Прежде всего стоит сказать о том, что оценку недвижимости (да и других типов имущества) можно разделить на:
• оценку индивидуальная • оценку массовая
Массовая оценка
проводится для больших совокупностей объектов и обычно в относительно малой степени учитывает индивидуальные особенности каждого из оцениваемых объектов. Примером массовой оценки является кадастровая оценка, когда одновременно оценивается вся недвижимость (все земельные участки или все здания или все квартиры и т.д.) региона.
Индивидуальная оценка
проводится для каждого объекта в отдельности или для относительно небольших совокупностей объектов и в большей степени учитывает присущие каждому оцениваемому объекту характеристики. Это особенно важно при оценке недвижимости, поскольку в отличие от, скажем, серийно выпускаемого оборудования, каждый объект недвижимости имеет в той или иной степени уникальные характеристики – хотя бы расположение. Даже две совершенно идентичные квартиры в типовом доме с идентичным ремонтом от застройщика, расположенные в одном подъезде на одном этаже, будут иметь немного разное расположение в пространстве, что уже создаёт уникальность для каждой из них. В данном случае эта уникальность скорее всего не окажет влияния на их стоимость, и тем не менее абсолютно одинаковыми их назвать нельзя. То же самое можно сказать и о земельных участках – каждый из них в той или иной степени уникален.
Рассмотрим, как и для чего проводится индивидуальная оценка рыночной стоимости (существуют различные виду стоимостей, однако наиболее часто встречается именно оценка рыночной стоимости) земельных участков.
Для чего может понадобиться оценка земли
С точки зрения вопроса «Зачем?» оценка земельных участков не отличается от оценки других объектов недвижимости. Наиболее частыми случаями, когда такая оценка проводится являются:
— заключение сделок купли-продажи, в том числе сделок, в которые вовлечены государственные структуры в качестве продавца или покупателя; — заключение договора аренды – в этом случае оцениваться может как регулярная арендная плата (в месяц, квартал или год), так и единовременный платёж за право заключения договора аренды; — оспаривание кадастровой стоимости – для снижения налогооблагаемой базы (формально можно сказать, что и для увеличения тоже – но такая услуга на рынке не востребована); — различные судебные споры; — корректировка балансовой стоимости; — определение цены изъятия, платы за сервитут или временное занятие земельного участка и другие случаи.
Государственная кадастровая оценка
1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в случае принятия соответствующего решения при условии соблюдения установленной периодичности проведения государственной кадастровой оценки.
Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.
Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости.
Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации.
Росреестр формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки и предоставляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня поступления перечня направляет его в бюджетное учреждение.
В перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату) обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.
2. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
По итогам определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями к отчету составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, которые являются проектом отчета.
Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов размещает их на своем официальном сайте и направляет их в Росреестр на электронном носителе в форме электронного документа.
Росреестр в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требованиям к отчету и в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии или несоответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету.
Бюджетное учреждение устраняет выявленное несоответствие в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления и представляет в Росреестр исправленные промежуточные отчетные документы для повторной проверки.
Если промежуточные отчетные документы соответствуют требованиям к отчету, Росреестр в течение трех рабочих дней со дня окончания их проверки размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, на шестьдесят дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, и информацию о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам.
Замечания представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения указанных сведений и материалов любыми заинтересованными лицами в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Бюджетное учреждение не реже чем один раз в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов размещает на своем официальном сайте:
- обновленные промежуточные отчетные документы;
- информацию о кадастровых номерах объектов недвижимости, пересчет кадастровой стоимости которых осуществлен;
- описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания;
- информации о замечаниях, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.
Бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения замечаний к ним не позднее окончания срока размещения сведений и материалов в фонде данных и в течение десяти дней после истечения указанного срока составляет отчет, включающий в себя справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета, отказа в учете или об отсутствии замечаний, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к отчету.
В течение трех рабочих дней со дня составления отчета бюджетное учреждение направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в Росреестр.
В течение двадцати рабочих дней Росреестр проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений.
В случае выявления нарушений требований к отчету бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня получения предписания осуществляет их устранение и в течение трех рабочих дней направляет в Росреестр отчет на электронном носителе в форме электронного документа для проведения повторной проверки.
Если нарушений не выявлено, бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации три экземпляра отчета на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.
3. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и в течение тридцати рабочих дней со дня принятия такого акта обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии.
Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию и экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки.
Как проводится оценка земельных участков
Для проведения оценки необходимо заключить договор с оценочной компанией, включающий задание на оценку – документ, в котором будут зафиксированы основные характеристики оцениваемого земельного участка, цель проведения оценки, допущения или специальные условия, которые должен учесть оценщик, и иные требуемые по законодательству факторы.
