Договор ДДУ и договор переуступки – в чем разница

Дду и жск: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ.

И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры.

Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия () обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2020 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК () нужно проверять следующую информацию:

• Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
• Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
• В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
• Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
• Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
• Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
• Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
• Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
• Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

• Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
• Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом.

В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки.

Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/osobennosti-i-otlichiya-ddu-i-zhsk/

Чем отличается покупка квартиры в новостройке по ДДУ, ЖСК и серым схемам?

Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия.
Норма, которая регулируется Федеральным законом №214, защищает покупателя от двойных продаж и дает больше шансов на выгодную ипотеку.

Тем не менее купить квартиру в Москве по ДДУ можно только в 60% новостроек. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают?

Средства дольщиков направляются на конкретный объект, разрешительные документы гарантируют, что стройка законна и что проект прошел все согласования и экспертизы. Но выдача разрешения на строительство – процесс сложный и часто затягивается, так что многие компании предпочитают открывать продажи жилья, еще не получив документа.

Кроме того, ДДУ в какой-то степени «связывает руки» компаниям-застройщикам, а эта ситуация подходит не всем.

Кроме того, каждый договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре. А эта процедура тоже занимает время. В итоге деньги дольщика «зависают» по пути к застройщику, который вынужден искать другие источники финансирования строительства. Поэтому компании и прибегают к другим схемам продаж.

ДДУ: ответственность застройщика регламентирована

ДДУ – схема, которая лучше всего защищает права покупателя. Продажи по ДДУ подтверждают, что проект одобрен всеми инстанциями. В случае если застройщик с поставленной задачей не справится, дольщик может расторгнуть договор и претендовать на возврат денег и неустойку.

Плюсы: обязательная государственная регистрация. Гарантия защиты от двойных продаж. Возможность взять выгодную ипотеку (банки расценивают новостройки с продажами по ДДУ как объекты с низким риском и охотно кредитуют их).

Минусы: нельзя оформить рассрочку на период после окончания строительства. ДДУ не гарантирует, что проект будет завершен. Не защищает такой договор и от нарушения сроков строительства.

ЖСК: больше свободы – меньше гарантий

Еще одна легитимная схема продажи квартир, предусмотренная 214-ФЗ. По ЖСК реализуется около 5-6 % новостроек в Москве и Подмосковье. Схема пользуется популярностью у крупных застройщиков (ГК ПИК, «Ведис групп») и доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости.

Плюсы: реестр пайщиков защищает от двойных продаж. Возможность длительной рассрочки (даже после ввода дома в эксплуатацию). Возможность влиять на ход строительства (например, своими силами достроить дом в случае банкротства застройщика).

Минусы: договор не подлежит государственной регистрации. Право собственности регистрируется только после полной выплаты пая. Не контролируется выполнение сроков строительства. Нельзя привлечь застройщика к ответственности в случае нарушения договоренностей.

Сертификаты: почти не используется

Застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты), номинал каждого из которых соответствует цене квартиры. Обладателю сертификата застройщик обязуется позже передать квартиру.

Плюсы: застройщик обязательно должен зарегистрировать право на землю и получить разрешение на строительство. Государство контролирует деятельность застройщика как участника финансового рынка.

Минусы: в целом неудобно и для застройщика, и для покупателя, поэтому схема применяется крайне редко.

Серые схемы продажи жилья

Применяются наряду с законными механизмами продаж. Самая популярная – заключение предварительного договора купли-продажи. Само по себе это нарушением закона не является, но к легитимным схемам продажи недвижимости никакого отношения не имеет.

Права покупателя при таком раскладе вообще не защищены, так как предварительный договор только фиксирует намерения обеих сторон, но не обязывает их выполнять намеченное. То есть такой договор не обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя.

При недострое покупатель сможет вернуть только обеспечительный платеж.

Ни предварительный договор купли-продажи (ПДКП), ни так называемый предварительный ДДУ в действительности не имеют отношения к 214-ФЗ и не регистрируются в Регпалате. И при этом никто не может помешать недобросовестному застройщику продать одну квартиру несколько раз.

Мнение риэлторов

Агентства недвижимости предпочитают продавать те новостройки, которые реализуются по 214-ФЗ. Оптимальный для риэлторов Москвы вариант – ДДУ, потому что эта схема прозрачна, понятна покупателю и четко регламентируется законом.

