Зачастую покупатели имеют лишь поверхностное представление о том,
как выбрать квартиру и по каким критериям определить её ценность. С таким подходом покупка квартиры может стать неудачным вложением денег. Жизнь в ней вряд ли принесет радость, а невозможность перепродать её лишь усилит горечь разочарования.
Рынок недвижимости не перестает пополняться новыми предложениями. Среди этого разнообразия можно запросто потеряться и, что печальнее всего, ошибиться. Поэтому до начала поиска квартиры нужно установить себе четкие ориентиры, по которым будет проходить отбор: начиная от определения цели покупки, бюджета, и заканчивая тем, какой этаж выбрать при покупке квартиры. В конечном итоге необходимо составить полный список определенных требований к искомому жилью.

Плюсы и минусы квартир, расположенных на первом этаже

Многие предпочитают покупать недвижимость на первом этаже.

Плюсы:

1. Расценки на жилье снижены, что помогает сэкономить.
2. Семья, где есть инвалиды или маленькие дети, сможет с легкостью выходить на улицу.
3. Очень часто квартиры на первых этажах покупают для пенсионеров (особенно если дети живут далеко).
4. При возникновении пожара жильцы первых этажей смогут беспрепятственно эвакуироваться.

Минусы:

1. Из-за близкого расположения к подвалам в квартире постоянно повышена влажность.
2. Освещенность хуже из-за деревьев.
3. Необходимо постоянно зашторивать окна и делать решетки.
4. Зимой в квартиру пробирается холод из-за близкого расположения с дверью подъезда.
5. На всех этажах кроме первого есть балконы, что не очень удобно, ведь жильцам нужно где-то сушить белье.

На каком этаже выгоднее и удобнее

Первый и последний этажи традиционно дешевле.

• Но жители первых этажей часто жалуются, что живут «буквально на улице» — шумно, постоянно ощущение, что кто угодно может заглянуть.
• У последних этажей при невысоком качестве здания в периоды повышенных осадков могут протекать потолки. Да и сломанный лифт станет серьезной проблемой.

Оптимальными считают этажи со второго по седьмой-восьмой.

Достаточно высокие, чтобы прохожие не заглядывали в окно. Достаточно близко на случай поломки лифта.

Конкретный выбор является исключительно делом вкуса. Кому-то больше нравится смотреть на «верхушки деревьев», кому-то – спускаться всего на один лестничный пролет вниз.

Плюсы и минусы последнего этажа

Плюсы:

1. Сверху нет соседей, поэтому шум и топот не будет вас беспокоить. Выйдя на балкон, вы не увидите пролетавший сверху окурок от сигареты или мусор от выбиваемых половиков.
2. Хорошая освещенность.
3. Окна можно не зашторивать, так как никто за вами не будет следить.
4. Можно сделать камин с выводом дымохода на крышу (по желанию).

Минусы:

1. Если лифт не работает, жильцам верхних этажей будет тяжело подниматься домой, особенно если с маленькими детьми или инвалидами.
2. В случае покупки мебели доставка оплачивается.
3. Мытье окон становится неудобной процедурой.
4. Сложно сдать в аренду квартиру, так как многие не хотят брать ее из-за имеющихся недостатков.

Что в квартире – осмотр будущего жилья

Этот раздел касается, прежде всего, квартир на вторичном рынке. Для начала позаботьтесь о собственной безопасности – ни в коем случае не берите с собой большую сумму денег, особенно, если продавец просит захватить с собой задаток. Рискуете очнуться далеко за городом без денег и памяти. По этой же причине попросите пойти с вами родственника или друга – во-первых, так безопаснее, а во-вторых, вдвоем можно заметить при осмотре гораздо больше. И не спешите, бегая от одной квартиры к другой, в день знакомьтесь максимум с двумя вариантами.

