На главную Бизнес Услуги
Оценка кадастровой стоимости — это вопрос, который волнует многих и вызывает достаточно много споров. Недавно государство перешло на новую схему определения стоимости частного имущества. Эта реформа коснулась, как простых граждан, так и юрлиц. Прошло уже несколько лет, но споры по поводу проведённой госоценки все еще не утихают.
Эта оценка проводилась в массовом порядке и достаточно в формальном порядке, поэтому очень многие граждане и юрлица столкнулись с тем, что их объектам была присвоена стоимость значительно выше рыночной.
Здесь также стоит упомянуть и о том, что экономическая ситуация в настоящий момент не очень благоприятна и, поэтому рыночные цены на многие объекты значительно снизились – разница между госоценкой в Росреестре и рыночной стоимостью вновь возросла.
Всё это, предоставляет нам повод обратиться к этой теме вновь. Некоторые не согласны с госоценкой были с самого начала, у некоторых появился повод подать на пересмотр этой оценки именно сейчас, когда цены на недвижимость на рынке сильно упали.
Поговорим сегодня подробно о том, как проводилась госоценка, какие факторы влияют на определение рыночной и кадастровой стоимости и как можно провести переоценку объекта, если она вас не устраивает.
Что такое кадастровая стоимость и как она определяется
Прежде всего, нужно понимать, что кадастровая стоимость и рыночная сильно отличаются. Кадастровая стоимость была введена государством для исчисления налогов на имущество граждан и юр.лиц. Напомним, что раннее налоги начислялись по инвентаризационной стоимости, с недавних пор они стали начисляться по кадастровой оценке.
Недавно Росреестр провел очередную оценку имущества граждан и фирм. В новую госоценку частной собственности уже входит учет местоположения объекта недвижимости, его площадь и другие важные характеристики, составляющие его реальную рыночную стоимость. Поэтому во многом кадастровая стоимость уже более приближена к рыночной, чем первоначальная инвентаризационная стоимость, которая всегда была значительно ниже рынка.
Введение кадастровой стоимости — это не что иное, как попытка государства приблизить стоимость объектов по государственному реестру к рыночной стоимости для того, чтобы увеличить собираемость налогов с частного имущества.
Сроки проведения кадастровой оценки и переоценки — не реже одного раза в 5 лет и не чаще, чем раз в 3 года. Начальная государственная кадастровая оценка проводилась во всей стране на основании решения региональных и местных органов власти. По запросу местных властей Кадастровая палата на основании данных Росреестра формировала списки объектов для оценки, с указанием их основных характеристик по своей базе. Затем на основе конкурса подбирались организации, имеющие соответствующие лицензии для проведения госоценки, с ними заключались договора на проведение соответствующих оценочных работ.
Определение кадастровой стоимости эти организации проводили на основании Федерального законодательства, руководствуясь правилами проведения оценочной деятельности. Для установления стоимости использовалась информация рынка недвижимости в данном конкретном регионе, расположение объекта, наличие дорог и социальной инфраструктуры в этом районе, с учетом других значимых факторов.
Затем Кадастровая палата проводила экспертизу отчётов с полученными результатами оценки. После чего эти утвержденные данные были занесены в Росреестр.
Заметим, что это была массовая оценка объектов, и обычно оценщики распределяли имеющиеся в перечне к оценке объекты по группам, по принципу их подобности. Затем, исходя из единой оценочной формулы или принятой модели оценки в данном регионе, определялось кадастровая стоимость для всех объектов данной группы.
Таким образом, можно сказать, что кадастровая стоимость по госреестру, на самом деле это условная и во многом просто расчётная величина, которая присваивалась в массовом порядке по указанным в Росреестре свойствам объектов.
На кадастровую стоимость объектов недвижимости оказывают влияние следующие основные факторы:
- Местоположение объекта недвижимости;
- Площадь объекта, площадь земельного участка;
- Тип объекта, его предназначение для использования;
- Наличие иных объектов недвижимости расположенных в границах земельного участка, а также рыночная стоимость сходных близлежащих объектов.
