Общая площадь квартиры
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения: прихожей, спален, гостиной, кухни, гардеробной, кладовой, ванны и туалета. Исключением являются балконы, лоджии, веранды и террасы.
Общая квадратура применяется в целях расчета коммунальных платежей за отопление и определения базы при калькуляции налога на жилплощадь.
От общей площади жилья необходимо отличать площадь, которая включает в себя балконы, лоджии, террасы с применением понижающих коэффициентов: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Данный показатель используется для расчета платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), расчета размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Жилой дом
Определение понятия «жилой дом», прежде всего, содержится в части 2 статьи 16 ЖК РФ:
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Выделяют многоквартирные, индивидуальные, блокированные жилые дома
Жилой дом многоквартирный — жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России).
Индивидуальный жилой дом — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (объект индивидуального жилищного строительства) (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области»).
Индивидуальный жилой дом — одноквартирный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок (Решение Совета депутатов городского округа Дзержинский МО от 22.02.2012 N 5/2 (в редакции от 28.11.2012) «О Положении об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Городской округ Дзержинский» Московской области»).
Блокированный жилой дом: Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на придомовую территорию (Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288 (в редакции от 18.07.2013) «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (вместе с «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»).
Блокированный жилой дом — жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет индивидуальный выход на территорию общего пользования (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области»).
Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
По типу выделяют жилые здания:
Жилое здание галерейного типа — здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
Жилое здание коридорного типа: Здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем в две лестничные клетки («СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
Жилое здание коридорного типа — здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы на лестницы через общий коридор («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
Жилое здание секционного типа: Здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга в жилой части строительными конструкциями без проемов и имеющих самостоятельные эвакуационные выходы («СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
Жилое здание секционного типа — здание, состоящее из одной или нескольких секций («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
Это важно знать: Ответственный квартиросъемщик в муниципальной квартире
Жилая площадь квартиры
Жилой является площадь комнат, предназначенных, согласно проекту, для постоянного проживания, то есть гостиных и спален. Увеличение жилой площади возможно за счет вспомогательных помещений (коридора, кладовой, лоджии и т.д.) при перепланировке.
Зал, гостиная и спальни относятся к жилой части квартиры
Размер жилой площади необходим, например, для вычисления норматива жилплощади в соответствии с санитарно-гигиеническими нормами и проведения процедуры оценки жилплощади с целью оформления сделки купли-продажи.
Статья 42 ЖК РФ
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью комнаты и всегда следует судьбе права собственности на нее. При смене собственника комнаты доля нового собственника в праве общей собственности равна доле предшествующего собственника.
Это важно знать: Как разделить лицевые счета в муниципальной квартире в 2020 году
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
Законодательные нормы, регламентирующие операции с недвижимостью
В 2020 году вопросы по жилым помещениям в многоквартирных домах регулируются Жилищным Кодексом РФ. В кодексе указано, что в фактическую площадь квартиры входит сумма всех отдельных частей помещения, включая санузлы, но исключая внешние объекты.
Кроме ЖК РФ также существуют Строительные нормы и правила от 2003 года и Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.09 года. Последний в некоторых аспектах превалирует над ЖК РФ и СНиПами.
Отметим, что согласно СНиПам в общую площадь квартиры входят все помещения и внешние части, неотапливаемые кладовые, встроенные шкафы, а также антресоли.
При этом в большинстве бытовых случаев гражданам все же необходимо ориентироваться на положения Жилищного кодекса. К таким ситуациям относятся:
— корректный расчёт коммунальных платежей;
— калькуляция налога на имущество;
— установление стоимости жилья по ДДУ;
— получение льгот, компенсаций, а также выделение муниципальной квартиры.
Екатеринбургу предсказали бум на новый тип квартир
Интервью с директором «TEN Девелопмент» Юрием Романовичем
Екатеринбургу предсказали появление нового формата жилья. Это реакция рынка недвижимости на кризис и коронавирус. С директором «TEN Девелопмент» Юрием Романовичем URA.RU обсудило, какие квартиры будут пользоваться спросом в новых реалиях и чего ждать от рынка жилья в ближайшие полгода.
— Мешает ли самоизоляция застройщикам продавать квартиры?
— Я в ежедневном режиме мониторю аналитику. До марта в офис продаж поступало в среднем порядка 600 звонков в день, в последние недели эта цифра держится на уровне 700-750 звонков. Но как они конвертируются в сделки, мы увидим только в мае—июне. Лично я готовлюсь к летней просадке: люди, выйдя с карантина, вряд ли будут озадачены покупкой квартиры. Но, с другой стороны, во время изоляции у тех, кто планировал покупку, будет время ее осмыслить. Покупатель теперь станет следить за тем, как девелоперы справляются с проектным финансированием, насколько активно строят во время самоизоляции и как общаются с покупателем. Сильного провала не ожидаю, спрос, скорее, отложится на осень.
Статья по теме
Что делать с квартирами в кризис? Практические советы
— Скажется ли кризис в экономике на объемах инвестирования в недвижимость, и стоит ли сейчас в нее вкладываться? Есть ли риски?
