В кодексе налогообложения указывается, что налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не предоставляется. Получить его может каждый покупатель, который приобрел первичное или вторичное жилье, но только не близкий родственник продавца.

При оформлении дарственной или наследства на недвижимое имущество близких родственников владелец получает право на льготы при выплате налогов и оплату услуг нотариуса. При этом в договоре фиксируется наличие прямого родства и прилагаются документы, подтверждающие родственные связи. Рассматривая результаты дарения и продажи, можно сделать вывод, что они незначительно различаются, сложно без определенных знаний какому-либо из них отдать предпочтение.

Оформление дарственной влечет за собой дополнительные финансовые траты в отличие от договора покупки-продажи, который можно составить, распечатать и подписать без помощи юристов. Дарственную также можно оформить без нотариуса, потому что в случае дарения близкому родственнику нет смысла платить за гарантию безопасности, которую может предоставить нотариус. После вступления лиц в наследственные права могут возникнуть тяжбы, которые противоречат воле покойного, в связи с этим многие предпочитают использовать другие сделки по оформлению квартиры. Главное отличие между разными видами сделок заключается в уплате налогов.

Правила получения налогового вычета

В отличие от дарственной, которая дает право на отмену 13%-го налога для близких родственников, при продаже жилья нет таких преимуществ. Налог взимается и с владельцев, которые продают жилое помещение, принадлежащее им менее 3 лет. При оформлении подобных сделок не имеют права на льготы ни продавец, ни покупатель, которому также отказывают в праве на налоговый вычет.

На основе налогового кодекса и других нормативных документов, претендентами на получение вычета являются покупатели, не состоящие в родственных связях с продавцом. Раньше не могли получить вычет все покупатели, которые были связаны даже далекими родственными узами. Однако в 2012 году немного видоизменили законодательство, сузив список тех, кому не предназначаются выплаты. На вычет не имеют права граждане, совершившие сделку с близкими родственниками.

Процедура покупки членом семьи

Сделка между близкими родственниками отличается следующими особенностями:

• доверительные отношения между участниками освобождают их от длительного сбора документов;
• расчет за квартиру можно произвести наличными без использования сложных механизмов (аккредитив, эскроу, банковская ячейка);
• можно договориться о более лояльных условиях оплаты квартиры, не передавая при этом жилье в залог продавца;
• оплата нотариальных услуг при удостоверении договора будет меньше за счет родства.

Сделка, основанная на доверии, не предполагает глубокого анализа истории квартиры. Родственники и так знают, кто в ней жил и какие требования в отношении этой квартиры могут возникнуть. Соответственно, как продавец, так и покупатель несут меньшие риски при оформлении.

Расчет за жилье тоже основан на доверии участников. Это значит, что пользоваться услугами посредника не нужно. Такой подход поможет сэкономить на всевозможных банковских комиссиях и сборах.

По общему правилу при оплате квартиры в рассрочку за продавцом остается право залога на проданное жилье до внесения последнего платежа. В случае сделки между близкими людьми можно прийти к соглашению о рассрочке и без регистрации залога.

При этом обратите внимание, что все перечисленные нюансы основаны на личных отношениях сторон.

Единственное отличие, предусмотренное нормативными правилами – это расчет оплаты нотариальных услуг.

Так, если квартира продается супругу, родителям, детям, внукам:

Сумма сделки	Примерный тариф
до 10 000 000 руб. включительно	4800 руб. + 0,2% цены договора
свыше 10 000 000 руб.	24 800 руб. + 0,1 % цены, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб.

Если квартира продается иным лицам:

до 1 000 000 руб.	4800 руб. + 0,4% от суммы сделки
от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб.	8800 руб. + 0,2% от суммы сделки, превышающий 1 000 000 руб
свыше 10 000 000 руб.	26 800 руб. + 0.1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., не более 100 000 руб

Приведены приблизительные тарифы, из которых можно увидеть разницу в сумме оплаты. Помните, что по общему правилу нотариальное удостоверение договоров купли-продажи не требуется.

Иных установленных законом особенностей процедуры сделки за счет родства не существует. К оформлению предъявляются те же правила и требования, как и в случае с посторонними людьми:

• оформляется договор купли-продажи;
• подписывается передаточный акт;
• документы сдаются на регистрацию;
• квартира оплачивается.

При налогообложении для продавца также не имеет значения, кому была продана квартира. Налог с продажи уплачивается по общим правилам.

Покупатель же не получает право на налоговый вычет и не сможет вернуть НДФЛ за счет покупки жилья у близкого родственника. Учитывайте это при оформлении сделки.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 Москва

8 СПб

Какие родственные связи лишают права на вычет

Лишены права на возврат налога граждане, являющиеся продавцу:

• супругом (супругой) в законном браке;
• родителями или опекунами;
• родным или усыновленным ребенком;
• родным или сводным братом или сестрой.

