Покупка и продажа считаются наиболее популярными операциями с недвижимостью, но иногда обмен становится оптимальным вариантом для обеих сторон. Когда человек хочет получить схожее по параметрам жильё в другом районе или городе, договор мены помогает быстро решить вопрос без выполнения лишних действий. У этой операции есть свои особенности, требующие соблюдения для соответствия документа нормам законов.
Основные характеристики обмена
Договор мены жилого помещения применяется для обмена жилья между собственниками. Этот вид соглашения закреплён соответствующим законом. Особенностью операции считается выступление каждой стороны в роли продавца и покупателя одновременно. Гражданский кодекс наделяет владельцев правами и обязанностями по передаче и принятию объектов.
Важно знать! Обмен жилья определяется 567 статьёй ГК РФ, основные правила изложены в 31 главе.
По сравнению с куплей-продажей помещений правила несколько отличаются. Сторонам нужно соблюдать все правила покупки и продажи, которые не противоречат сути мены, это правило отдельно оговаривается в статье для предотвращения спорных ситуаций. Регулирование вопросов выполняется по законодательному акту, в нём подробно описывается принцип осуществления сделки.
Поиск равноценного жилья не всегда даёт результат, обмен может быть двух видов:
- без доплаты, если оба объекта недвижимости имеют равные параметры;
- с доплатой, если квартиры или дома имеют разную цену.
Мена
Мена — особая форма сделки, участники которой выступают в роли владельцев имущества. Условия мены закрепляются в соответствующем договоре, который должен неукоснительно выполняться каждой из сторон.
Сущность и история появления мены
Сделки мены заключаются в бизнесе (между предприятиями), в сфере недвижимости (между двумя владельцами квартир или домов), в обычном хозяйстве (стандартный товарный обмен) и так далее. Сущность мены проста. Здесь собственность (имущество) от одной стороны сделки переходит к другой стороне не безвозмездно, а в обмен на встречный объект сделки. В качестве участников договора мены могут выступать обычные граждане и предприниматели (юрлица).
Главное отличие мены от продажи состоит в том, что в последнем случае имущество меняется на другой товар, а не на наличные деньги. Как следствие, при совершении сделки вещное право действует для одной из сторон, а для другой — личное право, подразумевающее получение эквивалентной цены за объект сделки. Что касается мены, то здесь для обеих сторон сделки имеет место вещное право.
Понятие реального (вещного) договора появилось еще во времена римского права. Первые соглашения не подразумевали обязательной передачи объекта сделки в обмен на иное имущество. Но если одна сторона договора производила товар для последующей передачи, то могла требовать аналогичных действий и от другой стороны.
В такой форме мена была известна в прусском и австрийском законах, а также общегерманском праве. Что касается французского варианта мены, то в нем после оформления сделки стороны брали обязательства передавать оговоренное в соглашении имущество. В свою очередь, ответственность при оформлении мены была много ниже, чем при заключении стандартной сделки купли-продажи.
В России до 18 века большой популярностью пользовался обмен поместьями и другим крупным имуществом. Но в 1714 году на мену имущества был наложен запрет с основной целью — исключить неразбериху при передаче объектов в наследство. В 1786 году соответствующее правило было закреплено на законодательном уровне. В частности, в статье 1374 появилась норма, согласно которой мена недвижимым имуществом была запрещена. Но было в этом законе несколько исключений:
— разрешалось производить обмен казенными землями;
— допускалось размежевание земель по договоренности сторон путем составления так называемых променных актов.
Преимущества таких сделок было в том, что промены можно было совершать без особых формальностей и выплаты крепостных пошлин;
— с разрешения руководящих органов можно было меняться землями на соседних участках. Кроме этого, допускалась мена земель малороссийских казаков, лютеранских и римско-католическим церквей и так далее.
Мена: особенности, объекты, характеристики договора
Каждая сделка закрепляется специальным документом — договором мены. Если исходить из условий соглашения,то одна из сторон должна предоставить второй товар (услугу) в обмен на другой (встречный) объект. Определение договора мены четко прописано в ГК РФ (статься 567, пункт 1).
Обе стороны соглашения одновременно могут выступать как покупателями, так и продавцами. Сам договор мены имеет возмездный, взаимный и консенсуальный характер. Условия, прописанные в соглашении (при отсутствии специального регулирования) обязательно должны быть выполнены.
Один из видов мены — это бартер, который подразумевает обмен продукций при торговле с другими государствами. Особенность такой операции в том, что она требует обязательного лицензирования деятельности, а сами товары, участвующие в сделке, должны иметь равноценный характер.
В роли предмета мены может выступать не только продукция, которая свободна от обременения, но и права на собственность. Товар, который выступает в роли объекта мены, является главным условием соглашения между сторонами. Если объекты сделки с одной и другой стороны является неравноценными, то участник соглашения с более дешевым товаром должен произвести доплату в размере разницы цен. По факту совершения сделки происходит мгновенный переход права собственности. Главное условие — передача оговоренного товара обеими сторонами.
