Беседа про ТСЖ, ИТ и кап ремонт

Виды обслуживания ТСЖ

Для того чтобы создать ТСЖ, требуется всего лишь инициатива одного из владельцев квартиры в многоквартирном доме, а чтобы вступить в товарищество, нужно просто подать заявление.

Однако чтобы данное товарищество могло приносить пользу его членам, необходимо привлекать к помощи специалистов, работающих в разных сферах деятельности, которые будут нести ответственность за определенные аспекты налаживания проживания в конкретном доме.

На сегодняшний день различают следующие виды обслуживания ТСЖ:

1. Организационной обслуживание – предоставление услуг, которые касаются разных планировочных и производственных процессов, обеспечения наличия необходимой информации, а также надежного контроля над делопроизводством и повседневной работой товарищества. Следует отметить, что все внутренние и внешние отношения в ТСЖ должны быть построены исключительно на договорной основе.
2. Поставка энергоресурсов, газа, электричества, тепла, воды – данный вид обслуживания предусматривает участие сторонних поставщиков, сотрудничающих с ТСЖ на основании соответствующих договоров. Контролируются такие процессы представителями обеих сторон.
3. Планирование и дизайнерское оформление прилегающей к дому территории – для выполнения данных задач работники этого товарищества могут привлекать не только собственный штат, но и сторонних специалистов, занимающихся уходом за спортивными, детскими площадками, всеми зелеными насаждениями, а также другими подобными объектами.
4. Бухгалтерское – вид обслуживания, который требуется в любой организации. Ведь товарищество собственников жилья занимается денежными расчетами на основании различных договоров, заключенных со сторонними лицами, производит выплату зарплаты, приобретает все необходимые инструменты, материалы и приспособления, платит налоги, регулярно составляет доходно-расходные сметы, финансовые, а также материальные отчеты. Именно поэтому для ведения бухгалтерского учета ТСЖ требуются услуги опытных специалистов.
5. Техническое обслуживание ТСЖ – предполагает обеспечение полностью всего комплекса работ, которые требуются для содержания многоквартирного дома:
   Ремонтные работы.
6. Аварийные работы.
7. Обеспечение постоянной диспетчерской службы.
8. Подготовка здания для эксплуатации в разные сезоны года.
9. Проведение технических осмотров (в том числе и по заранее составленному графику).
10. Жилищные услуги – проведение комплекса работ, включающего благоустройство дома и приусадебной территории, клининга, а также всех необходимых санитарно-эпидемиологических мероприятий (проверка микроклимата, вывоз мусора, выведение грызунов и паразитов).
11. Юридическое обслуживание – для этого следует привлекать специалиста широкой специализации. Если же в штате товарищества собственников жилья работает юрист узкой специализации, то при необходимости нужно обращаться за помощью к юристу, который работает в соответствующем направлении. Как правило, такое обслуживание включает выполнение специалистом следующих задач:
    Ведение налогового учета и решение налоговых споров.
12. Ведение кадрового учета и решение различных трудовых споров.
13. Предоставление необходимой информации, а также ее последующее сопровождение, согласно общепринятым стандартам.
14. Решение споров между различными сторонними организациями и товариществом собственников жилья.
15. Представление интересов ТСЖ в суде.
16. Взыскание задолженностей.
17. Разработка всех необходимых документов для работы ТСЖ, а также последующее внесение в них разных корректировок.
18. Создание устава работы этого товарищества.
19. Подготовка к проведению общих собраний по разным поводам.

Ремонт в ТСЖ

Советы юристов:

1. Вопрос-могу ли я выйти из ТСЖ и не платить взносы на текущий ремонт?

1.1. Здравствуйте Александр Выйти из ТСЖ вы разумеется можете, однако платить за ремонт общего имущества в любом случае придется всем жильцам дома.

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

2. Куда обратиться ТСЖ по поводу ремонта крыши многоквартирного дома?

2.1. Если ремонт требуется капитальный, то в Фонд капитального ремонта, а если местами, то это текущий ремонт и обращаться надо в УК.

Вам помог ответ?ДаНет

3. Может ли ТСЖ устанавливать тариф на кап ремонт меньше чем тариф региона.

