Предисловие
Данная книга является элементом проекта, который носит название «ЖКХ: вопросы и ответы». Поэтому позвольте рассказать подробнее об этом проекте, чтобы стало понятно, чего ожидать от книги.
* * *
Проект «ЖКХ: вопросы и ответы» появился в 2013 году, когда была создана одноименная группа во Вконтакте (https://vk.com/public55514766). В то время я собирался только рассказывать о наиболее важных проблемах в ЖКХ и предлагать их решение, опираясь на жилищное законодательство. Прошло не много времени и я осознал, что ЖКХ требуется не просто описание проблем и их законодательных решений, но и просвещение. Правовое просвещение – во-первых, жилищное – во-вторых. С этого момента концепция группы стала меняться.
Особенность моего подхода к ЖКХ, которую я пытаюсь донести через группу, хорошо видна из формата записей: предельно ясно сформулированный вопрос и максимально короткий, но и максимально полный, ответ с сохранением ясности изложения. Добиться этого крайне трудно. Однако только так можно достичь именно цели просвещения. Ведь собственникам жилых и нежилых помещений, нанимателям, арендаторам зачастую некогда читать объемные статьи, да еще и наполненные правовой терминологией. И собственникам хочется найти ответ на свой вопрос, а значит вопрос должен быть освобожден от всего лишнего.
Цель просвещения в ЖКХ – не просто ответить на жилищные вопросы. Многие из этих вопросов, причем наиболее важные, не могут быть решены без знания и понимания гражданского законодательства и теории гражданского права. Поэтому в своих ответах на жилищные вопросы я всегда стремился не просто учитывать теорию гражданского права, но и объяснять ее читателям. От этого получается двойная польза: лучше обосновываются выводы по жилищным вопросам и читатели узнают вещи, которые пригодятся им не только в жилищных проблемах. Ведь гражданское право – это основа для совершения почти всех сделок, в которых участвуют все граждане и организации, стремясь получить товары, работы или услуги.
Сказанное относится к содержательной стороне деятельности. Что же касается формы, то я всегда стремился задействовать самые популярные способы получения информации читателями. Кроме группы Вконтакте, в 2020 был запущен канал на Яндекс. Дзен (https://zen.yandex.ru/gkh). Сейчас это самый крупный канал по ЖКХ на сервисе, отдельные записи на котором достигают 500 тыс. дочитываний. С недавних пор я начал выпускать подкасты – быстро набирающий популярность способ получения информации. У подкаста есть и видео версия.
Книга «ЖКХ: вопросы и ответы» является смыслообразующим центром проекта. В книге рассмотрены наиболее частые, интересные и сложные вопросы, связанные с содержанием и управлением многоквартирными домами, оплатой жилищно-коммунальных услуг, проведением общих собраний, выбором способа управления домом и т. д.
* * *
Четвертое издание книги значительно отличается от предыдущих. Ниже представлен список наиболее важных изменений:
1) было добавлено больше 100 ответов на вопросы, которые возникли в жилищной сфере за последний год;
2) уточнена структура разделов, частей и расположение вопросов, чтобы облегчить поиск;
3) добавлены перекрестные ссылки, которые позволяют лучше ориентироваться в книге;
4) проверены все ссылки на нормативные акты и судебную практику, добавлены актуальные судебные решения;
5) добавлены новые части разделов, посвященные прямым договорам и вывозу ТКО;
6) добавлено новое приложение «Теория гражданского права»;
6) улучшена стилистика.
* * *
Книга разделена на два блока: основной, в котором даны ответы на вопросы, и приложение, в которое включены материалы, которые будут полезны собственникам.
Предваряет основной блок «Обзор нормативных актов в ЖКХ», который содержит краткий обзор наиболее важных ГОСТов. Эти документы пригодятся для определения стандарта управления многоквартирными домами.
