Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2020 году

Что такое приобретение жилплощади в доле

Стоит распознавать формы зарегистрированного права на недвижимость:

единоличное владение – оформляется на 1-го хозяина. При этом в случае нахождения обладателя в браке, актив признается вместе нажитым;
общее имущество – оформляется на законных мужа и жену;
долевое владение – на 2-ух либо более владельцев, не являющихся супружеской парой, а также лицами, имеющими супружеский контракт с особенным режимом принадлежности на вместе нажитый актив.

Получение усадьбы в единое долевое ведение не несет за собой нотариального удостоверения при условии, если:

Отчуждающее лицо единовластно обладает жилплощадью и не является недееспособным. В случае приобретения квартиры в браке необходимо нотариальное разрешение второй половины.
Лица, отчуждающие объект недвижимого имущества, обладают им на праве общего совместного ведения и также не являются недееспособными.
Совершая покупку доли квартиры в долевую собственность, будь то супруги или не супруги, дольщику нужно принимать во внимание, что его право – это никак не площадь территории или конкретная комната. В данном случае это та часть помещения в процентном соотношении, которая принадлежит в соответствии с договорными отношениями.

В основной массе случаев долевое владение – недвижимость, обретенная дольщиками посредством наследования либо полученная в дар. Раздел частей в таковой квартирной площади вероятен как на основании судебного решения, так и сообразно обоюдному согласию всех дольщиков. Одному из управленцев причитается часть, соответственная численности дольщиков или наибольшего либо наименьшего объема или натуральная.

Когда возникает долевая собственность

По умолчанию между супругами устанавливается режим совместной собственности. Однако по своему желанию они могут изменить данный режим на договорной. Это возможно:

При подписании брачного договора, действие которого распространяется на все вещи и имущество, принадлежащие семейной паре. Он может заключаться как до свадьбы, так и в период супружеской жизни. Договор имеет силу как в отношении уже присутствующих в семье материальных ценностей, так и в отношении вещей, которые предполагается приобрести в дальнейшем.
При подписании отдельных соглашений на приобретаемое или вновь создаваемое имущество. Чаще всего договоры составляются в отношении недвижимых объектов. На основании такого соглашения производится оформление квартиры в долевую собственность супругов.

Как происходит раздел жилья при разводе

Покупая собственную жилплощадь, многие задаются вопросом, как лучше оформить квартиру супругам – на одного или на двоих. Существует несколько вариантов:

совместная собственность,
общая долевая,
личная.

Сложно назвать наиболее подходящий выход для конкретной ситуации. Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке с учетом жизненных обстоятельств.

Многим парам трудно решить, что лучше – совместная или долевая собственность при покупке квартиры. Как показывает практика, наиболее распространен все же первый вариант. При этом не выделяются доли каждой стороны, а супруги на равных правах пользуются недвижимостью. В данном случае в документации значится два владельца.

Кроме того, часто супруги оформляют жилье в совместную собственность с детьми. Таким образом, все члены семьи являются владельцами общего жилища.

Супруги могут изначально оформить квартиру так, чтобы определить доли каждого из них. Вовсе не обязательно, чтобы части имущества были равными. Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2020 году возможна путем заключения договора купли-продажи, в котором сразу указываются доли сторон.

Доля каждого супруга является обособленной, благодаря чему ею распоряжаются без каких-либо ограничений. Владелец может продать свою часть, подарить, выделив из общего имущества.

Предлагаем ознакомиться: Оформление права собственности на квартиру при ипотеке и без нее

Как уже было отмечено, оформить доли можно путем заключения договора купли-продажи. Однако это не единственный способ, с помощью которого возможно приобретение долевой собственности.

Доли определяются также с помощью брачного договора. Этот документ можно заключить в любой момент семейной жизни супругов, определив в нем все имущественные вопросы во избежание разногласий в дальнейшем.

Нередки ситуации, когда квартира куплена в браке, но собственник один. Из-за страха потерять жилье, а также нежелания участвовать в имущественных разбирательствах в случае расторжения брачных отношений и раздела общего имущества, многие стремятся себя подстраховать.

