Порядок создания ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

Законодательство обеспечивает граждан, являющихся владельцами жилья, правом самостоятельного управления своим домовым имуществом. Организовано это может быть различным образом. Одна из форм самоуправления называется товариществом собственников жилья (ТСЖ).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Что это такое и зачем нужно

Товарищество собственников — это организация, занимающаяся некоммерческой деятельностью (не получающая прибыли от совершаемых ею действий). Областью её ответственности является обеспечение надлежащего порядка в доме.

Все вопросы, затрагивающие обустройство и обслуживание общего жилья, рассматриваются и решаются товариществом самостоятельно:

1. В процессе разрешения проблемных ситуаций ТСЖ может прибегнуть к помощи сторонних организаций, а может справиться благодаря своим внутренним резервам. Такое сообщество представляет собой полноправное юридическое лицо, обладающее:
   банковским счётом;
2. правом набора персонала, ответственного за выполнение установленных задач.
3. Главный учредительный документ ТСЖ – это Устав. В нём отображены все имеющиеся задачи, и он регламентирует все действия по благоустройству дома. Согласно закону, выполнение видов работ, не указанных в Уставе недопустимо (ЖК РФ, гл. 13, ст. 136, ст. ст. 44 по 46, УК и ГК РФ). За несоблюдение этого требования товарищество может быть ликвидировано, руководителям может грозить уголовная ответственность.
4. Регулирует деятельность товарищества возглавляемое председателем правление. Оно несёт на себе функцию оперативного управления делами и наёмными работниками. Статус высшего органа имеет общее собрание членов товарищества, которое отвечает за разрешение всех спорных моментов и вопросов, связанных с существованием самоуправленческой организации, например:
   как создать ТСЖ и поддерживать его существование;
5. реорганизовать структуру, а также ликвидировать её;
6. проводить выборы председателя, правления, проверяющих органов;
7. определить размер членских взносов;
8. составить перечень необходимых работ и связанных с ними расходов.

Как создать в России ТСЖ в 2019 году

Жильцы многоквартирного дома могут на общем собрании выбрать форму управления. Особой популярностью пользуется товарищество собственников жилья (ТСЖ). Этот способ управления подразумевает, что жители дома сами содержат свое имущество. Но чтобы эта деятельность была законной, товарищество следует правильно оформить с точки зрения права. В противном случае дом может остаться без обслуживания и необходимых ресурсов. Поэтому им нужно выяснить, как создать ТСЖ.

В ст. 136 ЖК РФ прописаны условия для создания ТСЖ. Основное требование состоит в том, что подписать протокол собрания должны все участники, проголосовавшие за выбор такой формы управления. В этой же статье сказано, что при определенных условиях членами одного товарищества могут стать собственники нескольких домов. Подробнее этот вопрос будет обсуждаться ниже.

Кто имеет право быть частью товарищества

В создании ТСЖ участвуют только собственники жилища.

Товарищество жильцов может быть создано после принятия соответствующего решения на общем собрании. Юридическую силу оно получает только в том случае, если согласие дали не меньше половины из тех, кто присутствовал на собрании (а таких должно быть более чем 50% от всего количества проживающих в доме).

Если среди жильцов есть наниматели, то вместо них членом ТСЖ считают мэрию или одного из её представителей. Сложность может возникнуть только с гражданами, которые не достигли совершеннолетия:

• Не будучи полностью дееспособными с точки зрения закона, они одновременно являются собственниками недвижимости.
• Родители или опекуны таких граждан (при условии, что они не имеют собственности в доме) ни от своего имени, ни от имени ребёнка вступить в товарищество не могут.

ТСЖ

ТСЖ – что это такое? Товарищество собственников жилья является не частной организацией, предназначенной для выполнения функций управляющего предприятия.

ТСЖ, как организация, действует исключительно в интересах людей, проживающих в доме, выдвигает нововведения и осуществляет ремонт здания. Организация контролирует качество услуг бытового обслуживания, которыми пользуются жильцы, оплачивает счета.

На создание такого товарищества имеет право любой владелец квартиры в доме. Лучше всего, если его репутация не будет запятнана, так как это вызовет доверие остальных жильцов дома.

Перед тем, как открыть ТСЖ, следует убедиться, что данный гражданин обладает достаточным количеством свободного времени, которое он может посвятить управлению многоквартирным зданием.