3.1. Здравствуйте, Александр Алексеевич! В соответствии с ч.8.1 ст.156 ЖК РФ, субъект РФ устанавливает минимальный

размер взноса на капитальный ремонт. Поэтому в данном случае тариф может быть установлен в большем размере, но не в меньшем. С уважением, А.Д.Руслан.

Вам помог ответ?ДаНет

4. Живу в многоквартирном доме. В доме нет ни ТСЖ ни управ. Компании. За свой счет отремонтировала крышу (ТК живу на последнем этаже). Крыша является общедомовым имуществом. Могу ли я как нибудь заставить своих соседей вернуть мне средства которые я потратила на ремонт?

4.1. Да, можете взыскать расходы на крышу в судебном порядке.

Вам помог ответ?ДаНет

5. Обязана ли УК направлять счет юридическому лицу на оплату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. В 2016 г. зашла новая УК и не разу не выставила счет на оплату. А сейчас сразу подала заявление на выдачу судебного приказа за весь срок. В городе около 800 УК, ТСЖ и других. Должны ли мы были сами выяснять какая УК зашла на наш дом?

5.1. Нет конечно, УК обязаны заключить договор с жильцами. То делается 2-мя способами, индивидуальными договорами либо публикацией на сайте публичной оферты с уведомлением жильцов о наличии такой на их официальном сайте.

Вам помог ответ?ДаНет

6. Делая ремонт в квартире снял отопительную батарею, воды в системе не было. На следующий день сантехник проводил какие-то работы и решил заполнить систему водой. В итоге соседи снизу поплыли. Составили акт затопления квартиры, передали председателю ТСЖ. Я не уведомил ТСЖ о том, что снял батарею. ТСЖ в свою очередь не уведомили о своих работах Как и что делать, кто виноват? , нужен совет.

6.1. Вы и виноваты, к сожалению. Вы должны были согласовать такие работы с ТСЖ. С уважением.

Вам помог ответ?ДаНет

6.2. Вы не имели право проводить данные работы самостоятельно. Ущерб нанесли вы и возмещать придется вам. Вы конечно может написать заявление в прокуратуру о привлечении УК к ответственности в связи с ненадлежащем уведомлении жильцов о проведении работ, если нарушение признаю, можно пытаться вину распределить..

Вам помог ответ?ДаНет

7. Протекает балкон сверху. 16-й этаж 17-го этажного дома. Обращались в ТСЖ, они отказываются производить ремонт. Причина протечки плохая гидроизоляция швов (на мой взгляд). 2 года назад сделал за свой счет, помогло но на 2 года. Как заставить ТСЖ провести необходимые работы за их счет.

7.1. Возложить обязанность в судебном порядке. Балконная плита — это общее имущество МКД и подлежит ремонту/замене за счет управляющей организации. Можете ознакомиться с моим решением суда по аналогичному делу Подробнее >>> С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Вам помог ответ?ДаНет

8. Я бухгалтер ТСЖ. Подскажите пожалуйста, можно ли разделить л/счет по капитальному ремонту на двух собственников. На каком основании? Спасибо.

8.1. Здравствуйте. Нельзя.

Вам помог ответ?ДаНет

9. На лето ТСЖ сливает систему отопления, в квартире ведутся ремонтные работы, по какой то причине был не закрыт кран системы отопления (может случайно, а может забыли закрыть) и ТСЖ подала воду в систему отопления в июле месяца без предупреждения якобы заполнить систему. В результате залита моя квартира и две квартиры снизу. Воду в отопление подали еще долго до отопительного сезона. Кто виноват и кто будет возмещать траты за ремонт?

9.1. Если не было уведомления то ТСЖ. вы не указали место нахождения крана.

Вам помог ответ?ДаНет

10. Приобрёл квартиру к застройщика. В квартире никто не живет и даже не сделан ремонт. В самом доме даже не все квартиры заселены. В квартире не все батареи подключены, но даже которые подключены, то они отключены вентилем от отопления. Квартира не отапливаема, но при этом ТСЖ (застройщик) требует уплату за отопление которого нету в квартире. Что делать?