Составляя договор о купле-продаже дома, квартиры или другой категории недвижимого имущества с одним из перечисленных родственников, необходимо осознавать, что налоговый вычет производиться не будет.

Часто родственники приобретают друг у друга жилье с экономическими целями:

• заменяют договор дарения сделкой о купле-продаже, не стремясь при этом обогатиться;
• они могут производить подобные сделки с целью незаконного получения прибыли за счет государства.

Наличие родственных связей между гражданами не является поводом для изменения условий оформления различных сделок между ними, однако возможности возврата налогового вычета они лишаются даже в том случае, если был произведен настоящий финансовый оборот.

Независимо от категории покупаемого жилья (индивидуальная собственность или долевая), налоговый вычет при покупке квартиры у родителей и у других прямых родственников не выплачивается. Объясняется это тем, что итог экономической сделки не отвечает реальным условиям, продавец зачастую отдает жилье намного ниже рыночной стоимости.

Отсутствие взаимозависимости

По общему правилу резидент РФ (гражданин нашего государства или иностранный подданный) может получить вычет по НДФЛ при приобретении некоторых видов недвижимого имущества. Налоговый вычет – это денежная сумма, на которую можно уменьшить доход физического лица, облагаемый подоходным налогом (НДФЛ).

При покупке недвижимости физлицам предоставляется вычет в сумме фактических расходов на покупку. В них входит не только стоимость объекта, но и проценты по ипотечным кредитам и займам, полученным в целях его приобретения. Закон ограничивает максимальную сумму вычета двумя миллионами рублей. Имущественный вычет на покупку жилья предоставляется только один раз в жизни.

Что касается покупки квартиры у близких родственников, имущественный вычет можно получить только в случае отсутствия взаимозависимости между сторонами сделки. Напомним признаки взаимозависимости. В соответствии с Налоговым кодексом к таким лицам относятся (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ):

• супруги;
• родители, в том числе, приемные;
• дети, в том числе усыновленные;
• братья и сестры (полнородные и неполнородные);
• опекуны (попечители);
• подопечные.

Изменения в законодательстве

Раньше получить право на имущественный вычет нельзя было даже непрямым родственникам, например, если сделка заключалась между дядей и племянником, между двоюродными братом и сестрой и т.д. Переломный момент наступил в 2012 году, когда круг лиц на лишение имущественного вычета был значительно сужен до прямых родственных связей. Сегодня лица, состоящие в непрямой родственной связи и заключившие сделку между собой, могут получить вычет налога на имущество.

При заключении сделок между близкими родственниками неважно, реальный денежный оборот производится или нет, право на вычет теряется, но добиться его можно. Для этого необходимо составить иск и направить его в суд. Положительное решение суда будет являться стимулом для удержания налогов полностью в соответствии со стоимостью приобретенного жилья и предоставленной покупателем декларации о доходах.

Налоговый вычет не полагается лицам, которые приобретают квартиру, бывшую менее 3 лет во владении.

Чтобы добиться права на возврат налога, родственникам по прямой линии следует оформить договор купли-продажи несколько иным образом. Для этого можно составить договор уступки для продажи любого вида жилья. В этом случае налог возвращается всем покупателям, независимо от их родства с продавцами.

Особенности выплаты налогового вычета

Необходимо учитывать, что законом предусмотрены полномочия судебных органов на то, чтобы дать возможность признавать определённых лиц взаимозависимыми. При этом совсем не обязательно таким лицам находиться в родстве между собой. Для этого будет достаточным того обстоятельства, которое сможет указать на то, что результат экономической деятельности напрямую находится по влиянием и зависимостью конкретных лиц друг от друга.
Прежде всего суд обращает внимание на отклонение в рыночной стоимости, чтобы за купленный объект возможно было получить завышенную сумму имущественного вычета. Иными словами, это относится к прямому сговору, который имеет корыстную цель. Либо лица могут письменно договориться, чтобы бывший владелец смог, после передачи недвижимого имущества в чужую собственность, пользоваться таким имуществом по своему усмотрению.

Регистрация в Росреестре

Переход права на квартиру к новому владельцу нуждается в обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого требуется:

1. Собрать документы: 3 договора купли продажи, 3 передаточных акта и бумаги по списку выше.
2. Подойти на прием в «Мои документы»: стороны приходят лично либо направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться в МФЦ лучше заранее, поскольку прием требует как минимум 30-40 минут свободного времени.
3. В ходе приема специалист подготовит заявление и примет документы по описи. Каждая сторона получит свой экземпляр описи, по которому позже можно будет получить результат.
4. По истечении срока регистрации (7-14 дней) подойти с описью и получить выписку из ЕГРН, договор и акт с регистрационными отметками.