Случается так, что председатель в ТСЖ не может отыскать ответы на многочисленные вопросы, поступающие от собственников жилья. Такое можно объяснить элементарным дефицитом времени.

При регулярных отказах в приеме посетителей и решении возникающих вопросов, владельцы жилья возмущаются и организовывают смену участников правления или возврат к своему управляющему предприятию.

В здании может действовать только одно ТСЖ. Можно создать товарищество, распространяющее свое влияние не на один дом в том случае, если все постройки находятся недалеко друг от друга.

Трудности могут возникнуть с распределением расчетов по коммуналке, поэтому и председатель товарищества, и руководитель бухгалтерии должны обладать опытом работы на похожих должностях.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

Чтобы создать организацию (в том числе и ТСЖ), требуется преодолеть два этапа:

1. Организация.
2. Регистрация.

Этап 1 – Организация

Организация товарищества также состоит из двух частей:

• подготовительные работы;
• собрание.

Подготовка к собранию

1. Прежде всего, нужно тщательно изучить законодательную базу, то есть все законодательные акты, в которых определяется деятельность ТСЖ:

• перечень прав и обязанностей;
• список требований;
• допустимые сферы функционирования;
• общий порядок создания, ликвидации и реорганизации.

2. Далее потребуется заняться созданием инициативной группы. В её состав должны входить люди, умеющие управлять и направлять других, свободно ориентирующиеся в финансовой и юридической областях, пользующиеся доверием совладельцев жилища. Следует уточнить, что в роли инициатора может выступать не только жильцы дома, но и мэрия, либо домоуправление.

Узнайте, как написать жалобу на управляющую компанию. О том, как узнать бывших собственников квартиры, следующая инструкция.

3. Далее представители сформированной группы должны побеседовать со всеми собственниками, обсудить с ними важность и необходимость создания ТСЖ. Вместе с тем происходит подготовка к самому собранию:

• сбор документов;
• оформление бюллетеней;
• рассылка, либо личное вручение приглашений с установленной датой и местом проведения собрания (под расписку, либо с уведомлением о вручении);
• составление протокола.

Собрание может проходить в двух формах: очной и заочной. Для решения вопроса о формировании ТСЖ лучше предпочесть первый вариант. Содержание подготовительной документации:

1. Приглашение:
   цель;
2. место;
3. основные сведения о приглашаемом собственнике (ФИО, номер квартиры);
4. контактные телефоны.
5. Бюллетень:
   полный перечень сведений о собственнике (с указанием общей площади его жилья);
6. правоустанавливающая документация;
7. пункт, отображающий повестку дня.

.

На все приведённые в бюллетене вопросы жильцы обязаны дать ответ в письменном виде. Разнообразие вариантов ответа сокращено до двух: против/за.

О факте проведения собрания собственников следует предупредить заранее (минимум – за 10 дней).

Проведение собрания

Точные указания к тому, как правильно проводить собрания, содержатся в статье 146 ЖК РФ:

1. На встречу жильцы приходят с паспортом, документами, подтверждающими их право собственности и ксерокопиями всей этой документации.
2. В самом начале, путём голосования определяется председатель собрания и его секретарь.
3. Далее происходит оглашение повестки и проведение прений (обсуждений) касающихся всех вопросов в проектном плане товарищества. Если в итоге было принято положительное решение, то происходит утверждение Устава и избрание членов правления (председатель может быть определён позднее на отдельном заседании правления).
4. Помимо этого, потребуется определить, кто войдёт в состав ревизионной и счётной комиссий.
5. После — раздача бюллетеней (в дальнейшем производится учёт только поданных бюллетеней с отметкой об определённом решении). Чтобы стать членом товарищества, потребуется подать специальное заявление, о чём говорится в статье 143 Жилищного Кодекса.
6. После этого организационный период можно считать завершённым.

.

Этап 2 – Регистрация

За проведение регистрации отвечает председатель. По его поручению (при наличии соответствующей заверенной нотариусом документации) ТСЖ может быть зарегистрировано доверенным лицом.

Саму процедуру регистрации осуществляет Налоговая служба. Чтобы товарищество было поставлено на учёт, его представителю потребуется предъявить:

• все необходимые документы с нотариально заверенными копиями и своим паспортом;
• квитанцию об уплате госпошлины в размере 4-х тысяч рублей.