10.1. Здравствуйте! Фиксировать отсутствие отопления. Подавать каждый день заявки, что за такой-то период времени отсутствует отопление. Затем, направить письменную претензию. Если не сделают перерасчет, то нужно обращаться в суд. С уважением, юрист Дмитрий КВН.

Вам помог ответ?ДаНет

11. Может ли председатель ТСЖ выписывать штрафы. Препятствовать ремонту квартиры, не давая слить стояки для замены изношенных радиаторов.

11.1. Уважаемая Ирина г. С-Петербург! ВО-ПЕРВЫХ: Штраф это мера наказания, которая содержится в Уголовном и Административном кодексах РФ. Поэтому Председатель ТСЖ НЕ вправе выписывать штрафы. ВО-ВТОРЫХ: Если Председатель ТСЖ препятствует ремонту квартиры то в этом вы вправе оспорить действия Председателя ТСЖ: — в Судебном порядке; — обращением в Прокуратуру; — либо в Г-ЖИ (государственная жилищная инспекция) и т.д. Удачи вам Владимир Николаевич г. Уфа 02.07.2020 г.

Вам помог ответ?ДаНет

12. Имеет ли ТСЖ право отключить электроэнергию за долг по капремонту? (Все остальные услуги оплачены в полном объеме — в квитанциях отражено отсутствие задолженности по всем остальным услугам) Электроэнергия оплачивается ТСЖ, а не напрямую энергоснабжающей организации, при этом капремонт оплачивается по отдельной квитанции на спецсчет. Задолженности за электроэнергию нет, есть только задолженность по капремонту.

12.1. Не имеет право. По задолженностям они должны обращаться в Суд. Если они так сделают, это уже самоуправство будет с их стороны.

Вам помог ответ?ДаНет

13. Может ли общее собрание ТСЖ определять размер, тариф за ремонт общего имущества за предыдущий период и может ли ТСЖ производить полную замену труб хвс и гвс как текущий ремонт.

13.1. За прошлый период нет. виды работ относящихся к текущему и капитальному ремонту указаны в постановлении Госстроя 170 но они носят рекомендательный характер поэтому как решит общее собрание так и должно быть.

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

14. Является ли установка фильтров, на сумму более 300 тыс. руб, основанием ничтожности сделки, заключенной Председателем ТСЖ, по программе кап ремонта если с собственниками согласовывалась только замена труб водоснабжения?

14.1. Как правило, полномочия председателя правления ТСЖ на заключение сделки, в том числе и в Вашем случае, подлежат документальному подтверждению в соответствии с требованиями закона и Устава ТСЖ. Согласно положениям ст.149 Жилищного кодекса Российской Федерации, руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, которое избирается из числа членов товарищества, является исполнительным органом товарищества и вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. В соответствии с п.2 ст.149 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества. Таким образом, сначала необходимо ознакомиться с Уставом ТСЖ. Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Например, если сделка совершена в отсутствие одобрения со стороны правления ТСЖ, то председатель правления действовал с превышением полномочий, установленных ст. 148 ЖК РФ. В этом случае такую сделку можно оспорить.

Вам помог ответ?ДаНет

15. ТСЖ уже 2,5 года начисляет старику платеж за капремонт дома незаконно. Как происходит отслеживание возраста жильца для отмены начисления платежей за капитальный ремонт дома? Если человек сам не может подойти в контору ТСЖ, каким образом им напомнить о наступившем уже возрасте 80 лет и будет ли за переплату перерасчет?

15.1. Вы получаете доверенность и представляете его интересы. Или от себя, как неравнодушного пишите заявление в прокуратуру о нарушении. В ТСЖ можете тоже помочь ему написать (напишите сами пусть распишется) и можете им почтой от его имени направить заявление о проведении перерасчета и произведении зачета переплаченного (или возврата).

Вам помог ответ?ДаНет

15.2. Плата и будет начисляться. Для компенсации необходимо обращаться в соцзащиту. Выплата будет выплачиваться с пенсией. Стоит также помнить, что компенсации подлежит не 100% начисленного, а только в рамках норматива (региональные нормы).