В некоторых регионах реализована подача заявления на регистрацию в электронном виде.

С момента регистрации покупатель вступает в права распоряжения жильем. С этого же дня начинается срок владения для расчета ежегодного налога на имущество. Например, если дата договора 02.12.2016, а дата регистрации 25.01. 2020, то налог на имущество придет только в 2020 году за предыдущий год.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Законодательство России не дает единого определение понятия «близкие родственники». В большинстве законодательных актов, в которых оно употребляется, существует оговорка, что термин используется применительно конкретно к этому акту. Но, если давать общую характеристику, то под «близкими родственниками» понимают родителей, детей, усыновителей, усыновленных, родных братьев и сестер, дедушек, бабушек, внуков, супругу, супруга.

Сделки, как действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, могут совершаться между близкими родственниками по общим правилам, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Это значит, что близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать недвижимое имущество, передавать его по наследству, заключать договоры ренты и другие договоры. Законодательством определены лишь особенности некоторых сделок.

Существует несколько способов, с помощью которых можно передать близким родственникам недвижимость: купля-продажа, дарение и рента.

• Купля-продажа недвижимости. Довольно часто, чтобы передать имущество, родственники заключают договор купли-продажи. Главный плюс купли-продажи в том, что недвижимость переходит к новому собственнику незамедлительно, без каких-либо серьезных временных затрат и бумажных проволочек. Минусы в основном касаются налогообложения.
• Дарение недвижимости родственникам. Любое имущество, в том числе и недвижимость, можно подарить. Для этого в письменной форме заключается соответствующий договор. По мнению юристов, передача недвижимости по договору дарения — наиболее выгодный вариант для родственников.
• Рента недвижимости между родственниками. Большинство экспертов считают, что в ближайшем будущем самым востребованным способом передачи имущества между родственниками будет рента. Вернее, частный случай ренты — пожизненное содержание с иждивением. По такому договору покупатель недвижимости обязуется содержать продавца до конца жизни и за бывшим собственником сохраняется право на пожизненное проживание в квартире.

Полагаю, чтобы узнать точно, какой способ избрать вам, и какие документы для этого необходимы, вам следует обратиться за очной консультацией к юристам, занимающимися рассмотрением риелторских вопросов, либо непосредственно к самим риелторам, и рассказать им об особенностях вашего дела. Желаю удачи!

Источники:

https://www.assessor.ru/forum/index.php?t=865

https://www.altreg.ru/state_registration/immovables/articles/1175/

Возможные проблемы оформленного между родственниками договора недвижимости

Главный риск рассматриваемой сделки — сложность оспаривания. Фактически, она может быть расторгнута исключительно по суду, хотя арбитражная практика показывает низкую вероятность такого исхода. Поэтому перед принятием решения о дарении собственности целесообразно взвесить аргументы «за» и «против».

Если идейных препятствий не обнаружено, приступаем к составлению договора дарения недвижимости близкому родственнику. К оформлению дарственной предъявляется два основных требования.

Первое — наличие в договоре дарения недвижимости, который составляется между родственниками, всех обязательных реквизитов:

• дата и место заключения;
• данные об участниках соглашения;
• исчерпывающая информация о передаваемом объекте;
• условия передачи собственности — сроки и порядок.

Второе обязательное условие законного перехода права собственности — регистрация сделки в органах Росреестра. Это еще одно потенциально слабое место дарственной. Соблюдение официальной процедуры нередко затрудняется элементарными неточностями или опечатками, допущенными при составлении договора, что может привести к приостановке регистрационных действий. А юридические ошибки приводят к отказу регистратора удостоверять переход прав.

Наиболее важные нюансы, которые следует учитывать при составлении документа, заключаются в следующем:

• даритель не получает никакой материальной выгоды от факта совершения подарка (разве что моральное удовлетворение);
• права дарителя на передаваемое имущество должны быть соответствующим образом оформлены и зарегистрированы;
• для совершения подарка требуется согласие обеих сторон (да-да, получатель ещё должен согласиться принять подарок!);
• допускается оформление подарка с отсрочкой, когда передача имущества происходит через определенный срок;
• возможно включение в текст дополнительных условий, выполнение которых становится основанием для вступления соглашения в силу (например, свадьба сына или получение дочерью высшего образования).

Соответственно, одного намерения мало, понадобятся ещё и знания, и практические навыки.

Договор дарения недвижимости между близкими родственниками — от 7 рабочих дней, 5 000 руб.

Название	Цена для физ. лиц	Срок
Консультация по телефону	0 руб.	Индивидуальный
Подробная консультация с анализом документов в офисе (скайпе и т.д.)	от 5 000 руб.	1 час
Договор дарения недвижимости между близкими родственниками	от 5 000 руб.	от 7 рабочих дней