Дарственная с обременением: ограничения и риски

Дарственная на квартиру с обременением имеет ряд юридических нюансов, которым следует посвятить отдельную статью. Сам по себе договор дарения недвижимости — единственная безвозмездная сделка, не предполагающая встречных обязательств. Это один из удобных и выгодных способов передачи права собственности родственникам. Дарственная на недвижимое имущество всегда заключается в письменной форме и требует обязательной госрегистрации, а передачу прав можно реализовать исключительно при жизни обеих сторон.

Что нужно знать о договоре дарения с обременением

Вопросам дарения посвящена целая глава Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 №14-ФЗ (часть II, гл. 32, ст. 572-582). Особенности заключения договора дарения с обременением вытекают из статей Гражданского кодекса РФ, соответствующих определенному виду ограничений.

Чтобы оформить договор дарения с обременением, потребуется собрать пакет документов:

1. Паспорта или удостоверяющие личность документы участников сделки:
   Если одаряемым является малолетнее лицо (до 14 лет) — свидетельство о рождении и документы, подтверждающие законное представительство.
2. Если одаряется несовершеннолетний (14-18 лет) — его паспорт и письменное разрешение родителей на участие подростка в сделке.
3. Если одаряемым является недееспособное лицо — разрешение опекуна или органа попечительства.
4. Правоустанавливающие документы на объект дарения.
5. Согласие супруга или других собственников объекта на дарение, подтвержденное нотариусом.
6. Выписку из домовой книги.
7. Кадастровый паспорт и документы из БТИ: выписку, план помещения.
8. Сведения о рыночной стоимости квартиры.
9. Заявление о регистрации перехода прав собственности на конкретный объект.
10. Квитанцию об уплате госпошлины за госрегистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество. Размер госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей (п. 22 ст.333.33 глава 25.3 часть II Налогового кодекса РФ).
11. Выписку из ЕГРЮЛ для сделки с коммерческой организацией.

При оформлении дарственной на недвижимый объект с обременением желательно получить юридическую консультацию, чтобы снять риски о признании договора недействительным, если могут возникнуть претензии третьих лиц к принявшему дар.

Более надежный способ гарантировать действительность договора — получить его нотариальное удостоверение. Размер оплаты услуг нотариуса зависит от стоимости объекта и степени родства дарителя и одаряемого:

• если стороны договора состоят в близком родстве, оплата составит: 3000 рублей + 0,2% от суммы договора до 10 млн рублей;
• 23000 рублей + 0,1% от суммы договора свыше 10 млн рублей, но не более 50 тыс. рублей;

Расценки утверждены Законом о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1 (ст.22.1 гл.5, раздел I).

Согласно налоговому законодательству, если одаряемый является гражданином РФ и состоит в близком родстве с дарителем, он освобождается от налога. Остальные категории физических лиц должны уплатить стандартный НДФЛ: 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.

НДФЛ исчисляется от среднерыночной стоимости дара или от суммы, указанной в договоре, при условии, что ее отклонение от средней рыночной цены не превысит 20%.

Понятие и стороны договора дарения

Договор дарения является двусторонней гражданской сделкой. Посредством его заключения управомоченная сторона (одно из двух): безвозмездно передает либо обязуется передать другой стороне вещь или имущественное право; освобождает или обязуется освободить другую сторону от исполнения имущественных обязательств в отношении себя или сторонних кредиторов.

К сведению

Дарение заключается между

дарителем и одаряемым

, в роли которых могут выступать как физические, так и юридические лица.

Относительно каждой из договорных сторон возможна множественность. Например, жилая недвижимость может быть подарена супружеской паре и перейти в общую совместную собственность.

Для заключения рассматриваемой сделки даритель и одаряемый должны быть наделены надлежащим уровнем гражданской дееспособности.

Возможность юридических лиц участвовать в правоотношениях дарения определяется организационно-правовой формой и учредительными документами; физических лиц — возрастом, умственным развитием и психическим здоровьем. Ограничение дарения в связи с двумя последними факторами производится через суд в порядке, оговоренном гл. 31 ГПК РФ.

По правилам гл. 32 ГК РФ, не могут выступать дарителями малолетние дети и лица, признанные недееспособными в судебном порядке. Ограниченно дееспособные и несовершеннолетние вправе делать дорогостоящие подарки (в понимании ст. 575 ГК РФ это вещи и имущественные права стоимостью более 3 тыс. руб.) с позволения родителей, опекунов/попечителей, органов опеки.