Чтобы не приобретать общую совместную или долевую собственность супругов, а заодно и обезопасить себя, все больше россиян предпочитают купить квартиру в браке на себя.

Законодательством определена категория объектов, которые могут быть отнесены к личной собственности лица, например, подарки. Следовательно, один из вариантов – не купить жилье, а получить его в дар.

Квартира, купленная в браке, оформлена на одного из супругов может быть с помощью заключения брачного договора. Посредством этого документа несложно переписать любое имущество на одного из супругов. При этом второй в будущем не сможет притязать на этот объект.

Развод предполагает решение многих вопросов, в том числе имущественных. При отсутствии брачного договора, что в нашей стране случается довольно часто, для защиты прав супругов на имущество, приобретенное в браке, приходится обращаться в суд.

Некоторые граждане могут найти общий язык и решить все в добровольном порядке путем заключения соглашения о разделе имущества.

Недвижимость, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов и делится пополам. Однако, договор иногда определяет и другие доли сторон.

Раздел квартиры, купленной в браке, не будет иметь места, если имущество считается личной собственностью лица, либо на него установлен раздельный режим пользования.

В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.

Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи. Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.

Долевая или общая совместная собственность

Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними. Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей на всех собственников. Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.
Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Имущество находится в общей собственности нескольких лиц с определением доли в праве собственности для каждого из них.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Так как приобретение жилья супругами подразумевает, что наступит совместная собственность, а вовсе не долевая, то процедура по оформлению такой сделки имеет ряд своих нюансов.

При продаже жилья, приобретенного в совместную собственность, надо будет получать согласие с нотариальным заверением от супруга (супруги).

На заметку. Несмотря на то, что при сделке приобретения в совместную собственность необходимо определиться с вопросом, на кого будет производиться оформление документов, на деле этот аспект не играет существенной роли, так как независимо, на кого заключается договор, оба супруга имеют равные права в отношении жилья.

Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность воспользоваться любым из трёх способов:

Сделать переоформление и перезаключить новое соглашение на двоих.
Оформить договор между собой, где отметить размер доли каждого в случае расторжения брака.
Изначально осуществить разумное составление брачного договора.

Супруги, при желании, могут оформлять документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация сделана на обоих супругов, потребуется выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая именно доля кому из супругов принадлежит.

Одним из способов избавления от опасности дальнейших разногласий – является заключение брачного договора. В нём следует подробно указать: какое имущество было у мужа и жены до их вступления в брак. Отсюда легко будет выяснить, какое имущество приобреталось в период брака и, соответственно, надлежит разделению при разводе. Помимо прочего в договоре можно прописать соотношение долей каждого из супругов в совместно нажитом имуществе при его приобретении и при разводе.

Имейте в виду! Заключение договора – это самый цивилизованный и предпочтительный вариант, по причине того, что в нём можно указать не только величину долей на каждого в купленной квартире, но и обозначить право владения всеми иными вещами и ценностями.

Правила покупки жилья супругами по ДДУ

Сегодня огромное количество супружеских пар предпочитают покупать недвижимость на этапе строительства. При совместной покупке они вкладывают в долевой проект общие семейные деньги. При этом может быть заключен договор долевого участия на двоих супругов или на одного. В принципе это не имеет особого значения, поскольку с точки зрения закона права обоих на данную квартиру равны.

Неважно также и то, на кого будет произведена регистрация уже готовой квартиры. Дольщик, приобретающий жилье, и его вторая половина будут иметь на этот объект недвижимости одинаковые права. При разводе жилье будет делиться между ними поровну. Если в ДДУ фигурирует один из них, то для того чтобы оформить и зарегистрировать договор, нужно обязательно предоставить согласие супруга на заключение договора долевого участия. Документ должен быть нотариально заверен.