Когда процедура завершена, под контролем председателя и комиссии мэрии осуществляется открытие расчетного счёта ТСЖ. Сама мэрия должна быть уведомлена об этом в письменном виде.

Документы

Для регистрации потребуется следующая документация:

• протокол собрания;
• устав (в единственном экземпляре);
• протокол, составленный заседанием правления при выборе председателя;
• форма регистрации Р11001 (она же и есть заявление);
• адрес, где располагается организация;
• паспорт, квитанция и копии всех документов (о чём говорилось ранее).

.

Спустя 7 дней после того как Налоговая служба приняла заявление, товарищество приобретёт статус юридического лица и получит соответствующее свидетельство. Данные об этом будут отображены в едином реестре (ЕГРЮЛ).

Пошаговая инструкция создания ТСЖ

Собираясь создать ТСЖ, нужно понимать всю возложенную на организацию ответственность.

Формирование товарищества обоснованно, если управляющая компания плохо справляется со своими обязанностями, а жильцы недовольны качеством оказываемых услуг.

Необходимо собрать инициативную группу из владельце жилых помещений, которые заинтересованы в повышении качества управления многоквартирным домом.

Зачастую, после образования ТСЖ возникают трудности в результате неверно организованной деятельности либо неправильно прописанными целями в уставе.

Собственники могут столкнуться с ситуацией, когда ТСЖ может оказаться неподготовленным к реализации поставленных задач. А основной сложностью может являться различные интересы жильцов дома.

Прежде, чем организовать ТСЖ требуется четко понимать, для чего жителям нужна эта организация, какие следствия его деятельности они хотят получить.

Ключевой задачей является объединение жильцов для повышения качества пользования недвижимостью, содержания жилья в надлежащем состоянии.

Следует учитывать все пожелания владельцев помещений, подвергать рассмотрению их насущные проблемы и нужды.

В многоквартирном доме

Для организации товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, следует собрать не менее 50% голосов жильцов.

Собственники должны понимать достоинства создания товарищества и передачи ему прав на управление здания.

В ходе голосования количество голосов зависит от размера принадлежащего жилого помещения. Больше голосов имеют собственники квартир большей площади.

К примеру, у обладателя 3-комнатной квартиры (76 кв.м.) больше голосов, чем у владельца 1-комнатной (33 кв.м.).

Ключевая задача при создании товарищества заключается в том, чтобы найти нужное количество собственников, заинтересованных в изменении способа управления домом. После чего можно начинать подготовку к регистрации ТСЖ.

Типовой образец устава ТСЖ ищите в статье: Устав ТСЖ по новому Жилищному кодексу.

Подготовительный этап состоит из нескольких мероприятий:

Образование инициативной группы	включающей владельцев помещений
Сбор необходимых документов	составление запросов
Назначение даты общего собрания жильцов	направление уведомлений о проведении собрания

Предварительно необходимо решить определенные вопросы:

1. Величина бюджета объединения, членских взносов;
2. Место расположения офиса ТСЖ;
3. Оформление договоров с наемными работниками.

В случае принятия решения о формировании организации, то с подготовленными бумагами нужно обратиться в территориальное отделение ФНС.

Образование инициативной группы

Инициативная группа, как правило, включает в себя 3-5 жильцов многоквартирного дома. Члены этой группы впоследствии войдут в члены ТСЖ.

Рекомендуется подбирать лиц с активной позицией, разбирающихся в бухгалтерии, понимающие особенности жилищно-коммунального хозяйства, и которые пользуются доверием у остальных владельцев помещений.

Состоящие в инициативной группе граждане выполняют действия по доведению информации до жильцов дома (рассылают извещения о дате проведения общего собрания, размещают объявления на информационных стендах и т.д.)

Кроме того, они могут проводить разъяснительные беседы с жильцами, обосновывая необходимость создания товарищества, его преимущества перед управляющей компанией.

Проведение общего собрания

Деятельность товарищества собственников жилья заключается в обслуживании дома и содержание его в надлежащем техническом состоянии.

ТСЖ организуется в интересах собственников помещений. Но перед его организацией, необходимо провести общее собрание жильцов.

В ходе собрания владельцам жилья объясняется о необходимости формирования товарищества, о действиях, которые нужно для этого сделать.

Следует принимать во внимание, что российские граждане с недоверием относятся к подобным инициативам некоммерческих организаций, а доверяют по большей части государственным или муниципальным органам.