В целях гарантирования интересов кредиторов и государства в лице налоговых органов ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между субъектами хозяйствования. Однако закон не возбраняет им делать пожертвования на общественные нужды, дарить подарки сотрудникам.

Гражданский кодекс установил перечень случаев, когда дарение запрещено либо ограничено (ст. 575 и ст. 576 ГК РФ соответственно). Например, невозможна безвозмездная передача имущества в пользу госслужащих в связи с исполнением ими должностных функций.

Договор дарения является двусторонним. Для его заключения нужно взаимное волеизъявление дарителя и одаряемого.

Дополнительные условия и обременения могут существенно снизить ценность подарка в глазах одаряемого. Статья 573 ГК РФ наделила последнего правом отказаться от заключения договора дарения.

Дарение квартиры с обременением с точки зрения закона

Закон обеспечивает собственнику жилого помещения право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (ст.572 ГК РФ), поэтому даже при наличии обременения владелец имеет право подарить жилье.

Закон запрещает подобные сделки, если:

1. Они ведутся от лица законного представителя несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
2. Одаряемым является работник образовательного, медицинского, социального учреждения, а дарителем — гражданин, который пользовался их услугами, родственник или супруг.
3. Дар предназначается чиновнику или служащему Банка России и связан с их профессиональной деятельностью.
4. Они заключаются между двумя коммерческими организациями.

В остальных случаях вопрос о том, можно ли подарить квартиру с обременением, не возникает.

Процедура оформления дарственной с обременением состоит из нескольких этапов:

• получение письменного разрешения из банка на совершение сделки по дарению объекта;
• составление договора дарения с обременением;
• проверка подлинности документов и точности содержащейся в них информации;
• заверение договора у нотариуса;
• регистрация перехода права собственности.

В зависимости от вида обременения дарственная будет иметь свои особенности.

Оформляем дарственную: когда обременение не помеха

Дарственная дает возможность владельцу объекта недвижимости с обременением передать ее в собственность одаряемому, но с ограничением его прав.

Соглашаясь принять в собственность недвижимое имущество с обременением, нужно взвесить риски, поскольку одаряемый будет вынужден соблюдать наложенные запреты, испытывая определенные сложности, или вовсе останется без подарка, если договор признают недействительным.

Обременения в дарении

В законе не прописано нормы, которая бы устанавливала прямой запрет на дарение квартиры с обременением. Следовательно, это разрешено и вошло в правоприменительную практику. Вместе с тем, не всегда такие договоры однозначно трактуются судами, так как существуют решения, отличающиеся друг от друга.

Виды обременений следующие:

1) Физическое. На практике, это означает, что даритель передает квартиру одаряемому, но при этом он сохраняет право на проживание в ней. Иными словами, остается там зарегистрированным. Это создает некоторые ограничения в пользовании недвижимым имуществом новоявленному собственнику. Эти ограничения называются обременением. Например, человеку будет трудно продать или сдать квартиру в аренду. Обычно при продаже такого жилья риэлторы указывают на это обременение, но квартира продается в этой ситуации очень долго и по значительно сниженной цене. Этот вариант допустим для тех людей, выступающих в качестве одаряемых, которые не торопятся продавать жилье, у них есть собственное. И они готовы ждать поры, когда можно почувствовать себя полноправным собственником фактически, хотя юридически они являются таковым.

2) Финансовое: ипотека. Чаще всего квартира, которая куплена на заемные средства кредитного учреждения, выступает залогом. Его берет банк для того, чтобы иметь гарантию обеспечения обязательств со стороны заемщика. Во время кредита, носящего, как правило, длительный по времени характер, собственник не имеет права свободно распоряжаться квартирой без уведомления банка. Он не может ее продать или подарить. В этом состоят его ограничения.

Для того чтобы подарить такую квартиру нужно:

1. Погасить ипотеку, снять обременение (в некоторых банках это делается автоматически после прекращения финансового обязательства в личном кабинете заемщика, например, в Сбербанке).
2. После погашения долга, нужно снять обременение.
3. Только после этого составлять дарственную на жилье.

Но существует и другой вариант. В банке получить письменное согласие на дарственную. В этой ситуации, квартира, по – прежнему, останется в залоге у банка, так как ипотека не погашена. То есть, банк оставляет за собой право изъятия жилого помещения при отказе заемщика рассчитаться с кредитом.

Согласие банка необходимо. В любом случае, при расчете с долгом, справку из банка нужно взять. В противном случае, Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности из-за того, что на квартиру наложено обременение.

3) Арест. Арест налагается на недвижимость в рамках исполнительного производства. Это ограничение, связанное с распоряжением имуществом. Следовательно, если имеется запись о том, что квартира арестована, дарственную заключать запрещено.