Далее идут «Важные изменения в ЖКХ», которые содержат исторический обзор главных изменений жилищного законодательства за последние три года. Исторический подход к анализу законодательства – один из наиболее продуктивных способов толкования закона. Зная историю институтов жилищного права, можно лучше понять как сами эти институты, так и перспективы их дальнейшего развития.
Основной блок состоит из разделов, которые в свою очередь поделены на части, объединяющие группу вопросов. Группировка разделов, частей и вопросов произведена по тематическому принципу. Например, первый раздел объединяет все вопросы, посвященные статусу общего имущества в доме.
Внутри вопросов нормы права, решения судов и письма ведомств выделены жирным шрифтом, а в тексте проставлены перекрестные ссылки. При пользовании ссылками надо помнить следующее правило. Если ссылка состоит из трех цифр, то первая цифра – номер раздела, вторая – номер части, третья – номер вопроса. Например, ссылка 2.2.2 ведет нас к вопросу 2 «Кто определяет состав общего имущества» в части 2 «Порядок возникновения общедомовой собственности» раздела «Общее имущество». Если же ссылка состоит из двух цифр, то первая – это номер раздела, а вторая – номер вопроса. Ссылки на вопросы выделены курсивом.
Блок приложений включает, прежде всего, тезисы «Теория гражданского права». Это приложение не заменит чтение хорошего учебника по гражданскому праву. Моя цель была в том, чтобы показать вам те основные концепции из теории права, правовые категории, идеи, которые помогают мне в анализе правовых проблем. Уверен, что и вам это поможет и будет полезным. Также вы можете использовать тезисы параллельно с чтением учебника, это позволит выделить наиболее важные разделы теории гражданского права, которые пригодятся именно при анализе жилищных правоотношений.
В приложении «Судебная практика по гражданскому праву» я собрал наиболее важные позиции высших судебных инстанций, судов общей юрисдикции и арбитражных судов, которые касаются институтов гражданского права. При отборе я ориентировался на задачи, которые приходится решать юристам в жилищных правоотношения, когда нормативного регулирования, которое содержится в жилищном законодательстве, недостаточно.
* * *
Я выражаю огромную благодарность моей жене Назаровой-Корсаковой Е. А., которая не только взяла на себя нелегкий труд администрирования проекта в Интернете, но и начиная с первого издания оказывала мне помощь при подготовке книги.
* * *
Если вы обнаружили ошибки, опечатки в книге, а также если у вас есть предложения, пожелания, то вы можете написать мне по адресу
Руслан Назаров
ФАС подготовила предложения по передаче ЖКХ в регионах в частные руки
На частный бизнес, согласно предложениям ФАС, должно приходиться не менее 40% рынка жилищно-коммунального хозяйства. Представитель ФАС отказался комментировать цифры из проекта, указав, что его итоговый вариант пока не готов.
Рынок объемом 2,4 трлн руб.
Объем рынка жилищно-коммунальных услуг в 2020 году составил 2,4 трлн руб., говорилось в исследовании компании Bussinesstat, это почти в полтора раза больше его размера в 2012 году. «Показатель рос как за счет увеличения натурального объема рынка, так и за счет повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги», — отмечают аналитики. По их прогнозу до 2021 года рынок продолжит расти темпами 4–6% ежегодно (в натуральном выражении, то есть по количеству обслуженных помещений). Ускорить рост может госпрограмма по обеспечению комфортным жильем, а замедлить — низкие реальные доходы граждан, указывала Bussinesstat. На ЖКХ приходится 27,5% всего объема оказываемых населению платных услуг, подсчитал Аналитический центр при правительстве.
Читайте на РБК Pro
Майкл Делл: «Буду беспокоиться о делах компании и после смерти» Работа мечты: кому из сотрудников на удаленке действительно хорошо Антикризисный маркетинг: как отработать кризис в плюс Инструменты Lean-менеджмента: доски визуализации и стендап-собрания
Вопрос в том, существует ли в принципе «рынок ЖКХ» — это старая терминология, а сейчас жилищное и коммунальное хозяйство, по сути, отдельные отрасли, рассуждает председатель комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. Жилищным сектором управляют физические или юридические лица или представляющие их публичные организации, а за коммунальный несет ответственность государство, напоминает он. Рассчитать долю сектора на уровне 40% из-за этого невозможно, считает эксперт.