— Сейчас сезон распродаж, можно поучаствовать, но опять-таки надо смотреть на застройщика. Я бы рекомендовал покупать жилье, которое прошло в стройке половину своего жизненного цикла. Если видите, что дом по большей части построен, тогда можно вкладываться. По моим прогнозам, спросом теперь будут пользоваться антикризисные предложения с малыми площадями квартир. Это коснется тех, у кого снизились доходы, и кто в новых условиях не готов к высоким ипотечным платежам.
— В последнее время в Екатеринбурге набирают популярность квартиры-студии площадью до 30 квадратных метров. Правильно понимаю, что в условиях кризиса велика вероятность того, что такое жилье станет самым востребованным вариантом?
— Люди понимают, что сейчас лучше приобретать тот формат жилья, который не обременит в плане ежемесячных платежей и который банк гарантировано не заберет. Но отмечу, что эконом-сегмент будет востребован не только на фоне кризиса. История, когда классические клиенты 90-х брали огромные площади, уходит. Люди переориентируются, и задача девелопера — подстраиваться под их запрос. Мы видим, как огромные квартиры подолгу уходят в экспозицию и долго не реализуются.
Молодые люди предпочитают брать небольшое компактное жилье, они проводят много времени вне дома, поэтому квартира воспринимается исключительно как место, в котором можно переночевать и оставить вещи.
«TEN Девелопмент» в этом году готовит к выпуску антикризисный пакет жилья с квартирами-студиями до 20 квадратных метров. Речь идет о двух домах в микрорайоне «Светлый». Средний чек составит 1,3-1,5 млн рублей. При ипотеке с первоначальным взносом в 10% — это где-то 150 тысяч рублей собственных вложений.
Эта история будет работать на студентов, на семьи с материнским капиталом, переселенцев и инвесторов. В последнем случае доход от студии будет соизмерим с доходом от однокомнатной квартиры в 40 квадратов, но входной чек будет в два раза ниже.
Еще одна категория потенциальных покупателей — люди, попавшие в тяжелую ситуацию, когда в более комфортные времена ими была куплена квартира в ипотеку, но теперь они не справляются с платежами. В таком случае они будут выходить из прошлых сделок и заключать более понятные, которые не будут их обременять.
— А что будет с жильем комфорт- и бизнес-класса? Поменяются ли в данном случае приоритеты покупателей и девелоперов? Возможно, придется осваивать окраины города под строительство такого уровня жилья, чтобы сделать ценник более подъемным в условиях кризиса?
— Предложение квартир комфорт- и бизнес-класса в центре города должно быть ограничено. И это продиктовано не эпидемией коронавируса или кризисом, а эволюцией рынка недвижимости. У нас уплотненный центр города и дорогая земля. Строить там дома-муравейники нет смысла, хотя бы только потому, что не хватит места для парковки, и эта проблема выйдет боком и городу, и покупателям. Жилье на 300-600 квартир — это не бизнес-класс, не надо себя обманывать. Проекты жилья бизнес-класса в центре останутся, но подход поменяется. Мы сейчас как раз запускаем один такой проект на 78 квартир на весь комплекс.
Юрий Романович рекомендует покупать квартиры в кризис только у проверенных застройщиков
Фото предоставлено «TEN Девелопмент»
— У такого формата жилья как апартаменты наконец-то появится шанс завоевать рынок Екатеринбурга или кризис напротив усугубит ситуацию с продажами?
— Девелоперы уже шутят на эту тему: «Вас не могут закрыть по месту прописки, потому что в апартаментах ее нет». Мое личное мнение опять же — история апартаментов в Екатеринбурге — тема мертвая. Мы имели дело с рядом апартаментов, в том числе достраивали «Октаву». Это не формат для нашего города.
— Почему?
— Апартаменты не имеют преимуществ — высокая кадастровая стоимость, высокая ставка налога, невозможность прописки. Их строят там, где жилые помещения по нормам строить нельзя, а значит, возникает сложность с обеспеченностью школами и детскими садами. Поэтому в Екатеринбурге тему апартаментов надо закрыть раз и навсегда. Остался один недострой на Метеогорке, ни шатко ни валко работа идет, трудностей много. Разумные девелоперы за апартаменты не берутся.
— Стоит ли опасаться, что на рынке недвижимости снова появятся долгострои и как этого избежать?
— Каких-то критических остановок по стройкам я не предвижу, отсеются несистемные девелоперы, которые решили построить одноразовые дома. Они и так начали уходить с рынка на этапе введения эскроу-счетов [на них теперь хранятся деньги покупателей квартир в строящихся домах до окончательной сдачи дома девелопером — прим.ред.].
Единственный совет потребителю — работать с компаниями, которые давно на рынке, известны, понятны и продолжают строить и сдавать дома. Есть «Единый ресурс застройщиков» по Свердловской области, покупатель может двигаться по первой десятке.