Для выяснения всех обстоятельств дела, необходимо обратиться к судебному приставу, который занимается конкретным делом. В частности:

• выяснить долг, по которому был наложен арест;
• погасить финансовое обязательство;
• после снятия ареста, пристав обязан подать заявление в Росреестр о прекращении ограничения, но этот процесс может затянуться во времени, либо уведомление затеряться (это необходимо контролировать);
• получить выписку из ЕГРН, в которой отсутствует надпись об ограничении;
• заключить дарственную.

Если не предпринять действий в этом направлении, то арест не будет снят. Соответственно, договор дарения не может быть заключен.

4) Аренда. В процессе этого обременения дарственная может быть заключена. Но новый собственник не должен притеснять права арендатора вплоть до окончания арендного договора.

5) Даритель – собственник квартиры является несовершеннолетним. Необходимо понимать, что несовершеннолетний не может дарить квартиру, опека не пропустит такую сделку.

Это обременения, установленные на квартиру. Часто путают договор дарения квартиры с обременением с договором содержания с иждивением.

Дарение ипотечного жилья

Сделки с ипотечной недвижимостью — распространенное явление, поскольку это наиболее реальный способ приобрести квартиру. В дальнейшем владелец такого жилья сможет распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе подарить, хотя юридически владельцем квартиры является кредитная организация.

Все случаи отчуждения ипотечного имущества находятся под контролем банка и возможны только с его разрешения (ст.37 гл. VI Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ). С позиции банка смена собственника представляет собой дополнительный нежелательный риск, поэтому подобные сделки малопривлекательны для финансовой организации, и она вправе отказать.

Больше шансов на то, что банк хотя бы рассмотрит вариант сделки, у тех, кто еще на этапе получения кредита включил в договор пункт на право отчуждения квартиры в пользу третьих лиц.

При рассмотрении дарения жилья с залогом банк тщательно оценивает собственные риски и анализирует финансовое состояние будущего собственника:

• мотив дарения: потеря работы, болезнь, переезд в другой город и прочее;
• желание третьего лица принять бремя по погашению кредита;
• способность выплачивать кредит: уровень и стабильность дохода, остаток после внесения очередного платежа;
• наличие иждивенцев.

Этот вопрос чаще всего решается путем переоформления залога на иной аналогичный объект, принадлежащий заемщику, или залогового обязательства на одаряемое лицо.

Для перечисленных вариантов заключения сделки требуется согласие банка. Если получить его не удалось, даритель может оформить дарственную с последующим обязательством передать ее в дар после выплаты кредита, то есть когда имущество перестанет быть объектом залога.

Возможные риски и последствия

Самый главный риск — что такую сделку признают ничтожной. Причем иск подать может любое заинтересованное в деле лицо.

Достаточно ему подключить опытного адвоката и представить доказательства, что на самом деле это не дарение, а небезвозмездная передача. А доказать это при обременении не составит труда, даже у не слишком опытного юриста (ст. 166 ГК РФ)

Так например в случае ареста это наиболее вероятно, потому как тут наблюдается расхождение в толковании законодательства.

С одной стороны арест не есть лишение хозяина его прав.

С другой, сделки с арестованными квадратными метрами запрещены.

Слабая надежда на положительный исход — если это единственное жилье. Лучшее что можно сделать с арестованной, например, за долги недвижимостью — это вернуть долг и потом уже производить с ней сделки.

Неоднозначна ситуация и с ипотекой. Для осуществления такого дара нужно обязательно согласие банка. Единственный момент, где можно обойтись без разрешения кредитора, это прописка своих детей и близких родственников (ст. 20 ГК РФ).

Однако, если в договоре стоит иное, лучше не качать права, а все же обратиться за разрешением к руководству банка.

Справедливости ради надо сказать, что отнюдь не всегда финансовые организации идут на такие сделки. Смена кредитодержателя — это риск и для самого банка.

Что касается опеки, то очень может быть так, что в сделку вовлечены интересы ограниченно дееспособных или недееспособных людей. В таком случае необходимо получить разрешение на эту процедуру от органа опеки и попечительства.

Для этого нужно подать особое заявление и предоставить документы на имущество. Перед собственником стоит задача — убедить орган опеки, что беззащитный подопечный не будет обманут или вовсе выброшен на улицу.

Легче ситуация пожизненной ренты, но не намного. Точно ли отношения между бывшим и новым собственниками останутся безоблачными? А терпеть прежнего владельца придется, возможно, всю его жизнь. Не исключено, что он вообще переживет того, кого осчастливил таким подарком.