В виду того, что первоначальная оценка кадастровой стоимости проводилось по всей стране в массовом порядке, то нередко мы можем встретить примеры завышения этой стоимости по сравнению с рыночной, иногда даже в несколько раз.
Если вы столкнулись с тем, что кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости оказалась выше его текущей рыночной стоимости, вам имеет смысл сделать её переоценку.
5.7.Метод индексации прошлых результатов
Данным методом допускается определение кадастровой стоимости группы объектов путём индексирования значения кадастровой стоимости, полученного в результате предыдущей кадастровой оценки. Оценщик самостоятельно не вправе применять данный метод, без получения одобрения заказчика. Для применения данного метода оценщик инициирует совещание у заказчика кадастровой оценки, представляет обоснование невозможности расчёта какой-либо из групп объектов методами, описанными выше, нецелесообразность оценки объектов представленной группы методами индивидуальной оценки, а также ориентировочную величину коэффициента-мультипликатора, учитывающего изменение цен. Решением заказчика утверждается оценка рассматриваемых групп методом индексации предыдущих результатов кадастровой оценки с обязательным указанием на то, данные какой кадастровой оценки должны подлежать индексации.
Метод индексации результатов оценки соседних субъектов РФ. Данным методом предусматривается возможность использования результатов кадастровой оценки соседних с оцениваемым субъектов РФ. Процедура применения индексации данных соседних субъектов аналогична процедуре индексации прошлых периодов. Отличие заключается в том, что на МВК, помимо обоснования невозможности или нецелесообразности применения других методов, представляются данные об известных характеристиках рассматриваемых групп в соседних регионах, возможное отклонение от результатов оценки, учитывающее региональное различие и иную дату оценки.
Возможность оспаривания кадастровой стоимости
Уменьшение государственной кадастровой оценки, прежде всего, снизит ваше ежегодное налоговое бремя, а также уменьшит сумму налогов к уплате, если вы решите продать свой объект недвижимости. При снижении оценки объекта недвижимости возможно уменьшение арендных платежей за него, снижение госпошлин и иных обязательных платежей в госказну, уменьшение стоимости при выкупе объекта.
Напомним, что при расчете налоговой базы, ФНС руководствуется именно данными оценки объектов по базе Росреестра.
В виду того, что оценка имела массовый характер и проводилась по таким новым правилам впервые, государство предоставило гражданам возможность оспаривания и исправления госоценки недвижимости.
Узнать кадастровую оценку вашего объекта можно несколькими способами:
- Посмотреть онлайн на сайте Росреестра;
- Заказать выписку ЕГРН;
- Заказать техпаспорт на объект недвижимости;
- Воспользовавшись любыми доступными вам сервисами в интернете (эти данные лучше перепроверить).
При соблюдении всех правил госоценки, полученная стоимость не должна существенно различаться от рыночных цен объектов. Если вы выявили существенные различия, то можете подать документы на пересмотр кадастровой госоценки.
Кем проводится кадастровая оценка?
Работы выполняют специально обученные и независимые специалисты, которые выбираются по результату конкурсного отбора на публичных аукционах.
Законом определено, что специалист, вправе сам выбрать способ оценки и обосновать полученную стоимость.
Информация о том, какой специалист производил эти работы над каким участком, является открытой и находится в свободном доступе. Более того – Вам даже не придется лично посещать Росреестр, достаточно будет просто указать кадастровый номер Вашего надела в форме специального интернет-сервиса Рореестра.
Сервис не требует ни платы, ни регистрации, поэтому доступен каждому гражданину страны, где бы он ни находился.
Формально, специалист, оценивающий Вашу землю, считается независимым, обычно, так оно и бывает – они не получают финансирование из бюджета и берутся за ту или иную работу по результатам аукциона, то есть выиграть конкурс может и вовсе иногородний специалист, не имеющий связей с местной администрацией. Все чисто и прозрачно, однако, не стоит расслабляться, ведь это не защищает Вас от ошибок чисто технического характера. Разберем, что же делать в такой ситуации.