Описанная выше ситуация применима тогда, когда в семье установлен принимаемый по умолчанию законный режим имущества. Совершенно по-другому будут развиваться события, если пара подписала брачный договор, который переводит все материальные отношения в данной семье в договорной режим. В соглашении супруги сами устанавливают, на каких условиях будет делиться между ними недвижимость, определяют размер доли каждого в приобретаемом жилье. При данных обстоятельствах не требуется получать согласие супруга на заключение ДДУ, поскольку эта квартира не считается их общей собственностью. Каждому из них принадлежит только его доля, определенная подписанным ранее соглашением.

Нет времени читать статью?

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно
: оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 138 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

По закону имущество, приобретенное во время брака, считается совместно нажитым, если иное не указано в брачном договоре. Поэтому нет разницы, на кого из супругов будет оформлена квартира. Однако может возникнуть ситуация, когда выделить доли будет необходимо по ряду причин. Кроме того, собственниками могут быть не только супруги, но также их дети, родители и прочие лица. В такой ситуации необходимо правильно выделить доли при приобретении недвижимости.

Алгоритм

Как уже было сказано, если супруги приобретают квартиру, то обычно она оказывается в совместной собственности. Однако есть варианты, при которых она будет оформлена именно в долевую собственность.

Таким образом, чтобы оформить долевую собственность на квартиру для супругов, необходимо предпринять следующие шаги:

Найти продавца, который собирается реализовать квартиру, и договориться с ним об условиях покупки.
Заключить с продавцом договор, указав в нём размер долей каждого из покупателей-супругов.
Использовать для оплаты покупки те средства, которые не находятся в совместной собственности.
Подать документы в Росреестр (напрямую, через МФЦ, по почте либо через портал «Госуслуги») и провести регистрацию права в ЕГРН.

В том случае если покупателями выступают супруги, важна не сама процедура покупки квартиры – а происхождение использованных средств либо установленный правовой режим собственности супругов. Изменить законный порядок супруги могут следующими способами:

Заключив брачный контракт. Он может заключаться как до регистрации брака в ЗАГС, так и в любое время, пока брак ещё действует. Важно, чтобы в контракте было оговорено, что имущество и средства, нажитые во время семейной жизни, не являются совместной собственностью, а находятся в собственности долевой либо принадлежат каждому из супругов единолично.
Заключив соглашение о разделе имущества. Опять-таки это можно сделать в любой момент. Хотя обычно оно и используется уже после развода, когда необходимо разделить нажитое, ст. 38 СК РФ предусматривает такую возможность даже если брак и не был расторгнут. К примеру, такое соглашение часто заключают супруги, один или оба из которых являются ИП, чтобы оградить семейное имущество от возможного взыскания долгов.
Обратившись в суд и добившись решения о разделе. Это происходит в порядке, установленном ГПК РФ.

ВАЖНО! В тех случаях, когда супруги обходятся без суда, соглашение или контракт должны регистрироваться у нотариуса.

Нужен ли нотариус при приобретении жилья в долях?

С 2020 года были внесены изменения в законодательство. Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» теперь для сделок с долевой собственностью на жильё требуется, чтобы договор был удостоверен нотариально. Но требуется ли это в том случае, если квартиру покупают супруги?

Как ни странно – нет. По закону, нотариально нужно удостоверивать те договора, по которым долевая собственность отчуждается, а не приобретается. Таким образом, если супруги приобретают квартиру у продавца, который владеет ей единолично, обращаться к нотариусу они не обязаны.

Однако отсутствие обязанности не означает отсутствия права. Согласно ГК РФ и Основ законодательства о нотариате, даже тогда, когда нотариальная сделка не обязательна, стороны вправе обратиться к нотариусу и удостоверить её. Такое часто применяется в тех случаях, когда сторонам нужны по сделке дополнительные гарантии: нотариальный договор оспорить в суде труднее.

Нужен ли брачный договор при долевой собственности

Имущественные отношения мужа и жены нуждаются в регулировании. Одно дело договариваться на словах – в любой момент супруг может нарушить свое слово, а у его оппонента не окажется доказательств. Брачный договор – это письменный документ, определяющий судьбу имущества супругов.

Начиная с конца 2020 года, регистраторы не оформляют долевую собственность на супругов, если последние не предоставят брачный контракт. Условием соглашения должно быть исключение совместной собственности на купленные вещи. Супруги могут заменить стандартный порядок любым другим (например, указать, что квартира оформляется в долевую собственность, а муж с женой получают доли в жилом помещении).