Для заключения договора и формирования задания на оценку заказчик оценки должен предоставить документы по объекту, конкретный перечень которых целесообразно определить при обращении в оценочную компанию с учётом того, для каких целей оценка проводится и что из себя представляет оцениваемый объект. Минимальный набор будет представлять из себя актуальную выписку из ЕГРН на участок или иной правоустанавливающий или правоподтверждающий документ и кадастровый паспорт, но стоит быть готовым к тому, что могут потребоваться и иные документы. После изучения документов оценщик проведёт осмотр объекта и приступит к оценке.
В оценке выделяют три подхода:
• Сравнительный • Доходный • Затратный
В рамках каждого из них — различные методы. И применяемые подходы и методы в рамках каждого из них выбирает оценщик, обосновывая свой выбор и описывая проводимые расчёты в отчёте об оценке, который и является документом, фиксирующим результат определения рыночной стоимости земельного участка.
Что такое оценка стоимости земель под изъятие?
Оценку рыночной стоимости земельного участка под изъятие производят по отношению к изымаемому участку, который на данный момент принадлежит гражданину РФ. Помимо этого, оцениваться могут любые другие права на эту землю. Оценщик опирается на правила закона № 135-ФЗ, исключая особенности, указанные в земельном законодательстве.
После принятых изменений, в актах появилась информация о том, как оценить прекращаемые права. Например, если говорить о рыночной стоимости прав организации на бессрочное пользование, здесь рыночную стоимость определяют, опираясь на право передачи надела в аренду на 49 лет. Касательно рыночной стоимости прав безвозмездного пользования землёй на основании договора, ценность участка оценивается, основываясь на стоимость права аренды до того момента, пока не истечёт срок такой договорённости.
На заметку! Самые спорные и сложные ситуации при проведении работы оценщиком происходят в случаях, когда необходимо определить дату этих мероприятий.
Если взять во внимание на ФЗ № 499, здесь не получится найти ответы на все возникающие вопросы в процессе оценки. Но именно от принятых решений на данном этапе и будет зависеть конкретная сумма компенсационных выплат.
Сравнительный подход в оценке
Сравнительный подход к оценке основывается на сравнении оцениваемого объекта с похожими на него объектами, по которым известна их стоимость – либо цена совершённой сделки, либо цена предложения. Такие объекты сравнения называются аналогами. Как уже упоминалось выше, стопроцентно идентичных объектов недвижимости не бывает, поэтому аналоги всегда должны быть похожи на объект оценки по каким-то ключевым характеристикам, но всегда будут в той или иной степени отличаться от него. Для учёта влияния этих отличий оценщик вводит так называемые корректировки к ценам аналогов, а после проведения всех необходимых корректировок на основании скорректированных цен аналогов приходит к выводу о стоимости объекта оценки.
Ключевым критерием выбора аналога является отнесение его к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый земельный участок (не стоит рассматривать в качестве аналога для земельного участка под коммерческую застройку в центре города-миллионника участок пашни в пригороде). В практике оценки это называется наиболее эффективным использованием – у аналогов должно оно соответствовать таковому для объекта оценки. Следующим по значимости идёт местоположение; затем обеспеченность инженерными коммуникациями, площадь и другие факторы, набор и относительная значимость которых зависят от сегмента рынка, к которому относится конкретный объект. Оценщик должен описать критерии отбора аналогов в отчёте, и показать из каких объектов и почему были выбраны именно участвующие в расчёте аналоги.
Для свободных от застройки земельных участков единицей сравнения, в отношении которой проводятся корректировки, чаще всего выступает стоимость единицы площади (за 1 кв. м, за 1 Га). Иногда выбирают и иные единицы сравнения – для участков под коммерческую застройку или застройку многоквартирными жилыми домами это может быть стоимость 1 кв. м продаваемой площади здания, которое можно возвести на участке. В случае оценки застроенного участка, сравнение может проводиться по цене единицы площади строений, или, как это обычно называют, улучшений. В этом случае оценщик сначала получает стоимость всего объекта целиком – земельного участка вместе с расположенными на нём улучшениями, а из неё уже выделяет стоимость участка либо путём вычитания стоимости строений, которая тогда рассчитывается отдельно, либо через сведения о среднерыночной доле стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в данном сегменте рынка.
В то же время не всегда строение, расположенное на участке, будет фактором, повышающим стоимость единого объекта по сравнению со стоимостью пустого земельного участка (хотя и всё равно будет называться улучшением). Заброшенное или недостроенное здание, которое невозможно использовать и придётся сносить, не повысит, а напротив – понизит стоимость участка как минимум на стоимость сноса. В этом случае в качестве единицы сравнения целесообразно выбрать стоимость единицы площади участка.
Сравнительный подход в теории является наиболее рыночным. На практике он имеет и слабые стороны, выражающиеся в ограниченности количества аналогов, неполноте информации по ним, сложности обоснования значений применяемых корректировок, субъективности формирования цен предложений аналогов и непрозрачности сведений о сделках.