Более того, никто не отменяет и налоги. Если предполагается дар близкому родственнику (это родители, дети, брат, сестра, бабушка с дедушкой, супруги), то можно на этот счет не беспокоиться.

Если родство более далекое или это вообще посторонний человек — ему предстоит поделиться с государством 13 процентами от стоимости жилья.

О порядке передачи в дар квартиры близкому родственнику, в частности о том, как лучше оформить дарственную, какие документы потребуются для совершения сделки, вы можете узнать на нашем сайте. Образец договора дарения квартиры близкому родственнику можно скачать здесь.

Дарение квартиры с правом пожизненного проживания

Одним из опасных моментов для дарителя является переход права собственности на квартиру к одаряемому. Если у дарителя это единственное жилье, он может его лишиться. Избежать этого позволит дарение квартиры с обременением пожизненного проживания. Этот вариант сделки станет своего рода способом защиты прав дарителя.

Если договор составлен правильно, в нем заранее прописаны права дарителя и иные условия, не нарушающие принципа безвозмездности, то он признается правомерным.

Для дарителя дарственная с обременением пожизненного проживания имеет очевидные преимущества, ведь позволяет:

• владеть и пожизненно проживать в подаренной квартире;
• сохранить регистрацию (прописку);
• бесплатно пользоваться коммунальными услугами;
• обжаловать сделку и расторгнуть договор в случае нарушения одаряемым условий договора.

Чтобы даритель приобрел вышеперечисленные права, эти условия должны быть зафиксированы в договоре до мельчайших подробностей. В частности, стоит оговорить, какой площадью и помещениями он имеет право пользоваться, упомянуть возможность проживания в квартире третьих лиц, перечислить обязательства одаряемого по ремонту коммуникаций и так далее.

Право проживания в подаренной квартире не гарантирует дарителю ухода и материального обеспечения. Кроме того, новый собственник становится владельцем квартиры и имеет полное право распоряжаться ей по своему усмотрению: продать или сдать в аренду.

Однако ему придется считаться с правом дарителя проживать в квартире, которое тот не потеряет даже при переходе собственности к третьему лицу.

Содержание с иждивением

Если собственник жилья нуждается в уходе и обеспечении, он может заключить договор ренты. В этом случае он передает имущество в собственность другому лицу, за что получает определенную денежную сумму или содержание в другой форме. Такой договор не является дарственной, потому что не соответствует основному условию — безвозмездности.

Другим отличием договора ренты от дарственной с правом пожизненного содержания является отсутствие у плательщика ренты права сразу же распоряжаться жильем, поскольку его собственностью квартира становится только после смерти получателя ренты. До этого события запрещены любые юридические операции с объектом недвижимости без согласия владельца.

Возможный вариант выселения владельца — альтернативная жилплощадь.

Поскольку договор ренты заключается на возмездной основе, нередко между сторонами возникают споры и недовольство, вызванное со стороны получателя ренты несбывшимися ожиданиями, а со стороны плательщика — необоснованными претензиями или требованиями.

Во избежание споров следует четко прописывать стоимость квартиры, подробный перечень услуг и обязанностей с указанием их ежемесячной стоимости.

Есть отличия между этими двумя типами сделок и в налогообложении: получатель дара по договору дарения обязан заплатить 13% НДФЛ, а договор ренты не предполагает уплаты НДФЛ.

Что касается нотариального удостоверения и госрегистрации, то эти условия необходимы только для договора ренты. Дарственную не обязательно подписывать в присутствии нотариуса.

Еще одним важным отличием между договорами является форма собственности. При дарении имущество становится личной собственностью одаряемого, а имущество, полученное в результате договора ренты, считается совместно нажитым.

Характеристика и виды обременения

Дарение — это безвозмездная передача личного владения. Процесс может быть условным и обычным. Одним из видов процедуры служит пожертвование. Его отличие — имущество переходит в собственность для общественного пользования. При обычном — в личное распоряжение. Жилое помещение, полученное в дар, при разводе супругов не делится. Оно не относится к категории совместно нажитого имущества.

Обременение — различные формы ограничения, закрепленные юридическими документами. Оно чаще распространяется на типы жилплощади. Соблюдение условий для данного действия — обязательный фактор. Их разделяют на три вида:

• даритель продолжает проживать или пользоваться владением на постоянной основе;
• очередность пользования обремененным имуществом распределяется между обеими сторонами сделки;
• бывший собственник имеет беспрепятственное частичное право владеть и управлять объектом.