Пример:

Юшков и Телегина составили брачный договор о судьбе будущего имущества. Молодожёнам было удобно не делить все поровну, а определить новый режим собственности – долевой, с увеличением доли жены. Вскоре состоялась свадьба и брачный договор вступил в законную силу. Спустя полгода Юшковы купили 2-комнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга. Согласно условиям брачного договора, супруги разделили жилье на доли, т.е. оформили долевое владение – Юшковой досталась ⅔ часть квартиры, а Юшков оформил ⅓ долю. Отсутствие брачного договора не оставило бы супругам шанса, кроме как оформить жилье в совместное владение. Если бы случился развод, квартира делилась бы на равные части – по ½ на человека.

При оформлении объекта в долевую собственность не обязательно заключать брачный договор. Вполне можно ограничится соглашением о разделе имущества. Однако, первый вид документа намного предпочтительнее. Так как именно в брачном договоре можно указать не только квадратные метры, причитающиеся каждому из супругов, но и подробно расписать порядок содержания общего имущества.

Соглашением же вы лишь определите размеры долей. Кроме того, желательно, чтобы квартира покупалась супругами, решившими не заключать брачный контракт, на средства, заработанные ими до свадьбы или полученные в дар от третьих лиц, или вырученные с реализации другого не совместно нажитого имущества. В противном случае размер долей при разводе может быть пересчитан по инициативе одного из супругов.

Если в сделке участвует ребенок

Если в сделке по приобретению жилья участвует ребёнок, необходимо учитывать следующие нюансы:

Если ребёнок один из собственников продаваемой квартиры, на продажу должно быть получено разрешение местного органа опеки (ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ). В противном случае, согласно ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», эти органы должны в судебном порядке опротестовать сделку.
Согласно § 7 главы 30 ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости», дети до 14 лет договор не подписывают. За них действуют либо родители, либо заменяющие их лица. После 14 лет они могут быть участниками сделки, но лишь с согласия указанных выше лиц.

Как определяется часть несовершеннолетних?

Доля детей в приобретаемом жилье определяется по общим правилам гражданского законодательства. Однако есть один нюанс: если квартира приобретается на деньги, полученные от реализации квартиры с долей несовершеннолетнего, то ему в итоге должна принадлежать не меньшая доля.

То есть, говоря условно, если в старой квартире ребёнок владел 1/3 долей, то указывать в договоре и регистрировать на него 1/4 уже нельзя – опека не даст своего согласия на сделку.

Когда ипотека бывает «долевой»

Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии», каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:

По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.

Как оформить ипотеку на долю в жилье

Заёмщик осуществляет сбор бумаг, требуемых банком выдачи для ипотеки.
Все имеющиеся совладельцы оформляют письменный отказ от права на первоочередную покупку доли жилья.
Банк запрашивает информацию, подтверждающую то, что совладельцы не приходятся родственниками заёмщику.
Затем продавец предоставляет банку: свидетельство на собственность и соглашение на получение информации из домовой книги и согласие супруга (если есть).
Бак приступает к рассмотрению возможности предоставить ипотеку на покупку доли жилья.

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры: значение, расчет

Когда жилье оформляется в совместную собственность мужем и женой, то это влияет на проведение расчета по налоговому вычету. Действующим законодательством предусмотрена возможность получения вычета по налогу, как двумя супругами, так и одним из них. Если на вычет претендует только один из них, то вторым супругом оформляется отказ от получения вычета в свой адрес.

Предлагаем ознакомиться: Имеет ли право на наследство ребенок от первого брака, могут ли претендовать на наследство дети от первого брака

Процедура по получению напрямую зависит от пропорциональности долей. Налоговый вычет распространяется только на один жилой объект. Общая цена за жилье делится только на доли, вне зависимости людей-собственников, проживающих в квартире. В налоговом законодательстве предусмотрено четкое правило для приобретаемого жилья – его стоимость не должна превышать 2 млн. руб.

