

Председатель может оформить с бухгалтером как договор на постоянной основе, так взять его на работу по совместительству. Но в первую очередь, следует подобрать квалифицированного и знающего свое дело сотрудника, желательно с вашим финансовым образованием.

Заключение контракта с сотрудником на должность бухгалтера должно проходить по следующей схеме:

между кем и кем заключается трудовой договор, личные данные сотрудника и председателя ТСЖ, юридический адрес компании, дата и место оформления соглашения;
в разделе общих положений можно определить сферы влияния, требования к полученным знаниям, умению вести бухгалтерскую и налоговую отчетность;
обозначение всех прав и обязанностей сотрудника, степень компетенции по тем или иных финансовым вопросам;
условия осуществления трудовой деятельности – ставка оплаты, возможность премиальных, режим рабочего дня;
срок действия договорных обязательств сторон – срочный или бессрочный характер;
в заключительных положениях прописываются разрешения всевозможных спорных ситуаций, и другие важные детали договора.

Документ составляется в 2 экземплярах, и подписывается обеими сторонами сделки.

Устав ТСЖ (товарищества собственников жилья)

Данный документ содержит в себе двадцать один раздел, что делает его достаточно масштабным. Но в этом ничего удивительного, так как деятельность товарищества такого типа требует детально регламентации для грамотной и эффективной организации функционирования.

Документ будет иметь силу в том случае, если он будет правильно составлен и заполнен. Большое значение имеет правильное вписывание название товарищества. Для этого специально отведено место в разделе под названием «Общие положения».

Рекомендуем прочесть: Поправки В Ук Рф О Наркотиках

С сантехником

Сантехнические работы, наверное, самые часто заказываемые жильцами дома – у кого-то потек кран, у кого-то прорвало батарею, поэтому существовать ТСЖ без этого специалиста просто не сможет.

Следует ответственно подойти к выбору сотрудника – у него не должно быть вредных привычек, с большим стажем подобных работ.

Трудовой договор с сантехником ТСЖ составляет индивидуально, по стандартной схеме, он должен состоять из следующих пунктов:

общих положений, описывающие порядок работ, условий труда, места работы;
предмета договора – описание и порядок всех проводимых сантехником работ в соответствии с должностной инструкцией;
срок заключаемого соглашения – срочный или бессрочный трудовой договор;
определен режим работы, продолжительность рабочего дня, порядок оплаты, в том числе и за работу в неурочное время;
прописаны все права и обязанности сторон, степень ответственности по договорным обязательствам.

В иных случаях могут быть добавлены дополнительные пункты на усмотрение участников договора.

Отличия ТСЖ от ЖСК

10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Рекомендуем прочесть: Справка О Проживающих В Квартире В Мфц

Сроки оформления

Сами договоры обслуживания и с управляющей компанией и единоличными владельцами квартир должны пройти обязательную регистрацию, поэтому сроки вступления в силу всех обязательств сторон вступают сразу же после прохождения регистрации, примерно через 30 дней.

Трудовые договоры с сотрудниками не подлежат регистрации. Поэтому они могут приступать к своим трудовым обязанностям на следующий день после оформления документа.

Как ликвидировать ТСЖ, читайте в статье: ликвидация ТСЖ. Какими налогами облагается вознаграждение председателя ТСЖ, рассматривается тут.

Как внести изменения в устав ТСЖ, рассказывается по ссылке.

Обязательно ли заключать договор с ТСЖ

Для учреждения Товарищества требуется решение собрания, где большинством голосов граждане выбирают правление, во главе с председателем, соответственно п.6 статьи 148 ЖК РФ.

Для законного функционирования учредителя в роли юридического лица, требуется получить больше, чем половину голосов числа граждан, являющихся владельцами квартир в доме, или их представителей. При получении необходимого числа голосов, учреждение ТСЖ допустимо, без требования вступления в него, остальной части граждан.

Лица, не проголосовавшие за вступление в членство, обязаны вносить платежи за коммунальные услуги на основании заключения договора о поставке.

В иных действиях, они ограничиваются от преимуществ использования организации Товарищества.

Статьёй 421 ГК РФ регламентирован добровольный характер подписания соглашения. Давление на жильцов, с целью его подписания, считается незаконным деянием и допускает рассмотрения в прокуратуре, Роспотребнадзоре, органах самоуправления и подобных им организациях, вплоть до суда.

Но в отношении к Товариществу как юридическому лицу, устанавливаются иные критерии, обязывающие правление на заключение контракта. В противном случае, действия признаются незаконными.