Вам помог ответ?ДаНет

16. У нас ТСЖ и у дома нет представителя, она сняла с себя все полномочия еще пол года назад. Так получилось что квартира сверху нас затопила и отказываются оплатить ремонт, ссылаясь на то что труба в их квартире принадлежит не им, а ТСЖ и они за неё не отвечают. Мы сейчас просматриваем документы для составления иска и в них черным по белому написано, что каждая квартира отвечает за свой отрезок сама. Вопрос вот в чём, можем ли мы подать этот иск сами без привлечения адвоката?

16.1. Здравствуйте! Если вы уверены в своих силах, конечно можете самостоятельно подать иск.

Вам помог ответ?ДаНет

16.2. Доброго дня, Екатерина! Если уверены что сможете составить иск в соответствии с требованиями ГПК РФ и ориентируетесь в тонкостях судебного делопроизводства тогда пробуйте. Помните только, что дважды иск к одному и тому же ответчику по одним и тем же основаниям вы подать не сможете.

Вам помог ответ?ДаНет

16.3. Здравствуйте. Подавайте иск.

Вам помог ответ?ДаНет

17. В ЖК РФ указано, что устанавливать размер обязательного взноса на текущий ремонт это КОМПЕТЕНЦИЯ общего собрания членов ТСЖ. Может ли председатель ТСЖ лично устанавливать взнос на текущий ремонт не обсуждая его на собрании членов ТСЖ? Вообще понятие «компетенция» в юридическом смысле содержит «обязанность», то есть раз это компетенция собрания, то является это в юридическом смысле еще и обязанностью собрания?

17.1. Председатель ТСЖ не вправе самостоятельно устанавливать размер взносов на текущий ремонт. Это именно обязанность общего собрания. Однако если общее собрание по какой либо причине не приняло размер взноса на текущий ремонт, то размер взноса взимается в размере установленном муниципалитетом.

Вам помог ответ?ДаНет

18. ТСЖ подало на меня в мировой суд за неоплату жилищно-ком. платежей. 34 тысячи.. я подала возражение. Предъявила суду акты жил. инспекции о ненадл. Состоянии дома и просила суд вычесть плату за сод. и ремонт и текущий ремонт. Итог: мировая судья присудила заплатить весь долг, пени 4 тыс. и гос. пошл. И все расходы по суду. Правомерно ли решение судьи при актах жил. инспекции о ненадл. Сод. общего имущества.

18.1. Вам необходимо обжаловать решение мировой судьи в апелляционном порядке. Подать апелляцию можно сразу после вынесения решения дождавшись 5 дневного срока, когда готова мотивировочная часть решения.

Вам помог ответ?ДаНет

19. В ТСЖ, жильцы этажа заменили тамбурную дверь (деревянную на металлическую), врезали замки, установили ручки. Якобы с разрешения прежнего руководства ТСЖ (Акт передачи отсутствует). Кто несёт ответственность за содержание (ремонт) двери?

19.1. Все что за пределами квартир это общее имущество дома и отвечает ТСЖ за не законную перепланировку.

Вам помог ответ?ДаНет

20. Я пенсионер, уехал на дачу ещё в апреле месяце. Сегодня позвонили из ТСЖ, попросили приехать, якобы они выключали горячую воду в трубах и я залил соседей с 16 этажа и вплоть до 4 этажа. Что мне делать в этом случае? Каковы должны быть мои действия? Сколько мне будет стоить ремонт? Повторюсь что я пенсионер и денег нет, я не работаю, сижу на Пенсии. Мне 63 года. Дети помочь не могут, т к потеряли работу в связи с коронавирусом.

20.1. Приезжать и в каждой квартире затопленной смотреть причинённый ущерб и договариваться без суда. Не договоритесь через суд взыщут что-то и с пенсии удерживать будут. Если выключали воду, то как могли вы затопить соседей? Темнят что-то. Однако ехать необходимо.

Вам помог ответ?ДаНет

Жёнам на крайнем этаже. Когда был дождь протек балкон. Вода текла по стенам и из отверстий в потолке где встроены лампочки.

Известно, что за состояние дорог общего пользования, несет ответственность муниципалитет.

Собственник по невнимательности оплатила на спецсчет за кап. ремонт в ТСЖ больше чем положено. Как вернуть деньги правильно.

