Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. 1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

На сегодняшний день вопрос прекращения договора социального найма является особенно актуальным. Статьи 83 — 85 ЖК РФ регламентируют процесс прекращения договора социального найма и регулирования выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору. В данной статье рассмотрим, возможно ли расторжение договора социального найма в одностороннем порядке, какие нужны для этого основания и документы, а также разберем правовые последствия данной процедуры для обеих сторон.

Расторжение договора социального найма в одностороннем порядке: законные основания

Расторжение договора социального найма в одностороннем порядке
Прекратить действие договора социального найма жилого помещения можно в любое время по соглашению обеих сторон.

Арендатор вправе расторгнуть такой договор в любой момент, имея письменное согласие на это всех проживающих с ним в данном помещении. Если арендатор нашел себе другое жилье, то датой прекращения договора социального найма является дата выезда.

Однако если инициатива расторжения договора за арендодателем и договориться сторонам мирно о выселении не получилось, то наймодателю нужно выдвинуть для выселения определенные требования, а именно:

• неуплата арендных платежей за проживание в помещении и коммунальных услуг на протяжении шести месяцев;
• систематическое, повторяющееся нарушения прав и законных интересов соседей, постоянно поступающие от них жалобы;
• незаконные перепланировки помещений;
• использованин жилого помещения не по назначению, организация в квартире офиса, мастерской и прочее;
• разрушение и бесхозяйственное отношение к жилью;
• нарушение санитарно-технических и противопожрных норм;
• наличие решения комиссии об аварийном состоянии здание либо же оно и вовсе подлежит сносу.

Договор социального найма помещения может быть прекращен из-за смерти одиноко проживавшего нанимателя.

Рассмотрим пример. Одинокий пенсионер Петренко Ю.В. 20.09.2006 года заключил с местной администрацией договор социального найма квартиры, своевременно оплачивал арендную плату и коммунальные платежи, поддерживал помещение в чистоте, не конфликтовал с соседями. 17.05.2017 года наниматель жилья умер от сердечного приступа. С этой даты договор социального найма прекратил свое действие.

Порядок расторжения по инициативе наймодателя

Расторжение договора социального найма жилого помещения в связи с решением наймодателя осуществляется с соблюдением следующих шагов, приведенных в таблице.

Невнесение арендной платы за жилье считается за период в шесть месяцев. Когда договор заключен на краткосрочный период, достаточно не оплачивать платежи два месяца подряд.

Законные причины

В соглашении о найме есть две стороны — гражданин (наниматель) и собственник жилья (муниципалитет), каждая из которых имеет права и обязанности. При изменении обстоятельств может встать вопрос о расторжении договора.
Основания прекращения договора можно разделить на две группы:

• нарушение нанимателем условий договора. Инициатором выступает собственник жилья;
• решение гражданина о прекращении проживания по данному адресу.

Основания расторжения договора социального найма перечислены в ст. 83 Жилищного кодекса РФ. Список причин ограничен, самостоятельно расширить его нельзя.

Аннулирование договора соцнайма жилого помещения осуществляется путем:

• разрушения жилого помещения, в том числе и по непреодолимым причинам;
• кончина нанимателя, если он проживал один;
• по взаимному согласию;
• по желанию нанимателя, в том числе, в случае переезда в другое жилье;
• по инициативе собственника – по причинам постоянных нарушений жильцом условий соглашения.

Расторгнуть договор соцнайма невозможно, если в результате будут нарушены права других лиц, в основном — социально уязвимых категорий.

В первую очередь, речь идет о несовершеннолетних детях квартиросъемщика. Сначала следует провести работу по лишению родителей прав по воспитанию детей. Службы опеки (попечительства) найдут того, кто будет заботиться о детях и определят их место проживания: в новой семье или в учреждениях соцзащиты.

Не подлежит расторжению договор соцнайма с лицами:

• осужденными к отбыванию наказания;
• проходящими лечение в психиатрических организациях здравоохранения;
• длительный период не находящиеся в жилье по уважительным причинам (например, командировка военнообязанных лиц).