В рамках проектного финансирования, если застройщик ведет себя адекватно, банки не приостановят перечисления средств, тем более, насколько я знаю, планируется дополнительное субсидирование государством ставок по этим кредитам. Кризис на самом строительном процессе пока не отразился. Есть указ губернатора, согласно которому компании непрерывного цикла должны работать. Наши стройки работают в полном объеме. Есть ряд проблем с приездом сезонных рабочих, которые не успели прибыть до закрытия границ, и с некоторыми производствами, которые в связи с самоизоляцией прекратили работать, но строительный процесс не был нарушен. Снижать темпы стройки мы не планируем.
— Не могу не спросить про еще один сегмент рынка — коммерческую недвижимость. Насколько он просядет из-за проблем, с которыми уже сейчас столкнулся бизнес и стоит ли ждать снижения арендных ставок?
— Убытки, которые несут коммерсанты, арендаторы коммерческой недвижимости, колоссальны при любом раскладе. Какие-то меры поддержки будут, но кто переживет эту ситуацию, пока большой вопрос. Зависит от того, сколько мы еще на карантине просидим. В целом, я в коммерческую недвижимость не верю. Это позиция, которая у меня сформировалась достаточно давно. И это вопрос не кризиса, этот опять же эволюционный скачок. То, что откладывалось на годы вперед, теперь стало реальностью — мы видим дистанционную продажу, объемы которой увеличились в разы.
Новость по теме
В Екатеринбурге продлили программу с ипотекой от 1,9%, которая популярна среди уральских семей
Эффект привыкания вырабатывается за 21 день. Люди, просидев 21 день в самоизоляции на доставках, привыкнут к тому, что все можно покупать дистанционно. И эта тема будет развиваться. Поэтому у коммерческой недвижимости я не вижу хороших перспектив. Скорее всего, ритейл будет потихоньку вымирать. Это проходили те же Штаты, ТЦ будут переходить в сферу развлечений — кинотеатры, детские и спортивные зоны.
— Ваша компания ощущает потери из-за коронавируса и кризиса? В чем они выражаются и за счет чего будут компенсированы?
— Мы видим, скачок курсов валют, как минимум на 20%, плюс остановка заводов в Китае и приостановка ряда европейских производств, закрытие границ. Это все отразится на том оборудовании, которое закупается в наши дома, и себестоимость, безусловно, для нас подрастет. На сегодня основные поставщики и подрядчики подтвердили те цены, на которые мы законтрактованы, но в будущем прогнозируют рост на свои товары и услуги. Сколько он составит, пока никто не берется сказать.
— Если ценник повысится для вас, будете, соответственно, повышать его на выходе для потребителя и на сколько?
— Анекдот, в котором бабушка воробушка за 100 рублей продавала: «А что так дорого?» «Так деньги нужны, милок» — на рынке недвижимости не работает. Есть определенная цифра, которую покупатель готов заплатить за квартиру, и какие бы издержки не понес девелопер, человек не заплатит выше установленной по рынку средней цены. Грубо говоря, если цена в среднем по рынку держится на уровне 80 тысяч рублей за квадратный метр, то за 100 тысяч за квадрат квартиру уже не купят. Все издержки — это в любом случае минус к марже девелопера.
Повышения цен точно не стоит ждать. Доходы населения в ближайшее время не повысятся. Тот из девелоперов, кто пойдет в резкое повышение цен, потеряет клиентов.
Это краткосрочная перспектива этого года. Если говорить о долгосрочной перспективе — в Екатеринбурге в целом строится много домов, при этом многие проекты девелоперы не запускают, притормаживают, пережидают. По итогу мы можем столкнуться с тем, что при снижении предложения на первичном рынке, спрос останется тот же. Не исключено, что кто-то из застройщиков будет на этом поднимать маржу, будет пытаться цену повышать.
— Предусмотрены ли для застройщика какие-то льготы и субсидии на период кризиса?
-Решения, которые сейчас принимаются для контроля ситуации и оказания содействия системообразующим отраслям со стороны государства — беспрецедентны. Я такого за 40 лет не видел. Есть история с ипотечными каникулами, правда, с ограничениями по суммам — не более полутора миллиона, есть поддержка строительной сферы — за отсрочку передачи квартир по договору долевого участия в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года девелоперы не будут платить неустойку дольщику. Наверное, это правильно, потому что все равно какие-то сбои по срокам сдачи у застройщиков возможны.
— Насколько коронавирус осложнил сделки с недвижимостью и согласование проектов на разных уровнях?
— Наши сотрудники сдали тесты на коронавирус, у всех результат отрицательный, на самоизоляцию никто не ушел. Стройки не остановились. Отдел продаж работает удаленно через онлайн, консультирует, готовит документы, общается с банками. С точки зрения согласования документов хуже точно не стало. Есть ряд сложностей, связанных с тем, что теперь приходится делать все это дистанционно, но в принципе и администрация города, и министерство строительства работают, хоть прием и ограничен. Один жилой комплекс мы ввели в эксплуатацию буквально 30 марта. Так что продолжаем работать в штатном режиме, и не поддаемся панике.