Я проживаю в квартире наш дом находится в товариществе собственников (ТСЖ).

Меня не устраивает что ТСЖ помимо взносов на текущий и капитальный ремонт постоянно взимает с меня ещё какие то суммы, якобы на обслуживание общедомового оборудования.

У нас ТСЖ, как часто бывает есть неплательщики, особенно в настоящее время.

К отопительному стояку в моей квартире подключена батарея соседей, эта батарея прогревается только частично и соседи считают,

Я член ревизионной комиссии ТСЖ. В ТСЖ есть резервный фонд. Можно ли по итогам года включать в резервный фонд экономию от статьи «целевой взнос на ремонт фасада»?

Скажите правомерно ли взимание платы за капремонт за апрель 2020 г., если я проживаю в доме, которым управляет ТСЖ?

Я не член ТСЖ, с меня требуют платить за капремонт. В программу кап ремонта дом не включён.

Постановлением Губернатора Московской обл. отменен взнос на капремонт с 01.

Требования

ТСЖ, обслуживающее дом, обязано следить за тем, чтобы в подчиняемых многоквартирных домах строго соблюдались правила и разные требования, предусмотренные действующим законодательством с целью обеспечения безопасного проживания всех жильцов. А нарушение таких правил часто приводит к штрафованию.

К охране труда

Люди, которые выполняют работу по обслуживанию разных систем в многоквартирных домах и поддерживают их в хорошем состоянии, иногда подвергаются опасности. Поэтому требуется обеспечение охраны труда, а также соблюдения техники безопасности работы специалистов и мастеров.

В связи с этим в ТСЖ необходимо разработать типовые инструкции, вести специальные журналы отчетности. Кроме того, следует назначить работника, который будет контролировать соблюдение правил охраны труда.

Пожарной безопасности

Особое внимание в многоквартирных домах должно обязательно уделяться обеспечению пожарной безопасности и неукоснительному соблюдению следующих правил:

1. На наружных лестницах не должен находиться различный мусор.
2. Необходимо, чтобы наружные лестницы были всегда в исправном состоянии.
3. Курить нужно только в специальных местах.
4. Запрещено хранить в помещении быстровоспламеняющиеся вещества.
5. Запрещено разводить костры вблизи домов.

Благодаря постоянному контролю деятельности, а также ежедневной работе ТСЖ удается обеспечить выполнение всех задач, которые необходимы для нормального и безопасного проживания жильцов в многоквартирных домах.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Оформление договора с товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья вправе заключать договоры на ремонт как с подрядными организациями, так и с владельцами помещений:

• В первом случае, подрядные организации выполняют ремонт общего имущества, а товарищество проверяет качество предоставленной услуги и производит оплату.
• Во втором — согласно законодательству, ТСЖ вправе оказывать услуги собственникам помещений. Данный пункт можно трактовать, как право заключать договоры между товариществом и владельцами на проведение ремонтных работ.

Так как ТСЖ часто нанимают по трудовому договору специалистов для ремонта и других видов работ с целью поддержания жилого дома в надлежащем состоянии, то такие правоотношения (выполнение ремонта помещений собственников по договору силами штатных работников) субъектов более чем логичны.

Член товарищества не может провести ремонт за счет ТСЖ. Он может воспользоваться денежными средствами ТСЖ только с целью недопущения причинения ущерба общему имуществу.

ТСЖ – не ЖЭК

По идее, ТСЖ – это не маленький ЖЭК, не маленькая жилконтора в масштабах одного дома. Конечно, если собственники помещений имеют необходимые квалификацию и опыт и хотят сами заниматься управлением и выполнять работы по обслуживанию дома или нанять персонал, то они вполне могут это сделать. Но такой способ содержания дома с экономической точки зрения не эффективен, как не эффективно любое натуральное хозяйство в современном мире. Многие хозяйки умеют печь и шить, но все же мы покупаем хлеб и одежду в магазинах. Люди в доме не обязаны быть профессионалами в области управления, обслуживания и ремонта недвижимости. Для этого есть специалисты. И ТСЖ – способ объединиться, чтобы заказать любую работу и услугу, необходимую для своего дома, у профессиональных исполнителей. Естественно, за деньги. Это будет лучше и в условиях конкуренции почти наверняка дешевле, чем пытаться делать все своими силами. Хотя, думаю, содержание дома – не тот случай, когда надо гнаться за дешевизной. Главное, чтобы деньги приносили максимальный результат, расходовались обдуманно и приводили к видимому улучшению дома и условий проживания в нем. Когда люди видят, что их деньги работают на них, они часто с удовольствием вкладывают свои средства на дальнейшие усовершенствования.