С ней агентствам работать проще всего. Также в фаворитах – продажи по ЖСК.

Хотя в случае с кооперативами застройщики сами становятся организаторами продаж и чаще всего реализуют квартиры собственными силами, без привлечения агентств недвижимости.

Но и сами риэлторы уточняют, что в итоге при принятии решения о том, работать с застройщиком или нет, важна не только схема продажи квартир, но и маржа агентства, портфель проектов в продаже, эксклюзивные права на реализацию.

Дата публикации 28 октября 2013

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

Предлагаем ознакомиться Нотариально удостоверенный договор займа денежных средств

Пайщик против дольщика. ЖСК, ЖНК, ДДУ — что выбрать?

18 Сентября в 20:01 2737 Ольга Ермакова

Ради того чтобы купить жилье дешевле, люди готовы рискнуть. Разумеется, мы не станем обсуждать сомнительные схемы приобретения недвижимости, поговорим о вариантах в рамках закона. ЖСК, ЖНК — как это работает? Куда податься покупателю — в кооператив или к обычному девелоперу? Журнал «Н&Ц» рассмотрит все за и против при помощи экспертов.

Здесь приобретают не метры, а паи…

Любая строительная компания, работающая в рамках закона, то есть в соответствии с 214-ФЗ, вправе привлекать средства на реализацию проекта по договору долевого участия (ДДУ), а также посредством ЖСК и ЖНК — жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооперативов. Первый у нас известен больше, второй — меньше. «В целом механизмы ЖСК и ЖНК схожи, поскольку в данных схемах покупатель приобретает не квадратные метры, а паи», — поясняет Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь возможности ее продать, подарить или обменять.

В чем же тогда разница? Во-первых, объединяются пайщики по разным принципам. «ЖСК направлен на участие граждан в строительстве недвижимости. Такой кооператив является непосредственным застройщиком дома, и ему принадлежит земельный участок, — говорит Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента .

— ЖНК создают для приобретения недвижимости или участия в ее строительстве, но уже путем заключения договоров с застройщиками».

То есть накопительные кооперативы предназначены не для строительства, а для приобретения (инвестирования), реконструкции и дальнейшего содержания уже готового или строящегося многоквартирного дома, уточняет Софья Лебедева, генеральный директор .

И хотя, по мнению эксперта, правовое регулирование деятельности кооперативов обоих видов в целом идентично, есть и некоторые отличия. Например, для создания ЖНК необходимо не менее 50 человек, в то время как для ЖСК достаточно пятерых; членами ЖНК могут быть только физические лица, а ЖСК — как физические, так и юридические.

Различаются кооперативы и по некоторым другим признакам, о которых упоминает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Так, ЖСК создается под строительство конкретного дома, и потому число участников в нем не превышает количество квартир, а в ЖНК могут входить до 5 тыс. пайщиков.

Если ЖСК вправе взять кредит в банке как юридическое лицо и расплачиваться за него будут все члены кооператива, то в ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры вступивших ранее оплачиваются за счет взносов недавно присоединившихся участников.

Иначе говоря, действует очередь, в которой можно простоять несколько лет.

ЖСК: вступить и построить

РИС. Т. СОРОКИНОЙ

Конечно, схема ЖСК более известна, удобна и понятна и гражданам, и застройщикам. Как говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, до введения в действие ФЗ-214 ЖСК были особенно популярны.

Погашать стоимость пая в течение многих лет было выгоднее, чем брать ипотечный кредит под высокие проценты. Еще одно преимущество ЖСК в том, что стать его членом можно с 16 лет (никакой банк не выдаст ипотеку заемщику такого возраста).

Однако недостатков у ЖСК тоже немало. «Все члены кооператива несут ответственность за риски, связанные со строительством», — предупреждает П. Лепиш.

Пайщик полностью зависим от устава. Ни в ЖК РФ, ни в других нормативных актах не указано, что ЖСК обязан фиксировать стоимость квартиры, то есть конечная цена по решению общего собрания может быть в любой момент увеличена.

Участники кооператива регулярно платят членские взносы.