Даже когда частный сектор присутствует в секторе ЖКХ, государство все равно должно устанавливать квоты, отмечает партнер EY Валентина Федосеева. «С точки зрения целеполагания сектор ЖКХ контролирует государство. Присутствие частного сектора в ЖКХ существует во всем мире, но руководящая и контролирующая роль остается за государством», — указывает она.
Второй вариант
Даже оставшиеся в региональной собственности предприятия ЖКХ не должны управляться государством. ФАС предлагает передать объекты, находящиеся в собственности субъектов или муниципалитетов, в концессию (договор, при котором частная компания инвестирует в объект, находящийся в госсобственности, и использует его на безвозмездной основе). Сделать это предлагается до 2020 года при посредстве конкурсных процедур.
Но инвесторы не считают концессию хорошим инструментом для вложения средств, указывает Широков, это происходит из-за «политического тарифа». Государство «лезет в регулирование тарифов с точки зрения заигрывания с населением», и поэтому компании не смогут отбить инвестиции, указывает Широков: «Пока не будет инвестиционно правильно рассчитанного тарифа, концессия [в ЖКХ] полностью не заработает». При должной степени эффективности управления компании могут вернуть инвестиции в ЖКХ, возражает Федосеева.
Идея приватизации ЖКХ обсуждалась в правительстве в 2011 году, вопросом занималось, в частности, Министерство регионального развития (упразднено в 2014 году), писали «Ведомости». Однако, как сообщал позднее «Коммерсантъ», власти решили отказаться от этих планов. Источники издания объясняли это опасениями правительства из-за вероятности социальных катастроф в случае банкротств частных владельцев предприятий ЖКХ.
Государство все больше и больше оказывает административное влияние на отрасль и занимается «не своими вопросами», говорит Широков. Социальные факторы вновь могут затормозить приватизацию: если государство передаст социально значимые коммунальные объекты частным инвесторам, то будет зависеть от них, добавляет эксперт. Коммунальное хозяйство должно контролироваться властями, подчеркивает Широков.
Социальные риски в сфере ЖКХ существуют всегда, указывает Федосеева. Но минимизировать их должен тот же контроль государства через договоры концессии или другие юридические инструменты. «При этом нужно соблюсти баланс, чтобы бизнес не боялся идти в ЖКХ», — считает Федосеева.
Регионы с самодостаточными бюджетами «не испытывают острой необходимости в сокращении государственного участия на конкурентных рынках, так как бюджеты таких субъектов вполне справляются с самыми затратными своими проектами», отмечает в документе ФАС. В качестве примера в ведомстве приводят Москву, где большинство работ по благоустройству и эксплуатации жилищного фонда и улично-дорожной сети ведут ГУП и бюджетные учреждения — на них в столице приходится 70% от всех предприятий в отрасли.
46% государства
Среди других предложений доклада — приватизация непрофильных активов компаний, долями в которых владеют регионы, а также продажа долей государства в компаниях, работающих на конкурентных рынках. ФАС неоднократно настаивала на разгосударствлении экономики — в конце года президент Владимир Путин подписал план по увеличению конкуренции, включающий в себя и сокращение доли государства в ВВП.
Экспансия госсектора в России стала однозначным трендом, писали эксперты Центра стратегических разработок Алексея Кудрина. Доля госсектора в ВВП, по оценке ЦСР, составила 46% по итогам 2020 года, хотя еще в 2006-м находилась на уровне 39,6%. Центр предлагает провести инвентаризацию госсобственности, отменить неактуальные ограничения на приватизацию и сократить количество малых предприятий на балансе государства.