Материал подготовлен при содействии Ирины Генцлер, руководителя жилищного сектора фонда «Институт экономики города»

Галина Писарчик

Преимущества и недостатки

Данные изменения привносят как много плюсов, так и минусов. Прежде всего, чтобы выполнить капремонт, не нужно ждать, пока муниципальные органы соберут средства для его проведения, а теперь капитальный ремонт дома ТСЖ выполняет самостоятельно. Таким образом, это значительно ускоряет процесс. ТСЖ в свое время имеет право взаимодействовать с региональным оператором, но в любом случае может забрать свои денежные средства и перечислить их на отдельный счет. То есть, такие действия дают вольность и некую силу собственникам жилья, возможность максимально качественно и быстро провести капитальный ремонт дома товарищества.

В то же время, образованное ТСЖ может представлять мнение не всех хозяев дома, а ограниченного числа участников этого товарищества, что в какой-то мере ущемляет права остальных, а они являются полноценными владельцами помещений.

Таким образом, можно подвести итог, что поправки несут двоякую роль, и в какую сторону они повернутся, зависит только от собранности, общности, договоренности сообщества и соблюдения законов.

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

В настоящее время налоговая служба рассылает письма ТСЖ и ЖСК с требованием представить пояснения, подтверждающие отсутствие объектов налогообложения в их деятельности по содержанию общего имущества и сбору коммунальных платежей. Данная аргументация быть использована жилищными объединениями при подготовке ответов .

Работы и услуги связаны с реализацией. Согласно п. 4 ст. 38 НК РФ работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организаций и (или) физических лиц. Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе этой деятельности.

В обоих определениях необходимым атрибутом выступает реализация, т.е. процедура продажи. Следовательно, если нет реализации, то для целей налогообложения нет ни работ, ни услуг.

Что такое реализация. Ответ находим в ст. 39 НК РФ. Согласно пункту 1 этой статьи реализацией признается передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Здесь ключевой элемент – наличие двух лиц. Одно из них является заказчиком (покупателем), а другое – исполнителем (продавцом). Реализация осуществляется на основе договора между ними (см. также статьи 454, 702, 779 ГК РФ).

Во взаимоотношениях между ТСЖ (ЖСК) и собственниками помещений отсутствуют продажи.

Дело в том, что отдельный собственник не может выступать заказчиком на содержание и ремонт его доли общего имущества, так как он не вправе выделить в натуре свою долю (ст. 290 ГК РФ; п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Поэтому, если, например, ремонтируется или обслуживается какая-то часть общего имущества (лифт, сантехника и т.п.), то невозможно ответить на вопрос, для какого конкретно собственника («другого лица») это делается: эти работы выполняются для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор ТСЖ с отдельным собственником на содержание его доли в общем имуществе, в сущности, представляет собой беспредметный документ. Акты исполнения таких договоров, заключенных с каждым отдельным собственником, либо вообще не будут составляться, что недопустимо, либо остается их штамповать «под копирку», что бессмысленно и противозаконно. Договор может быть заключен только на все общее имущество в многоквартирном доме. То есть другим лицом в договоре может выступать представитель всех собственников. Но таким представителем согласно Жилищному кодексу (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ) является само ТСЖ (или, по аналогии – ЖСК). Получается, что ТСЖ (ЖСК) является заказчиком и оно же является исполнителем, т.е. другое лицо, а, следовательно, и признаки реализации, соответствующие п. 1 ст. 39 НК РФ, отсутствуют.