«Кроме того, в уставе могут быть предусмотрены иные обязанности и обременения: например, личное участие в строительстве в размере 1000 рабочих часов», — отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Для вступления в жилищный кооператив достаточно паспорта и трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Как говорит Е. Некрасова, покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь возможности ее продать, подарить или обменять. При этом оплатить пай досрочно можно только в том случае, если это предусмотрено Уставом ЖСК.

Еще одна опасность заключается в том, что пайщика имеют право исключить из состава кооператива даже без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству.

ЖСК не обязан прописывать в договоре точный срок введения дома в эксплуатацию, так что покупателям остается только верить в профессионализм и порядочность правления. В случае задержки окончания строительства пайщики не могут требовать возмещения убытков или неустойки.

ЖСК нельзя заставить устранить выявленные недочеты и дефекты в отличие от застройщика, работающего по договору долевого участия. Договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие возможности для мошенничества.

«Документ не регистрируется в Росреестре, а значит, возможны двойные продажи, когда владельцами одной квартиры становятся несколько человек», — предупреждает В. Погосян.

МНЕНИЕ

Мария Литинецкая, генеральный директор :

«Я не думаю, что получится повсеместно распространить практику строительства кооперативного жилья. Все-таки эта схема тяжелая и рискованная для простых граждан именно с точки зрения организации строительства. Во-первых, необходимо иметь определенные знания и опыт.

Во-вторых, участников кооператива достаточно много, что значительно усложняет процесс принятия решений. В-третьих, даже если члены ЖСК самостоятельно нанимают подрядную организацию, ее необходимо постоянно контролировать.

Получается, что, только приобретая квартиру у известного застройщика, обычный покупатель может спокойно дожидаться окончания строительства, чего не скажешь о человеке, вступившем в кооператив».

ЖНК: накопить и купить

РИС. Т. СОРОКИНОЙ

Мария Литинецкая, генеральный директор , разъясняет принцип действия жилищно-накопительного кооператива: «ЖНК привлекают средства граждан, а затем вкладывают их в покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке.

Пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья путем внесения платежей, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член ЖНК имеет право пользования помещением, однако оно остается в собственности кооператива.

Далее пайщик погашает оставшуюся стоимость жилья, продолжая вносить платежи. Только после этого недвижимость переходит в его собственность».

Деятельность ЖНК регулирует ФЗ-215, который подробно описывает взаимодействие между самим кооперативом и его членами. По закону все денежные средства, которые вносят пайщики, хранятся на отдельном счете.

Соответственно, все операции со средствами вкладчиков можно проконтролировать.

Самое главное преимущество ЖНК заключается в том, что приобретение жилья по данной схеме обходится дешевле примерно в два раза по сравнению с классической ипотекой.

В ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры раньше вступивших членов кооператива оплачиваются за счет поступающих взносов недавно присоединившихся участников.

Однако есть и недостатки, предупреждает М. Литинецкая. Во-первых, придется подождать — по закону право на приобретение жилого помещения возникает только после двух лет членства в ЖНК.

Во-вторых, в случае банкротства кооператива пайщик на стадии накопления рискует потерять все свои жилищные сбережения (или остаться без жилья, если оно было приобретено).

Кроме того, из ЖНК человека могут легко исключить, если его действия будут противоречить уставу. При этом сама процедура выхода из кооператива сложная и длительная.

Павел Лепиш считает схему ЖНК довольно рискованной, поскольку квартиры, паи по которым выплачены не полностью, являются собственностью кооператива, а он отвечает по своим обязательствам всем имуществом.

«Деятельность ЖНК регулируется несколькими законами и контролируется государственными органами, но это добавляет не надежности, а волокиты, особенно при реализации и регистрации квартир», — отмечает эксперт.

МНЕНИЕ

Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»:

«На различных этапах строительства легитимными признаются несколько схем оформления отношений застройщика с покупателем. Самая надежная и самая популярная — договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214. Довольно распространенными являются также ЖСК, в которых заключаются договоры покупки пая.

Однако при оформлении такой сделки следует внимательно изучать документы кооператива: он должен либо являться собственником участка, либо быть созданным до 30 ноября 2011 г. (даты принятия соответствующих поправок в 214-ФЗ).