Нормативно-правовые акты
Федеральные законы
– Жилищный кодекс 29.12.2004 №188-ФЗ
– Федеральный закон «Об отходах производства и потребления» от 24.06.1998 №89-ФЗ
– Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 №416-ФЗ
– Федеральный закон «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 №35-ФЗ
– Федеральный закон «О газоснабжении в Российской Федерации» от 31.03.1999 №69-ФЗ
– Федеральный закон «О теплоснабжении» от 27.07.2010 №190-ФЗ
– Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 №261-ФЗ
Постановления Правительства РФ
– Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»
– Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»
– Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 №124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами»
– Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
– Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 №1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»
– Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 №1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»
– Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»
– Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»
– Постановление Правительства РФ от 24.06.2017 №743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах»
– Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 №410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования»
– Постановление Правительства РФ от 12.11.2016 №1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. №641»
– Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»
Приказы Минстроя РФ
– Приказ Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»
– Приказ Минстроя России от 31.07.2014 №411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»
– Приказ Минстроя России от 25.12.2015 №938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации»
ЖКХ: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ.
Проживая в многоквартирном доме, каждый из нас обязан оплачивать свою часть его содержания, ремонт, получаемые коммунальные услуги. Но в жизни часто случается так, что мы, не получая этих самых услуг, платим за них лишние деньги. Как заставить Управляющую компанию работать честно, чтобы в подъезде было чисто и светло, работал лифт, вовремя делались косметический и капитальные ремонты, нормально функционировали все коммуникации, в порядке содержались придомовые территории, детские и спортивные площадки и места отдыха. В законодательстве РФ есть реальные и действенные механизмы защиты прав жильцов, нужно только уметь ими пользоваться. Знать свои права, понимать, как действовать — необходимо для каждого. Здесь приведены самые элементарные вопросы, знать ответы на которые должен любой взрослый гражданин, проживающий в многоквартирном доме.
Кто такие наниматели и собственники?
Наниматели жилых помещений -лица, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Собственники помещений -лица (физические и юридические), обладающие правом собственности на помещения ( приватизированные помещения, купившие его и т.д.) в том числе предоставляющие помещения нанимателям по договорам найма.
Что принадлежит собственникам помещений, кроме собственного помещения (квартиры)?
Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество дома, а именно:
- помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованием земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Жилищный кодекс РФ, ст. 36, п.1)
Что такое управление многоквартирным домом?
Управление многоквартирным домом это:
- обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
- решение вопросов пользования указанным имуществом; предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. (ЖК РФ, ст. 161,п.1)
Кто управляет многоквартирным домом?
Многоквартирным домом управляют собственники помещений. Собственники помещений в отличии от нанимателей принимают участие в решении всех вопросов, касающихся дома, в том числе формировании платежей, формировании перечня услуг и т.д.
Какие способы управления домом существуют?
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (все вопросы решаются на общем собрании собственников);
- управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (собственники создают кооператив или ТСЖ для управления домом;
- управление управляющей организацией (собрание собственников жилья принимает решение о сотрудничестве с той или иной организацией и поручает ей управление домом). (ЖК РФ, ст.162,п.2,п.3 ).
Как назначается управляющая организация, если собственники не приняли решения о ее выборе?
Если собственники не выбрали способ управления домом, то уполномоченный орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом. Победитель конкурса получает право управления многоквартирным домом. (ЖК РФ, ст.161, п.4).
Как заключается договор с управляющей компанией, если собственники не принимали решения о заключении договора?
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления домом. (ЖК РФ,ст.161,п.5)
Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров. ( Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв.постановлением Правительства РФ от 6.02.2006г. №75, с изменениями от 18.07.2007г).
Каковы обязанности управляющей организации по содержанию дома и оказанию коммунальных услуг?
По договору управление многоквартирным домом управляющая организация обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме. (ЖК РФ, ст.162, п.2).
Что должно быть в договоре управления многоквартирным домом?
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которая предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. (ЖК РФ, ст.162,п.3).
