Согласование_перепланировки_по_эскизу_самостоятельно

Что это такое?

Перепланировка — любое преобразование квартиры, изменение ее конфигурации, назначения помещений, площади. Она часто затрагивает несущие стены дома. Это отражается на общей стойкости здания, безопасности его жителей, окружающей обстановки и природной среды.

Общие принципы перепланировок описаны в федеральном законодательстве — ЖК РФ. Более подробно порядок и условия власти разрабатывают на региональном уровне. В столице, например, применяется Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.2011. В области у каждого города (района) свои регламенты.

В чем отличие согласования по проекту и эскизу?

Перепланировка, в отличие от простого ремонта, требует разрешения государственных и региональных служб, а также внесения корректировок в техническую документацию (кадастровый паспорт, поэтажный план многоквартирного дома). В зависимости от изменений процедура согласования проходит по-разному: перед началом работ или после. На примере Москвы можно рассмотреть основные отличия первого способа от второго.

По стандартным правилам владелец жилья (или лицо, действующее с его разрешения) проходит все этапы согласования с разными инстанциями перед началом работ. Резолюция должна быть получена:

• от МЧС, Департамента архитектуры столицы, Роспотребнадзора, газовой службы. В 2020 году их самостоятельное посещение не требуется: все сделает сотрудник Мосжилинспекции путем межведомственных запросов после получения проекта и заявления;
• авторов здания, если планируется переставить или снести несущие стены или встроить в них проемы. В 99 из 100 случаев это ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Уточнить это можно в Департаменте архитектуры столицы.

В упрощенном порядке предварительное согласование не требуется. Достаточно подготовить эскиз, провести по нему работы, а затем пригласить проверяющего на составление итогового акта. Обратиться можно в МФЦ или один из 10 окружных филиалов московской ЖКИ.

Такой порядок требует меньше времени, усилий и денег.

Второе отличие состоит в оформлении плана работ.

Для большинства изменений необходим проект, который готовят специализированные компании-члены СРО. Эскиз можно сделать самостоятельно или по заказу в проектной организации, не обязательно состоящей в объединении. Это позволит сэкономить значительную сумму: чтобы купить составление проекта, придется потратить от 15 тыс. руб.

Третье отличие — стандартный порядок требует составления документации как в ходе перепланировки, так и после. К ней относятся акт на скрытые работы, журнал производства и др. На определенных этапах необходим контроль со стороны авторов здания.

При перепланировке по эскизу собственнику достаточно уже после окончания работ получить в МосЖКИ акт завершения, заполнить его, дождаться техника для осмотра жилплощади и подписать.

Этапы согласования перепланировки квартиры в многоквартирных домах

Начинается любая перепланировка помещений с составления эскиза или проекта. Их условно можно назвать чертежами, на которых будут отображены все изменения, которые предполагает внести хозяин жилья в помещение.

Проект или эскиз владелец может разработать самостоятельно или же заказать его изготовление в специализированной фирме.

К самостоятельной разработке чертежа можно прибегнуть в том случае, если будет производиться простая перепланировка, которые не предполагает перенос перегородок или их демонтаж, а также объединение помещений в жилье. При собственноручной разработке чертежа необходимо взять на основу технический план помещения. Все изменения конфигурации на нем стоит отобразить при помощи красных линий.

Разработку более сложных проектов стоит доверить проектно-строительной компании. Это специализированная фирма, которая оказывает подобные услуги на платной основе.

Обычно после обращения в подобную контору на объект выезжает уполномоченный сотрудник, который анализирует будущие изменения конфигурации. Он оценивает допустимость их воплощения в жизнь. Изменения обговариваются с хозяином помещения, и после этого проектно-строительная фирма разрабатывает архитектурный проект.

После того, как будет изготовлен проект, владелец жилья может получить разрешение на проведение работ. Для этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию и прочие инстанции.

Стоит знать, что оформить разрешение можно как самостоятельно, так и заручившись поддержкой юристов или риэлтеров. Если имеется техническая подготовленность к процедуре, то вполне можно пройти ее самостоятельно.

В том случае, если нет времени и возможностей заниматься перепланировкой самостоятельно, стоит обратиться к помощи специалистов. Стоимость их услуг в рамках комплекса «все включено» при согласовании несложной перепланировки составляет около 20-50 тыс. рублей. Более сложные работы будут стоить дороже.