Не противоречат законодательству, но постепенно исчезают с рынка ЖНК и жилищные сертификаты».

ДДУ: пока вне конкуренции?

РИС. Т. СОРОКИНОЙ

Итак, главный плюс обеих «кооперативных» схем: жилье по ним можно приобрести дешевле. Как утверждает В.

Погосян, участники ЖНК получают деньги на покупку в беспроцентную рассрочку, а члены ЖСК, выступая в роли заказчиков строительства, приобретают жилье фактически по себестоимости (на 12–15% ниже коммерческой цены).

Кроме того, кооперативы лояльны в плане проверки документов и платежеспособности членов: для вступления достаточно паспорта и трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Однако с этого места оптимизма в нашем рассказе поубавится. Есть многочисленные но, о которых упоминают эксперты.

Например, Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty, предупреждает: «Если застройщик продает квартиры в новостройках не по договорам долевого участия, то, вероятнее всего, у него есть проблемы с объектом. А ЖСК и ЖНК — это механизмы, которые обычно девелоперы используют для ухода от ДДУ.

Кроме того, если посмотреть на большинство проектов, в которых недвижимость продавали по разным схемам, то вы увидите, что там, где сделки проводились по ДДУ, объемы уже реализованы, а по ЖСК продажи еще идут».

На сегодняшний день схема заключения ДДУ в строительстве является самой надежной. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом.

Главный минус кооперативов заключается в том, что в этом случае покупатель оказывается менее защищен, чем при заключении ДДУ и приобретении жилья в ипотеку.

Федеральный закон № 214, устанавливающий права и обязанности сторон при подписании ДДУ, требует указывать в документе срок передачи застройщиком объекта, кроме того, жестко фиксировать цену, сроки и порядок оплаты.

Ничего подобного нет в договоре, заключаемом с кооперативом. «Нет никаких гарантий, что человек получит свое жилье вовремя», — утверждает В. Погосян.

По мнению М. Литинецкой, на сегодняшний день схема заключения ДДУ в строительстве является самой надежной. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом: они все-таки могут либо вернуть вложенные средства (или хотя бы их часть), либо получить квартиру.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/payshchik-protiv-dolshchika-zhsk-zhnk-ddu-chto-vybrat/

Основные моменты в договорах

До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:

• в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить;
• соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»;
• в нем был прописан месяц и год сдачи объекта;
• в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры;
• был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика;
• сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.

Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:

• его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках;
• количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше;
• нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства;
• наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории;
• полная информация о земельном участке под строительство;
• преимущественное право общего собрания голосов по вопросу увеличения стоимости 1 м2;
• характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры;
• сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива;
• последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.

На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.

Метки: договор, основной, особенность, отличие, представлять, себя

« Предыдущая запись

Дду или жск

Дду или жск

: если вы хоть раз задумывались о том, в какие новостройки вложить деньги, этот вопрос наверняка вставал перед вами. Наше время квартиру в новостройке можно купить либо путём участия в долевом строительстве либо через членство в жилищно-строительном кооперативе в качестве пайщиков.

Дду или жск – обе эти схемы вложение денег в новостройке законны, но законы, которые регулируют отношения дольщика застройщика и отношения пайщиков ЖСК – разные. Поэтому, что выбрать Дду или жск

– это вопрос не праздный.

Любой застройщик, который собирается привлечь денежные средства на строительство и продажу квартир работает через Дду или жск

. ДДУ – это
договор долевого участия в строительстве
.

Согласно ему, застройщик берет на себя обязательства в определённый срок построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам, тем гражданам, которые вложили деньги в стройку. Договор долевого участия в строительстве обязателен к регистрации.

ЖСК – это жилищно строительный кооператив – сообщество граждан, которое руководит строительством дома, собирает средства на это строительство. Договор ЖСК необязательно регистрировать в ГУ ФРС.

Чтобы выбрать для себя Дду или жск

, необходимо знать основные отличия между этими договорами.