Как узнать, какая управляющая компания управляет вашим домом, если она не предоставила вам договор?
Сведения об управляющей компании должны содержаться в платежном документе (квитанции) на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Какие права по контролю за деятельностью управляющей организации имеют собственники?
Собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе:
- получать от управляющей организации информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
- проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы). (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491.)
Каковы обязанности управляющей компании по предоставлению ответов на запросы собственников?
Управляющая компания обязана в течение трех рабочих дней предоставить по запросу собственника документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом. ( Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв.постановлением Правительства РФ от 6.02.2006г. №75, с изменениями от 18.07.2007г).
Из чего складывается сумма в платежке?
Плата за жилое помещение для нанимателя включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Плата за жилое помещение для собственника включает в себя:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Плата за коммунальные услуги для собственника и нанимателя включает в себя:
плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение ( в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение ( в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). (ЖК РФ, ст.154)
Когда производится перерасчет платы за жилое помещение?
В случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Когда производится перерасчет платы за коммунальные услуги?
- При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению;
- При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении 1 раз в год профилактических работ, плата за коммунальные услуги снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.
Обзор нормативных актов в ЖКХ
ГОСТ Р 51617—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования
Данный ГОСТ Р разрабатывался некоммерческим партнерством управляющих компаний. Поэтому он вобрал в себя все типичные ошибки в понимании правового регулирования деятельности управляющих организаций. К сожалению, раз документ стал ГОСТом, применять его необходимо. Посмотрим, какие же принципиальные моменты содержатся в ГОСТ 51617—2014
.
Первое. Коммунальные услуги и коммунальные ресурсы. Пожалуй, единственный положительный момент в ГОСТе – это четкое разграничение коммунальных услуг и коммунальных ресурсов. Управляющие организации предоставляют потребителям не коммунальные ресурсы, а коммунальные услуги. Разница вот в чем.
Коммунальные ресурсы – это газ, вода, электричество и т. п. Коммунальные же услуги включают в себя не только газ, воду или электричество, но и содержание общего имущества, а также ряд иных действий управляющей организации. Так, например, в рамках теплоснабжения ГОСТ Р предусматривает в составе коммунальных услуг осуществление работ по поддержанию инженерных сетей в нормативном порядке, обеспечение эффективной работы системы вентиляции, повышение эффективности тепловой защиты.
Второе. Договор управления – это договор оказания услуг. Такой вывод следует из п. 3.2 ГОСТ РФ 51617—2014
. Это спорный вопрос. Однако сейчас, например, я все-таки склоняюсь к тому, что договор управления – это договор оказания услуг. Это не подряд, не агентский договор. По договору управления собственникам предоставляется услуга управления домом, а не работы по содержанию дома. Конечно, работы по содержанию дома оказываются в рамках услуг по управлению. Но предметом договора являются управленческие услуги.
Третье. Состав коммунальных услуг. Как следует из п. 4.2 ГОСТ Р 51617—2014
состав коммунальных услуг зависит от наличия соответствующих инженерных сетей в доме, а также от наличия на территории муниципального образования инженерных систем поставки ресурсов. Кроме того, состав услуг, что вполне логично, определяется тем, подключены ли сети дома к централизованным сетям.
Четвертое. Нормативные требования к коммунальным услугам. В ГОСТе приведены ссылки на нормативные требования к оказанию коммунальных услуг.
Теплоснабжение: СНиП 2.01.01
.
Горячее водоснабжение: ГОСТ Р 51232, СанПиН 2.1.4.2496—09, СанПиН 4723—88, СанПиН 2.1.4.1074—01
.
Холодное водоснабжение: ГОСТ Р 51232, СанПиН 2.1.4.1074—0, СНиП 2.04.01
.
Водоотведение: СНиП 2.04.01, ВСН 58—88 (р), Приказ Госстроя РФ от 30.12.1999 №168
.
Электроснабжение: ГОСТ 13109, ГОСТ 29322, СП 31-110-2003, Приказ Минэнерго РФ от 13.01.2003 №6
.