Перед тем, как выбрать квартиру, познакомьтесь с планировкой в общих чертах и сверьтесь с техническим паспортом. Если вы обнаружили незаконную перепланировку, лучше на этом осмотр остановить. Если все нормально, не стесняйтесь заглядывать в каждую щель, тянуть время и долго думать – вы же не пару ботинок покупать собрались. Проверяйте каждый уголок. Начните с входной двери – насколько она надежна?

Дальше внимательно осмотрите ванную, оцените качество труб, сантехники, даже напора воды в кранах – откройте максимально возможное количество кранов. Если в доме разводка воды нижняя, то верхние этажи всегда будут ощущать проблемы с напором. 90 % квартир на «вторичке» заражены грибком – особенно хорошо он чувствует себя в ванных комнатах. Еще опаснее он в жилых комнатах – под обоями, мебелью. Вывести его поможет только капитальный ремонт, а если таковой не планируется, то вы рискуете испортить свою мебель и ковры.

Оценить стоит и качество паркета или ламината. Если паркет скрипит и шатается, это свидетельствует либо о недавнем потопе, либо о постоянных перепадах температуры и влажности. Если пол уложен плиткой и при надавливании она ходит и трещит, то проблемы следует искать в плохой стяжке. И под плиткой, и под паркетом в этих случаях может также обитать плесень.

В холодное время года пощупайте батареи и постарайтесь почувствовать, не дует ли из углов. Если вы намерены сразу въезжать и жить без ремонта, то оцените состояние пола, потолков, обоев. Проанализируйте герметичность окон, остекления балкона. Только после этого начинайте переговоры с хозяевами.

Новостройки

Именно к квартирам в новостройках относится тенденция увеличения цены с каждым годом. Если вы решили приобрести недвижимость в новостройке в ипотеку, то банки без проблем дадут займы. Получить займ для покупки вторичного жилья можно, но условия кредитования менее выгодные.

Это наиболее рискованный вариант, так как строительные компании практикуют реализацию квартир или в еще незавершенном доме или даже, когда строительство находится на стадии нулевого цикла.

Перед тем как заключить договор купли продажи квартиры, выясните:

• есть ли кадастровая регистрация земельного участка, на котором возводится здание, и какой статус имеет земельный надел;
• юридический адрес строительной компании и координаты ее руководителя;
• сколько субподрядных организаций осуществляют строительство, их адреса и руководителей.
• требуйте предъявить разрешение на проведение строительных работ;
• если компания продает квартиры по демпинговым ценам, то лучше не рисковать и не заключать сделку.

Большим минусом при покупке квартиры в строящемся доме является хроническая задержка строящегося дома в эксплуатацию. Образовалось даже сообщество обманутых дольщиков, которые борются за свои права в получении законно купленного жилья.

Покупателя должно насторожить предложение продавца, который предлагает оплату за жилплощадь оформить, как взнос в долевое строительство дома. Это может быть сигналом, что строительная компания испытывает финансовые трудности и пытается спасти свое положение за счет потенциальных покупателей квартир.

Новостройка или вторичка

Вопреки жестким дебатам однозначного решения не существует. Чтобы выбрать правильно, следует учитывать плюсы и минусы обоих вариантов.

Новостройка

• приобретение по льготной ипотеке под 6,5%
• более низкая цена
• современные стандарты планировок
• нет предыдущих владельцев
• подъезды с высоким уровнем безопасности
• в 75% случаев требуется полноценный ремонт
• придется ждать завершения строительста
• первое время ремонт будет и у соседей
• быстро растет в цене

Вторичка

• при хорошем состоянии не требует ремонта
• обновление интерьера обходится недорого и происходит быстро
• коммунальные платежи часто дешевле, чем в новостройках
• как правило, имеется вся инфраструктура
• не нужно ждать завершения строительства
• может стоить дороже
• растет в цене медленнее
• при плохом состоянии жилья придется делать дорогой капитальный ремонт
• старый подъезд может находится в сомнительном состоянии

