Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Зачастую она завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:
- установления меньшего размер земельного налога;
- определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
- расчета меньшей арендной платы;
- формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
- иные ситуации.
С начала 2020 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Тоже касается и земельных участков.
Иногда наоборот собственник заинтересован в ее увеличении (в основном это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и пр.). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:
- собственник земельного участка;
- хозяин квартиры;
- арендатор земли;
- собственник квартиры;
- собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
- арендатор нежилых помещений;
- претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и др..
Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Как определить необходимость оспаривания
Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и в зависимости от того или иного населенного пункта устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:
- получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
- войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
- рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.
Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Зачем нужен пересмотр кадастровой стоимости
В случае если информация об инвентаризационной стоимости объектов недвижимого имущества по состоянию на запрашиваемую дату отсутствует, то для исчисления размера государственной пошлины (нотариального тарифа) может применяться по выбору плательщика рыночная, кадастровая либо иная (номинальная) стоимость указанного имущества. Также в настоящее время действующим законодательством не установлен орган, уполномоченный осуществлять проверку достоверности установленной ранее инвентаризационной стоимости имущества. В связи с этим такая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в судебном порядке.
Новые правила применения кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, безусловно, более привлекательны и теперь предоставляют налогоплательщикам бОльший временной интервал для принятия решения о необходимости ее оспаривания в целях определения налогооблагаемой базы.
Порядка учета предусмотрено, что государственный технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро.
При оспаривании инвентаризационной стоимости здания, отдельного помещения или иного объекта привлекаются также независимые эксперты, имеющие право на подобную деятельность. По результатам экспертизы составляется соответствующая документация, которая прилагается к судебному делу.
Обращаясь в Бюро технической инвентаризации, потребуется заполнить заявление по образцу, предъявить личный паспорт и документы, удостоверяющие право собственности на интересующий объект. Далее в БТИ вправе обратиться с запросом к государственному архиву, где хранится вся информация.
Форма предназначена исключительно для сообщений о некорректной информации на сайте ФНС России и не подразумевает обратной связи. Информация направляется редактору сайта ФНС России для сведения.
Прошу не отвечать абы что, скорость для меня не важна, а вот действительно дельный совет пригодился бы очень! И пример, что ли, какой-нибудь по судебной практике. Были ли подобные разбирательства (КОНЕЧНО БЫЛИ), но с положительным исходом для истца.
Контроль за исполнением настоящего решения возложить на комитет Тамбовской городской Думы шестого созыва по социально- экономическому развитию и бюджету (А.В.Рыбась).7.
Способы снижения кадастровой стоимости
В соответствии с законодательством существует два способа изменения:
- через комиссию по переоценке;
- в судебном порядке.
Забегая вперед скажем, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это по сути тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов.
Уменьшение стоимости в комиссии
В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или иные правообладатели недвижимости.
Для организаций обращение в комиссию перед обращением в суд обязательно. Для граждан и индивидуальных предпринимателей такой обязанности нет, это их право. Поэтому в целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.
Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:
- недостоверные сведения, учтенные при кадаст.оценке (чаще всего это касается строений, сооружений нежели земельных участков);
- уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.
Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:
- нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
- отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
- экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный) ;
- информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадаст.оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
- кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.
Без указанных документов заявление рассматриваться не будет.
Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:
- отклонение заявления;
- изменение стоимости.
Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр.
Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, заявитель может обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).
Сроки оспаривания кадастровой стоимости
Законом ограничен срок, в который вы можете оспорить кадастровую стоимость. Оспорить можно в срок начиная с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости до даты внесения изменений в данный реестр в ходе очередной государственной кадастровой оценки или при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 5-ти лет с даты внесения оспариваемых результатов.
Порядок определения кадастровой стоимости
ФЗ «О государственной кадастровой оценке» закрепил проведение плановой оценки недвижимости раз в 5 лет. При этом специалисты кадастровой службы имеют право досрочно провести переоценку по собственной инициативе или заявлению заинтересованного лица, но не чаще чем раз в три года.