Газоснабжение: ГОСТ 5542, ГОСТ 20448, Постановление Правительства РФ от 21.07.2008 №549, Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 №410
.
Пятое. Обязанности управляющей организации. В ГОСТ Р установлено много новых обязанностей управляющей организации:
1) диспетчерское и аварийно-ремонтное обслуживание;
2) разработка процедур снятия показаний прибора учета, факта предоставления коммунальных ресурсов и услуг ненадлежащего качества. По каждому направлению у управляющей организации должно быть должностное лицо;
3) наличие информационной электронной программы для расчета платы за жилье;
4) наличие квалифицированных специалистов, способных осуществить отключение или ограничение коммунальных услуг;
5) наличие специалистов для ведения претензионной работы;
6) наличие специалиста по ведению работы с ресурсоснабжающими организациями;
7) наличие специалистов для обеспечения нормативного содержания инженерных сетей;
контроль качества предоставления коммунальных услуг, в том числе проведение анкетирования, изучения документации и т. п.
Шестое. Не все из указанных выше специалистов должны быть в штате управляющей организации. ГОСТ 51617
допускает заключение договоров с третьими лицами, которые возьмут на себя часть обязанностей управляющей организации. Это грубо нарушает
ст. 313 ГК РФ
, так как по существу правоотношений между управляющими организациями и собственниками исполнение договора управления может быть только личным.
ГОСТ Р 51929—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения
Значение ГОСТ Р 51929—2014
сложно переоценить. В жилищном законодательстве отсутствую нормативные определения важнейших понятий. Данный ГОСТ Р во многом решает данную задачу. Обратить внимание необходимо на следующее.
Первое – безопасное состояние. Под безопасным состоянием понимается свойство дома противостоять переходу в аварийное состояние. Значение данного понятия в том, что управление домом должно обеспечивать безопасное проживание (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ
).
Второе – внутриквартирное оборудование. В ГОСТ Р 51929—2014
под этим понимается оборудование, которое 1) находится в квартире, 2) имеет соединение с внутридомовой системой инженерных сетей. Причем внутриквартирным будет оборудование, подключенное до первого запорного соединения или устройства.
Третье – граница эксплуатационной ответственности. Согласно ГОСТ Р граница определяется по соглашению сторон, но, как правило, по первому запорному устройству. Если соглашением сторон граница эксплуатационной ответственности не определена, то необходимо руководствоваться границей балансовой принадлежности.
Четвертое – комфортные условия проживания. Это понятие также связано с целями управления домом, указанными в ст. 161 ЖК РФ
. Под комфортными понимаются такие условия проживания, которые соответствуют нормативным требованиям.
Пятое – многоквартирный дом. Пожалуй, это самое важное определение в ГОСТ Р 51929—2014
. Конечно, в Постановлении Правительства РФ уже дано определение многоквартирного дома, но определение, данное в ГОСТ Р, более полное. Итак, под многоквартирным домом понимается 1) объект капитального строительства, который включает 2) внутридомовую инженерную систему, 3) помещения общего пользования, не являющиеся частью квартир, 4) иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам, 5) жилые помещения, предназначенные для проживания двух и более семей, 6) причем эти помещения имеют самостоятельные выходы в помещения общего пользования. К многоквартирным не относятся дома блокированной застройки. В состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, придомовая территория (земельный участок).
Шестое – содержание общего имущества многоквартирного дома. Под этим в ГОСТ Р понимается 1) непрерывное и 2) постоянное выполнение комплекса работ и услуг, которые включены в план работ, перечень работ и услуг, а также дополнительные виды работ и услуг. Каждая из указанных категорий раскрывается в ГОСТ Р отдельно.
Седьмое – услуга управления многоквартирным домом. Под этим в ГОСТ Р понимается деятельность по организации процессов, работ и услуг. Обратите внимание, услуга управления не совпадает по своей сути с услугами и работами по содержанию дома. Услуга управления – это именно деятельность по организации процессов, работ и услуг, а не сами работы, услуги.