К работодателю

Особенности оформления

Установление долей возможно, как на этапе приобретения квартиры, так и в уже купленном жилье. Если семейная пара желает определить отдельные части в жилище, при его покупке, им следует только внести в договор пункт о наличии двух собственников и решить какая доля принадлежит каждому.

Как составить договор

Законодательство не предусматривает конкретной формы договора. Однако в нем должны указываться следующие обязательные сведения:

дата и место сделки;
сведения о продавце и приобретателях (муже и жене);
характеристики покупаемого жилья;
цена;
способы оплаты;
количество экземпляров.

У многих пар не возникают мысли о расставании или будущем разделе имущества. Однако, чтобы избежать проблем в случае если придется разводиться, каждый из супругов должен произвести оплату своей доли в квартире самостоятельно. На случай, если придется разрешать семейные проблемы в суде, покупателям следует сохранить любые бумаги, подтверждающие покупку своей части.

Подписанное соглашение купли-продажи необходимо передать в Регистрационную палату Росреестра. Регистрация производится Росреестром в течении 10 дней. Далее паре нужно получить выписку из реестра прав. В ней каждый супруг будет отражен в качестве владельца собственной доли.

Свою часть любой из супругов в дальнейшем может реализовать (обменять, продать и т.д.) При этом, в случае продажи либо обмена такой части, действует правило «преимущественной покупки». Оно подразумевает обязанность одного из владельцев оповестить второго в случае продажи или обмена, а также предложить ему осуществить выкуп своей доли. Продажа доли другому приобретателю возможна только если второй владелец отказался от покупки.

Покупка квартиры в «гражданском» браке

Гражданское и семейное законодательство устанавливает в качестве общего только то имущество, которое нажито супругами, во время законного брака. Данное правило не распространяется на сожителей, не вступивших в брачно-семейные отношения. Владельцем имущества, купленного незарегистрированными партнерами, будет тот из них, кто прописан в договоре покупки.

Самый безопасный способ приобретения жилья в такой ситуации – покупка квартиры в долевую собственность, при которой каждый из сожителей будет иметь свою обособленную часть в жилье. Оба партнера получат отдельный документ о собственности. Далее каждый сможет распоряжаться своей долей самостоятельно. Однако здесь также действует правило преимущественной покупки.

Пошаговая инструкция продажи доли недвижимости

Чтобы приобрести квартиру сразу в долевую собственность необходимо действовать по определенному алгоритму.

Этапы поиска и оформления недвижимости:

Заключаем договор с риелтором или осуществляем поиск жилья самостоятельно.
Обсуждаем с продавцом условия покупки.
Заключаем договор купли-продажи в котором сразу же указываем размеры долей, причитающихся каждому из супругов.
Передаем продавцу деньги.
Регистрируем право собственности в Росреестре.

После того, как договор купли-продажи заключен, необходимо зарегистрировать права собственности в Росреестре. Для этого следует подготовить пакет документов и сдать его регистраторам.

Вам потребуются:

паспорта всех участников сделки;
заявления о внесении изменений в реестр;
договор купли-продажи;
квитанция об оплате государственной пошлины;
техпаспорт на квартиру из БТИ.

Спустя 14 дней после сдачи документов на рассмотрение каждому супругу на руки будут выданы выписки из ЕГРН, которые будут являться документами, подтверждающими право собственности на их доли.

Расходы

Помимо платы за квартиру, единственный основной расход – это государственная пошлина в размере 2000 рублей.

Дополнительно могут потребоваться финансы на:

услуги риелтора – обычно оплачиваются в процентах от стоимости сделки;
услуги нотариуса – от 2000 рублей.

Пример. Семья Петровых решила улучшить жилищные условия и продав две однокомнатные квартиры, доставшиеся в наследство каждому из супругов от бабушек, купила просторную трехкомнатную квартиру. Так как деньги на приобретение квартиры были потрачены не совместно нажитые, причем со стороны жены была вложена сумма в два раза больше чем со стороны мужа, было сразу же решено оформить новую квартиру в долевую собственность. Петров получил одну большую комнату, а Петрова две маленькие. Посовещавшись супруги решили ограничиться составлением соглашения о разделе имущества. Спустя 2 года семья распалась, Петров переехал к родственникам, а его бывшая супруга приобрела большую комнату в ипотеку. Никаких споров и разногласий по поводу раздела квартиры у пары не было, так как совместная покупка была правильно распределена на начальном этапе.