Имея намерение, жилец вправе расторгнуть договор в любое время.

При этом, закон обязывает его:

• произвести расчет по жилищно-коммунальным платежам;
• передать помещение в исправном техническом и санитарном состоянии.

Важно! Если гражданин проживает не один, то к заявлению о расторжении соглашения необходимо приложить письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади членов семьи.

Основной причиной расторжения договора социального найма жилого помещения по желанию нанимателя является его выезд по другому адресу. Датой прекращения отношений в данном случае будет день освобождения квартиры семьей гражданина.

По инициативе наймодателя возможно прекратить правоотношения, если:

• квартиросъемщик имеет долги по ЖКХ более, чем 6 месяцев;
• помещение имеет значительные повреждения по вине нанимателя или лиц, за чьи поступки он в ответе (его члены семьи, гости, поднаниматели). Понятно, что при вторжении грабителей или в случае пожара, предотвратить повреждение жилья человек не сможет;
• гражданин ведет образ жизни, систематически нарушающий права соседей. Такие случаи распространены — музыкальное сопровождение в ночное время, к примеру;
• наниматель самовольно поменял целевое назначение жилья, например, открыл там салон услуг или наладил промышленное производство.

Самый приятный вариант расторжения договора социального найма жилого помещения – обоюдное согласие. Обе стороны считают прекращение правоотношений правильным и необходимым. Инициатором в данном случае может выступать любая сторона – и жилец и наймодатель.

Если договор расторгается по инициативе гражданина, то ему необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет в любое время — ограничений для подачи такого ходатайства нет. Другой вариант, когда инициатива расторжения исходит от наймодателя, а гражданин не доводит дело до судебных разбирательств и добровольно выселяется из квартиры.

Обращение в суд

В случае, если нарушающий обязанности жилец отказывается полюбовно прекратить правовые отношения, собственник (муниципалитет) принимает решение судиться. Такие дела рассматриваются судами районного уровня по месту нахождения жилого фонда. Для обращения в суд, наймодатель, в первую очередь, составляет исковое заявление.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• подлинный договор социального найма;
• сведения о регистрации (прописке) гражданина;
• переписку с нанимателем по вопросу освобождения квартиры в добровольном порядке;
• копию техпаспорта помещения.

Также следует приобщить общеустановленные документы, необходимые для обращения в суд: доверенность лица, представляющего интересы ответчика, платежку об оплате госпошлины.

Строгая форма искового заявления законодательно не закреплена. Необходимо лишь соблюсти основные условия, указанные ниже.

Структура искового заявления о расторжении договора социального найма выглядит так:

• наименование судебного органа;
• наименование и реквизиты истца (юридический адрес, телефон);
• сведения об ответчике (фамилия, имя, отчество, адрес регистрации по месту жительства, телефон);
• название иска;
• информация о ситуации, послужившей основанием для обращения в суд;
• доказательства нарушения ответчиком условий договора;
• указания на нормы действующего законодательства РФ, согласно которым выставлены исковые требования;
• суть исковых требований;
• перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению;
• дата подачи заявления, подпись истца или его представителя.

Последствия

После прекращения действия договора социального найма жилого помещения все обязательства наймодателя по отношению к гражданину аннулируются. Самым тяжелым последствием является выселение из жилья.

Важно! Выселение на основании решения суда по иску муниципалитета производится без предоставления гражданину другого жилья.

Предлагаем ознакомиться Основные проводки по бухучету – примеры

Несмотря на тяжесть санкций следует сказать, что вина за такое решение полностью лежит на самом гражданине, который упорно не принимал меры к исправлению нарушений.

Доведение муниципалитетом дела до суда происходит в крайних случаях, когда все иные возможности исчерпаны. Есть исключение: если выселяют из-за задолженности по ЖКХ, то другое жилье обязаны дать, но по нормативам для общежитий.