Отличия договора ДДУ от ЖСК

Отличия ДДУ от ЖСК

Есть пять основных отличий ДДУ от ЖСК:

• Государственная регистрация договора ДДУ – обязательна. Государственная регистрация договора с ЖСК
  необязательна.
• Стоимость строительства Дду или жск
  – разная. По договору ДДУ, стоимость строительства квартиры фиксирована. Она закреплена в договоре и застройщик не может в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры для дольщика. Стоимость квартиры в ЖСК может меняться, причём, увы, в сторону увеличения. По договору ЖСК застройщик или ЖСК имеют право в одностороннем порядке поменять стоимость квартиры, если застройщик понёс дополнительные расходы.
• Сроки строительства по договору ДДУ указаны в договоре. Если застройщик не введет в эксплуатацию дом ко времени, указанном в договоре, дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку, расторгнуть договор долевого участия в строительстве, получить назад все вложенные в строительство деньги. В договоре ЖСКсроки строительства указаны. Но, если сроки строительства переносятся, пайщик скорее всего, не сможет суде взыскать с застройщика деньги. По крайней мере, точно можем сказать, что без юриста по недвижимости
  , который специализируется на
  судах с ЖСК
  , пайщик точно не сможет взыскать неустойку за сорванные сроки строительства.
• Рассрочка при оплате строительства ДДУ возможна. Рассрочка при оплате строительства в ЖСК также возможна, и даже более, она может быть выдана на длительный срок. Проценты по рассрочке для пайщиков указываются в договоре и их регулирует непосредственно устав ЖСК.
• Расторжение ДДУ
  возможно, при этом дольщик получит назад всё вложенные в строительство суммы. Расторжение договора с ЖСК обернётся для пайщиков возвратом только части вложенных средств. Пайщики должны внимательно ознакомиться с уставом кооператива и договором ЖСК прежде чем вкладывать деньги в строительство. В этих двух документах указывается, что при расторжении договора с ЖСК пайщикам не возвращаются часть взносов или вступительный взнос, или указаны какие-то другие условия: взыскание с пайщика за расторгнутый договор.

Дду или жск: плюсы и минусы

Дду или жск: плюсы и минусы

Итого подведём итоги, участие в строительстве по договору ДДУ имеет ряд хороших возможностей для дольщика:

Возможности ДДУ

• Документы застройщика проверяются и утверждаются на государством уровне. Покупатель квартиры в новостройке по ДДУ защищен законом, в плане того что жильё будет не вторичное, именно то, что указано в договоре, в проектной документации.
• Стоимость квартиры по договору ДДУ не изменится застройщиком без согласования с дольщиком. То-есть, если дольщик не даст согласия на повышение стоимости квартиры, она останется прежней.
• У дольщика по ДДУ есть гарантия на качество построенного жилья, определен срок строительства, есть возможность взыскать неустойку.

Риски дольщика

• При оформлении квартиры может возникнуть волокита в документах.
• Причины расторжения договора описанное в нём, и не предусматривают расторжения договора по инициативе дольщика без явных на то причин: нарушение условий договора со стороны застройщика.
  Если дольщик расторгает договор по своей инициативе, не из-за того что застройщик нарушил свои обязательства, он оплачивает убытки застройщику. Дольщику может вернуться сумма за минусом 6-8 % от стоимости квартиры.
• Рассрочка по ДДУ дается на срок не более пяти лет.

ЖСК – имеет свои достоинства

Быстрое оформление договора с ЖСК, контроль строительства и доступ к документам ЖСК, рассрочка по платежам за квартиру на 5 лет и более. Если в ЖСК идут хорошо дела, коммунальные платежи могут быть снижены.

Риски пайщиков и дольщиков – что страшнее

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

1. Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.
2. Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства. Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях. Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

1. Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки. Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

Предлагаем ознакомиться Погашение материнским капиталом ипотеки: условия и документы

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

1. Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.
2. На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем голосования. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

1. В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.

Что такое ДДУ

Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики. Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора. Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.

Важно! Договор долевого участия контролируется положениями ФЗ-214, что позволяет дольщикам отстаивать свои права в судебном порядке, если в процессе сотрудничества со стороны застройщика имеются какие-либо нарушения.

Что входит в договор долевого участия

При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:

1. Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
2. Вид материалов, используемых при строительстве.
3. Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
4. Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
5. Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
6. Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.

Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.

Характерные признаки договоров

Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.