Вследствие этого убедить граждан, в особенности лиц преклонного возраста, бывает достаточно непросто.

Акцент лучше делать на будущие позитивные изменения, обратить внимание жильцов, что произведенные ими платежи будут направляться на потребности дома, а не на содержание чиновников.

К данному мероприятию необходимо подготовиться заблаговременно, обдумав возникающие у собственников помещений вопросы.

Стадии проведения собрания:

Обсуждение вопросов по повестке дня, рассылаемой владельцам квартир	рекомендуется изложить их без лишних отклонений от темы
Раздача жильцам заранее подготовленных бюллетеней голосования	в них владельцы жилья будут проставлять свои голоса за организацию ТСЖ (или голоса против). К бюллетеням прикладываются копии выписок из ЕГРН, подтверждающие право собственности на квартиру. Собрание признается состоявшимся в случае участия в нем более 50% жителей дома.
Выбор председателя ТСЖ и членов правления	председателем должен быть гражданин, проживающий в многоквартирном доме
Утверждение устава создаваемого товарищества	документ скреплять подписью нотариуса
Составление	протокола общего собрания

Граждане, которые проголосовали против организации ТСЖ, сохраняют право на вхождение в его состав, а жильцы, отдавшие голоса «ЗА» его создание, имеют право не вступать в него. Вступление в ТСЖ происходит полностью на добровольной основе.

Регистрация товарищества в качестве юр.лица

ТСЖ подлежит регистрации как юридическое лицо. Для чего требуется:

• созвать общее собрание жильцов;
• составить протокол;
• направить в налоговую службу заявление надлежащего образца.

В налоговую службу обращается с подготовленным комплектом документов председатель ТСЖ. Процедура регистрация является платной. Размер государственной пошлины равен 4 тыс. руб., также потребуется оплатить услуги нотариуса.

После подачи документов орган, производящий регистрацию:

1. Осуществляет проверку документов, определяет их действительность.
2. Выдает расписку о получении пакета бумаг.
3. Определяет дату получения результата.

Подготовка документов

В ФНС подаются следующие бумаги:

Заявление на регистрацию некоммерческой организации	и копия паспорта председателя ТСЖ
Протокол собрания	засвидетельствованный подписями членов руководства
Устав организации	утвержденный на общем собрании, а также квитанция уплаты госпошлины в бюджет

Вся документация подается в оригиналах, в случае необходимости, можно сделать нотариально заверенные копии. Перечень бумаг лучше уточнить заранее.

Процесс рассмотрения заявления потребует примерно 5 дней. После чего налоговая служба принимает решение о регистрации юр. лица.

После регистрации ТСЖ нужно оформить акт приёма-передачи многоквартирного дома в управление. Для оформления созывается комиссия от Жилинспекции. Также в нее входят члены руководства товарищества собственников жилья. По итогам выполненной проверки выдается технические документы в установленном порядке.

Передача управления дома от управляющей компании к ТСЖ не приводит к изменению в правах владельцев квартир. Им не требуется вносить какие-либо коррективы в правоустанавливающие документы на принадлежащие им жилые помещения.

После создания ТСЖ составляются и направляются уведомления в комитет по управлению имуществом и департамент городского хозяйства соответствующего муниципального образования.

ТСЖ, как юр. лицо, должно открыть расчетный счет в банке. Он потребуется для зачисления платежей граждан на оплату коммунальных услуг и расчетов с поставщиками.

Особенности создания товарищества

Сложности, с которыми приходится сталкиваться при создании ТСЖ, обычно вызваны несоблюдением правил оформления документации. Уследить за всеми значимыми моментами самостоятельно может не каждый, поэтому лучше изначально получить консультацию у квалифицированного юриста (либо даже нанять его до разрешения всех вопросов, связанных с регистрацией), чтобы впоследствии не пришлось всё переделывать.

В новостройке

Если речь идёт о новостройке, то ТСЖ лучше всего создавать как можно скорее, сразу после сдачи здания в эксплуатацию и оформления жильцами права владения. Это важно, поскольку позволяет владельцам квартир:

• самостоятельно подать заявку на приёмку дома;
• получая жильё напрямую от строителей, сразу же потребовать устранить все обнаруженные неисправности и дефекты;
• разрешить ряд спорных вопросов.

