Наверное, каждый человек мечтает иметь собственную жилплощадь. Покупка частного домовладения или квартиры на рынке вторичного жилья – удовольствие не из дешевых. Куда более экономичным вариантом является принятие участия в долевом строительстве или постройка собственного дома на земле, арендованной у муниципалитета. Но как быть, если застройщик затягивает процедуру передачи помещения в случае долевого участия, или каким образом оформить право собственности на недострой на своем участке при самостоятельном возведении дома? О том, как получить право собственности на объект незавершенного строительства, расскажет следующая статья.
«Дачная амнистия»
Таким термином в народе окрестили упрощенный порядок приватизации земель, выделенных муниципалитетами на ведение личного, подсобного хозяйства, а также под ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Случается, что начатый, практически завершенный строительный процесс приходится прерывать. Но и «незавершенку» требуется оформить надлежащим образом. Первостепенное значение в этом вопросе имеет то, на основании чего происходит эксплуатация участка – дана ли земля в бессрочное пользование или во временное, либо участок под «незавершенкой» принадлежит землевладельцу на правах собственности. Немаловажно учитывать и само назначение земель. Если говорить об ИЖС, постройка предполагается изначально, если же рассматривать наделы, выделенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), то ситуация может быть неоднозначной. В тех случаях, когда речь идет об ЛПХ в пределах населенных пунктов, то квалифицировать такой участок можно как приусадебный, предполагающий возведение жилой постройки. А вот надел, расположенный за чертой населенного пункта, характеризуется как полевой участок, а это означает, что получить признание права собственности на объект незавершенного строительства на нем не получится, ведь он в принципе не предназначен для возведения жилья. Согласованно со ст. 222 ГК РФ, подобное строение квалифицируется как «самовольная постройка» и подлежит сносу.
Оформление недостроя
Согласно статье 130 ГК РФ под недвижимостью подразумеваются вещи, неделимо связанные с землей, переместить которые без сопутствующего ущерба не представляется возможным. Недостроенный объект с фундаментом расценивается в качестве недвижимого имущества, попадая под критерии указанной статьи. Из ст. 25, п. 2, Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, следует, что для оформления права собственности на недострой требуется правоустанавливающая документация на землю и разрешение на осуществление застройки. Перед тем, как подать документы в Росреестр, потребуется предпринять следующие шаги:
- получить разрешение на осуществление строительства, полученное в отношении незавершенной постройки;
- получить технический паспорт объекта в БТИ;
- получить кадастровый паспорт на недострой согласно форме, утвержденной от 01.01.2015г.
Как оформить незавершенное строительство дома
Закон определяет незавершенное строительство жилого дома, как не введенное в эксплуатацию строение. При этом не имеет особого значения, насколько дом достроен – на половину или строительство только начали. А все потому, что многие сталкиваются с неприятной ситуацией, когда строительство жилого дома приходится останавливать. Причины могут быть самыми разными, но главное, это знать, как правильно зарегистрировать такой «недострой». Важным фактором является наличия права на ту землю, где строится объект. Это может быть право собственности, право наследования или право аренды.
Это важно знать: Выселение за неуплату коммунальных услуг из муниципальной квартиры
Камни преткновения при участии в долевом строительстве
Приобретение жилья на основе договора участия в долевом строительстве для ряда граждан является оптимальным вариантом по сравнению с покупкой аналогичной жилплощади на вторичном рынке. К сожалению, из-за нестабильности экономики или недобросовестности застройщика, часто недостроенный дом так и остается символом мечты о новоселье. Застройщики либо тянут со сроками сдачи, либо и вовсе складывают с себя ответственность, инициировав процедуру банкротства. В таких случаях дольщику остается либо брать ситуацию в свои руки, отстаивая собственные интересы в соответствии с действующим законодательством, либо безропотно ждать исполнения возложенных на себя обязательств другой стороной договора.
Важно! Оформлять свои права на долю от недвижимости представляется возможным только через обращение в судебный орган.
Обращение в судебную инстанцию
Перед тем, как подготовить иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, дольщику необходимо учесть следующее:
- Подсудность. Подсудность определяется, согласно со ст. 30 ГПК РФ, исходя из месторасположения самого объекта. Для юридических лиц местом обращения будет территориальный орган Арбитражного суда, физические лица направляют исковое заявление в Районный или Городской Суд.
- Готовность. Признание права на незавершенный строительством объект возможно исключительно в тех случаях, когда процесс постройки завершен и остается лишь ввести здание в эксплуатацию, либо стройка «заморозилась» на завершающих этапах. Однако основание для обращения в суд отсутствует в тех случаях, когда застройщиком были допущены нарушения сроков ведения застройки на начальных этапах. Существует вероятность удовлетворения судом исковых требований истца при готовности объекта более чем на 75%, но она не велика. А вот вероятность получить положительное решение судебных органов для истца при завершенности здания более чем на 90% в разы выше, но необходимо учесть, что именно заявителю предстоит подтвердить заявленную готовность путем предоставления доказательств.