Срок договора мены различен, и здесь все зависит от договоренности участников сделки. Если обмен товарами производится не в один момент (сроки передачи и получения объекта сделки не совпадают), то обязательство передачи объекта в более поздний срок называется встречным обязательством. При таком виде сделки «последний» исполнитель может вовсе не передавать товар, если другой участник не выполнил своих обязательств.
Форма договора мены бывает двух видов — письменной и устной. В международной практике первый вариант более популярен, но в ряде случаев возможна и устная форма заключения сделки, а именно:
— между любыми субъектами сделки при условии, что договор будет исполнен одномоментно, то есть сразу же после заключения;
— объектом сделки выступает товар на сумму в размере менее десяти МРОТ.
Во всех остальных ситуациях, которые не попадают под указанные выше пункты, договор составляется только письменно.
В самом договоре мены фиксируются:
— права и обязательства сторон сделки. В данном пункте прописывается «перекрестная» ответственность, когда обязательства одного участника соглашения являются правом другой стороны. Главное условие — своевременная передача равноценных по цене товаров;
— ответственность. Если один участник сделки передал другому некачественный (испорченный) товар, то для него наступают последствия, оговоренные в нормах сделки купли-продажи. В случае когда третья сторона изъяла товар, то потерпевшее лицо может требовать от второй стороны соглашения покрытия текущих убытков.
К отличительным особенностям договора мены, которые выделяют его среди других договорных обязательств, можно отнести:
— мена — это сделка, которая всегда направлена на передачу имущества. Этим она имеет схожие черты с целой группой популярных сделок — арендой, ссудой, рентой, займом, дарением, куплей-продажей и так далее;
— договор мены отличается от других соглашений возмездного типа. Главная особенность — характер встречного предоставления, то есть участники соглашения производят взаимный обмен товарами;
— при оформлении мены имущество, взаимно передаваемое друг другу, переходит в собственность;
— право собственности по факту обмена происходит сразу же после выполнения требований договора сторонами сделки.
В современной практике оформление мены часто применяется для прикрытия «темных» схем и противозаконных действий. К примеру, стороны посредством таких сделок могут уходить от необходимости выплаты налогов. Это легко объяснить, ведь по договору мены у сторон есть возможность самостоятельно устанавливать эквивалент передаваемых товаров. К примеру, определенную ценность можно обменять на долговую бумагу (облигацию, вексель) без обеспечения. Если в результате следственных действий будет выявлена такая сделка, то она переходит в разряд притворных.
На законодательном уровне каких-то особых требований к участникам договора мены нет. Единственное, что каждая из сторон сделки должна быть собственником передаваемого другой стороне имущества или же иметь ограниченное вещное право (последне позволяет распоряжаться соответствующим имуществом).
Товаром для мены признается любая вещь, которая относится в индивидуальному имуществу, относится к категории движимого или недвижимого. Аналогично сделкам купли-продажи мена некоторых вещей может регулироваться правовыми актами РФ, Федеральными законами и Гражданским Кодексом. Так, специальные правила мены и купли-продажи установлены для валюты и ценных бумаг. В качестве объекта мены не могут выступать услуги.
В договоре мены можно прописывать:
— характеристики объекта сделки, которые должны полностью соответствовать предъявляемым требованиям. Если это условие не прописывается, то передаваемый товар должен просто быть пригодным для использования;
— условия о комплектности объекта сделки, наличие упаковки или тары. Для таких случаев в договоре предусмотрены специальные положения.
По факту совершения сделки каждая из сторон должна принять объект (товар). Исключением могут быть лишь ситуации, когда один из участников имеет право поменять переданный объект или же вообще отказаться от выполнения сделки (к примеру, в случае, если переданный товар имел явные недостатки).
В ситуации, когда участник сделки пошел на нарушение условий сделки или отказался от товара, договор мены расторгается. Более того, вторая сторона вправе потребовать от другого участника договора компенсации полученных убытков (если таковые имели место).
Что касается формы, то в действующем законодательстве каких-то особых требований нет. Следовательно, при оформлении мены все чаще применяются правила купли-продажи. При этом форма соглашения мало чем отличается от стандартной.
Требования к форме и содержанию
Договор мены жилого помещения оформляется в свободном виде, возможно написание от руки или набор текста на компьютере. На договоре должны присутствовать подписи обеих сторон. Заверение у нотариуса не является обязательным требованием, однако может быть выполнено по желанию. К услугам нотариуса прибегают, когда хотят убедиться в правильности составления и заверения. После постановки подписей сторон договор вступает в законную силу.
Привлечение специалиста поможет избежать ошибок, однако простота составления договора позволяет каждому справиться с его заполнением. В документе содержится следующая информация:
- сведения о собственниках, прибегнувших к обмену жильём (ФИО, данные паспорта, фактическое место проживания);
- предмет договора (сведения о жилых помещениях, квартирах или домах, участвующих в операции); права и обязанности сторон договора;
- дата совершения мены;
- порядок действий при возникновении сложных ситуаций, в том числе, форс-мажора;
- порядок выполнения доплаты (если она требуется);
- подписи сторон соглашения.