В зависимости от объекта, плюсы и минусы могут меняться:

• некоторые новостройки из-за расположения оказываются дороже вторички
• застройщик может продавать часть квартир с отделкой
• жилье в старом доме может требовать более дорого ремонта, чем чистовой в новостройке
• если рядом с вторичкой достраивается метро, возводится важный инфракструктурный комплекс, скоро цена взлетит

Достоинства квартир в новостройках

1. Все квартиры построены по усовершенствованной планировке, отвечающей всем необходимым для жильцов удобствам.
2. Строительство ведется по новым технологиям с применением современных материалов, отвечающих строительным Гостам и нормам.
3. К дому подведены все магистрали коммунальных систем, которые разведены по квартирам в соответствии с планом для коммуникаций
4. В многоэтажных домах предусмотрено два лифта: пассажирский и грузовой лифт.

Перед покупкой квартиры в новостройке оцените инфраструктуру района:

• наличие торговых и развлекательных центров;
• близость к остановкам общественного транспорта;
• наличие медицинских учреждений, детских садов и школ;
• ухоженность дома и наличие детских площадок и парковочных мест для автомобилей.

Расположение

Покупая недвижимость, нужно оценить не только ее внутреннее состояние, но и то, что находится снаружи. Стоит заострить внимание на месте расположения жилья: в каком районе оно находится, как далеко от дома образовательные учреждения, магазины, место работы будущего собственника.

Тем, кто обладает автомобилем, стоит выбирать дом, где поблизости имеется стоянка со свободными местами. Если будущие владельцы жилья часто пользуются общественным транспортом, квартиру нужно приобретать рядом с остановками.

Поблизости должны быть продовольственные и бытовые магазины. Если в семье имеются дети, нужно присмотреться к наличию детских игровых площадок и скверов. Когда члены семьи ведут здоровый образ жизни и занимаются спортом, то лучше, чтобы рядом располагался стадион или спортзал. Также нужно помнить про учреждения здравоохранения.

Вторичное жилье

Основная масса свободного жилья на рынке недвижимости представлена вторичным жильем.

При выборе вторичного жилья необходимо выяснить:

1. Нет ли какого-нибудь обременения на выбранную вами квартиру? Арест или квартира находится в залоге под кредит у банка.
2. Уточните в конторе ЖКЧ, выписались ли все жильцы, ранее зарегистрированные в этой квартире.
3. После приватизации квартиры, имелась ли доля, выделенная на несовершеннолетнего ребенка, как часть собственности.
4. Продавец квартиры должен представить документ о своей дееспособности на момент заключения сделки.

Как выбрать вторичку

• Проверьте возможные юридические неурядицы

Напрягающими факторами должны стать прописанные недееспособные лица (принудительно выписать их нельзя), срок владения недвижимости меньше 3-х лет (возможно, что-то не в порядке с объектом), право собственности через дарственную (щедрая бабуля может потом передумать, заявить, что подарила апартаменты под давлением или в беспамятстве, и защищать свои права придется в суде.

Также следует проверить обременение квартиры. Работа с надежным риэлторским агентством в целом снижает риски. Но лучше самостоятельно убедиться, что за жильем не числятся долги, оно не находится в залоге и т.д.

• Оцените состояние проводки и труб

Красивый ремонт может скрывать плаченое состояние коммуникаций. А замена проводки, обновление водопровода, канализации и отопления может оказаться значительно дороже любой отделки.

• Поговорите с соседями

Выясните, бывают ли аварии с отключением света, какое качество у воды (мне встречались дома, в которых вода была то нормально, то насквозь ржавой, а управляющая компания ничего не делала).

• Изучите окружающую инфраструктуру

Вторичка, как правило, окружена всем необходимым. Минусы могут быть как раз в длительной «обжитости» района. Например, круглосуточный магазин «под окнами» летом с 90% вероятностью станет источником шума. Для кого-то в этом не будет ничего страшного, а кого-то доведет до бешенства.