Уточнив сравнения режимов, переходим к обзору инструкции по приобретению жилья в долевую собственность супругов. Сразу скажем, что процесс отличается от стандартного.

Прежде чем регистрировать право собственности, вам придется подумать над составлением брачного контракта.

Пошаговый алгоритм

Следующие этапы стоят друг за другом в такой последовательности:

Во-первых, составить проект брачного договора

Распишите, как делится квартира, кому отходят доли, чьи дроби будут больше, а чьи меньше и т.д.

Во-вторых, утвердить договор у нотариуса

Отправляйтесь в ближайшую нотариальную контору: составьте брачный договор, обговорите нюансы. Если контракт уже составлен, передайте его на удостоверение нотариусу. Перед этим нужно оплатить услуги специалиста – обычно деньги передаются прямо в офисе нотариуса через секретаря-референта.

В-третьих, найти подходящую квартиру

Обратите внимание на район, инфраструктуру, экологию, этажность, износ дома, соседей и другие факторы. Имейте в виду, что 1-комнатная квартира делится на идеальные доли – условно. Представить их в виде жилых комнат не получится ни при каких раскладах.

Четвертое – заключить договор купли-продажи

Вместе с ним, точнее до него, можно подписать предварительный договор купли-продажи. Одновременно с договором стороны составляют акт приема-передачи квартиры. Размер долей мужа и жены нужно прописать сразу – строго по условиям брачного договора.

Пятое – рассчитаться с продавцом

Разумнее воспользоваться арендой банковской ячейки. Как только вы подпишете документы, сообщите продавцу код от сейфа, и он сможет забрать деньги. Новые правообладатели получат в распоряжение квартиру.

Шестое – зарегистрировать сделку в Росреестре

Обратитесь в ближайшее отделение МФЦ (сейчас бренд – «Мои документы») и передайте документацию. Сведения поступят в орган Росреестра, откуда супругам придут документы о праве собственности на объект. Останется явиться в отделение и получить готовый образец – бумажную или электронную выписку из ЕГРН.

Отныне супруги становятся долевыми собственниками и могут распоряжаться своим имуществом… но не совместно, а в рамках процентных соотношений.

Сразу после совместной покупки квартиры в долевую собственность супруги обязаны выделить доли:

равнозначные или неравнозначные (⅔ и ⅓);
определенные или неопределенные (¼ часть жилья в виде комнаты 20 кв. метров).

Никаких ограничений нет – главное, чтобы собственник получил долю не меньше социальной жилищной нормы на человека – обычно от 9-12 кв. метров и выше. Субъекты РФ устанавливают такие нормы в соответствии с социальной политикой.

Желательно устанавливать доли на этапе составления брачного договора. Чтобы не возникло путаницы, споров и обмана – обратитесь за консультацией к юристам нашего портала.

Список документов

Супругам предстоит собрать и подготовить следующий состав бумаг:

паспорта;
оригинал брачного контракта;
свидетельства о рождении детей – если планируется выделить доли несовершеннолетним.

Со стороны покупателя обязательно документ о праве собственности на квартиру – цветное свидетельство или новая выписка из ЕГРН правоустанавливающий документ в формате договора или свидетельства (например, о приватизации жилого помещения).

Отдавая документы на регистрацию в МФЦ или Росреестр, супруги прилагают к этому перечню договор о покупке.

Сколько займет?

Итак, вы определились с квартирой, отыскали продавца, обсудили важные условия и готовитесь к оформлению. Каковы сроки покупки и регистрации жилья в долевой собственности:

составление проекта брачного договора – от 1 до 7 дней;
утверждение у нотариуса – в течение суток;
оформление бумаг с продавцом – 1-3 дня;
передача документов в МФЦ или Росреестр – 10-15 минут;
ожидание ответа и выписки – от 4 до 10 дней, не считая праздничных дат и выходных.