Также интересно: Объекты кадастрового учета
Что делать, если кадастровая стоимость вашей недвижимости оказалось завышенной
Формально инициировать изменение госоценки, рассчитанной уполномоченной Кадастровой палатой организацией можно в следующих случаях:
- При установлении факта, что госоценка была сделана на основании сведений не соответствующих реальным;
- Установление рыночной стоимости значительно ниже присвоенной оценки в Кадастре (в этом случае, важна актуальная рыночная стоимость на момент проведения оценки);
- Пересмотр стоимости возможен и в иных случаях, например, если были изменены границы владения, изменился рельеф земель и т.д.
Оспорить результаты госоценки «задним числом» возможно в течение полугода с момента внесения этих сведений в Росреестр. Напомним также, что произвести пересмотр кадастровой стоимости вашего объекта можно не чаще, чем раз в три года. Но такое изменение оценки, вступит в силу уже для новых налоговых платежей, пересчет прошлых платежей в казну уже никто делать не будет.
Для того, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость необходимо произвести независимую оценку и предоставить требуемый пакет документов в уполномоченные органы.
Собственник объекта для пересмотра его стоимости может обратиться в комиссию при Росреестре, либо подать документы на пересмотр госоценки в суд.
Физическое лицо может воспользоваться любым из этих двух методов. Юридическое лицо для оспаривания стоимости должно сначала обратиться в комиссию, а только затем уже в суд.
Для физлиц обращение на пересмотр оценки через комиссию является более простым, менее затратным и занимает меньше времени, чем эта процедура в суде. Напомним, что в суде придётся платить дополнительную госпошлину, да и само судебное разбирательство занимает несколько недель.
Для того, чтобы начать процедуру оспаривания госоценки, необходимо сначала обратиться к независимым экспертам и заключить с ними договор на независимую рыночную оценку вашего объекта. Заметим, что для оспаривания госоценки, независимую оценку может сделать только организация, которая имеет соответствующую лицензию.
Проведение независимой оценки кадастровой стоимости
Для проведения независимой оценки кадастровой стоимости необходимо сначала подготовить все необходимые документы на ваш объект недвижимости, которые потребуется оценщику для её проведения.
Для подачи заявки на пересмотр кадастровой оценки независимому оценщику необходимо предоставить:
- Паспорт владельца данной недвижимости;
- Правоустанавливающие документы на эту недвижимость;
- Данные об официальных границах земельного участка, о коммуникациях, категории участка и т.д., другую необходимую информацию по объекту;
- Предоставить номер объекта недвижимости по кадастру и текущую кадастровую оценку, которую вы собираетесь оспаривать.
После подачи вашей заявки, независимый оценщик изучит все ваши документы и скажет рыночную оценку вашего объекта, а также стоимость своих услуг по подготовке всех отчетных документов и сроки выполнения работ. Стоимость этих услуг может сильно различаться в зависимости от региона и характеристик объекта. После этого, вам необходимо заключить договор на проведение независимой оценки.
Таким образом, прежде чем, заключить договор о проведении независимой оценки вам необходимо самому оценить целесообразность проведения процедуры переоценки вашего объекта, исходя из затрат на эту процедуру и её предполагаемых результатов. То есть, вам необходимо сопоставить ту сумму, которую вы сэкономите за счёт снижения стоимости объекта, со стоимостью услуг независимого оценщика.
Процедура проведения переоценки независимыми агентствами обычно включает в себя:
- Осмотр вашей недвижимости для определения ее качественных характеристик, влияющих на рыночную стоимость;
- Анализ текущих данных рынка недвижимости по сходным объектам;
- Сравнение вашего объекта с подобными близлежащими объектами;
- Составлением отчёта по независимой оценке.
На руки вам должны выдать отчёт о проведённой оценке и экспертное заключение СРО. Однако заметим, что не все организации, проводящие независимую оценку, самостоятельно подтверждают свои отчёты, поэтому возможно вам придётся самостоятельно обращаться в СРО. Сделать это нужно в течение месяца и обращаться можно в любую СРО.