Проверь свои знания!
По инициативе НП «Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» в России проходит «Всероссийский диктант ЖКХ». Это первый в стране проект, который призван привлечь внимание граждан к основам жилищно-коммунального хозяйства, а также способствует популяризации знаний в данной сфере и повышению правовой грамотности потребителей жилищно-коммунальных услуг.
Диктант представляет собой онлайн-тест, состоящий из 30 вопросов, на которые необходимо ответить в течение 45 минут. Этого более чем достаточно, чтобы проверить свои знания. Тест можно пройти дистанционно, что называется, не выходя из дома. Ответив на вопросы, каждый испытуемый получит информацию о том, какие жилищно-коммунальные темы он знает хорошо, а какие не очень. Вопросы подготовлены с привлечением экспертов Министерства строительства и ЖКХ РФ и государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ. При составлении теста учитывалось, что предназначен он в том числе и для неспециалистов отрасли. Поэтому опросник получился не сложным. В процессе выполнения заданий не возбраняется искать справочную информацию в интернете, либо иных источниках. Кроме того, составители тестового задания учитывали наиболее актуальные для граждан проблемы: механизм начисления оплаты, капитальный ремонти вопросы управления многоквартирными домами.
При составлении вопросов мы не преследовали идею «подловить» человека на отсутствии знаний. Наоборот, диктант призван стимулировать граждан на более глубокое изучение вопросов, с которыми он сталкивается практически ежедневно. При неверном ответе участник имеет возможность посмотреть правильный вариант. Кроме того, перед написанием диктанта любой тестируемый может пройти предварительный, тренировочный этап, чтобы заранее понять, к чему готовиться.
Результаты тестирования помогут НП «ЖКХ Контроль» узнать, в каких вопросах в первую очередь необходимо разобраться людям, и в дальнейшем ориентироваться на эти данные при работе по жилищному просвещению населения. Планируется, что «Всероссийский диктант ЖКХ» станет постоянно действующей акцией, а вопросы теста будут корректироваться с учетом совершенствования жилищного законодательства.
Заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев:
Этот тест, безусловно, интересен членам советов многоквартирных домов, активным пенсионерам, работникам управляющих организаций, сотрудникам муниципалитетов. Часто бывая в командировках по стране, я замечаю, что нередко даже управдомы и некоторые чиновники задают вопросы абсолютно непрофессионально. А основы жилищно-коммунального хозяйства надо знать всем!
Перейти на страницу тестирования, чтобы НАПИСАТЬ ДИКТАНТ…
Печать
Какими делами занимаются юристы
Каждый юрист по вопросам ЖКХ рассматривает целый ряд вопросов данной правовой сферы, к которым обязательно относятся сложности и нюансы:
- Выселения из жилплощади или нежилого здания, помещения через суд;
- Выселения из муниципального жилья;
- Выселения из приватизированной жилой площади;
- Выселения из собственной квартиры, собственного дома;
- Снятия с регистрации по месту жительства в муниципальной квартире, приватизированном, частном жилье, а также снятия с регистрационного учёта владельца недвижимого имущества;
- Узаконивания самовольных перепланировок в помещениях жилого и нежилого фонда через суд;
- Узаконивания незаконных перепланировок в офисах, зданиях и помещениях, использующихся для ведения коммерческой деятельности;
- В решении споров с компанией застройщика в суде;
- Определения доли недвижимого объекта;
- Выделения доли жилья в натуре, раздела лицевых счетов;
- Определения порядка оплаты за предоставление коммунальных услуг;
- Причинения ущерба имуществу (затопление жилья);
- Признания сделок с недвижимостью недействительными;
- Принудительного вселения в квартиру, дом;
- Жилищных споров с ТСЖ, кооперативом, УК;
- Приватизации жилой недвижимости, переселении и выселении жильцов и так далее.