- Предмет иска. Наиболее часто встречающейся ошибкой дольщиков, из-за которой исковые требования могут быть отклонены, является неверная формулировка самих требований, например, о признании прав на квартиру, гараж и т.д. Согласно заключенному договору долевого участия, дольщик вправе претендовать на долю, соответственно, в иске должно быть требование о признании права собственности на долю недостроя, обозначенную в имеющемся договоре. Недостроенный дом не квалифицируется как полноценное жилое недвижимое имущество, следовательно, использование терминов, относящихся к жилой недвижимости, будет считаться ошибочным. Поэтому в иске следует указывать лишь требование на долю, соответствующую договору долевого участия, причем, достоверность точных сведений о размерах и площади, будут одними из ключевых для суда.
- Исполнение обязательств. Само обращение в суд возможно лишь при условии полного исполнения договорных обязательств перед ответчиком по вопросам финансирования. Например, такой пункт договора, как необходимость произведения оплаты разницы между стоимостью будущей квартиры согласно проектной документации и фактическим метражом после технической инвентаризации может стать причиной для отклонения исковых требований истца.
Признание объектов незавершенного строительства недвижимым имуществом
Согласно действующему законодательству Республики Казахстан в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежат их отличительные признаки и свойства этих вещей. Так прочность связи с землей и неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого имущества. Такое различие, несмотря на то, что в основе ее лежат естественные качества вещей, имеет правовое значение, правовые последствия, так как позволяет отличить движимое имущество от недвижимого.
Статья 117 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (общая часть) от 27 декабря 1994 года № 269-XII (далее — ГК РК) к недвижимому имуществу относит: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Статья 117 ГК РК не дает исчерпывающего перечня этих объектов. С точки зрения здравого смысла мы можем предположить, что объекты незавершенного строительства являются недвижимостью. Но п. 4 статьи 236 ГК РК гласит, что до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается. Из приведенной нормы ясно видно, что законодатель для незавершенного строительства установил режим движимого имущества и рассматривает его как совокупность движимых материалов. В свою очередь, незавершенное строительство прочно связано с земельным участком, на который распространяется иной режим — режим недвижимого имущества. Различия в правой природе (режиме) этих объектов создает немало проблем на практике. Зачастую, земельный участок передается в залог, но незавершенное строительство при этом не является предметом залога. При обращении взыскания на земельный участок юридическая судьба незавершенного строительства не ясна.
Так к примеру, признание незавершенного строительства движимым имуществом означает, что залог земельного участка не распространяется на незавершенное строительство и юридическая судьба незавершенного строительства не зависит от юридической судьбы земельного участка. Однако незавершенное строительство прочно связано с земельным участком. В этой связи при обращении взыскания на предмет залога, возникает проблема реализации и перехода прав на земельный участок, находящегося в залоге.
Решение нам видится, только в том, чтобы незавершенное строительство также признать недвижимым имуществом, что, в свою очередь, приведет совсем к иному правому регулированию. Объекты незавершенного строительства следует относить к такому виду недвижимости, как здание (сооружение), с распространением на них соответствующей правовой регламентации. В противном случае будет искусственно исключена возможность применения к незавершенному строительству тех норм, которые позволяют эффективно регулировать данные правоотношения [ ]. При этом, в отношении незавершенного строительства будут применены нормы, предусмотренные в пунктах 1 и 3 статьи 52 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (далее — ЗК РК), которые гласят, что право собственности на здания (сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (сооружениями). Указанные права неотделимы друг от друга. Отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются. Необходимо также отметить и актуальность применения п. 1 ст. 78 Земельного Кодекса РК, в котором предусмотрено, что залог здания (строения, сооружения), расположенного на неделимом земельном участке означает, что одновременно передается в залог весь земельный участок или право землепользования. В основе данных статей лежит принцип единства юридической судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Если данный принцип распространить на объект незавершенного строительства, это решит проблему реализации и перехода прав на земельный участок, находящейся в залоге, так как незавершенное строительство будет следовать правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). То есть юридическая судьба этих объектов будет неразрывно связана.
Признание незавершенного строительства объектом недвижимости потребует также решения ряда вопросов в долевом участии в жилищном строительстве и подрядных отношениях.