В общем виде этапы согласования перепланировки квартиры выглядят следующим образом:

1. Обращение в бюро технической инвентаризации (БТИ) для получения поэтажного плана жилья с экспликацией объектов.
2. Согласование изменений в муниципальной квартире производится в администрации.
3. Получение разрешения на внесение изменений в конфигурацию жилья в следующих инстанциях:
   МЧС;
4. Роспотребнадзор;
5. эксплуатирующей организации и пр.
6. Подача документов в комиссию по жилищным вопросам по месту проживания.

Каждая инстанция рассматривает в индивидуальном порядке заявления, поданные от граждан. Оцениваются такие факторы, как тип жилья, год постройки и соответствие предполагаемых изменений требованиям нормативных документов.

Что происходит после подачи документов в комиссию по жилищным вопросам:

1. Сотрудник комиссии принимает документацию от гражданина, после чего выдает ему соответствующую расписку.
2. Определяется день заседания, на котором принимается решение о согласии или отказе на перепланировку.
3. Если разрешение было получено, собственник жилья может приступать к проведению работ. Законодательство не устанавливает конкретные сроки, в которые необходимо осуществить перепланировку.
4. После завершения работ необходимо обратиться в БТИ с целью вызова специалиста для оценки помещения. В назначенный день приезжает техник из БТИ, и составляет акт соответствия жилья техническим нормам. После этого владелец помещения получает справку. На ее основании можно получить новый техпаспорт в черных линиях. Этот документ подтверждает законность перепланировки.

Какие могут быть причины для отказа жилищной инспекции:

• гражданин подал документы в орган не по месту проживания;
• документация не соответствует требованиям СНиП, а также законодательным нормам;
• список документов не полон.

При получении отказа гражданин может исправить недочеты и подать документы заново. Если отказ, по мнению собственника, неправомерный, то можно подать претензию руководителю комиссии или же обжаловать решение в судебном порядке. Однако стоит знать, что вероятность удовлетворения иска судебной инстанцией по данному вопросу крайне мала.

Важно знать, что жилищная инспекция всегда предоставляет мотивированный отказ, то есть содержащий объяснение причин.

Образец эскиза перепланировки квартиры

По эскизу

Согласование перепланировки по эскизу и проекту несколько отличается.

При получении разрешения на перепланировку по эскизу гражданин должен:

1. Получить документы в БТИ.
2. Получить выписку из домовой книги и другие документы.
3. Отрисовать эскиз перепланировки.
4. Получить разрешение в Роспотребнадзоре, эксплуатирующей организации ‒ при необходимости.
5. Подать документы в жилищную комиссию.

Согласование перепланировки помещений является платной процедурой. Чем перепланировка отличается от переустройства — смотрите тут.

Образец проекта перепланировки квартиры:

По проекту

При получении разрешения на перепланировку по проекту гражданин должен:

1. Получить документы в БТИ.
2. Получить выписку из домовой книги и другие документы.
3. Получить в проектно-строительной фирме проект перепланировки и проектную документацию.
4. Получить разрешение в Роспотребнадзоре и прочих инстанциях.
5. Подать документы в жилищную комиссию.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Получение разрешения в жилищной инспекции

Жилищная инспекция ‒ это орган, который играет ключевую роль в вопросе перепланировки квартир. Посредником между собственниками помещений и жилищной инспекцией выступает МФЦ. Поэтому гражданин может подать документацию именно туда.

Что входит в перечень бумаг, которые необходимо подать в МФЦ:

• заявление от собственника;
• эскиз или архитектурный проект;
• оригинал или заверенная нотариусом копия правоустанавливающего документа владельца помещения;
• согласие от всех проживающих в квартире;
• при необходимости ‒ разрешение от органов местного самоуправления;
• паспорт на объект недвижимости.

После получения разрешения гражданин может проводить работы, параллельно осуществляя ведение журнала производства работ. Кроме того, должны быть оформлены акты скрытых работ и осуществляться авторский надзор.

Зачем нужен проект

Во всех случаях, когда модернизация квартиры затрагивает несущие стены здания, общедомовое имущество, фасады, меняет площадь и назначение жилья, требуется составление проекта.

Это документ, в котором отражены планировочные, технологические, архитектурные, конструктивные решения, изменения конфигурации инженерных сетей, заключение об их влиянии на окружающую среду и безопасности здания.