В качестве доплаты можно использовать материнский капитал, обмен с улучшением жилищных условий (например, увеличением числа комнат) отвечает правилам оказания государственной поддержки семьям, в которых появился второй ребёнок. Требуется точное внесение данных в договор, чтобы у контролирующих органов не было повода придраться к оформлению.
Важно! Без однозначного описания объекта недвижимости договор становится ничтожным, теряет юридическую силу.
Плюсы и минусы договора мены
Гл. 31 ГК РФ регламентирует такую сделку как мена. Этот договор подразумевает под собой передачу товара в собственность в обмен на иной от одной стороны к другой. При этом каждая из сторон является продавцом (ст. 567 ГК РФ).
Не удивительно, что к мене применяются положения купли-продажи, при этом данная сделка обладает рядом специфических черт, что, позволяет выделить следующие ее плюсы и минусы.
Положительные стороны применения договора мены:
- Оформление такого договора осуществляется в простой письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения не нужно.
- Товары признаются равноценными, что позволяет сторонам не прибегать к лишним процедурам, связанным с расчетами (если иное не предусмотрено договором).
- Имеются определенные гарантии прав сторон в случае возникновения спорной ситуации и оспаривания сделки в суде. Признание ее недействительной приводит к возвращению положения, существовавшего до момента заключения договора.
Пример
Иванов и Петров решили поменяться квартирами, заключив договор мены. После исполнения договора родственникам Петрова в суде удалось признать эту сделку недействительной, в результате чего к Иванову и Петрову вернулись прежние жилые помещения.
К отрицательным моментам применения такой сделки относится следующее:
- В случаях, когда товары являются неравноценными, стороне, предоставляющей имущество меньшей стоимости, придется уплатить разницу в ценах.
- Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения сторонами обязательств по передаче товара (исключение — недвижимость).
- Поскольку к мене применяются правила о купле-продаже, то выгодоприобретатели по сделке являются плательщиками НДФЛ.
- Переданный другой стороне товар является общей совместной собственностью супругов.
Права и обязанности сторон
Процесс перехода прав осуществляется мгновенно после постановки подписей. Участвующие в обмене лица должны передать объект в оговоренные сроки в том виде, какой описан в договоре. Если эти требования нарушены или отсутствует поступление установленной доплаты, сторона имеет право требовать отмены соглашения. Договор аннулируется, если один из объектов изъят третьими лицами по залогу или другим обязательствам, имеющимся у владельца недвижимости.
В Гражданском кодексе оговаривается возможность обмена квартиры, находящейся в ипотеке. Переехать в другой ЖК получится, однако обязательства перед банком сохранятся в полном объёме. В договоре могут быть прописаны различия между правами и обязанностями сторон. Эти различия будут действительны, если не содержат противоречий действующим нормативным актам.
Особенности проведения операции
Сам договор не подлежит государственной регистрации, а вот право на полученный объект стоит зарегистрировать в уполномоченном органе. Только после совершения этого действия права собственности обретают действительную силу. Для обращение в Росреестр подготавливается соответствующий набор документов и бумаг, подтверждающих выполнение сделки по обмену.
Для признания сделки недействительной существуют следующие поводы:
- отсутствие дееспособности у одной из сторон;
- отсутствие подтверждения сделки у органов опеки (если сделка совершена против интересов собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста);
- ошибочное описание одного из объектов;
- мнимая сделка, заключенная для прикрытия другой операции или для ухода от уплаты налогов.
Важно знать! Если стороны не готовы выполнить обмен сейчас, но планируют сделать это в будущем, заключается предварительное соглашение. Такой договор становится защитой от внезапного отказа или требований дополнительной оплаты. Если в сделке принимает участие несовершеннолетний собственник, подписи от его имени ставит законный представитель. За правомерностью действий, связанных с деятельностью лиц, не достигших 18 лет, контролирующие органы следят с особым вниманием.
Обмен возможен между любыми типами собственности, в том числе, оформленными по договору социального найма. В таком случае оба объекта недвижимости не должны быть приватизированными, иначе закон запрещает оформлять договор мены. Обмен позволяет быстро решить жилищный вопрос. Он оформляется быстрее, чем продажа квартиры, поиск новой и оформление её покупки. Договор мены экономит время и деньги, при планировании переезда такой вариант операции с недвижимости становится предпочтительным по целому ряду причин.
Особенности при обмене помещений
Если гражданин имеет право собственности на определенное имущество, то он может осуществить обмен квартиры или другого здания, помещения.
Если одна из сторон не желает обменивать имущество, договор считается незаключенным. Производить обмен помещений имеют право лица, которые владеют строениями, принадлежащими жилфонду. На проведение сделки у таких лиц должно быть специальное разрешение. В таком случае происходит изменение не права собственности, а право его использования. Нередко сторонами договора мены являются юридические лица. Существует также смешанная форма договора. Очень часто под такого рода договором прикрывают незаконные действия, которые направлены на то, чтобы не платить налоги. Так происходит потому, что стороны сами устанавливают равноценность вещей. К примеру, определенная вещь может быть отдана за вексель, у которого отсутствует какое-либо обеспечение. Поэтому, если будет выявлен факт, указывающий на прикрытие незаконного действия, касающегося обмена квартир, то такая сделка признается притворной.