Данное доказательство означает, что в рамках своей основной уставной деятельности ТСЖ (ЖСК) не выполняет для собственников помещений никаких работ и не оказывает им никаких услуг. Следовательно, средства на содержание и ремонт общего имущества, поступающие товариществу (кооперативу) от собственников помещений, не могут признаваться выручкой от реализации работ (услуг). Это – предусмотренные законом и уставом взносы на содержание и ремонт общего имущества, не имеющие никакого отношения к коммерческой деятельности. Осуществляются не работы, не услуги, а уставные обязанности, носящие некоммерческий характер.

Все это доказывает отсутствие реализации.

Обратим внимание на то, что доказательство проведено без упоминания о применяемом режиме налогообложении (общий режим, УСН) и о членстве собственника в ТСЖ (ЖСК). Это означает, что экономический характер взносов не зависит ни от принятого режима налогообложения, ни от того, является или не является собственник членом товарищества или кооператива. Существенно важно, что это доказательство ни в какой своей части не выходит за рамки действующего законодательства.

Поскольку нет реализации, то нет и не может быть ни работ, ни услуг.

Таким образом, мы приходим к интересному выводу:

В многоквартирном доме, управляемом ТСЖ (ЖСК), взносы собственников не облагаются налогом не потому, что это доходы, не учитываемые при определении налоговой базы в смысле п. 2 ст. 251 НК РФ, а просто потому, что они не образуют объекта налогообложения. Это должно быть зафиксировано в уставах ТСЖ и ЖСК и в их учетной политике.

Поэтому в бухгалтерском учете ТСЖ (ЖСК) взносы всех собственников на содержание и ремонт общего имущества (то есть взносы, определенные сметой расходов) должны отражаться как целевые поступления.

2. Поступающие на расчетный счет ТСЖ коммунальные платежи собственников помещений не образуют объекта налогообложения

Наш главный аргумент состоит в том, что ни одна комиссия, ни один проверяющий не обнаружит в деятельности нашего ТСЖ ни единого признака того, что ТСЖ оказывает какие бы то ни было коммунальные услуги жильцам дома, а именно:

1. В пользовании ТСЖ нет никаких производственных объектов (тепловых пунктов, бойлерных, водяных скважин, насосных устройств, электрических подстанций), с помощью которых возможно предоставлять коммунальные услуги.

2. В штатном расписании ТСЖ нет ни одного работника, обладающего правом и умением участвовать в производстве коммунальных услуг. У ТСЖ нет лицензии на данный вид деятельности.

3. Производство любой услуги сопровождается расходованием трудовых, материальных и финансовых ресурсов. В бухгалтерском учете нашего ТСЖ вы не найдете ни следа расходов таких ресурсов на производство коммунальных услуг.

4. С теоретической точки зрения (ст. 38 НК РФ) любая услуга продается и потребляется одновременно с ее производством. Это означает, что ресурсоснабжающая организация предоставляет коммунальные услуги непосредственно потребителям. ТСЖ в процедуре реализации коммунальных услуг не участвует.

5. Косвенным доказательством того, что коммунальные платежи не образуют дохода ТСЖ, является Постановление Пленума ВАС от 5.10.2007 № 57, в котором указано, что «ТСЖ не представляют налоговых деклараций и не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами».

Таким образом, поступающие на расчетный счет ТСЖ коммунальные платежи собственников неправомерно рассматривать как выручку от оказания коммунальных услуг. Эти средства предназначаются для оплаты коммунальных услуг, оказываемых ресурсоснабжаюшими организациями. То есть для ТСЖ коммунальные платежи носят транзитный характер, они образуют встречные обязательства ТСЖ перед собственниками по использованию полученных средств строго по назначению.

Поэтому в бухгалтерском учете ТСЖ начисление коммунальных платежей отражается операцией, не использующей счета доходов:

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с собственниками», Кредит счета 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам».

ТСЖ (ЖСК) в своих отношениях с собственниками помещений действует на условиях представительства (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ). Это в полной мере относится и к операциям с коммунальными платежами. Суммы коммунальных платежей можно рассматривать как средства доверителей, направляемые поверенному (товариществу, кооперативу). Соответственно указанные суммы не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (подпункт 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ).

Tags:
• коммунальные платежи
• реализация
• для целей налогообложения
• содержание и ремонт
• дом
• ТСЖ
• ЖСК
• собственник
• средств
• собственников помещений