Стоимость объекта по кадастру определяется по следующей формуле: площадь земельного участка умножается на удельный показатель стоимости, сформированный в конкретном кадастровом квартале. Это усредненный показатель, который не учитывает индивидуальные особенности участка:
- Хозяйственная ценность
- Правовая история объекта
- Наличие сервитутов и прочих обременений
- Значимость расположенного на участке объекта недвижимости
Поэтому возникают ситуации, когда кадастровая цена земли значительно выше рыночной, что является нарушением действующего законодательства. Постановление Пленума ВАС разъясняет, что с момента утверждения рыночной цены объекта, именно этот показатель берется за основу. Для ее установления можно обратиться к независимому оценщику, который подготовит отчет для дальнейшего обращения в суд.
Ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» предоставляет гражданам возможность оспорить кадастровую стоимость земельного участка в административной комиссии или суде, если недостоверность данных нарушает их права.
Количество таких споров ежегодно возрастает, потому что оценка земли проводится для формирования налоговой базы имущественного налога, который составляет 0,3% от стоимости объекта по кадастру.
Поэтому снижение кадастровой стоимости – реальная возможность сэкономить денежные средства.
Условия оспаривания
Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допустимо в следующих случаях:
- Изменены основные характеристики объекта;
- Земельный участок перешел из индивидуальной в долевую собственность;
- Обнаружена ошибка или неточность, внесенных в кадастр данных;
- На участке установлен публичный сервитут;
- Земля утратила полезные свойства.
Подать заявление можно при первичной постановке объекта на кадастровый учет, а также при возникновении условий, повлекших снижение полезности земли.
При этом заинтересованное лицо должно предоставить обоснованные доказательства.
Так как кадастровая служба каждые 5 лет проводит инвентаризацию и устанавливает новую стоимость объектов, собственник при несогласии с утвержденным показателем, также может подать заявление на пересмотр.
Нормативная база
Проблема со спорной кадастровой стоимостью решается на основе:
- КАС РФ (Кодекса об административном. судопроизводстве);
- Земельного кодекса (ЗК РФ);
- ФЗ-237, принятого 3 июля 2020 года (вступил в действие в январе 2017 г.);
- Постановления Кабмина №316, касающегося правил для оценки земли;
- Постановлений Пленума ВС РФ от 09.2016 №36 и 28 (разработаны 30.06.2015г.).
- Постановления Президиума ВАС, вышедшего06.2011 (касается дела №А27-4849/2010).
Это основные законы и акты, предусматривающие возможность обжаловать завышенную кадастровую стоимость.
Зачем нужен пересмотр кадастровой стоимости
Почему граждане пытаются изменить установленную специалистом цену? Ведь кадастр заполняется на основании выявленных специалистом данных.
Согласно законодательству любой объект недвижимости должен пройти регистрацию и оценку кадастровой стоимости. Как правило, ее устанавливает государственный служащий, приглашенный оценщик. Он смотрит характеристики жилья, земли или иного имущества, предназначение и местоположение объекта. После чего производит оценку, руководствуясь федеральным законодательством.
Важно: ЗК РФ дает регионам право утверждать общие средние показатели, подходящие каждому из муниципальных районов.
Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости
Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене.
Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость.
Например, заявление в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было подано в сентябре 2020. Отрицательное решение комиссии пришлось обжаловать в судебном порядке. Решение суда вступило в законную силу в марте 2020 г. При этом рыночная стоимость устанавливалась на 01.01.2015 (дату определения кадастровой стоимости).
Для отчёта будут использованы параметры кадастровой и инвентаризационной оценки исследуемого объекта. По итогам проведения оценки собственник получит на руки заключение, которое сможет использовать в качестве доказательства в суде. Если полученное в результате оценки значение окажется ниже инвентаризационного, в суде можно будет оспорить завышенную ценовую планку.
Через пару лет ориентиром для расчета налога на имущество власти хотят сделать кадастровую стоимость. По расчетам Федеральной налоговой службы (ФНС), сборы в таком случае вырастут более чем в пять раз. Эксперты рынка отмечают, что ощутимее всего изменения скажутся на владельцах элитной недвижимости. Но обо всем по порядку.
Учитывая все вышеизложенные факторы и нюансы, процесс инвентаризации собственности не вызовет у вас трудно разрешимых сложностей, которые могут препятствовать удачному завершению процесса.
Отчет о рыночной стоимости заявленного объекта недвижимости (количество листов) (подлинник), в форме электронного документа.