Законом предусмотрена обязанность обеспечения иным жилым помещением при выселении, если нет возможности сохранить имеющееся в натуральном виде: его снос, перевод в нежилое, капитальный ремонт или реконструкция.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 все регионы РФ.

Договор социального найма – это документ, который заключается между муниципалитетом и гражданином, по которому последний получает право на проживание и пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности. Такое соглашение может быть расторгнуто по инициативе нанимателя или наймодателя.

Какие причины могут стать основанием для расторжения договора? Что должен сделать гражданин, чтобы отказаться от предоставленного жилья? А также другие нюансы этого вопроса рассмотрим подробнее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Основные положения по прекращению или расторжению договора социального найма регламентируются статьей 83 ЖК РФ.

В ней говорится, что:

1. Каждая сторона вправе расторгнуть такие правовые отношения в любой момент.
2. Для отказа нанимателя нужно письменное согласие членов его семьи.
3. Основанием может стать переезд жильцов в другое жилье.
4. Основанием со стороны наймодателя могут быть неуплата за коммунальные услуги, нанесение ущерба жилью, нарушение прав соседей, которое носит систематический характер, несоответствующее целевое использование помещения.
5. Основание для прекращения договора – смерть одинокого нанимателя, либо утрата жилья.

В статье 91.10 ЖК в подобном ключе описываются правовые отношения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Предоставление другого жилого помещения в связи с признанием прежнего аварийным, полным разрушением и другими причинами являются поводом к расторжению документа по найму на прежнее помещение.

Все подобные случаи подробно рассмотрены в статьях 84-91 ЖК.

Причины и основания

Мы уже слегка затронули тему причин, но далее раскроем их полностью отдельно для каждой стороны. Государство в лице местного муниципалитета может лишить гражданина права на проживание и пользование жилым помещением по договору социального найма в связи со следующими обстоятельствами:

• Наниматель намеренно ухудшает состояние жилья.
• Не заботится о его состоянии, не проводит текущий ремонт.
• Наниматель причиняет ущерб общедомовому имуществу и имуществу соседей.
• Не платит по коммунальным счетам. Основанием может стать отсутствие платежей за 6 месяцев в течение года, либо наличие долга, который превышает сумму 3 средних плат за месяц.
• Препятствует ремонту различных систем обеспечения жилья.
• Ведет аморальный образ жизни, чем нарушает права и интересы остальных граждан.
• Содержит помещение в ненадлежащем состоянии, захламляет его, тем самым ухудшая его состояние.
• Использует квартиру не для проживания, а для других целей.
• Выехал на другую жилплощадь и данным помещением не пользуется.
• Гражданину выделено другое жилье в связи с утратой прежнего, либо признании его непригодным.
• Наниматель утратил основания для предоставления такого жилья, перестал быть малоимущим, уволился с работы, благодаря которой было получено жилье и прочее.

СПРАВКА: Гражданин, который имеет другое место для проживания, может отказаться от муниципальной квартиры, чтобы не обременять себя оплатой коммунальных счетов за услуги, которыми он уже не пользуется.

Если человек действительно не нуждается в данном помещении, у него есть другое жилье, то он может подать заявление о расторжении договора с муниципалитетом. В законе прямо говорится о том, что если гражданин съехал и живет в другом месте, то с момента его отъезда договор считается расторгнутым. Но на деле это не так.

Если вы просто съедете и забудете о государственной квартире, то напомнят о ней вам судебные приставы, когда придут взыскивать долги по коммуналке.

Поэтому необходимо урегулировать эти вопросы, доказать потом, что вы уже год не живете в данной квартире, будет сложно.

Составление искового заявления

Для того, чтобы решение суда о прекращении договора было принято без затягивания процесса необходимо грамотно и четко его составить и прописать в нем все требования наймодателя. Исковое заявление о расторжении договора социального найма составляется по такой форме:

• указать правильно название суда, в который подается иск;
• перечислить полные имена, адреса и контакты истца и ответчика;
• перечислить все имеющиеся нарушения договора нанимателем, рассчитать размер ущерба;
• кратко изложить суть и условия договора;
• перечислить все уведомления нанимателя об устранении нарушений, а в последствии прекращения договора;
• описать цель, с которой подается исковое заявление;
• приложить все имеющиеся доказательства нарушений со стороны нанимателя;
• указать дату подачи заявления и подпись истца.