Заметим, что при выявлении нарушений по процедуре независимый оценки, эксперт СРО может выдать отрицательное заключение, указав имеющиеся нарушения.
Какая разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта?
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект недвижимости, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект недвижимости представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект недвижимости и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект недвижимости выражен в денежной форме.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.
Подача заявки на пересмотр оценки кадастровой стоимости через комиссию при Росрестре
При подаче документов комиссию на пересмотр госоценки необходимо предоставить:
- Заявление с указанием причины, по которой государственная кадастровая оценка, по вашему мнению, является неверной;
- Кадастровый паспорт вашего объекта недвижимости, на которой вы делаете переоценку;
- Копии бумаг, удостоверяющих ваши права на данную недвижимость;
- Имеющиеся документы, подтверждающие, что оценка была сделана на основании недостоверной информации;
- Отчет по рыночной независимой оценке;
- Одобрительное заключение эксперта СРО по рыночной оценке.
С того момента, как заявление было принято комиссией, оно должно быть рассмотрено в течение месяца. Обычно такие заявления рассматриваются в течение двух недель. Само рассмотрение заявления обычно занимает еще до 7 дней. Затем комиссия должна надлежащим образом вас уведомить о своем решении. Заметим, что комиссия может обратиться в организацию, которая проводила кадастровую госоценку, а также в организацию, в которой вы заказывали независимую оценку.
Для того, чтобы решение комиссии было правомочным достаточно присутствия половины ее членов. Кроме того, вы сами можете принять участие в заседании и присутствовать при обсуждении вашего заявления, также вы можете пригласить с собой оценщика.
Комиссия может вынести положительное решение о пересмотре госоценки — кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной стоимости объекта. А также комиссия может вам отказать в пересмотре кадастровой оценки. Комиссия обязана в течение 5 дней с момента принятия своего решения известить вас о нём в письменном виде.
В этот же пятидневный срок комиссия направляет свое решение и в Росреестр. Протокол проведенного комиссией заседания и принятое ею решение должны размещаться на официальном сайте Росреестра.
Если комиссия вам отказала в пересмотре стоимости вашего объекта, то вы имеете право обратиться в суд.
Оспаривание государственной оценки кадастровой стоимости в суде
При судебном рассмотрении пересмотра госоценки, заявление должно направляться в суд общей юрисдикции регионального уровня по местонахождению заказчика работ или по местонахождению того госоргана, который производил определение кадастровой стоимости данного объекта. Это может быть краевой или областной суд и др.
Для начала процесса оспаривания госоценки в судебном порядке необходимо подготовить исковое заявление и приложить к нему документы необходимые для вашей конкретной ситуации. Обычно к исковому заявлению прикладываются те же документы, что и для пересмотра оценки в комиссии. Еще одним обязательным документом является только квитанция об оплате госпошлины за суд. Для рассмотрения в суде физлицам необходимо заплатить госпошлину примерно 300 руб, а юр.лицам 4500 руб.
Если вы уже получили отказ в пересмотре госоценки в комиссии, то ее решение вам необходимо оспорить в течение 3 месяцев.
Суд Может привлечь к рассмотрению дела третьих лиц, назначить дополнительную экспертизу проведенной оценки кадастровой стоимости.
Итогом судебного заседания должно быть решение о пересмотре кадастровой стоимости или отказе в её изменении.
Для какой цели предоставляется декларация о характеристиках объекта недвижимости?
В целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости
Декларация о характеристиках объекта недвижимости это – юридический документ, в котором указываются фактические характеристики объекта недвижимости, которые могут отличаться от сведений Единого государственного реестра недвижимости. При получении декларации ГБУ РБ «ЦГКО» будут учтены фактические характеристики объекта недвижимости, что в свою очередь повлияет на итоговую величину кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Декларация подается в адрес ГБУ РБ «ЦГКО» по форме согласно приложению №2 к приказу Минэкономразвития России от 27.12.2016г. №846 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».