Ограничения на обременение бывают нескольких видов:

1. Ипотечный кредит — категория сделки, где собственность оформляется под залог недвижимости. Договор потребует обязательного согласия банка на процедуру. Существуют варианты перехода принимающей стороне жилья вместе с кредитными платежами, без них и после погашения суммы ипотеки.
2. Аренда — право пользования и владения собственностью наступает после завершения срока сдачи недвижимости. Смена владельца жилого пространства не отражается на договоре съема имущества. Въехать в дом или квартиру собственник имеет право лишь после окончания сроков аренды.
3. Арест — запрет на имущество до окончания судебного разбирательства. Снять ограничение возможно лишь после урегулирования конфликта.
4. Рента — смысл ограничения заключается в пожизненном проживании на территории подаренного объекта бывшего владельца. Он фактически становится иждивенцем, а в договоре прописываются его права. Пожизненное проживание исключает его полное финансовое содержание новым хозяином жилья. Полное владение жилым помещением наступает после смерти дарителя. Дарение имущества, обремененного пожизненной рентой, напрямую зависит от согласия постояльца (бывшего дарителя) и согласия принимаемой стороны. Условия, прописанные предыдущим договором, сохраняют актуальность.
5. Сервитут — ограниченное право пользования хозяйственным участком. Категория обременения, при которой новоявленный владелец не может полноправно пользоваться всем земельным наделом.

Дарение арестованного жилья

Долговые обязательства собственника жилья перед коммунальными службами, банками, налоговой могут привести к наложению обременения в виде ареста объекта недвижимости. Арест накладывается только судебным решением и существенно ограничивает собственника в правах на жилье, поэтому подарить квартиру под арестом не удастся по крайней мере до тех пор, пока обременение не будет снято.

Снятие ареста тоже происходит в результате судебного разбирательства в случае добровольного досрочного исполнения предмета исковых требований. Иногда суд может наложить арест на объект аналогичный по стоимости и характеристикам.

Договор дарения с обременением: содержание и структура

С одной стороны, дарственная с обременением укладывается в рамки обычной гражданско-правовой сделки, но с другой — каждый случай слишком уникален, чтобы вписаться в рамки стандартного договора.

В зависимости от ограничений потребуется конкретный образец договора дарения, но общая структура стандартна:

• название документа с указанием типа обременения;
• место и дата подписания договора;
• шапка с указанием сторон договора: ФИО, год рождения, полный адрес места жительства, паспортные данные;
• данные о предмете дарения с полным описанием объекта: адрес, номер, этаж, количество квартир, кадастровый номер, стоимость, справка из БТИ и прочая идентифицирующая объект информация;
• сведения о правах собственности и госрегистрации (данные правоподтверждающих документов);
• стоимость квартиры, принятая сторонами;
• наличие и вид обременений, данные заинтересованных лиц, ограничения имущественных прав;
• права и обязанности сторон;
• условия передачи прав собственности;
• порядок разрешения спорных ситуаций и иные условия;
• порядок регистрации и удостоверения сделки;
• личные подписи сторон.

Образец договора дарения:

Скачать (DOC, 47KB)

Основная сложность при заключении договора дарения с обременением заключается именно в ограничивающих условиях, которые могут существенно ухудшить права нового владельца. Эти условия должны быть подробно описаны в договоре.

Лучше, если документ будет составлен при содействии юриста или нотариуса, который проверит текст на юридическую грамотность, даст рекомендации и замечания.

Заверение договора у нотариуса — не обязательное условие, а вот регистрация прав в Росреестре по месту нахождения предмета сделки в присутствии обеих сторон обязательна.

Дарственная оформляется как минимум в трех экземплярах: для каждой из сторон и для Росреестра. В случае нотариального заверения еще один экземпляр остается у нотариуса.

Основные особенности и нюансы оформления дарственной с обременением

Оформляя сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, сторонам необходимо учитывать ключевые значения законодательных актов, которые в 2020 году не получили кардинальных изменений, что не может не радовать.

Ещё больше об этом типе договора Вы можете узнать из этого профессионального видеоролика:

Таким образом, все вышеописанные пункты остаются актуальными и владельцу квартиры нет обязательной необходимости обращаться за дополнительными разъяснениями к специалистам. Однако, людям, не имеющим юридического образования, оформляя договор дарственной с обременением, лучше просмотреть данные законодательные акты или заручиться поддержкой нотариуса.

Помните, что именно от Вашего решения зависит благополучие Вашей семьи!

Остались вопросы после прочтения статьи? Спроси юриста и ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ!