Договор найма жилого помещения с пролонгированием

Формулировка автоматической пролонгации в тексте договора

Еще в 2001 году Президиум ВАС России опубликовал информационное письмо №59, в котором об автоматическом продлении действия договора сказано: «Договор продлевается еще на год, если в течение 10 дней после его окончания стороны не сообщили письменно о желании его расторгнуть или изменить условия».

Кажется, что все просто. Истек срок действия договора, его участники молчат, значит — не возражают против продления. Однако эксперты спорят по этому поводу. Получается, что договор может оказаться бессрочным, ведь конкретные даты не указаны. К тому же участники договорных отношений могут просто забыть о том, что срок действия договора подходит к концу.

Есть два мнения:

1. Договор, в котором есть указанная фраза, продлевается только на следующий год. Потом его нужно пересматривать, перезаключать, оформлять заново.
2. Договор с вышесказанной формулировкой будет действовать до тех пор, пока одна из сторон не изъявит желание его расторгнуть. Конечно, в письменной форме.

Судебные инстанции тоже не могут прийти к единому мнению по этому поводу. В любом случае, наличие пункта о возможности автоматической пролонгации при отсутствии письменных возражений сторон позволяет продлить действие договора минимум еще на год. Максимум — до бесконечности.

Своевременность мероприятий

Прежде чем сформулировать пункт о пролонгации, следует узнать, какие существуют законные методы реализации данного процесса.

Первый и самый удобный — это дополнительное соглашение. Условия его остаются неизменными, а вот пункт касательно срока действия меняется. То есть, если договор заключен в 2020 году, то в конце по истечении его срока следует подписать дополнительное соглашение, продлевающее его действие еще на один год.

Структура документа:

• название «дополнительное соглашение», указать номер договора, к которому оно составляется. Указывается срок действия и дата его составления;
• основная часть: в ней прописываются стороны, которые принимают участие в заключение доп. соглашения, ответственные за этот процесс лица;
• далее, приводятся сроки действия нового договора, то есть период его пролонгации;
• возможно, описание сроков начала действия;
• важно внести данные, что остальные пункты сделки остаются в силе;
• реквизиты сторон.

Составляется дополнительное соглашение в двух идентичных экземплярах.

Подобная структура может быть использована для любого типа соглашения в любой сфере. Если необходимо изменение некоторых условий, то эти пункты также описываются в доп. соглашении.

Предлагаем ознакомиться: Размер госпошлины при подаче искового заявления в суд

Этот вариант используется часто, особенно если дело касается определенных договорных отношений, которые предусматривают выполнение того или иного действия. В данном случае формулировка описывает продление срока действия в случае отсутствия таковых. Имеется в виду, что стороны или одна из сторон не выразила желания расторгнуть соглашение.

Большинство подобных вариантов касаются пролонгации депозитных соглашений. То есть указывается срок, в который должен обратиться человек за своим вкладом. Если этого не произошло, то соглашение считается автоматически продленным.

Часто такие моменты касаются договоров аренды жилья, особенно краткосрочные до 1 года. В случае с арендными отношениями, отсутствие пункта о продлении чревато тем, что арендодатель может выселить в любой момент после истечения срока действия своих жильцов в любое время.

Можно выделить несколько обязательных условий, без которых осуществление действий, направленных на пролонгацию документа, сделать невозможно.

Во-первых, необходимо составить специальное, дополняющее основной документ, соглашения (протокол). В нем поочередно указывается весь перечень важных аспектов, в том числе и на какой срок нужно продлить документ (по возможности нужно указать конкретную дату). Важно выделить все условия, новые пункты правила, обозначить меняются они или остаются в прежнем виде.

Протокол составляется в свободной форме и подписывается обеими сторонами. В обязательном порядке фиксируются основные реквизиты, даты, в обязательном порядке в завершении процедуры проставляется печать, подтверждающая достоверность и легитимность письменного документа.

Во-вторых, предоставляется возможность сразу включить в текст договора пункт, касающийся автоматического увеличения срока действия соглашения. Стоит учитывать, что специалисты не рекомендуют указывать новый срок больше одного года. Также, в любой момент договор, может быть, расторгнут по инициативе контрагента.

Для продления договора участникам делового оборота предоставляется возможность заключения нового договора. Это хороший вариант, когда необходимо продолжить сотрудничество на кардинально новых условиях. Новое соглашение может существенно отличаться от предыдущего по своей структуре и содержанию информационных пунктов.

Предлагаем ознакомиться: Копия договора об ипотеке

Если стороны нацелены на долгосрочное сотрудничество, важно вовремя перезаключить или продлить срок составленного между ними договора.

На практике участники гражданских взаимоотношений часто забывают продлить достигнутое соглашение. Это происходит в силу быстрой динамике деловой жизни и, как следствие, заключение большого количества соглашений.

Автоматическая пролонгация значительно упрощает процесс взаимодействия между субъектами гражданского права. При этом, если одна из сторон изъявила желание расторгнуть контракт, то это можно беспрепятственно сделать в любой момент.

Если пункта об автоматической пролонгации нет, как действовать?