Проект требуется для согласования планируемых изменений квартиры в контролирующих органах. Его оформляют специалисты строительно-инженерной компании, имеющей допуск к такого рода работам и состоящей в СРО.

Проводить перепланировку можно по типовому проекту авторов зданий. Каталоги представлены на сайтах ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Процедура в этом случае упростится, так как типовые проекты по умолчанию уже согласованные во всех инстанциях.

Зачем это нужно

В первую очередь узаконивание перепланировки необходимо собственнику для того, чтобы не являться нарушителем.

При проведении ремонта, который касается изменения площади помещений, конфигурации комнат или переносе инженерных сетей владелец должен в обязательном порядке проинформировать об этом БТИ, пожарную инспекцию и коммунальные службы, а также получить разрешение на проведение желаемой реконструкции. Не выполнив этих условий человек является нарушителем, которому грозит штраф.

Некоторые собственники игнорируют эти действия в течение длительного времени, а впоследствии сталкиваются с дополнительными проблемами:

• обнаружение факта перепланировки коммунальными службами (при регулярной проверке исправности газового оборудования, пожарной безопасности или проверки счетчиков на воду и электроэнергию);
• невозможность совершения любых сделок с недвижимостью (продажа квартиры, получение актуального техпаспорта и документов на недвижимость – они не будут соответствовать реальному плану, который не узаконен);
• жалобы соседей, если перепланировка затрагивает их интересы.

Любое нарушение карается по закону, а также возможно будет вынесено решение суда о необходимости восстановления прежнего вида, что характерно крупными финансовыми затратами и объемным трудом.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

В каком случае нельзя узаконить перепланировку в уведомительном порядке

Не получится согласовать перепланировку в порядке уведомления (по эскизу), если собственник решил:

• переставить или поменять газовое оборудование и проложить дополнительные коммуникации;
• поменять газовую на электроплиту или наоборот;
• перенести или изменить размеры (границы) туалета и душевой;
• убрать или возвести новые несущие стены;
• встроить проем в любое перекрытие и подвести к нему внутреннюю лестницу, если это повлечет за собой изменение границ помещения;
• модернизировать конструкцию или устройство полов;
• перенести или изменить кухню;
• произвести любые действия, если они затрагивают общедомовую территорию, фасады здания, входные группы и др.

Полный перечень допустимых изменений, которые согласовывают по проекту, приведен в п.п. 2 и 3 Приложения № 1 Постановления № 508. Во всех остальных случаях достаточен эскиз.

Обязательно ли заказывать проект перепланировки квартиры?

До первого декабря 2011 года действовал закон, согласно которому абсолютно все перепланировки делились на три основных вида:

1. Перепланировки, согласовываемые по эскизу;
2. Перепланировки, согласовываемые по проекту;
3. Перепланировки, которые не допускаются к согласованию.

На данный момент, согласно текущему законодательству, разрешение необходимо получать лишь для таких перепланировок, которые могут каким-либо образом повлиять на безопасность людей в доме. В таких случаях проект перепланировки квартиры необходим обязательно. Можно также выбрать один из ранее разработанных проектов, образцы которых есть официальном сайте главной инстанции (в Москве – Мосжилинспекция).

Однако, список работ, которые могут принести опасность для людей, также изменился. Следует обратить внимание, что к таким работам относится монтаж проемов в несущих стенах, переустройство полов и многие другие. Именно поэтому, сейчас практически для любого вида перепланировки, кроме указанных ранее, необходимо согласование по проекту перепланировки квартиры.

На первый взгляд может показаться, да что собственно изменится, если просто поменять напольное покрытие, не затрагивая стяжку, гидроизоляцию или шумоизоляцию?

Этот же вопрос касается также сносу перегородок, их возведению. Или, зачем необходимо заказывать целый проект перепланировки квартиры, если вы просто поменяете месторасположение ванной и умывальника? А если объединить ванную с туалетом? Что, по сути, измениться?

Однако в вышестоящих органах вам непременно найдут ответы на все вопросы. Так что перед тем, как что-либо затевать, лучше всего проконсультироваться в вышестоящей инстанции.

План квартиры, вид сверху

Как сделать эскиз? Требования к документу

Правило создания эскизного рисунка только одно — чтобы все изменения были на нем понятно отражены. По нему Мосжилинспекция вносит корректировки в техпаспорт жилого помещения, поэтому у каждого окружного отделения ЖКИ могут быть свои требования к документу.