Разумеется, сроки индивидуальны, но в целом процесс не отнимает много времени.

Госпошлина, расходы

Прикинем, сколько уйдет денег на оформление документов:

цена квартиры – по договоренности;
составление проекта брачного договора с помощью нотариуса – от 1 000 до 5 000 рублей;
заверка брачного контракта – 500 рублей;
услуги нотариуса (УПТХ) – от 1 000 рублей и выше;
государственный сбор за регистрацию права собственности (госпошлина) – 4 000 рублей с обоих, 2 000 рублей с одного супруга.

Обратите внимание, что затраты могут быть связаны и с услугами оценщика. Например, если супруги решили оценить квартиру перед ее покупкой. Тариф устанавливает частная фирма, а все нюансы обговариваются при личном обращении клиентов.

Работающие граждане нашей страны имеют право на налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). Нет исключений и в случае с покупкой жилья в общую долевую собственность.

Мнение эксперта

Алексей Петрушин

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Ощутимая выгода по сравнению с вычетом при совместном владении квартирой – льготы сразу на обоих супругов, а не только на одного из них. Напомним, что при совместной собственности право на имущественный вычет имеет либо муж, либо жена – второй супруг пишет отказ.

Получить компенсацию от государства можно в пропорции от приобретенной доли в квартире. Размер налоговой льготы для физических лиц зависит от цены объекта недвижимости – максимальная сумма квартиры не должна превышать 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), а в случае с ипотекой – 3 млн рублей от % по кредиту. Супруги могут воспользоваться вычетом в рамках одной сделки, однако если сумма менее предельной нормы – остаток переносится на следующие сделки с жильем (покупка, строительство, ДДУ).

Предлагаем ознакомиться: Как можно вернуть телевизор если он не понравился

Налоговый вычет связан с уплатой подоходного налога – НДФЛ, поэтому супруги не смогут вернуть более 13% от уплаченной суммы.

Стоит отметить, что продать часть жилья, находящейся в общей, а не долевой собственности, невозможно. Выходить на рынок нужно только при наличии документа о праве собственности. Подтверждающим документом является выписка из ЕГРН. Как осуществляется покупка квартиры в долях (пошаговая инструкция):

Покупатель должен самостоятельно убедиться в том, что права других дольщиков не нарушены. Лучше проверить наличие письменно отказа от приобретения.
Предварительное обсуждение условий сделки. Необходимо убедиться в том, что стоимость продажи не ниже, чем стоимость, предлагаемая другим частичным владельцам.
Подписание договора купли-продажи. Документ подписывает как покупатель, так и продавец.
Подписание акта приема-передачи недвижимости. Обратить внимание нужно именно на данную бумагу, поскольку часто стороны пренебрегают ее подписанием. В таком случае предъявить претензии относительно ненадлежащего состояния объекта невозможно.
Регистрация договора в Росреестре. Получение документов, подтверждающих право собственности.

Отвечая на вопрос, а нужен ли нотариус при покупке квартиры в долях, ответ однозначный: нужен. Без нотариальной регистрации в Росреестре не примут договор купли-продажи на регистрацию. Следовательно, операция не будет иметь юридической силы.

Для самого покупателя специфических особенностей нет. Они есть для продавца. Именно он должен осуществить все полагающиеся действия для того, чтобы он не проходил в качестве ответчика в судебном делопроизводстве.

Определение долей после покупки

Если семейная пара решила выделить отдельные части в жилье уже после приобретения и оформления собственнических прав, им нужно действовать следующим образом:

Подготовить бумаги для выделения долей.
Подать документацию в Регистрационную палату.
Дождаться получения новой выписки о собственности.

Пакет необходимых документов включает:

Заявление о разделении долей.
Соглашение о выделении (необходимо удостоверить в нотариате) или брачный контракт.
Документы каждого супруга.
Паспорт на квартиру (технический и кадастровый).
Выписку из БТИ.
Чек об оплате пошлины.