К исковому заявлению прикладывается следующая документация:

• паспорт истца, документ, который удостоверяет его личность;
• правоустанавливающие документы, свидетельство о праве собственности;
• договор социального найма;
• доказательства, обосновывающие перечень приведенных оснований к прекращения договора социального найма;
• квитанция об оплате госпошлины. Так как в большинстве случаев истец – это органы местного самоуправления, то госпошлина не уплачивается.

Образец искового заявления можно скачать здесь ⇒ Иск о расторжении договора социального найма жилого помещения.

Порядок расторжения по инициативе наймодателя

Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя осуществляется по следующим этапам:

• определение оснований для прекращения договоренности;
• соблюдение досудебного порядка действий – направление уведомления нанимателю о желании расторгнуть соглашение;
• при согласии – расторжение договора социального найма по обоюдной договоренности;
• при отказе или отсутствии ответа – сбор документов, подтверждающих выявленные основания;
• обращение с исковым заявлением в суд.

В приведенной процедуре ключевую роль играют основания для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. К таковым относят:

• непригодность выделенных помещений для дальнейшей эксплуатации – предполагается выселение с предоставлением нового жилья;
• использование помещений не по их назначению;
• нанесение ущерба, разрушение выделенной недвижимости;
• нарушение прав соседей;
• неуплата за проживание и коммунальные услуги.

Отсутствие своевременного внесения средств за проживание учитывается за полугодовой период. В случае кратковременного съема в расчет берется невнесение средств два раза подряд.

Последствия расторжения договора социального найма

Прекращение действия договора о социальном найме предусматривает прекращение выполнения прав и обязательств по договору обеих сторон. В данном случае такими обязательствами выступают предоставление жилых помещений в аренду наймодателем и своевременное внесение платы за их использование и коммунальные услуги нанимателем.

Принудительное выселение происходит только по решению суда, на основании которого наймодатель может требовать выселения из жилья после прекращения действия соглашения. В случае отказа добровольно покинуть помещение, данное решение суда приводят в исполнение сотрудники исполнительной службы. Также по решению суда нанимателя могут обязать оплатить всю имеющуюся задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, а также возместить материальный ущерб.

Прекратить действие договора социального найма жилого помещения в одностороннем порядке возможно по инициативе любой из сторон: как наймодателя, так и нанимателя. Однако обоюдное соглашение о прекращении действия договора всегда приоритетнее и позволить избежать многих неприятностей и долгих судебных разбирательств.

Кого могут выселить, а кого нет

Существует три вида выселения из социального жилья:

1. Если жилое помещение признано аварийным. В этом случае выселяются все жильцы дома, взамен им предоставляется жилое помещение, по условиям не ниже тех, которые были в прежней квартире. Такое выселение никоим образом не зависит от поведения жильцов.
2. Если квартиросъемщик задолжал большую сумму по коммунальным платежам. Выселение происходит по решению суда, но ответчик взамен прежней квартиры получает жилое помещение меньшее по площади (например, комнату в общежитии) и, зачастую, менее благоустроенное.
3. Если наниматель злостно нарушал права соседей, привел квартиру в нежилое состояние, имеет другое место жительства. В этом случае выселение также происходит по решению суда, но альтернативное жилое помещение нарушителю не предоставляется.

Однако, не все так очевидно, как может показаться. Законодательство РФ запрещает выселять из квартир, занимаемых на основании договора социального найма:

• несовершеннолетних детей, в этом случае, если мать и отец не лишены родительских прав, они также не могут быть выселены, так как дети должны проживать вместе с родителями;
• инвалидов первой и второй группы;
• одиноких пенсионеров.