Для одних достаточно схематично указать, что сделано. Для других необходимо подробно расписать план проведенных работ, включая толщину стен и плотность креплений.

Сложности иногда возникают с перепланировкой и переустройством жилья в старом фонде — домах, построенных до первой половины 50-х годов, с деревянными или смешанными перекрытиями. Проверяющий от МосЖКИ может усомниться в том, что переносимая или изменяемая стена не несущая, и затребовать техническую экспертизу конструкции дома.

Проектно-строительная компания, выполняя эскиз, руководствуется ГОСТ 21.501-2011 — правилами и регламентом составления архитектурной документации.

Но для самостоятельного изготовления рисунка на копии поэтажного плана можно просто отметить:

• красным карандашом или ручкой — перегородки и сантехническое оборудование, которое демонтировано в ходе перепланировки;
• зеленым цветом — новые возведенные перегородки и установленное оборудование. Обязательно соблюдением масштаба.

Дополнительно представляют экспликацию квартиры и сравнительную таблицу изменений. Первое — это список всех помещений, их назначение, площадь. Второе — перечень проведенных мероприятий. В качестве информационных указателей используют символы (стрелки, крестики, круги) и надписи.

Примеры эскизов

Каждое помещение на плане имеет свой номер, указанную длину стен, площадь. Красными линиями отмечены демонтируемые стены и сантехника. Зеленым — новые перегородки и переставленное оборудование.

На этом же листе приведена экспликация квартиры после переделки: некоторые из внутренних помещений были преобразованы, появилась еще одна отдельная уборная и постирочная.

Далее приводят перечень выполненных работ. В образце это:

• демонтаж и монтаж ненесущих перегородок;
• заложение, в том числе частичное, дверных проемов;
• расширение дверного проема;
• перестановка сантехнического оборудования;
• демонтаж и монтаж сантехнических приборов.

В названии эскиза указывают адрес квартиры, в которой проведена перепланировка. Документ подписывает собственник или лицо, действующее от его имени по доверенности.

Проект перепланировки квартиры

Итак, для того чтобы внести изменения в план квартиры вам необходим будет специальный проект перепланировки. Проектом перепланировки называют документ, который вправе оформлять специалисты предприятия, или фирмы, имеющей соответствующий допуск.

Данный документ содержит в себе информацию, которая отображает все изменения, касаемо старой планировки включая конструктивные элементы и инженерные коммуникации.

Также, проект перепланировки квартиры снимает абсолютно всю ответственность (юридическую, или другую) с владельца квартиры, так как после проектирования она переходит на проектную фирму, а именно на инженера и архитектора.

Каждая компания обязательно предоставит вам образец проекта для перепланировки квартиры.

Вы вправе выбрать проект по одному из готовых образцов, или предложить собственный вариант. Просмотр образцов перепланировки поможет увидеть, как может преобразиться, расшириться ваше жилищное пространство после перепланировки.

К примеру, за счет части коридора можно расширить жилую комнату, смонтировать перегородку, и разделить одну большую комнату на две небольших, ликвидировав несущую стену между маленькой комнатой и коридором можно получить просторную спальню или гостиную.

Таким образом, вы сможете более рационально и функционально использовать собственную жилплощадь.

Создание плана квартиры в редакторе

Причины отказа и проблемы

Эскиз могут не принять, а планировку — не согласовать по нескольким причинам:

• несоответствие реальных изменений запланированным. Как минимум речь идет о переделке эскиза, если, например, он нарисован без соблюдения масштаба. Как максимум собственнику придется заказывать проект и узаконивать уже выполненные изменения через суд;
• перепланировка не разрешена собственником помещения или банком, если квартира залоговая;
• документы оформлены неправильно или собраны не полностью, например эскиз подписал пользователь помещения, но не предоставил разрешение от собственника.

Если проведенные изменения нарушили строительные, санитарные, правовые, нормы безопасности, заявитель не только получит отказ в согласовании, но и предписание устранить недостатки. Если он сделал что-то запрещенное (например, сузил канал естественной вентиляции), его обяжут вернуть помещение в первозданный вид за свой счет и очень быстро.

Отказ оформляют в виде мотивированного решения на бланке МосЖКИ. В нем приводят основания и рекомендации по дальнейшим действиям заявителя. Это решение можно опротестовать в порядке подчиненности руководителю окружного отделения Мосжилинспекции или в суде.