Процедура оформления собственнических прав также занимает 10 дней.

Покупка в ипотеку

Приобретенная посредством ипотеки квартира, оформляется в качестве совместного владения. При этом кредитная организация, выдавшая такой кредит является залогодержателем ипотечного жилища. Супругам не позволяется производить выделение долей до момента внесения последнего взноса и снятия с жилья обременения.

В случае развода до окончательной выплаты по ипотеке, разрешением вопроса о разделении квартиры на части занимается банк. Вполне возможно, что в такой ситуации каждый из бывших супругов получит собственную долю и будет обязан выплачивать отдельный долг за нее.

Долевое строительство

Нередко семейные пары приобретают квартиры в недостроенных домах, вкладывая на эту цель общие средства. Приобретение недостроенной жилой недвижимости подразумевает заключение договора долевого строительства (ДДУ). Владельцем квартиры по такому договору могут быть как оба супруга, так и один из них. Независимо от этого при разводе жилище признается общим и делится на равные части.

Выделение долей по брачному контракту

Брачный контракт (договор) представляет собой соглашение между двумя людьми, которые намереваются или уже вступили в брачно-семейные отношения. Договор становится законным только со дня регистрации брака (п. 3 ст. 43 СК РФ) и прекращает действия в момент официального развода.

Таким документом могут определяться порядок использования совместного жилища, устанавливаться доли мужа и жены, а также способы дробления квартиры на доли.

Составление контракта позволяет семейной паре:

изменить законодательные требования к собственности, определив ее в качестве долевой;
установить конкретные размеры долей;
определить суммы, необходимые для внесения мужем и женой при покупке жилья;
определить способ раздела при разводе;
установить доли детей (как имеющихся, так и будущих).

Контракт обычно заключается еще до приобретения квартиры, соответственно в момент покупки жилища, доли определены заранее. Таким образом у супругов нет необходимости включать данные пункты в договор купли-продажи.

При приобретении жилища посредством заключения договора купли-продажи, новый владелец должен оформить собственнические права на покупку. Если новым хозяином квартиры выступает один человек, жилище оформляется только на него. Однако чаще всего жилье покупается несколькими гражданами, например, супругами. В таком случае жилая недвижимость «по умолчанию» приобретает статус общего владения. Однако существуют способы, позволяющие при необходимости, сразу разделить приобретаемую жилую недвижимость на долевое владение.

Какие есть подводные камни

Действующим законодательством в некоторых случаях предусмотрен полный запрет на совершение реализации доли в имуществе. Гражданским кодексом Российской Федерации запрещено отчуждать доли в жилплощади посредством заключения цессии (уступки права требования). Данный вид соглашения часто используется в юридической практике, однако, в конкретном рассматриваемом случае этот вид сделки запрещен.

Единый вариант, при котором разрешено продать часть жилплощади, не уведомляя иных хозяев, это продать ее на публичных торгах. Таковым методом реализуют долю в жилплощади кредиторы, в том случае если у должника нет другого имущества или его недостаточно.

Но далеко не любую долю в жилплощади разрешено забрать в счет неуплаченного капитала, так как в соответствии с действующим законодательством отбирать единственное жилое имущество невозможно.

Имеется лишь два варианта, при которых данное изъятие позволяется:

в случае если часть земельного участка, квартиры, дома или иного жилого имущества фигурирует залогом при оформлении ипотеки (в предоставленном случае разрешено взять в и единственное жилище);
при условии, что неплательщик не проживает в доме, в котором ему принадлежит часть жилплощади, и непрерывно зарегистрирован по иному адресу либо имеет во владении иную жилую площадь.

Сделки между супругами

Таким образом, в случае, если имущество приобретено супругом в период брака и отсутствует документ, подтверждающий изменение законного режима имущества супругов, то договор купли-продажи такого недвижимого имущества, где сторонами выступают супруги, не соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 256 ГК РФ, гл. 7 СК РФ)». На первый взгляд, семейное законодательство и гражданское законодательство, в части подлежащей применению к семейным правоотношениям, не содержит запрета на совершение сделок между супругами.