Согласно п. 8 статьи 1 Закона Республики Казахстан от 7 июля 2006 года № 180-III. «О долевом участии в жилищном строительстве» , долевое участие в жилищном строительстве — отношения сторон, при которых одна сторона обязуется построить жилое здание и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого помещения. Договор является многосторонней сделкой. Где сторонами выступает застройщик, проектная компания, дольщик и банк-агент. По договору, застройщик организовывает строительство жилого дома на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или праве землепользования, путем учреждения проектной компании для строительства жилого дома за счет привлечения денег дольщиков. Проектная компания в определенный срок строит жилое здание, которое после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передает дольщику по передаточному акту его долю. До передачи доли по передаточному акту, дольщик имеет, только обязательственные права перед застройщиком и проектной компанией. Зачастую, на практике, застройщик, пользуясь тем, что земельный участок принадлежит ему на праве собственности, передает его под залог, получая при этом заемные средства, но к указанному сроку денег не возвращает. Банк на основании Закона об ипотеке недвижимого имущества от 23 декабря 1995 года № 2723 (далее — закон об ипотеке недвижимого имущества) начинает обращения взыскания на заложенное имущество. При этом у банка возникает проблема реализации и перехода прав на земельный участок, так как на нем находится объект незавершенного строительства.
Возникает также вопрос, как быть с обязательственными правами дольщиков? Безусловно, их права ущемлены. Тем более, если у застройщика есть право закладывать земельный участок и незавершенное строительство как объект недвижимости. Решение данной проблемы видится в усилении и обеспечении прав дольщиков. Для этого, считаем, необходимо законодательно установить положение о праве залога дольщиков на незавершенное строительство вместе с земельным участком. При этом застройщик будет иметь право закладывать незавершенное строительство вместе с земельным участком только с согласия дольщиков.
Следующая проблема возникает в подрядных отношениях. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, принять её результаты и уплатить за неё определенную цену.
В п. 4 ст. 654 ГК РК установлено, что собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты работ является подрядчик. В соответствии с предлагаемыми нами поправками смысл данной нормы теряется, так как собственником незавершенного строительства будет собственник земельного участка. На практике нередки случаи, когда собственником земельного участка выступает заказчик. Следовательно, он будет и собственником объекта незавершенного строительства. Безусловно, это увеличивает риски подрядчика. Ведь, он теряет права на возводимый им объект.
Решение данной проблемы видится в необходимости усиления института удержания для обеспечения интересов подрядчика. Для этого необходимо включить дополнительную статью в параграф 3 «Особенности строительного подряда» ГК РК, в которой будут описаны права и обязанности подрядчика, процедура удержания, а также, в случае длительного не исполнения обязательства заказчиком, право подрядчика на реализацию незавершенного строительства вместе с земельным участком.
Также хотелось бы отметить что, порядок оплаты работ определяется договором подряда, который может предусмотреть оплату: а) предварительную б) поэтапную в) после принятия всей работы [ ]. Из трех вышеприведенных видов наибольший риск для подрядчика представляет оплата после принятия работы. Поэтому для этого вида оплат предлагаем введение более радикальной нормы, в которой будет указано, что в случае неоплаты заказчиком выполненных по договору работ, заказчик обязан переуступить подрядчику право распоряжения объектами для последующего выставления и реализации его на торгах.
В продолжение рассматриваемой темы следует также упомянуть, что в соответствии с предлагаемыми нововведениями в отношении незавершенного строительства подлежат применению нормы закона об ипотеке недвижимого имущества, который имеет немного иные экономические цели и задачи, чем ГК РК. Это по нашему мнению, улучшит экономическую составляющею и привлекательность объекта незавершенного строительства, как предмета залога. Так в литературе отмечается, что Указ об ипотеке недвижимого имущества имеет целью активизацию предоставления ссуд банками (ипотечного кредитования) в том числе для привлечения финансовых средств для жилищного строительства, инвестиций в предпринимательскую сферу экономики Казахстана. Побудительным мотивом к этому должна выступить уверенность кредитора в минимизации предпринимательского риска, что основано на наличии и высокой ликвидности недвижимого имущества, оформленного в виде ипотеки. Принятие Указа об ипотеке недвижимого имущества в комплексе с другими нормативными правовыми актами в сфере предпринимательства является фактором, способствующим стабилизации сфер производства и распределения, а также созданию устойчивых рыночных стимулов и регуляторов [ ].
Таким образом, если признать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, то в соответствии с п. 2 статьи 299 ГК РК, залог незавершенного строительства будет квалифицирован как залог недвижимого имущества. Это в свою очередь: 1) соединит юридическую судьбу земельного участка и объектов незавершенного строительства; 2) решит проблему реализации и перехода прав на земельный участок, находящегося в залоге, с незавершенным строительством; 3) упразднит фикцию (не будет нарушаться природа вещей); 4) повысит эффективность правового регулирования обязательственных (залоговых) правоотношений; 5) позволит с наименьшими проблемами получить заем; 6) минимизирует предпринимательский риск кредитора, а также 7) повысит ликвидность объектов незавершенного строительства.
Список использованных источников:
1. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 218.
2. Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий (постатейный): В двух книгах. Книга 1/ Ответственные редакторы: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. — Алматы, 2006. — с 391 комментарий к статье 623. Порядок оплаты работ.
3. Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. Алматы: Издательство «АдилетПресс», 1997. — с. 76.
Больше новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!