Что же делать, если пункт о возможности автоматической пролонгации договора в него не внесли:

• Составить дополнительное соглашение. В нем отдельно прописать, что «договор будет автоматически пролонгирован на следующий год». Дописать условия пролонгации, конечно, если стороны соглашения их обговорили и не имеют возражений.
• Второй вариант тоже предполагает составление дополнительного соглашения. Однако в этом случае стороны прописывают конкретные даты и указывают, какие пункты договора они хотели бы изменить. Или просто пишут, что все условия договора остались неизменными.

То есть, в любом случае вам потребуется дополнительное соглашение к договору. Но составить его можно по-разному.

Как продлить сделку в зависимости от срока{q}

В первую очередь следует выяснить, на какой период был оформлен договор найма. По умолчанию сделка заключается на 5 лет. Кроме того, стороны вправе прописать в бумаге конкретный срок аренды.

Краткосрочный договор, оформленный на год, продлевается на тот же период, если в дополнительном соглашении не указаны другие данные. Заинтересованная сторона должна совершить такие действия:

1. Известить другую сторону о своем намерении продлить срок аренды.
2. Предложить оформить дополнительное соглашение о пролонгации найма в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, п.1 ст. 450 ГК РФ, и п. 1 ст. 674 или составить новый договор. Последний вариант особенно актуален в том случае, если планируется изменить условия найма. Кроме того, договор, оформленный по последнему образцу, будет иметь более стабильные правовые основания.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сторонам не удалось достичь согласия или извещения о продлении аренды квартиры не было, краткосрочный договор, срок которого окончен, автоматически прекращает действовать. При этом с обеих сторон снимаются обязательства по отношению друг к другу в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ.

Справка! При заключении долгосрочного договора аренды на период от 1 до 5 лет преимуществом на пролонгацию действия соглашения наделяется арендатор. Но собственник жилья тоже может проявить инициативу и направить нанимателю соответствующее уведомление.

Важно учитывать, что такой договор должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре. В противном случае он не будет иметь юридической силы.

Чтобы пролонгировать действие долгосрочного договора на тех же условиях, арендодателю не обязательно сообщать арендатору о своих намерениях. Согласно абз. 2 ст. 684 ГК РФ, сделка будет автоматически продлена, если собственник не известит о своем нежелании продолжать сотрудничество или необходимости изменить условия найма, а арендатор продолжит пользоваться жилплощадью.

При необходимости заключить сделку на других условиях, следует совершить те же действия, что и при пролонгации краткосрочного договора.

В дополнительном соглашении можно указать длительность периода, на который продлевается договор.

Примеры договоров с автоматической пролонгацией

Есть виды договоров, которые автоматически продлеваются без дополнительных соглашений, даже если такого пункта в документе нет вообще. Все такие случаи прописаны во втором пункте статьи 540 российского Гражданского кодекса. Он гласит, что, если стороны в письменной форме не возразили, то договор автоматически пролонгируется.

Ярким примером такого договора является соглашение об аренде недвижимости. Согласно второму пункту стать 621 ГК РФ, если владелец не возражает, то арендатор может по-прежнему спокойно жить в этой квартире, даже если договор уже истек.

Фактически такое событие трактуется как начало действия срока нового договора аренды, который не нужно вновь регистрировать в государственных контролирующих органах. Очень удобно для владельцев квартиры, которые могут воспользоваться данным нюансом.

Если договор не расторгнут то он пролонгируется

В этой ситуации его участники могут утвердить не только новый срок действия, но и принципиально новые параметры соглашения (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

• Подписание допсоглашения к первоначальному договору. В таком документе указывается срок, на который договор пролонгируется. Также не запрещается скорректировать по усмотрению сторон и другие условия соглашения (более подробно об этом можно прочитать в нашей статье Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора).
• Автопродление в силу закона. Отдельные виды соглашений пролонгируются по умолчанию в силу предписаний закона. Например, договор управления многоквартирным домом (п. 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ) и т. д.
• Автопролонгация по совместному решению сторон. Участники договора могут и сами, без специальных указаний на то в законодательстве, условиться об автопродлении договора.

Какой вариант выбрать{q}

С юридической точки зрения лучше заново составить договор найма. Это позволит с легкостью проследить начало и окончание срока аренды, если у сторон возникнут претензии друг к другу. Количество дополнительных соглашений официально не фиксируется.

С другой стороны, если между арендодателем и арендатором сложились доверительные отношения, в составлении новой бумаги необходимости нет. При помощи оформления дополнительных соглашений можно внести в текст основного договора любые коррективы.

Необходимые для пролонгации документы

При продлении аренды сторонам необходимо предоставить документы, подтверждающие их право участвовать в сделке. Владельцу жилплощади надо иметь при себе такие бумаги:

• паспорт;
• документы, подтверждающие, что квартира принадлежит арендодателю, например, свидетельство о регистрации права собственности;
• бумаги, отражающие путь перехода недвижимости в собственность, например, договор купли-продажи.

Справка. От нанимателя в большинстве случаев требуется только паспорт. Но владелец жилья при желании имеет право запросить дополнительные документы.