Проследите, чтобы инфраструктура соответствовала именно вашим потребностям и ожиданиям.

• Проверьте транспортную доступность

«5 минут от метро» неожиданно превращаются в 10 – 15 – 20, причем на машине. Благо, сейчас это легко проверить по Яндекс или Гугл картам. Но обязательно нужно проверить и своими «ногами». Обновление карт иногда запаздывает, и можно обнаружить на пути какую-нибудь масштабную стройку, которую ни обойти, ни объехать.

Список важных факторов

• Юридическая чистота
• Расположение в благополучном районе
• Транспортная доступность
• Состояние основных коммуникаций
• Соседи
• Инфраструктура
• Отделка и интерьер
• Цена

Простой способ сравнить и выбрать нужную квартиру даже без опыта – оценить каждый критерий по 10-балльной шкале. Подобный математический подсчет быстро выявит «победителя».

Есть вариант приобретения жилья по ипотеке. На что обратить внимание?

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то выбор жилья полностью будет зависеть от ваших финансовых возможностей.

Покупка жилья в собственность через ипотеку, производится при согласовании всех документов с банком, который выдаст ипотечный кредит. Обычно эта сумма не превышает первого взноса на ипотеку. Банк берет квартиру в качестве залога.

К квартирам, взятым в ипотеку, предъявляется ряд требований:

1. Жилплощадь должна находиться в черте города.
2. Необходим документ, подтверждающий, что дом не включен в список аварийных домов, подлежащих сносу.
3. Ипотека выдается только на квартиры, купленные в панельных или кирпичных домах. Квартиры в деревянных домах банки не берут в залог, следовательно, и не выдают кредиты.
4. Банки могут выдвинуть требования к этажности дома.

Покупая квартиру, надо быть внимательным и тщательно проверять документы, предоставляемые продавцом, на их подлинность. При малейших сомнениях в добропорядочности продавца и подлинности его документов, отказывайтесь от сделки без сожаления.

Ваша оценка статье

Преимущества и недостатки новостроек – на что обращать внимание?

Популярность квартир в новых домах обусловлена современными, удобными планировками, большей площадью апартаментов, а также использованием современных стройматериалов и технологий. По умолчанию, в таком доме вы можете надолго забыть о проблемах с водопроводом или канализацией, неработающем лифте, вонючих подъездах и разбитых лампочках.

С технологиями и материалами, кстати, нелишним будет тщательно ознакомиться. Возможно, заманчивая цена на квадратные метры обусловлена тем, что дом представляет собой сборный конструктор из железобетонных блоков, а о таких важных вещах, как шумоизоляция, утеплитель, гидроизоляция строители ненароком позабыли. А ведь именно эти технологии позволят жильцам в будущем экономить на растущих коммунальных тарифах и чувствовать себя максимально комфортно.

В случае с новостройками тщательно исследуйте местность – большинство новых проектов реализуется достаточно далеко от центра города, и не всегда застройщик решает вопросы транспорта и социальной инфраструктуры. Конечно, пока у вас нет маленького ребенка, наличие детского садика, школы и больницы будет не так ощутимо, зато отсутствие паркинга вы заметите сразу.

Хорошо, если выбранный вами для знакомства дом является второй очередью строящегося жилого комплекса – в этом случае у вас есть прекрасная возможность пообщаться с людьми, заселившимися в квартиры первой очереди. Не стесняйтесь задавать вопросы, особенно любят побеседовать старенькие бабушки – уж они подскажут, как правильно выбрать квартиру, а заодно выдадут все секреты застройщика.

Может быть, именно они просветят вас в историческом прошлом этой местности, и вы узнаете, что дом построен на месте бывшего кладбища или психушки. Еще больше вас могут удивить результаты геодезических исследований – важно быть уверенным, что огромный дом не стоит над подземным озером, или его фундамент не подтачивается грунтовыми водами.