В коттеджном поселке

В пункте втором статьи 136 ЖК РФ есть указание на то, что создание ТСЖ возможно и для собственников разных, но расположенных на прилегающих территориях домов с общими сетями инженерно-технического обеспечения и иными элементами инфраструктуры. Поэтому создание товарищества в коттеджном посёлке также вполне допустимо.

Особенности создания товарищества в нескольких домах и в коттеджном поселке

Может ли быть оно организовано не только в одном многоквартирном доме?

По закону, рядом расположенные дома могут объединяться в одну организацию.

Порядок регистрации почти тот же, что и на один дом. Отличие лишь в том, что в каждом из домов-участников проводится собрание и голосование. В результате «за» должно проголосовать более половины владельцев каждого дома.

ВНИМАНИЕ! Организовать такое объединение могут только дома, имеющие общую придомовую территорию и общие коммунальные системы.

Точно также обстоят дела в коттеджном посёлке. Собственники смежных участков имеют возможность открыть товарищество для управления ЖКХ. Организация ТСЖ на несколько домов не так трудна, как контроль ее дальнейшей деятельность. Ситуацию усложняет большая территория. Необходимо учитывать мнение большего числа жильцов с их требованиями и пожеланиями.

ВАЖНО! Уже зарегистрированное объединение во время деятельности может включить в свой состав новые объекты.

Помимо стандартной процедуры голосования должны быть внесены изменения в устав организации.

Необходимо оформить и подписать протокол, где повесткой дня является включение в состав ТСЖ нового дома.

Можно ли создать ТСЖ в аварийном доме

Длительный срок службы здания приводит к значительному износу всех имеющихся в нём коммуникаций и необходимости осуществления капитального ремонта. По этой причине создание ТСЖ в аварийном доме, не запрещённое законодательно, на практике оказывается накладным делом.

Особенно это выражается в необходимости выплачивать штрафы за ненадлежащее состояние жилищных построек, ответственность за которые берёт на себя товарищество.

Скачали документ с Росреестра в нечитаемом формате? Смотрите, как открыть xml файл выписки ЕГРН. Как проводится межевание земельного участка? Подробности далее.

Как узнать, есть ли обременение на квартиру? Читайте статью.

Деньги на подобные выплаты придётся собирать собственникам здания, а значит, мало кто из них согласится на подобную перспективу.

Полномочия и обязанности

Товариществу предоставляется право:

• распоряжения общедомовым имуществом (при получении согласия собственников);
• регулирования объём коммунальных услуг (но не меньше установленного минимума);
• проведения профилактических и ремонтных работ (по согласию жильцов);
• заключения договоров с подрядчиками;
• предъявления требований, касающихся внесения платы за услуги (включая работу квалифицированных специалистов).

Вместе с тем, ТСЖ не может навязывать жильцам дополнительные услуги и вести от имени товарищества незаконную предпринимательскую деятельность.

В число обязанностей сообщества включено:

• бережное обращение с домовым имуществом;
• обеспечение качественной поставки коммунальных услуг;
• составление сметы расходов, требующихся для поддержания здания в надлежащем состоянии.
• осуществление денежных сборов на оплату ремонта (текущего, либо капитального).

Плюсы и минусы

К преимуществам товарищества можно отнести:

• эффективность управления;
• отсутствие излишней бюрократической волокиты;
• появление возможности предоставлять в аренду общедомового имущества с целью получения средств на оплату ремонта или облагораживание прилегающей к дому территории;
• приятный внешний вид и общая благоустроенность, характерные для домов с товариществами, повышают рыночную стоимость эксплуатируемого жилья;
• открытость финансовой и иной деятельности ТСЖ для всех собственников жилья.

Среди недостатков отмечаются следующие:

• случаи злоупотребления своим положением лицами, имеющими отношение к финансам;
• увеличение эксплуатационных трат;
• необходимость постоянного ведения разъяснительной работы;
• необходимость самостоятельно контролировать погашение задолженностей за коммунальные услуги недобросовестными жильцами;
• недостаточно усовершенствованный механизм правового взаимодействия ТСЖ и госструктур.

Несмотря на это, управление посредством ТСЖ является весьма эффективным, а в случае необходимости, ему могут быть предъявлены определённые требования, относящиеся к улучшению деятельности сообщества. Если они будут иметь под собой обоснование, то ТСЖ не сможет их проигнорировать и будет обязано выполнить.