Процедура кадастровой оценки земли
Для реализации государственных полномочий в сфере налогового права 1проводится кадастровая оценка земли. Эта процедура является государственной функцией и подчиняется жестко регламентированным правилам. На данный момент проведение кадастровой оценки регламентируется Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, утвердившим Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
Заказчиком работ для проведения кадастровой оценки земли выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта РФ. Выбор исполнителя данных услуг происходит в рамках контрактной системы размещения заказов на выполнение услуг для государственных нужд и регламентируется положениями 44-ФЗ. Процесс выбора исполнителя является открытым и публичным, результаты процедуры определения исполнителя доступны на официальном сайте госзакупок.
После выбора исполнителя оценщику передается техническое задание с указанием конкретных участков земли, в отношении которых необходимо проведение оценки.
Порядок выполнения мероприятий для определения кадастровой стоимости земли осуществляется в рамках Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом МЭР от 22.10.2010 года № 508. Чтобы провести кадастровую оценку определенного объекта требуется, чтобы сведения о данном объекте были внесены в Государственный кадастр недвижимости.
Для проведения работ по кадастровой оценке конкретного земельного участка оценщик обязан руководствоваться основными методами оценки (доходный, сравнительный, затратный). Выбор одного из методов является правом оценщика, однако требует обязательного обоснования в итоговом документе о проведении оценки.
Оценщик обязан доказать обоснованность выбора методологии оценки исходя из вида пользования или назначения, которые соответствуют оцениваемому объекту, а также с учетом полноты и достоверности данных, полученных на рынке сделок с земельными участками.
В случае, если оценщик не указал обоснование выбора метода оценки, итоговый результат выполненных работ не может быть принят заказчиком.
Из трех указанных методов предпочтение отдается сравнительному подходу, так как он позволяет учесть текущее состояние рынка сделок и предложений в зависимости от территориальных условий расположения оцениваемого участка. В сравнительном подходе имеется возможность дать оценку кадастровой стоимости земли, максимально приближенную к реальным условиям региона проведения исследования.
В случае, когда проводится оценка группы объектов (земельных участков), оценщик может использовать массовый подход к оценке, который позволяет группировать объекты исходя из наличия похожих характеристик.
Процедура проведения кадастровой оценки начинается с заключения договора с заказчиком, определяющего техническое задание на проводимые работы. В рамках исполнения данного договора оценщик обязан провести полный анализ информации на территориальном рынке объектов, схожих с оцениваемым, собрать данные об основных значениях и факторах, влияющих на определение стоимости земельных участков.
Ценообразующие факторы подбираются с учетом характеристик, соответствующих конкретному объекту, подлежащему оценке, и должны соответствовать методу и модели, который оценщик выбрал для работы.
После выбора модели и способов оценки, проводится расчет кадастровой стоимости земельного участка, результаты которого оформляются в итоговом документе – отчете об определении кадастровой стоимости объекта.
Доходный подход
Доходный подход применяется для оценки объектов, способных приносить доход.
Для земельных участков это может быть:
• доход от сдачи их в аренду; • доход, который можно получить, построив на участке объект, который будет продан или сдан в аренду; • доход от иной деятельности – сельское хозяйство, стоянка автотранспорта и т.д.
В случае отсутствия на рынке аналогов для проведения сравнительного подхода или слишком больших различий найденных аналогов и объекта оценки, доходный подход является более предпочтительным и при корректном использовании зачастую позволяет более полно учесть коммерческий потенциал объекта.
В то же время доходный подход имеет и немало минусов. Оценщик должен спрогнозировать денежные потоки объекта – как доходы, так и расходы – и их изменение в будущем. Если это доход от сдачи в аренду или от продажи будущих улучшений, для определения дохода придётся применить те же методы сравнительного подхода с присущими им недостатками. Далее нужно правильно спрогнозировать расходы и правильно определить ставку капитализации или ставку дисконтирования – первая применяется для перевода в стоимость объекта неизменных денежных потоков, вторая – переменных (если упрощённо подходить к определениям этих двух ставок с точки зрения практики их применения).
В случае оценки застроенного земельного участка методами доходного подхода общая концепция остаётся неизменной – определяется общий денежный поток от объекта целиком, после чего выделяется доля потока, приходящаяся на земельный участок, а на её основе – стоимость участка, или же определяется стоимость объекта целиком, а из неё выделяется доля стоимости участка.
Для наиболее точного определения стоимости при наличии такой возможности целесообразно применять оба подхода к оценке.
Однако нужно учитывать, что это не всегда возможно, и иногда в силу тех или иных факторов погрешность расчёта каким-то из подходов такова, что его применение не приведёт к повышению точности итогового результата, а значит лучше отказаться от использования этого подхода вовсе.
Остаётся вопрос, куда же делся третий подход?
Затратный подход
Затратный подход определяет рыночную стоимость с позиции того, сколько стоит воспроизвести объект, аналогичный объекту оценки.
Поскольку применительно к земельным участкам «воспроизвести» объект можно только покупкой подобного ему, затратный подход для оценки земельных участков не используется. Этот вопрос может быть дискуссионным в отдельных случаях, включающих такие как создание искусственных намывных территорий, где действительно можно говорить о затратах на создание земельных участков, однако в общем случае позиция однозначна – затратный подход к оценке земельных участков не применим.
